物业安全巡检制度及标准操作流程

物业安全巡检制度及标准操作流程一、总则物业安全巡检是保障物业管理区域内人身财产安全、维护公共秩序、确保设施设备正常运行的基础性工作。为规范巡检行为，明确巡检职责，提升巡检质量与效率，特制定本制度及操作流程。本制度适用于物业管理范围内的各项安全巡检活动，全体相关从业人员须严格遵照执行。本制度的制定以国家及地方相关法律法规为依据，结合物业管理实际情况，秉持“预防为主、安全第一、全面细致、责任到人”的原则，旨在构建系统化、标准化、常态化的安全巡检机制。二、组织机构与职责（一）组织架构物业管理处设立安全巡检工作小组，由物业经理担任组长，安保主管、工程主管、客服主管为副组长，各部门相关岗位人员为组员，协同推进安全巡检工作。（二）主要职责1.物业经理：全面负责安全巡检工作的统筹规划、制度审批、资源调配及重大安全隐患的决策处理。2.安保主管：具体组织实施日常安全巡查、专项安全检查，负责巡检人员的调度、培训及考核，监督巡检记录的真实性与整改落实情况。3.工程主管：负责对物业范围内的公共设施设备（如供电、供水、消防、电梯、排水等）的安全运行状况进行专业巡检与技术指导，制定设备安全巡检标准。4.客服主管：协助收集业主/住户反馈的安全相关信息，参与对巡检中发现的影响业主生活的安全问题的跟进处理。5.巡检员：严格按照本制度及操作流程执行巡检任务，认真记录巡检情况，及时上报发现的安全隐患，并参与隐患整改的跟踪验证。巡检员需具备责任心强、观察细致、熟悉相关安全知识及应急处置基本技能的素质。三、巡检内容与标准（一）公共区域安全巡检1.楼宇公共区域*通道与出入口：保持畅通，无杂物堆放、无障碍物堵塞；防火门关闭正常，闭门器、顺序器功能完好；疏散指示标志、应急照明灯完好有效，指示清晰。*楼梯间与电梯厅：地面、墙面、天花无明显破损、渗漏；照明设施完好；消防栓箱内设备齐全（水带、水枪、灭火器等），压力正常，无遮挡。*门窗：玻璃完好，门窗启闭正常，锁具完好。*公共照明：灯具完好，亮度适宜，按时启闭。2.室外公共区域*道路与广场：路面平整，无塌陷、破损；交通标识清晰、完好；无违章占道、私搭乱建。*绿化带与小品：无枯枝危树，假山、雕塑等小品结构稳固，无安全隐患。*儿童游乐设施/健身器材：结构稳固，部件无松动、损坏、锈蚀，安全警示标识清晰。*围墙/围栏：完好无损，无攀爬痕迹，高度符合安全要求。（二）消防系统安全巡检1.火灾自动报警系统：报警控制器运行正常，指示灯指示正确，无故障报警；烟感、温感探测器清洁，无遮挡，定期测试响应灵敏。2.消火栓系统：消火栓箱标识清晰，箱门开启灵活；水带、水枪、接口完好，无老化；消火栓内水压正常；远程启泵按钮功能正常。3.自动喷水灭火系统：报警阀组、闸阀、压力表、水流指示器等部件完好，指示正常；喷头无破损、遮挡、腐蚀。4.防排烟系统：风机、风阀等设备运行正常；防火阀、排烟阀动作灵敏；送风口、排烟口无堵塞。5.应急广播与疏散系统：广播系统音质清晰，可分区播放；疏散通道、安全出口畅通，标识醒目、规范。6.灭火器：配置类型、数量符合规范，压力正常，在有效期内，摆放位置明显、易于取用，无遮挡。7.消防控制室：设备运行正常，值班记录完整；消防电话畅通。（三）安防系统安全巡检1.视频监控系统：摄像头画面清晰，覆盖范围合理；录像存储设备运行正常，存储时间符合要求；监控室设备运行良好。2.门禁系统：读卡器、密码键盘、生物识别设备等功能正常；门锁启闭灵活；紧急开门装置有效。3.电子巡更系统：巡更点安装牢固，巡检员按规定路线和时间巡更，记录准确。4.周界防范系统：红外对射、电子围栏等设备工作正常，无误报，报警及时。5.保安岗位：值班人员在岗在位，着装规范，装备齐全，记录完整；对可疑人员、车辆按规定处理。（四）电梯安全巡检1.机房：环境整洁，温度适宜；曳引机运行平稳，无异响、漏油；控制柜各元器件工作正常；限速器、安全钳工作正常。2.井道与轿厢：轿厢内照明、通风、紧急呼叫装置、报警装置完好有效；轿厢内操纵盘按钮、楼层显示正常；轿门、层门门锁装置完好，开关门平稳无异响；导靴、轨道润滑良好；平层准确。3.底坑：无积水、杂物；缓冲器、补偿链（缆）完好。4.标识：轿厢内有有效的《电梯使用标志》、安全注意事项和警示标识；年检合格。（五）停车场（库）安全巡检1.交通标识与标线：清晰、规范、完好。2.照明与通风：照明充足，通风良好。3.消防设施：灭火器、消防栓等设施完好有效。4.监控与道闸系统：监控覆盖无死角，道闸起落正常，收费系统运行稳定。5.车辆停放：无违规停放，无漏油、漏水车辆，消防通道畅通。6.设施设备：排水沟（集水井、排污泵）畅通，无堵塞；防撞设施完好。（六）其他重点部位安全巡检1.配电房/发电机房：设备运行正常，仪表指示正常，无异响、异味、过热现象；安全工具、绝缘用品齐全有效；应急照明完好；环境卫生，无杂物。2.水泵房：水泵运行平稳，压力正常，无异响、漏水；水箱（池）水位正常，水质符合要求，透气帽完好；控制柜工作正常。3.锅炉房（如有）：严格按照特种设备管理要求进行巡检，确保安全阀、压力表、温度计等安全附件灵敏可靠，运行参数在正常范围。4.有限空间：如地下室集水井、污水井等，检查有无异味、异响，井盖是否完好。（七）临时性与季节性安全巡检1.恶劣天气（台风、暴雨、冰雪、高温等）前、中、后：重点检查门窗、广告牌、塔吊、脚手架、排水系统、供电线路、树木等，及时采取加固、清理等防范措施。2.节假日：加强对人流密集区域、消防通道、应急设施的检查。3.重大活动期间：根据活动要求，增加巡检频次，重点关注特定区域安全。四、巡检频次与方式（一）巡检频次1.日常巡检：由安保员、工程技术员、客服人员等按岗位职责分工，对各自负责区域进行每日定时或不定时巡检。公共区域、消防设施、安防系统等每日至少巡检一次。2.专项巡检：针对特定系统或设备（如电梯、消防系统、供配电系统），由专业技术人员或维保单位按计划进行，频次可根据设备特性、法规要求及运行状况确定（如每周、每月、每季度）。3.定期综合巡检：由物业管理处组织相关部门负责人每月至少进行一次全面的安全综合巡检。4.不定期抽查：物业经理或安全巡检工作小组可根据实际情况进行不定期抽查。（二）巡检方式1.步行巡检：最基本、最常用的方式，适用于所有区域和设施的近距离检查。2.仪器辅助巡检：对消防设施压力、电气设备参数等，需使用专业仪器（如压力表、万用表等）进行检测。3.监控辅助巡检：通过查看监控录像，对重点区域进行非现场巡查，可作为步行巡检的补充。4.电子巡更系统：确保巡检人员按规定路线和时间到达指定巡检点。五、问题处理与报告流程（一）隐患分级1.一般隐患：指对安全运营影响较小，可在短期内自行整改的问题（如个别灯具损坏、小面积地砖破损等）。2.较大隐患：指可能影响局部区域安全或需一定资源、时间整改的问题（如消防器材过期、排水不畅等）。3.重大隐患：指可能导致人身伤亡、重大财产损失或严重影响整体运营安全的紧急情况（如消防系统瘫痪、电梯困人、燃气泄漏、大面积积水等）。（二）处理流程1.发现问题：巡检人员在巡检过程中发现任何安全隐患或不符合项，应立即记录。2.现场处置：*对于一般隐患，巡检人员能当场处理且不影响安全的，可立即处理，并记录在案。*对于不能当场处理的隐患，应立即设置警示标识，防止意外发生，并根据隐患等级逐级上报。3.逐级上报：*发现一般隐患，巡检人员向本部门主管报告。*发现较大隐患，部门主管接到报告后，应立即组织评估，并向物业经理报告。*发现重大隐患，巡检人员应立即向部门主管和物业经理报告，物业经理须第一时间赶赴现场，并根据情况启动应急预案，同时按规定上报上级单位及相关政府主管部门。4.整改跟踪：*建立“隐患整改通知单”制度，明确整改内容、责任部门、责任人、整改期限和要求。*责任部门应按期完成整改，并将整改结果反馈至安全巡检工作小组或物业经理。*巡检人员负责对整改情况进行复查验证，确保隐患得到有效消除。5.报告与记录：所有巡检情况、发现的问题、处理过程及结果均需详细记录在《安全巡检记录表》中，形成闭环管理。重大隐患及处理情况需单独形成报告。六、巡检记录与档案管理1.巡检记录：统一使用规范的《安全巡检记录表》，内容应包括巡检日期、时间、地点、巡检人、巡检内容、发现问题描述、处理意见、上报情况、整改责任人、整改结果、复查情况等。记录应清晰、准确、完整，不得涂改。2.记录提交：巡检人员应在每次巡检结束后及时提交巡检记录，部门主管每日/每周汇总，物业经理每月审阅。3.档案保存：巡检记录、隐患整改通知单、整改报告等相关资料应分类整理，妥善保存，保存期限不少于两年（或按地方规定执行），以备查阅和追溯。七、培训与考核1.培训：物业管理处应定期组织巡检人员进行安全知识、巡检技能、设备原理、应急处置、本制度及操作流程的培训，确保其具备胜任巡检工作的能力。新入职巡检人员必须经过培训合格后方可上岗。2.考核：将安全巡检工作的落实情况、隐患发现率、报告及时性、整改跟踪有效性等纳入相关岗位人