设施、设备维修与维护实施措施

设施、设备维修与维护实施措施

物业对机电装备维护管理要求甚高，为保障装备运行的安全、高效,

我们将结合浅水湾的实际情况，把佳兆业在装备管理方面的胜利管理

经验和模式运用到该物业的装备管理与维护当中，在实际的管理运行

中建立一套有效而完善装备管理模式。

止匕外，我们将在浅水湾的装备管理中导入环保、节能的管理理念，

在降低运作本钱的同时，尽可能为用户制造一个舒适的绿色居住环境。

为此，我们对该物业装备管理与维护制定了以下管理方案。

1、机电装备管理的根本原则

(1)物业装备设备的管理采纳佳兆业安全而高效的管理模式

建立完善的装备管理维护体系。服务运用部门依据管理体系对装

备进行正常标准的运用，装备的基础功能系统均由工程部负责其日常

运行管理及定期检查修理。运行管理将严格执行相应装备运行操作规

程。

制订高标准的装备的维护保养计划。装备维护保养分为日常巡察

保养和定期修理保养，装备设备的日常巡察保养由便用单位或责任单

位负责，装备定期维护保养则均由工程部负责。装备的维护保养由相关

单位依据《装备管理规定》和《巡察检查记录》开展工作，并作相关记

录。

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实施高效的装备修理规程。装备的修理分简洁修理，如更换灯具、

开关、疏通管道等，超出简洁修理范围为装备的大、中修。修理均应有

记录，其中主要设均将建立《装备修理保养情况记录卡》作为履历性质

始终保存。对变、配电装备以及发电机组、电梯等特种装备进行专业化

管理充足发挥我公司专业化优势，对高压开关柜以及低压配电柜和无

功补偿柜由公司工程部进行中修和大修以及年度保养。

(I)建立完善的装备编码及标示方案

A、依据物业图纸资料的有关图则及通用图则，制定《装备编码规

章》

B、制定含有装备编码编号的《装备总览表》。

C、依《装备总览表》建立装备管理卡《装备卡》执行装备责任人

制度。

D、对于标贴明显的将导入佳兆业视觉标示系统。

E、机电的编号编码由公司工程部统一进行。

(2)主要设备装备将建账册、建立装备台账

A、装备台账内装备均需建立相应的《装备修理保养情况记录卡》，

这些表为履历形式，将跟踪装备至报废。

B、工程部建立内部例会制度，制造学习、商量.催促.建议的平

台，便各项工作均朝良性方向发展。

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（3）建立完善的质量记录体系

A、任何工作做到有据可查。

B、以工作记录考评员工的工作力量、工作绩效。

C、发挥零配件供应、技术后援支持体系强盛功能。

D、过度贮备零配件，软件备份二份以上，确立先换后修原则，并

以此作备件数量的依据，以确保各装备系统长期牢靠运行。

E、完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定装备零部件

的供应商事项。

F、将物业公司公司强盛的技术资源结合供应商技术力量将形成物

业管理处有力的技术后盾。

（4）技术资料的管理

A、对于技术资料管理，遵守“二级制”模式。物业工程部资料部门

把握全部的一手资料，工程部对于需要的技术资料以复印件（或原有两

套则可留一套）存档于本工程部资料柜中，这将有效防止因失误及人员

流淌使资料遗失。

B、工程部资料柜钥匙管理，纳入部门钥匙管理体系中。

（5）有关装备类钥匙的管理

A、定义装备类钥匙：全部装备功能钥匙，及其门柜、门房钥匙。

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B、装备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱，分楼层防火

门及井道钥匙箱、装备房及装备钥匙箱。

C、建立与本物业相顺应的钥匙掌管制度，对内便利工作，对外防

范破坏及行为。

(6)技术工种的管理

因物业机电装备的特别性、对技术工种进行岗位兼职，一岗多能，

既提高工作效率和应急处理力量，作到人力资源的合理配制。

2、设备、装备的维护管理

物业的公共设备、机电装备的维护管理采纳佳兆业成熟完善的管

理模式。

A、装备的日常运行和运用由服务运用部门负责，消防中心、停车

场及物业四周由保安负责，其余功能性设备、装备由工程部负责日常的

运行管理，并严格遵守各项制度和规程。

B、设备、装备的维护保养分为日常保养、定期维护保养和分级维

护保养，装备设备的日常保养由运用单位和责任单位负责实施，装备定

期保养和分级保养则由工程部负责。并依据有关设备、装备的管理规定

开展工作并作好具体记录。

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C、建立完善的设备、装备编码和标示方案。依据物业的图纸资料

制定《装备编码规章》和《装备总览表》，并建立装备管理人和装备管

理责任人。

D、对设备、装备及有关场所、通道及标贴明显处将导入CI视觉

标示系统，充足显示佳兆业的标准化管理模式。

E、利用公司推动的信息平台建设，逐步将装备和各项管理工作过

渡到智能高效，以工程部核心辐射全部设备、装备等的工程管理工作中

去，接受有关职能管理部门的调控和监督。

F、接受公司品质管理部、工程部的综合性督导，指导、订正管理

中存在的问题，并帮助解决。

G、工程部组织召开工程例会，并形成制度，制造学习、商量、建

议、订正的平台，使各项工作不断形成良好的气氛。

H、建立坚固的质量记录体系。依据工程部内部管理有关制度，设

备、装备的各项管理规定和设备、装备的作业指导书要求，认真细致地

做好各种记录，任何工作均做到有据可查，有制度可依。

I、发挥零配件的供应商体系对技术的有效支持，确保装备长期牢

靠安全运行，物业公司公司强盛的技术资源与供应商技术力量有机结

合形成物业管理的有力技术保障。

3、增收节支，不断提高管理水平

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(1)增收节支措施

A、常常对员工进行艰苦奋斗，励行节约，勤俭办企业教育，增加

节约意识，在管理中，自觉地从一滴水，一度电做起，努力降低修理维

护本钱。

B、努力学习业务技术，不断提高专业素养，提高修理技术服务水

平。

C、强化本钱掌握，原材料掌握，在确保服务质量的前提下，引进

现代化的装备和手段，削减人力投入，削减人员开支。

D、强化各类消耗品的管理和掌握，做到计划选购，专人保管，合

理领用。

E、物业内外路灯、停车场照明实行控光措施，节约用电，削减公

用电费支出。

(2)提高公共设备，机电装备管理水平的新想象。

A、提高工程部主要技术人员的素养，强化工程部工作的领导。

B、配备先进的修理工具和管理装备，完成管理微机化。

C、连续完善配件的供应商体系。

D、配备用于高空作业的液压升降台。

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E、强化公司技术职能管理作用，发挥公司的技术优势，加大技术

和管理的督导作用。

F、修理服务、公共设备、机电装备的管理参照国优物业