《纳税实务》课件-项目八：财产行为税实务（地方税种）

纳税实务房产税计算与申报课堂导入企业的办公楼出租的商铺个人名下的房产房产税房产税不仅是国家税收的重要组成部分，还与我们的生产生活紧密相关。学习目标01掌握房产税计算方法。02了解房产税申报流程。03学习解决实际纳税问题。房产税纳税人在城市、县城、建制镇和工矿区内，拥有房屋产权的单位和个人。房产税计算与申报企业自用房产由企业作为纳税人缴纳。​出租房产由房屋产权所有人作为纳税人缴纳。房产税征税范围​地域范围：仅包括以下区域的房屋城市县城建制镇工矿区内排除对象：独立于房屋的建筑物围墙水塔房产税计算与申报从价计征​计算依据：按房产原值一次扣除10%-30%后的余值​适用税率：1.2%​​从租计征​计算依据：按房产租金收入​适用税率：​一般情形税率

12%；个人出租住房，或企业向个人出租用于居住的住房，税率减按

4%​应纳税额=应税房产原值

×(1-扣除比例)×1.2%​应纳税额=租金收入

×

税率房产税计算与申报房产原值确定01包含不可分割附属设备暖气、电梯等设施无论会计是否单独核算均需计入房地产开发企业特殊情况02未出售商品房：不征房产税自用/出租商品房：需按规定缴纳案例分析某企业有一幢用于生产经营的房产，原值80万元，当地规定房产税扣除比例为30%，该企业每年应缴纳多少房产税？计征方式企业自用从价计征房产原值：80万元扣除比例：30%计税余值：80

×

(

1

-

30%

)

=

56万元年应纳税额：56

×

1.2%

=

0.672

万元

=

6720元案例分析某企业有一幢用于生产经营的房产，原值80万元，当地规定房产税扣除比例为30%，该企业每年应缴纳多少房产税？从价计征的计算逻辑：先算余值，再乘税率房产后续对外出租月，租金1万元从租计征月应纳税额

=

1

×

12%

=

0.12万元=

1200元思考一下出租办公用房月租金2万元自用闲置房产原值100万元甲公司2024年针对这两处房产，应如何计算房产税？适用从租计征按租金收入×12%计算适用从价计征按房产原值扣除20%后×1.2%思想升华诚信纳税如实核算房产原值，准确计算应纳税额，按时完成纳税申报。税款用途支持教育事业发展，完善医疗保障体系，改善城市交通设施。违规后果面临经济处罚违背诚信原则，损害国家与社会利益。税款用途依法缴纳房产税，履行纳税义务共建美好社会环境。房产税计算与申报纳税期限与地点纳税期限：实行按年计算、分期缴纳​纳税地点：在房产所在地申报缴纳纳税义务发生时间企业自行新建房屋用于生产经营：建成之次月​出租房产：交付出租之次月申报资料与方式房产原值证明租赁合同网上申报办税服务厅提交课程小结房产税的计算与申报计征方式

根据房产用途（自用/出租）选择从价计征或从租计征算计税依据从价计征按房产原值扣除10%-30%后的余值，从租计征按租金收入​算应纳税额从价计征：应纳税额=应税房产原值

×(1-扣除比例)×1.2%从租计征：​应纳税额=租金收入

×

税率按规申报确定纳税期限、地点，准备资料完成申报（网上或现场）契税计税依据与申报实务纳税实务课堂导入买房换房继承房产契税契税不仅关系到个人和企业的财产权益，更是国家调控房地产市场、保障土地资源合理利用的重要税种。学习目标掌握计税依据的确定方法。了解计税依据的申报流程。01)契税概念契税的纳税人纳税人是我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人，简单说“谁接收，谁缴税”。征税范围包括：土地使用权出让、转让（出售、赠与、互换），房屋买卖、赠与、互换等，像以房产投资入股、获奖取得房屋产权，都视同权属转移，需缴纳契税。02)契税计税以合同确定的成交价格为依据，包括货币、实物及其他经济利益对应的价款，即使土地出让金有减免，契税仍需按原出让金计算，不能随之减免。土地使用权出让/出售、房屋买卖税务机关参照市场价格核定申报价明显偏低且无正当理由时依法核定土地、房屋赠与互换价格差额仅多交付差价的一方需要纳税土地、房屋互换计税依据02)契税计税契税实行

3%-5%

的幅度税率具体税率由各省、自治区、直辖市根据本地实际情况确定，纳税人需按房产所在地的具体税率计算税额。思考一下某医院为扩建门诊楼，受让一块土地使用权，成交价格2000万元。医院职工李某因结婚，从父母处受赠一套价值120万元的住房。已知当地契税税率4%，这两个行为是否需要缴纳契税？若需要，应纳税额分别是多少？思想升华依法纳税政策惠民社会价值如实申报成交价格准确计算应纳税额禁止隐瞒真实交易价格履行社会责任基本要求非营利性医疗机构用地免征夫妻间产权变更免征税收公平与人文关怀减轻特定群体负担支持国家房地产调控政策保障民生工程建设促进社会公平正义03)契税申报流程纳税义务发生时间签订权属转移合同或取得相关凭证的当天。纳税地点向土地、房屋所在地的税务机关申报，体现“属地管理”原则。纳税期限在办理权属登记手续前完成缴税，避免因逾期影响产权登记。申报时需携带合同、产权证明、成交凭证等资料，通过网上申报或办税服务厅提交课程小结契税计税依据与申报分类型定依据根据土地、房屋权属转移的不同类型（如买卖、赠与、互换等），确定对应的契税计税依据​按规则算税额结合当地契税税率，套用计税公式准确计算应纳税额​遵时限办申报严格按照“纳税义务发生时间、属地纳税地点、登记前缴税期限”的规则，完成申报缴纳土地增值税清算与应纳税额计算纳税实务课堂导入在房地产行业中，土地增值税是调控市场、调节土地增值收益的关键税种。土地增值税房地产企业开发住宅项目后，需在项目竣工销售后完成土地增值税清算​。国有企业转让闲置土地使用权时，需按规定计算并缴纳土地增值税​。学习目标01明确土地增值税需进行清算的具体情形​。02掌握可计入扣除的项目范围与确认规则​。03学习应纳税额的计算步骤与公式应用。01)土地增值税清算清算单位以房地产开发项目（分期项目）为清算单位，若项目含普通与非普通住宅，需分别计算增值额。纳税人清算项目全部竣工销售、整体转让未竣工项目或直接转让土地使用权。税务机关清算已售建筑面积超

85%、预售证满

3

年未售完等。02)应纳税额计算确定收入算扣除项目算增值额定税率算税额应税收入包括货币、实物及其他经济利益对应的价款，外币收入需按当日或当月1日汇率折合成人民币。02)应纳税额计算扣除项目房地产开发企业：土地使用权金额开发成本开发费用（按土地金额+开发成本的5%或10%）转让环节税金加计20%扣除转让旧房：评估价格地价款相关税金税率与税额税率：四级超率累进税率计算步骤：增值率=增值额÷扣除项目金额×100%应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数思考一下某非房地产企业转让一栋旧房不含税转让收入：600万元房产评估价格：400万元土地使用权成本：100万元转让环节纳税：城建税3万元+印花税0.3万元该企业应缴纳多少土地增值税？思想升华合规意识如实归集收入与扣除项目禁止虚增开发成本严禁隐瞒销售收入提供真实评估报告社会责任调节土地增值收益规范房地产的市场秩序保障土地资源合理利用社会价值为城市建设提供资金支持助力民生保障事业发展促进社会的可持续发展企业担当依法纳税既是法律义务更是对社会发展的积极贡献03)清算流程清算申请表地价款凭证税务鉴证报告竣工决算报表房地产