物业管理日常巡查规范手册

物业管理日常巡查规范手册前言物业管理日常巡查是保障物业区域安全、整洁、有序运行，提升业主居住与使用体验的基础性、常态化工作。本手册旨在规范巡查行为，明确巡查标准，确保巡查工作的系统性、有效性和持续性，为物业管理服务质量的稳步提升提供坚实保障。全体物业管理人员及相关岗位人员须认真学习并严格遵照执行。一、巡查工作基本原则1.客观性原则：巡查人员应基于事实进行观察与记录，不主观臆断，不夸大或缩小问题。2.全面性原则：巡查范围应覆盖物业管理的所有区域和各项设施设备，确保无遗漏、无死角。3.及时性原则：按照规定频次和时间进行巡查，发现问题及时上报、及时处理，避免问题扩大化。4.规范性原则：严格遵守巡查流程，规范使用巡查工具和记录表格，确保巡查工作标准化。5.持续性原则：巡查工作应长期坚持，形成常态化机制，不断总结经验，持续改进。二、巡查组织与职责1.管理处主任：对本物业项目的巡查工作负总责，审批巡查计划，监督巡查执行情况，协调解决重大问题。2.各部门主管（工程、安保、环境等）：*根据本手册制定本部门具体的巡查细则和频次。*组织、安排本部门巡查人员开展日常巡查工作。*监督巡查记录的真实性与完整性，对巡查中发现的问题及时组织处理。*定期对巡查工作进行总结、分析和改进。3.巡查人员（工程技工、安保员、保洁员等）：*严格按照巡查计划、路线和标准进行巡查。*认真做好巡查记录，详细描述发现的问题、位置、程度。*对巡查中发现的紧急情况，立即采取初步应急措施并第一时间上报。*积极参与巡查技能培训，不断提升业务能力。三、巡查频次与时间1.日常巡查：*公共区域（大堂、走廊、电梯厅、园区道路等）：每日至少一次，宜安排在上午上班后及下午下班前。*电梯设备：每日至少两次（高峰前后），确保运行平稳。*消防设施：每日至少一次，重点检查灭火器、消防栓、烟感等。*停车场/库：每日至少一次，检查车辆停放、设施完好及有无安全隐患。*绿化及环境卫生：每日至少一次，检查清洁质量、绿化养护状况。2.专项巡查：*供水供电系统：每周至少一次，重点检查运行参数、有无滴漏、异响。*排水系统（含污水井、雨水井）：每月至少一次，雨季应增加频次。*公共照明：每周至少一次，重点检查损坏、缺失情况。*天台/屋面：每月至少一次，检查有无渗漏、杂物堆积、设施完好。*安防监控系统：每周至少一次，检查设备运行、画面清晰度。3.定期巡查：*楼宇主体结构、外立面：每季度至少一次。*避雷设施：每半年至少一次，雷雨季节前必须检查。*公共娱乐设施：每月至少一次，检查安全性。4.特殊情况巡查：*恶劣天气（暴雨、台风、严寒、酷暑等）前后及期间，应加强对重点部位（如低洼地带、排水口、户外广告牌、树木等）的巡查。*节假日及重大活动期间，应适当增加巡查频次和人员。四、巡查内容与标准4.1公共区域与环境4.1.1楼宇外观与结构*巡查要点：外墙饰面、玻璃幕墙/窗、阳台栏杆、空调外机、落水管、公共标识。*标准要求：外墙无明显破损、渗漏、空鼓、脱落；玻璃无碎裂、松动；栏杆稳固、无锈蚀；空调外机安装规范、无滴漏；落水管畅通、固定牢固；标识清晰、完好、规范。4.1.2大堂与门厅*巡查要点：地面、墙面、天花、照明、信报箱、公告栏、休息座椅、门禁系统。*标准要求：地面干净、无污渍、无破损；墙面、天花整洁、无蛛网、无脱落；照明充足、灯具完好；信报箱完好、无破损、无塞物；公告栏信息规范、整洁；座椅完好、干净；门禁系统运行正常。4.1.3楼道与走廊*巡查要点：地面、墙面、天花、照明、消防设施、疏散指示标志、应急灯、门窗、管道井、电表箱、消防通道。*标准要求：地面干净、无杂物、无积水；墙面、天花整洁、无涂鸦、无破损；照明正常、无损坏；消防设施完好有效、无遮挡；指示标志清晰、应急灯功能正常；门窗完好、关闭自如；管道井门关闭、无杂物堆放；消防通道畅通、无堵塞。4.1.4电梯厅与电梯轿厢*巡查要点：地面、墙面、照明、召唤按钮、轿厢内设施（操纵盘、照明、通风、风扇、监控、年检合格标志）、运行状况（平稳度、有无异响、开关门是否顺畅）。*标准要求：区域整洁、无杂物；按钮完好、功能正常；轿厢内干净、无异味、无划痕；运行平稳、无异响；开关门顺畅；年检标志在有效期内。4.1.5楼梯间*巡查要点：地面、台阶、扶手、墙面、天花、照明、消防设施、应急疏散指示、门窗。*标准要求：地面干净、台阶无破损；扶手稳固、无锈蚀；照明充足；消防设施完好；指示清晰；门窗完好；无杂物堆放、畅通无阻。4.1.6天台/屋面*巡查要点：地面、女儿墙、排水口、排气管、避雷设施、消防通道、有无违章搭建或杂物堆放。*标准要求：地面平整、无积水；排水口畅通；设施完好；无杂物、无违章搭建；消防通道畅通。4.1.7公共卫生间（如有）*巡查要点：地面、墙面、天花、门窗、洗手台、镜面、恭厕、纸篓、通风、照明、给排水、有无异味。*标准要求：清洁卫生、无污渍、无积水、无堵塞；设施完好；通风良好、无异味；用品按需配备。4.1.8园区道路与广场*巡查要点：路面平整情况、有无破损、塌陷、积水；道牙、井盖、排水沟；路灯、指示牌、座椅、垃圾桶等小品设施。*标准要求：路面平整、无明显破损、无积水；井盖完好、无缺失、无沉降；设施完好、清洁、无损坏。4.1.9停车场/库*巡查要点：地面、墙面、照明、通风、排水、消防设施、交通标识、车位线、道闸系统、监控系统、有无漏油、有无无关杂物堆放。*标准要求：环境整洁、照明充足；设施完好、功能正常；交通标识清晰；道闸运行顺畅；无安全隐患。4.1.10绿化与景观*巡查要点：草坪、灌木、乔木生长状况（有无枯萎、病虫害、杂草）；花坛花境（植物长势、清洁度）；园林小品、水系（如有）、假山、雕塑等。*标准要求：植物长势良好、修剪整齐；无明显杂草、枯枝败叶；小品设施完好、清洁；水系（如有）清澈、无异味、无杂物。4.1.11环境卫生*巡查要点：垃圾桶/点位清洁度、垃圾清运及时度、有无暴露垃圾、卫生死角、乱贴乱画、蚊蝇孳生地。*标准要求：垃圾桶（箱）内外清洁、无满溢；垃圾日产日清；公共区域无暴露垃圾、无卫生死角；无乱贴乱画；定期消杀，蚊蝇较少。4.2设施设备4.2.1给排水系统*巡查要点：生活水泵房（压力、运行声音、有无滴漏、控制柜指示）；消防水泵房；排污泵；公共区域水龙头、阀门、管道（有无滴漏、堵塞、锈蚀）；化粪池、污水井、雨水井（有无堵塞、外溢、异味）。*标准要求：水泵运行平稳、压力正常；管道、阀门无滴漏、锈蚀；排水畅通、无堵塞外溢；井盖完好。4.2.2供电系统*巡查要点：高低压配电房（设备运行状态、仪表指示、有无异响异味、温度、清洁度）；配电箱/柜（有无跳闸、过热、烧焦味、接线松动）；公共照明（路灯、楼道灯、草坪灯等是否完好）；应急电源系统。*标准要求：设备运行正常、仪表指示在正常范围；无安全隐患；照明灯具完好率高。4.2.3消防系统*巡查要点：消防控制室（设备运行状态、报警功能）；火灾自动报警系统（烟感、温感、手报按钮、警铃）；消火栓系统（水压、水带、水枪是否齐全完好）；自动喷水灭火系统；灭火器（压力是否正常、有无过期、有无损坏）；消防通道、安全出口、疏散指示标志、应急照明灯。*标准要求：所有消防设施设备完好有效、定期检测合格；消防通道畅通；指示标志清晰；应急照明功能正常。4.2.4电梯设备*巡查要点：机房（曳引机、控制柜、限速器、有无异响异味、温度）；井道（有无异物）；轿厢（内召、照明、通风、平层精度、开关门）；层门（门锁、地坎有无杂物）。*标准要求：运行平稳、平层准确；开关门顺畅；各安全装置有效；机房环境整洁。（注：专业维保单位的定期维保与物业日常巡查互补）4.2.5公共照明与应急照明*巡查要点：各类灯具（灯泡、灯罩是否完好、有无损坏、缺失）；开关控制是否正常；应急照明在断电情况下是否自动点亮。*标准要求：照明充足、灯具完好、开关灵活；应急照明可靠。4.2.6门禁与监控系统*巡查要点：单元门门禁、大堂门禁、停车场道闸（刷卡/密码/人脸识别是否灵敏、开关门是否正常）；监控摄像头（画面是否清晰、角度是否合适、有无遮挡）；录像存储情况。*标准要求：门禁系统反应灵敏、开关正常；监控覆盖无死角、画面清晰、存储正常。4.2.7康乐与文体设施*巡查要点：儿童游乐设施、健身器材、座椅、凉亭、公告栏等有无损坏、松动、锈蚀，有无安全隐患。*标准要求：设施完好、稳固安全、清洁卫生。4.3安全防范*巡查要点：有无可疑人员、可疑物品；有无异常声响、气味；有无私拉乱接电线；有无违规装修、占用公共空间；消防通道是否畅通；车辆停放是否有序；安防设施是否完好。*标准要求：无安全隐患；秩序良好；发现异常及时处理报告。五、问题处理与报告流程1.即时处理：巡查人员发现轻微、可立即处理的问题（如拾起垃圾、关闭未关紧的水龙头、扶正歪倒的标识牌等），应立即处理，并在巡查记录中注明。2.记录上报：对不能即时处理的问题，巡查人员应详细记录于《日常巡查记录表》，明确问题描述、具体位置、发现时间，并立即向直属主管报告。3.分级处理：*一般问题（如墙面小面积污渍、个别灯具损坏等）：主管接到报告后，应安排相关人员在规定时限内（如24-48小时）处理。*重要问题（如管道渗漏、设备异响、较大面积损坏等）：主管接到报告后，应立即到现场核实，并组织力量进行处理，同时向管理处主任汇报进展。*紧急问题/重大隐患（如火灾、大面积漏水、电梯困人、线路短路、结构安全隐患等）：巡查人员应立即采取可能的应急措施（如切断电源、疏散人员、报警等），并第一时间向主管和管理处主任报告，管理处主任须立即组织应急处置，并按规定上报上级单位及相关政府部门。4.跟踪闭环：所有上报问题均应有处理结果记录，形成“发现-上报-处理-验证-归档”的闭环管理。巡查人员应对已上报问题的处理情况进行跟踪和复查。5.报告形式：日常问题可通过工作群、对讲机、书面表格等形式报告；重要及紧急问题必须当面或电话立即报告，并随后补填书面记录。六、巡查记录与档案管理1.巡查记录：统一使用《日常巡查记录表》，内容应包括：巡查日期、巡查时间、巡查人员、巡查区域/路线、发现问题（详细描述、位置、照片/视频佐证）、处理情况/上报情况、复查情况、记录人签字、主管审核签字等。记录应字迹清晰、内容真实、要素齐全。2.记录提交：巡查人员应在当班巡查工作结束后，及时将《日常巡查记录表》提交给部门主管。3.档案管理：部门主管对巡查记录进行审核后，按月/周整理、汇总，交管理处统一存档。巡查记录档案保存期限不少于两年。4.数据分析：管理处定期（如每月）对巡查记录进行汇总分析，找出频发问题、重点区域，为改进工作、制定维修保养计划提供依据。七、监督与考核1.管理处主任及各部门主管应定期或不定期对巡查工作的落实情况进行抽查和监督，检查巡查记录的真实性、完整性，以及问题处理的及时性和有效性。2.将巡查工作的质量、记录的规范性、问题发现及处理效率等纳入相关人员的绩效考核体系。3.对在巡查工作中认真负责、及时发现和报告重大隐患、避免或减少损失的人员，应给予表扬或奖励。4.对未