房地产行业市场前景及投资研究报告：REITs亮点政策扩容提质

证券研究报告

|

房地产

|

2025年12月18日房

地

产

团

队

•

行

业

专

题

报

告REITs三季度亮点与分化并存，政策扩容提质报告摘要提质扩容同步推进，央地协同助力行业发展。2025年9月4日，国务院办公厅印发《关于释放体育消费潜力进一步推进体育产业高质量发展的意见》，提出引导金融机构优化投融资服务，加强信贷管理，丰富信贷产品，积极发展知识产权质押贷款等业务。支持符合条件的体育企业上市和再融资、发行债券、资产证券化；2025年9月12日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，从继续推动市场扩围扩容、扩募支持、项目把关等方面出台具体举措，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）高质量发展；2025年三季度北京市、黑龙江、河南和广西也分别印发文件，分别支持消费领域、冰雪领域、文化旅游、人工智能、数字、旅游及养老等领域项目发行不动产投资信托基金（REITs）。2025年三季度REITs市场跑输股市，分红表现相对稳定。中证REITs（收盘）指数收盘价在2025年6月底修复至最高894，三季度整体出现回调，2025年9月30日为829，下降7.27%，主要是特许经营类REITs受季节性影响及产权类REITs受租金水平下降所致；从收益表现来看，截至2025年9月30日的近一年内，中证REITs（收盘）指数总回报为5.69%，不及中证1000指数同期32.68%的涨幅，并跑输沪深300（15.50%）；债券市场方面，中证全债与国债指数分别上涨3.05%和3.38%。整体来看，中证REITs的收益表现介于股债之间，依旧凸显其“类固收+增长弹性”的定位特征。分红方面，截至2025年三季度末，全市场共纳入统计77只产品，其中66只在2025年至少完成了一次分红，11只未进行分红，分红覆盖率达到85.71%，显示出较高的现金分配积极性与稳定性；66只分红基金合计分红102.37亿元，其中高速公路类与能源类资产依旧占据主导地位。三季度REITs稳中有进，结构性亮点与分化并存。1）产业园：产业园类REITs整体运行呈现“收入利润双下探”的结构性特征，虽然一线城市出租率同比有所提升，但难挡租金下滑趋势；2）保障性租赁住房：整体营收利润双增长，得益于较高水平的出租率维持（大多数项目稳定在90%以上），租金环比波动普遍控制在±3.5%以内，相对平稳；3）高速公路：高速公路类REITs整体呈现出“季节性回升”的运行特征，随着国庆中秋节假日的到来，营收实现季节性好转，但整体仍弱于去2024年同期；4）能源：可比项目营收利润同比下滑，从发电端数据来看，除华夏特变电工新能源REIT外，其余REITs的基础设施发电收入同比均为负增长，主要系发电量同比有不同程度下降所致。5）环保：营收及可供分配资金同比提升，得益于富国水务REIT深圳项目应收账款回收情况好于2024年同期，中航首钢绿能REIT上半年生活垃圾处理费回款、国补回款提升及生活垃圾处理量同比增加；6）仓储物流：出租率大多环比下滑，其中华夏深国际REIT环比下滑12.90%，同比下滑8.34%，主要系大租户换租空档期所致，仓储物流租金承压明显，其中中金普洛斯REIT租金同比下降8.26%，降幅度最大；7）消费：整体经营保持韧性，但不同项目间收入波动明显，整体营收季节性好转，整体资产出租率依旧维持在90%以上，大部分核心资产保持在95%；8）新型基础设施：2025年三季度新增上市的全新品类，持有资产运行稳定。风险提示：REITs资产经营不确定风险；流动性风险；REITs审批速度不及预期；政策出台不及预期的风险2资料：方正证券研究所整理1提质扩容同步推进，央地协同助力行业发展1.1

中央政策有序发力，积极推动市场扩围2025年9月4日，国务院办公厅印发《关于释放体育消费潜力进一步推进体育产业高质量发展的意见》，提出“引导金融机构优化投融资服务，加强信贷管理，丰富信贷产品，积极发展知识产权质押贷款等业务。支持符合条件的体育企业上市和再融资、发行债券、资产证券化。”，并着重提出“支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）”。2025年9月12日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，从继续推动市场扩围扩容、扩募支持、项目把关等方面出台具体举措，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）高质量发展。其中，在推动市场扩围扩容方面，加快成熟资产类型项目常态化申报的同时，将积极研究探索铁路、文化旅游、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径。1.2

地方政策积极响应，创新机制助力REITs提质增效北京市于2025年7月10日印发《北京市深化改革提振消费专项行动方案》的通知，提出“鼓励金融机构加大对消费重点领域的信贷支持力度，开发适应消费新业态需要的金融产品，支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs）”。黑龙江市于2025年7月14日印发《黑龙江省支持冰雪经济发展若干政策措施》通知，提出“鼓励符合条件的4A级以上冰雪旅游景区基础设施领域项目发行不动产投资信托基金（REITs），规范实施冰雪领域政府和社会资本合作（项目，鼓励各类国有企业、民营资本和外资积极参与冰雪资源开发和冰雪经济发展。支持冰雪企业按国家规定享受相关税收优惠”。河南省2025年7月25日，印发《进一步扩大文化和旅游消费若干政策措施的通知》，提出“安排地方政府专项债券支持符合条件的文化和旅游项目，支持符合条件的文化和旅游项目申报发行基础设施领域不动产投资信托基金，引导社会资本和金融机构加大对文化和旅游产业的投入。”。广西壮族

2025年9月5日印发《广西金融惠企三年行动方案

（2025—2027年）》的通知，支持人工智能（AI）、数字、旅游、养老等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。3资料：方正证券研究所整理2REITs市场行情及分析2.1

中证REITs阶段性出现明显回调，换手率创新低经历2024年全年及2025年上半年的持续修复后，2025年第三季度中证REITs市场表现出一定的回调压力。中证REITs（收盘）指数收盘价在2025年6月底修复至最高894，三季度整体出现回调，2025年9月30日为829点，下降7.27%，主要是特许经营类REITs受季节性影响及产权类REITs受租金水平下降所致。2025年9月30日的收盘价相较于年初的794仍提升4.41%，整体仍具备一定稳定性。图表1：中证REITs（收盘）指数1,2001,00080060040020001.81.61.41.21.00.80.60.40.20.0收盘价换手率注：左轴为收盘价指数，右侧为换手率指数，均无单位；数据统计截至2025年9月30日4资料：iFind，方正证券研究所2REITs市场行情及分析2.1

中证REITs阶段性出现明显回调，换手率创新低从收益表现来看，截至2025年9月30日的近一年内，中证REITs（收盘）指数总回报为5.69%，不及中证1000指数同期32.68%的涨幅，并跑输沪深300（15.50%）。债券市场方面，中证全债与国债指数分别上涨3.05%和3.38%。整体来看，中证REITs的收益表现介于股债之间，依旧凸显其“类固收+增长弹性”的定位特征。在风险维度上，截至2025年9月30日的近250日年化波动率显示，中证REITs指数波动率为7.21%，低于中证1000（30.30%）和沪深300（21.83%），高于中证全债（1.91%）与国债指数（1.10%），体现其“中等波动、稳中有升”的风险特性。从市场流动性看，2025年9月30日中证REITs指数日均换手率为0.23%，相较于二季度末的0.47%折半，明显低于2024年末的1.01%，处于2023年年初以来的历史最低水平。换手率的回调主要受到股票市场上涨、观望情绪加浓、二级市场交易趋稳及部分项目集中分红导致价格波动收敛等因素影响。尽管如此，在当前低利率环境下，REITs因其稳定现金流特性，依旧受到中长期资金的持续关注与配置偏好。图表2：各指数近250日波动率及近一年涨跌幅32.68%35%30%25%20%15%10%5%30.30%21.83%15.50%7.21%5.69%3.05%3.38%1.91%1.10%0%中证REITs(收盘)沪深300（收盘）中证1000近一年涨跌幅

近250日波动率中证全债国债指数注：数据截至2025年9月30日5资料：iFind，方正证券研究所2REITs市场行情及分析2.2

各只REIT

近半年及上市以来的涨跌幅截至2025年9月30日，公募REITs市场整体出现回调趋势，各类资产表现分化仍然存在，结构性行情特征显著。保障房类REITs表现持续稳定，全部项目在近半年及自上市以来均实现正收益，虽然近半年涨幅普遍收缩至20%以内，但部分头部产品累计涨幅仍超过50%，其中中金厦门安居保障性租赁住房REIT、华夏北京保障房中心租赁住房自上市以来（不含首日涨幅）累计涨幅达到82.37%和76.76%。该板块凭借保障房政策支持力度大、底层资产稳定性强、现金流可预期性高等优势，持续获得资金青睐，成为当前REITs市场中配置热度最高的品种之一。高速公路类REITs整体平稳，近半年超半数产品出现下跌，跌幅在0.3-6.5%之间，实现增长的产品在1.0-7.2%之间，较二季度增幅明显收窄。绝大多数产品自上市以来录得正收益，但华夏中国交建高速公路REIT、中金安徽交控高速公路REIT和平安广州交投广河高速公路出现破发，跌幅分别是33.13%、8.93%和6.60%，其中中金安徽交控REIT在二季度出现明显修复后又出现下滑趋势。能源类REITs虽整体仍处于正增长区间，但板块内部表现出现明显分化。近半年涨幅普遍在20%以下，其中工银瑞信蒙能清洁能源REIT、中航京能光伏REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、鹏华深圳能源清洁能源REIT跌幅在4-7%，但各产品仍能实现上市以来（不含首日涨幅）大幅正增长，累计涨幅在25%以上。该情况反映出板块对底层资产类型（如水电、新能源发电）及收益结构的依赖较大，资产利用率波动对市场价格影响显著。环保类REITs市场整体平稳。近半年涨幅一般，仅银华绍兴原水水利REIT实现5.32%增长，其余两只产品均处于横盘状态。各产品能实现上市以来（不含首日涨幅）大幅正增长，涨幅在27-55%之间。仓储物流类REITs继续体现出其稳健性，除中金普洛斯仓储物流REIT外，其它产品在两个周期维度内均为正收益。近半年涨幅集中于4%至30%，自上市以来的累计涨幅大多处于15%至35%区间。该板块底层资产租金锁定能力强、需求弹性好，在经济周期中具备良好的抗风险属性，配置价值持续体现。6资料：方正证券研究所整理2REITs市场行情及分析2.2

各只REIT

2025年及上市以来的涨跌幅商业类REITs成为本阶段表现最为抢眼的板块。得益于线下消费复苏和核心商业资产出租率、租金水平的同步提升，板块内产品在近半年均实现上涨，其中中金中国绿发商业资产REIT、中金唯品会奥特莱斯REIT和易方达华威农贸市场REIT实现20%以上的增长；各产品仍能实现上市以来（不含首日涨幅）大幅上涨，其中嘉实物美消费REIT、易方达华威农贸市场REIT实现了75%以上的累计涨幅。该板块在消费回暖及景气度上行驱动下，正逐步由估值修复转向估值溢价。产业园类REITs内部表现分化最为显著，也是上市以来破发最多的产品。有11只产品价格近半年出现下跌，这11只产品中有6只自上市以来（不含首日涨幅）出现亏损，其中建信中关村产业园REIT破发跌幅在27.50%，其余产品破发跌幅在10%以内。该板块的估值表现与底层资产所处区域、产业导入能力及租金稳定性高度相关，资产优劣分化趋势明显。7资料：方正证券研究所整理2REITs市场行情及分析2.2

各只REIT

2025年及上市以来的涨跌幅图3：各只REIT2025年近半年及上市以来二级市场价格的涨跌幅（%）100806040200-20-40产业园类保租房类高速路类能源类环保类仓储物流类商场类新型基础设施近半年涨跌幅（%）上市至今(不含上市首日)(%)注：数据统计截至2025年9月30日8资料：iFind，方正证券研究所2REITs市场行情及分析2.3

各只REIT普遍分红，高速公路类及新能源类分红较多截至2025年三季度末，公募REITs市场运行总体平稳，分红表现亮眼。全市场共纳入统计77只产品，其中66只在2025年至少完成了一次分红，11只未进行分红，分红覆盖率达到85.71%，显示出较高的现金分配积极性与稳定性。从分红金额来看，66只分红基金合计分红102.37亿元，其中高速公路类与能源类资产依旧占据主导地位。平安宁波交投REIT以11.45亿元的累计分红总额位列榜首；中金安徽交控REIT紧随其后，单季分红金额达6.23亿元；国金铁建重庆渝遂高速公路REIT则以4.58亿元位居第三。上述三只产品合计派发现金约22.26亿元，占全部分红金额21.74%，充分体现了优质基础设施资产在收益稳定性上的优势。在分红频次方面，66只分红基金合计分红167次，其中中金安徽交控REIT、华夏南京交通高速公路REIT、华夏深国际仓储物流REIT、华夏金茂购物中心REIT及华夏华润有巢租赁住房REIT等表现突出，累计完成4次分红，为本季度分配次数最多的产品。其分红节奏呈现“多次分配、均衡派发”的特征，有助于提升投资者现金流的稳定性与持有体验。9资料：方正证券研究所整理2REITs市场行情及分析2.3

各只REIT普遍分红，高速公路类及新能源类分红较多图表4：2025年以来各只REIT分红次数及分红金额140,000543210120,000100,00080,00060,00040,00020,0000年度分红总额[年度]

2025[单位]

万元年度分红次数[年度]

2025注：数据截至2025年三季度末，左轴为分红金额、右轴为分红次数10资料：iFind，各只REIT年度基金公告,方正证券研究所3各板块REITs业绩分析3.1

产业园类REITs2025年第三季度，产业园类REITs整体运行呈现“收入利润双下探”的结构性特征。全行业合计实现营业收入5.66亿元，环比提升19.49%，剔除2025年三季度新增2只REIT后，存量项目营收环比下降幅度为2.07%，较二季度降幅加大，说明行业三季度经营压力加大。国君临港创新产业园REIT2025年三季度实现营收同环比超100%的增长，主要是因为在三季度完成扩募，通过专项计划100%持有了上海浦东康桥项目，补充1193.50万元营收所致。可供分配金额方面，行业合计达到3.38亿元，环比增长6.69%，其中

临港创新产业园REIT（环比+81.51%）、建信中关村产业园REIT（环比+18.94%）等均表现优异。剔除新增REIT后，存量项目可供分配金额仍环比下降5.34%，反映出整体现金流收紧。净利润层面分化显著。华安张江产业园REIT已连续五个季度利润为负，2025年三季度亏损加剧；建信中关村产业园REIT和中金湖北科投光谷REIT多季度利润为负；易方达广开产园REIT2025年三季度净利润大幅转负，主要受出租率和租金水平下降所致；仅临港创新产业园REIT受扩募影响，净利润实现环比50.52%的增长。运营指标方面，一线城市产业园项目逐步呈现出租率回升趋势。华安张江产业园REIT出租率同比提升8.18%，建信中关村REIT亦同比提升5.08%。相较之下，二线城市项目普遍出现下滑，如华夏合肥高新REIT（同比-16.23%，环比-4.22%）、招商科投孵化器REIT（环比-5.78%）。租金表现整体保持平稳。大多数项目租金呈下降趋势，但未出现剧烈波动。仅国君临港创新产业园REIT因为扩募原因，租金水平由2025年二季度的36元/平/月提升到60元/平/月。11资料：方正证券研究所整理3各板块REITs业绩分析3.1

产业园类REITs图表5：产业园类REITs经营情况REIT代码REIT简称东吴苏园产业REIT华安张江产业园REIT博时招商蛇口产业园REIT建信中关村产业园REIT华夏合肥高新REIT国君临港创新产业园REIT国君东久新经济REIT华夏杭州和达高科产园REIT中金湖北科投光谷REIT易方达广开产园REIT博时津开产园REIT3Q24649133975258362123361136303924092653---------4Q24635141505275291422381108275327332534326132192747-------573-8991698-8984775541113-6950816984084-------1Q2559643611460929902194109325462301244627353249283219272657151323752645-2Q2560903610459429622092111725112169210127573169296818552346154123003154-3Q2558903497441029501988231925772186209525903114279517661665145322232837762225851153-12891137-438502847103652-154-6351074-209489436227448890同比-9.26%2.92%-16.14%环比-3.29%-3.14%-4.01%-0.41%-4.97%107.62%2.65%营收（万元）508027.SH508000.SH180101.SZ508099.SH180102.SZ508021.SH508088.SH180103.SZ508019.SH180105.SZ508022.SH508003.SH508097.SH508010.SH508012.SH180106.SZ508092.SH508039.SH508080.SH508027.SH508000.SH180101.SZ508099.SH180102.SZ508021.SH508088.SH180103.SZ508019.SH180105.SZ508022.SH508003.SH508097.SH508010.SH508012.SH180106.SZ508092.SH508039.SH508080.SH-18.53%-14.90%104.06%-15.18%-9.25%0.80%-21.03%-0.28%-6.06%-1.73%-5.84%-4.82%-29.02%-5.69%-3.35%-10.05%---------中金联东科创REIT南京建邺REIT中金重庆两江REIT招商科投孵化器REIT广发成都高投产业园REIT华夏金隅智造工场

REIT创金合信首农产业园REIT中金亦庄产业园REIT东吴苏园产业REIT华安张江产业园REIT博时招商蛇口产业园REIT建信中关村产业园REIT华夏合肥高新REIT国君临港创新产业园REIT国君东久新经济REIT华夏杭州和达高科产园REIT中金湖北科投光谷REIT易方达广开产园REIT博时津开产园REIT中金联东科创REIT南京建邺REIT中金重庆两江REIT招商科投孵化器REIT广发成都高投产业园REIT华夏金隅智造工场

REIT创金合信首农产业园REIT中金亦庄产业园REIT------净利润（万元）1471-13141907-192647524145870229----------1539-9331327-3585991308-6941266-497401-21.60%-1.93%-40.36%-11.83%--10.16%-11.93%25.13%50.52%-3.60%-104.49%-4.77%-612.98%-11.40%-534.68%-67.15%-43.38%-45.19%160.73%-26.30%---22.37%61.56%-28.94%-25.96%537563120112671171251161-8877011963861481033-1075-1148-1621241212481489770414-167.23%----------1721208-3198-16---注：未公示的项目以“-”表示；同环比基于3Q25数据12资料

：iFind，各只REIT近五季度基金公告，方正证券研究所3各板块REITs业绩分析3.1

产业园类REITs图表5：产业园类REITs经营情况（续）REIT代码REIT简称东吴苏园产业REIT3Q24370330613681112318811065192314231916-4Q243660271743067141881619164814181540265217291657-1Q253564322023797392Q253214278133018723Q2534342518235310371560168418261348148516981952205014411352540同比环比可分配金额（万元）508027.SH508000.SH180101.SZ508099.SH180102.SZ508021.SH508088.SH180103.SZ508019.SH180105.SZ508022.SH508003.SH508097.SH508010.SH508012.SH180106.SZ-7.26%6.85%华安张江产业园REIT博时招商蛇口产业园REIT建信中关村产业园REIT华夏合肥高新REIT-17.74%-9.45%-28.71%18.94%-8.89%81.51%-16.35%0.02%-36.06%-7.63%17098051712928-17.07%国君临港创新产业园REIT国君东久新经济REIT华夏杭州和达高科产园REIT中金湖北科投光谷REIT易方达广开产园REIT博时津开产园REIT58.14%177313451503238917862011128914019792183134814962333210220241302133112551489-5.04%-5.27%-22.49%-0.73%-27.24%-7.15%1.27%-----------中金联东科创REIT-南京建邺REIT-10.69%1.61%中金重庆两江REIT--招商科投孵化器REIT广发成都高投产业园REIT---56.94%12.83%1.09%--16461680199419521853508092.SH508039.SH华夏金隅智造工场REIT创金合信首农产业园REIT----1472-1973---508080.SH中金亦庄产业园REIT----注：未公示的项目以“-”表示；同环比基于3Q25数据13资料：iFind，各只REIT近五季度基金公告，方正证券研究所3各板块REITs业绩分析3.1

产业园类REITs图表6：产业园类REITs出租率3Q24-4Q241Q252Q253Q25同比-环比东吴苏园产业REIT国际科技园五期B区项目产业园一期、二期项目华安张江产业园REIT张江光大园-----82.79%80.14%85.20%80.27%91.66%92.00%92.00%94.00%91.00%72.49%85.52%84.27%86.64%94.07%-79.82%75.29%91.90%91.37%92.44%92.00%90.00%93.00%90.00%72.09%85.31%81.66%88.59%94.36%100.00%91.25%-76.74%69.08%91.53%90.62%92.44%88.91%88.81%89.52%89.40%74.20%78.60%75.83%81.09%98.38%100.00%97.49%-72.90%67.36%93.00%91.70%94.40%83.90%84.30%83.70%83.70%74.60%74.80%70.20%78.90%97.80%100%74.12%66.82%92.17%88.81%95.53%85.20%84.31%80.48%87.74%76.17%71.64%67.54%75.31%96.49%100.00%96.59%95.08%95.77%75.00%95.82%93.17%60.38%74.78%73.48%81.58%71.38%86.76%95.88%71.64%87.81%75.09%83.73%89.43%96.97%85.62%-10.47%-16.62%8.18%10.64%4.22%-7.39%-8.36%-14.38%-3.58%5.08%-16.23%-19.85%-13.08%2.57%--2.64%-0.80%-0.89%-3.15%1.20%1.55%0.01%-3.85%4.83%2.10%-4.22%-3.79%-4.55%-1.34%0.00%-0.01%-张润大厦博时招商蛇口产业园REIT万融大厦万海大厦光明二期项目建信中关村产业园REIT华夏合肥高新REIT高新睿成高新君道临港创新产业园REIT临港奉贤智造园一期临港奉贤智造园三期漕河泾康桥-96.60%----东久新经济REIT100.00%-99.44%-94.88%77.36%91.00%95.30%67.19%76.65%72.19%100.00%74.93%86.95%97.72%74.06%90.00%80.91%89.74%89.63%95.50%74.80%90.00%94.60%63.50%72.20%71.00%81.60%72.40%87.50%96.00%70.70%88.10%79.70%85.30%85.80%-4.23%-0.28%0.27%6.47%-1.51%-4.91%3.57%3.49%-0.02%-1.41%-0.85%-0.12%1.33%-0.33%-5.78%-1.84%4.23%-华夏杭州和达高科产园REIT和达药谷一期项目研发办公及配套商业部分和达药谷一期项目孵化器项目91.67%91.11%68.03%81.38%79.06%93.32%-90.91%94.71%66.67%80.06%76.23%100.00%78.18%88.00%96.07%-4.53%2.26%-11.25%-8.11%-7.06%-12.58%-中金湖北科投光谷REIT光谷软件园互联网+项目易方达广开产园REIT博时津开产园REIT中金联东科创REIT南京建邺REIT------中金重庆两江REIT招商科投孵化器REIT广发成都高投产业园REIT华夏金隅智造工场REIT创金合信首农产业园REIT中金亦庄产业园REIT---------------注：未公示的项目以“-”表示；同环比基于3Q25数据资料

：iFind，各只REIT近五季度基金公告，方正证券研究所143各板块REITs业绩分析3.1

产业园类REITs图表7：产业园类REITs租金水平（元/平方米/月）2Q24--165.0168.3-3Q2452.5165.9164.4167.187.4129.1116.952.5130.831.937.230.343.239.9(存量租约);41.1(新签租约)41.4(存量租约);43.8(新签租约)46.8(存量租约);44.1(新签租约)61.464.150.553.150.954.0-4Q2452.5164.7164.1165.079.1110.7106.052.5125.134.336.330.442.01Q2552.2164.43Q2552.2164.4东吴苏园产业REIT华安张江产业园REIT张江光大园163.5165.082.4124.5110.152.2121.534.3162.9165.678.4117.5108.850.1121.533.5张润大厦博时招商蛇口产业园REIT万海大厦万融大厦--光明二期项目-136.8建信中关村产业园REIT华夏合肥高新REIT国君临港创新产业园REIT东久新经济REIT华夏杭州和达高科产园REIT----36.030.441.160.030.339.3和达药谷一期项目研发办公及配套商业

43.2(存量租约);41.1(存量租约);-(新签租约)41.4(存量租约);-(新签租约)43.2(存量租约);-(新签租约)61.664.451.052.550.553.771.551.294.2155.1-40.5(存量租约);-(新签租约)39.9(存量租约);-(新签租约)42.0(存量租约);-(新签租约)59.962.050.452.640.2(存量租约);-(新签租约)38.7(存量租约);-(新签租约)38.4(存量租约);-(新签租约)57.458.950.450.8部分45.3(新签租约)43.2(存量租约);43.5(新签租约)49.2存量租约);和达药谷一期项目孵化器项目44.4(新签租约)61.964.451.0中金湖北科投光谷REIT光谷软件园互联网+项目易方达广开产园REIT博时津开产园REIT中金联东科创REIT南京建邺REIT中金重庆两江REIT招商科投孵化器REIT广发成都高投产业园REIT华夏金隅智造工场

REIT创金合信首农产业园REIT中金亦庄产业园REIT----------50.652.848.451.971.951.294.268.6149.0-67.948.693.967.7142.8194.778.6-94.8-------注：未公示的项目以“-”表示；同环比基于3Q25数据资料

：iFind，各只REIT近五季度基金公告，方正证券研究所153各板块REITs业绩分析3.1

产业园类REITs根据截至2024年12月31日估值、招募说明书及2024年年报、2025年三季报，我们对产业园类REITs的年化分派率进行估算，其中博时津开产业园REIT、华夏金隅智造工场REIT和中金亦庄产业园REIT的年化分派率在6%以上，分别为6.42%、6.50%和7.39%。图表9：产业园类REITs的年化分派率（%）图表8：产业园REITs估值水平（P/NAV，P/FFO）REIT代码REIT简称P/NAV0.740.970.870.940.791.101.290.820.800.771.341.171.181.210.991.101.431.381.41P/FFO18.3622.5422.0654.6216.3361.5925.5219.3818.9517.1921.4924.2322.6222.8425.2321.4822.8465.0520.6987.39508027.SH508000.SH180101.SZ508099.SH180102.SZ508021.SH508088.SH180103.SZ508019.SH180105.SZ508022.SH508003.SH508097.SH508010.SH50812.SH东吴苏园产业REIT华安张江产业园REIT博时招商蛇口产业园REIT建信中关村产业园REIT华夏合肥高新REIT临港创新产业园REIT东久新经济REIT765432106.506.425.29

5.345.165.065.024.584.304.214.164.07

4.133.693.39华夏杭州和达高科产园REIT中金湖北科投光谷REIT易方达广开产园REIT博时津开产园REIT中金联东科创REIT南京建邺REIT2.551.961.78中金重庆两江REIT招商科投孵化器REIT广发成都高投产业园REIT180106.SZ508092.SH508039.SH508080.SH华夏金隅智造工场

REIT创金合信首农产业园REIT中金亦庄产业园REIT注：截至2025年11月6日数据，NAV为当日单位净值；FFO为近一年单位可供分配金额，未披露完整则对已披露季度平均值乘以4，未披露以“-”表示16资料：iFind，各只REIT近五季度基金公告，方正证券研究所3各板块REITs业绩分析3.2

保租房类REITs2025年第三季度，保障性租赁住房（保租房）REITs整体延续稳健运行态势，经营表现继续展现出良好韧性。8只REIT合计实现营业收入约1.94亿元，同比增长68.02%，环比增长8.28%。若剔除2024年末新纳入的招商蛇口租赁房REIT影响，可比口径下的营业收入同比增长15.05%。这一增幅主要得益于部分核心项目运营恢复与区域租赁需求的稳步释放，以及部分REITs率先实行扩募。从个体表现来看，华夏北京保障房REIT受益于北京区域大宗租赁需求的持续增长，2025年三季度较2024年同期新增了朗悦嘉园项目、光机电项目、盛悦家园项目和温泉凯盛家园项目，营业收入同比大幅增长79.23%，环比增长50.27%；国君城投保租房REIT在结转节奏优化后实现修复性反弹，收入同比增长7.39%、环比增长3.63%；仅华夏基金华润有巢REIT营收同环比均转负。利润端表现稳步提升，三季度样本REIT合计实现净利润约5662万元，同比增长27.76%，环比增长5.64%。其中，华夏北京保障房REIT新增4处保障房项目，净利润同比增长52.92%，环比增长33.96%；招商蛇口租赁房REIT连续两个季度净利润为正，且环比2025年三季度环比提升187%，主要源于太子湾项目和林下项目租金提升及现金流恢复带动整体盈利能力回升。在可供分配资金方面，除国君城投保租房REIT2025年三季度同比为负之外，其余可比REITs均实现同比正增长，其中华夏北京保障房REIT同比增幅最大为63.03%；除

紫金苏州恒泰REIT2025年三季度环比为负之外，其余可比REITs均实现正环比正增长，其中华夏北京保障房REIT环比提升41.25%、招商蛇口租赁房REIT环比提升15.39%。17资料：方正证券研究所整理3各板块REITs业绩分析3.2

保租房类REITs图表10：保租房类REITs经营情况资产类型REIT代码REIT简称3Q244Q241Q252Q253Q25同比环比收入（万元）180501.SZ508058.SH508068.SH508077.SH508031.SH180502.SZ508055.SH508085.SH红土深圳安居REIT中金厦门安居REIT华夏北京保障房REIT华夏基金华润有巢REIT国君城投保租房REIT招商蛇口租赁房REIT汇添富上海地产REIT紫金苏州恒泰REIT1367.062000.771803.451997.954404.99-1332.832009.991816.671978.314677.712068.64-1346.212010.951851.871946.754466.741791.03-1376.002027.002151.001982.004565.002018.001816.342025.431403.742040.973232.271908.984730.732140.471968.972020.922.68%2.01%79.23%-4.45%7.39%-2.02%0.69%50.27%-3.68%3.63%6.07%8.40%-0.22%------净利润（万元）180501.SZ508058.SH508068.SH508077.SH508031.SH180502.SZ508055.SH508085.SH红土深圳安居REIT中金厦门安居REIT华夏北京保障房REIT华夏基金华润有巢REIT国君城投保租房REIT招商蛇口租赁房REIT汇添富上海地产REIT紫金苏州恒泰REIT608.12730.79838.35300.681953.87-560.79630.01899.06250.42174.86-146.6-498.83759.92860.94275.722021.82-146.20-562.51718.39956.96302.662077.3771.33592.61759.221281.98288.562204.32204.46424.69-93.86-2.55%3.89%52.92%-4.03%12.82%-5.35%5.68%33.96%-4.66%6.11%186.66%86.34%-121.21%-227.91442.57-----可供分配资金（万元）180501.SZ红土深圳安居REIT中金厦门安居REIT华夏北京保障房REIT华夏基金华润有巢REIT国君城投保租房REIT招商蛇口租赁房REIT汇添富上海地产REIT紫金苏州恒泰REIT1191.381464.571346.851231.853266.74-1202.391439.061355.411231.853457.671462.51-1153.191475.741346.561209.923140.091239.88-1200.001491.001564.001224.003197.001378.001285.541618.911212.671524.382209.191236.793207.971590.121325.87960.261.79%4.08%64.03%0.40%-1.80%-1.06%508058.SH508068.SH508077.SH508031.SH180502.SZ508055.SH508085.SH2.24%41.25%1.04%0.34%15.39%3.14%-------40.68%注：未公示的项目以“-”表示，同环比基于3Q25数据：iFind，各只REIT近五季度基金公告，方正证券研究所18资料3各板块REITs业绩分析3.2

保租房类REITs运营层面，保租房REITs整体出租率维持在较高水平，大多数项目稳定在90%以上，但个别项目表现波动仍较为显著。招商蛇口租赁房REIT旗下林下项目在主要租户于2024年年底退租后，管理方快速采取积极维护客户、优化租赁结构等措施，使得出租率在2025年三季度环比提升至97.55%。值得关注的是，受整体商业地产下行影响，红土深圳安居REIT的安居百泉阁商铺环比下滑12.41%，已回到了2024年三季度水平。图表11：保租房类REITs出租率REIT简称红土深圳安居REIT底层资产保利香槟苑凤凰公馆安居锦园子项目保租房保租房保租房停车场保租房商业3Q2490.30%98.89%99.19%100.00%96.49%76.96%100.00%93.99%99.67%94.99%94.43%-4Q241Q252Q253Q25同比9.16%0.28%-0.83%0.00%-0.65%0.00%0.00%5.53%-0.35%2.74%-0.16%-环比90.79%98.63%95.88%100.00%95.82%94.12%100.00%99.56%99.91%97.28%93.08%-91.11%99.53%94.88%100.00%97.78%81.81%100.00%99.09%99.49%96.86%92.33%-92.70%99.70%97.30%100.00%95.70%87.86%100.00%99.25%99.40%96.80%93.80%-98.57%99.17%98.37%100.00%95.86%76.96%100.00%99.19%99.32%97.59%94.28%95.19%92.32%90.15%96.83%93.12%93.69%94.05%95.01%95.40%97.55%94.87%97.06%97.56%6.33%-0.53%1.10%0.00%0.17%-12.41%0.00%-0.06%-0.08%0.82%0.51%-安居百泉阁停车场保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房中金厦门安居REIT园博公寓珩琦公寓华夏北京保障房REIT文龙家园项目熙悦尚郡项目朗悦嘉园项目光机电项目盛悦家园项目温泉凯盛家园项目有巢泗泾项目有巢东部经开区项目江湾社区光华社区太子湾项目林下项目江月路项目虹桥项目菁英公寓------------------华夏基金华润有巢REIT国君城投保租房REIT招商蛇口租赁房REIT汇添富上海地产REIT苏州恒泰REIT90.59%94.44%91.29%95.24%-----94.07%94.58%90.83%95.67%92.86%70.37%-95.09%94.58%88.92%95.37%95.80%90.79%-96.50%95.30%91.10%97.50%93.10%97.30%97.77%94.07%97.56%2.79%-0.79%3.02%-0.24%------3.50%-1.69%3.24%-2.55%2.47%0.26%-2.97%3.18%0.00%----注：未公示的项目以“-”表示，同环比基于3Q25数据资料

：iFind，各只REIT近五季度基金公告，方正证券研究所193各板块REITs业绩分析3.2

保租房类REITs租金水平方面整体租赁市场保持稳定，环比波动普遍控制在±3.5%以内。红土深圳安居REIT的保利香槟苑项目三季度租金为17.72元/平方米/月，环比上涨3.02%，其余项目租金波动较小；中金厦门安居REIT两个项目租金同比实现2%以上增长，环比涨幅也在1%左右；华夏北京保障房REIT项目租金水平十分稳定，扩募后新增了朗悦嘉园项目、光机电项目、盛悦家园项目及温泉凯盛家园项目，租金水平分别是35、35、44及42元/平/月，较市场化租金有较大优势。图表12：保租房类REITs租金水平REIT简称红土深圳安居REIT底层资产保利香槟苑凤凰公馆安居锦园子项目保租房保租房保租房停车场保租房商业3Q24----4Q24----1Q2517.0817.3446.6618061.49367.6818034.8733.475665-2Q2517.217.346.718061.1339.9918035.033.656.065.0-3Q2517.7217.1646.6518061.1337.7118035.3433.9556653535同比----环比3.02%-0.81%-0.11%0.00%0.00%-0.67%0.00%0.97%1.04%0.00%0.00%-安居百泉阁------停车场保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房保租房-34.6933.105665--------------34.7133.265665---2.14%2.57%0.00%0.00%中金厦门安居REIT园博公寓珩琦公寓华夏北京保障房REIT文龙家园项目熙悦尚郡项目朗悦嘉园项目光机电项目盛悦家园项目温泉凯盛家园项目有巢泗泾项目有巢东部经开区项目江湾社区光华社区太子湾项目林下项目江月路项目虹桥项目菁英公寓------------------------4442华夏基金华润有巢REIT国君城投保租房REIT招商蛇口租赁房REIT汇添富上海地产REIT苏州恒泰REIT2.621.82131.85133.8107.1599.72-2.611.81131.84133.51107.6098.32-2.611.82131.3133.0107.198.12.772.8626.282.571.85130.59133.48106.8298.242.772.8726.28-1.53%1.65%-0.54%0.36%-0.26%0.14%0.00%0.03%0.00%----注：未公示的项目以“-”表示，同环比基于3Q25数据资料

：iFind，各只REIT近五季度基金公告，方正证券研究所203各板块REITs业绩分析3.2

保租房类REITs根据截至2024年12月31日估值及2024年年报、2025年季报，我们对保租房类REITs的年化分派率进行估算，其中中金厦门安居REIT华夏华润有巢REIT年化分派率较高，分别是4.76%和4.35%。图表13：保租房类REITs估值水平（P/NAV，P/FFO）图表14：保租房类REITs的年化分派率（%）4.765432104.35REIT简称P/NAV1.47P/FFO36.844.244.154.104.093.973.83红土深圳安居REIT中金厦门安居REIT1.681.371.381.291.291.311.3935.3245.9931.1030.1230.7934.3937.01华夏北京保障房REIT华夏基金华润有巢REIT城投宽庭保租房REIT招商蛇口租赁房REIT汇添富上海地产租赁住房REIT紫金苏州恒泰租赁住房REIT注：截至2025年11月6日数据，NAV为当日单位净值；FFO为近一年单位可供分配金额，未披露完整则对已披露季度平均值乘以4，未披露以“-”表示21资料：iFind，各只REIT近五季度基金公告，方正证券研究所3各板块REITs业绩分析3.3

高速公路类REITs2025年第三季度，高速公路类REITs整体呈现出“季节性回升”的运行特征。板块总营收达22.43亿元，同比大幅增长55.76%，但这一增幅主要源于自2024年三季度以来新增招商高速公路REIT、华夏南京交通高速公路REIT和平安宁波跨海大桥REIT分别在2025年三季度实现单季度1.17亿元、1.33和5.91亿元营收，占总营收的37.49%，若剔除新增资产，整体营收同比下降2.60%，显示在经历2025年一季度的节假日集中释放和新资产放量后，2025年二季度收入增势趋缓，进入平稳调整期，2025年三季度随着国庆中秋节假日的到来，营收实现季节性好转，但整体仍弱于去2024年同期。分个体项目来看，江苏交控REIT2025年三季度营收表现尤为亮眼，同比增长30.08%，环比增长21.02%，在所有披露项目中增幅居首，主要得益于：1）政府部门出台了多项支持实体经济的举措和政策，有效提升了市场主体的信心和预期，区域经济持续恢复；2）2024年12月31日苏台高速公路七都北至桃源段通车，2025年1月12日G50沪渝高速宣城至广德段改扩建工程建成通车，对沪苏浙高速公路的车流量和通行费收入产生了正向影响；3）“江苏省城市足球联赛”火爆，跨城观赛需求增加，赛事周边消费火热，对沪苏浙高速公路的车流量和通行费收入产生了正向影响；4）项目公司通过提升道路品质，增加交通安保措施设施，优化服务区设施等，为货运司机提供了更安全、快速、便捷的通行环境和更完善的服务，吸引了更多货车通行。中金安徽交控REIT及工银河北高速同样实现了REIT2025年三季度营收同环比正增长。2024年三季度以来新增招商高速公路REIT、华夏南京交通高速公路REIT和平安宁波跨海大桥REIT也实现2025年以来每季度营收均环比正增长。可供分配资金方面，整体金额达13.34亿元，同比上升27.19%，环比提升3.69%，显示出板块在规模扩张及新增资产驱动下具备较强分红基础。剔除2024年三季度以来新增REITs影响，2025年三季度可供分配资金同比降幅为5.21%，整体呈现下降趋势。个体层面上，国金中国铁建高速REIT2025年3季度同比下降22.56%，主要系1）2025年1-9月重庆公路客运量下降5.5%；2）中秋节假期延后至国庆假期，报告期内客运车辆活跃度有所下降；3）渝遂高速公路复线北碚至铜梁段正式通车以及报告期内部分收费站入口因治理超限进行交通年同期有所下降。浙商沪杭甬REIT、平安广交投广河高速REIT、华夏越秀高速公路REIT、华夏中国交建高速REIT和度可供分配资金同比降幅在9%-12%之间，主要系通行费用降低及其他成本抬升导致影响，报告期内通行费收入较上江苏交控REIT2025年三季22资料：方正证券研究所整理3各板块REITs业绩分析3.3

高速公路类REITs图表15：高速公路类REITs经营情况资产类型收入（万元）REIT代码REIT简称浙商沪杭甬REIT3Q244Q241Q252Q253Q25同比-2.90%-3.84%-2.02%-6.75%-15.73%30.08%7.90%-18.98%-16.09%2.61%-环比508001.SH180201.SZ180202.SZ508018.SH508008.SH508066.SH508009.SH508007.SH508033.SH508086.SH180203.SZ508069.SH508036.SH508001.SH180201.SZ180202.SZ508018.SH508008.SH508066.SH508009.SH508007.SH508033.SH508086.SH180203.SZ508069.SH508036.SH508001.SH180201.SZ180202.SZ508018.SH508008.SH508066.SH508009.SH508007.SH508033.SH508086.SH180203.SZ508069.SH508036.SH19924.2020958.516015.9711549.2119567.909527.2021578.768220.5711191.5318360.7118319.895333.3711104.4317388.319887.0920127.407929.649112.6313855.218678.029817.72-18551.6318354.456008.11548117174522219345.6220153.195894.5810769.4616489.312392.7623283.356660.289391.1315907.4711653.6913275.9159128.56-155.746580.56978.4424.96%17.35%12.88%11.53%-4.94%21.02%3.21%平安广交投广河高速REIT华夏越秀高速公路REIT华夏中国交建高速REIT国金中国铁建高速REIT江苏交控REIT中金安徽交控REIT中金山东高速REIT易方达深高速REIT工银河北高速REIT10849.9416681.3110120.4822975.036290.259129.1710235.7610909.111255.851716.982462.2965617346102402255965391.85%785619.54%24.53%11.39%7.67%15502.82-12774104621233053501-266.924753.30454.82928.652562.941886.82-304.921721.682408.43225.842149.391951.1511324.736307招商高速公路REIT华夏南京交通高速公路REIT平安宁波跨海大桥REIT浙商沪杭甬REIT平安广交投广河高速REIT华夏越秀高速公路REIT华夏中国交建高速REIT国金中国铁建高速REIT江苏交控REIT中金安徽交控REIT中金山东高速REIT易方达深高速REIT工银河北高速REIT----10.52%-41.65%38.44%115.13%177.87%-40.39%-47.54%-200.55%21.37%34.63%1277.95%35.47%92.28%18.53%83.93%52.86%20.23%17.56%5.05%净利润（万元）923.547496.251100.022082.224369.872724.62-1814.213512.45-81.82-116.9%-12.22%-11.05%23.93%-65.04%-63.67%-114.3%-32.49%-55.89%25.29%-6396.861123.451512.121467.262749.361241.691859.761797.11195.83498.552580.411527.75989.82-297.73-9841.092079.16-2702.821957.551743.182213.41--2141.683095.45306.592089.623242.533112.012911.713751.7113423.0611600.7815901.013440.886971.4511193.325558.0819583.514962.366724.51134487350.232483.92-2366.382370.522910.7510822.3413996.3215103.642691.957263.8810561.137609.3916761.544905.985812.938116.847951.296824.6337777.8招商高速公路REIT---华夏南京交通高速公路REIT平安宁波跨海大桥REIT浙商沪杭甬REIT平安广交投广河高速REIT华夏越秀高速公路REIT华夏中国交建高速REIT国金中国铁建高速REIT江苏交控REIT中金安徽交控REIT中金山东高速REIT易方达深高速REIT工银河北高速REIT--可分配资金(万元)12776.6417271.713786.757839.8514454.796211.9818345.264961.216353.768818.849601.062460.415351.879319.043824.6112436.424228.804785.2411651.542353.471767.61--9.20%-7.94%-9.13%-11.08%-22.56%-10.53%6.75%0.02%5.84%4.70%-1040228625930106557080-21.50%31.68%3.84%148724779561419.78%27.06%28.08%-7.38%-47.06%12844.61-105846454招商高速公路REIT华夏南京交通高速公路REIT平安宁波跨海大桥REIT8265.986775.3118928.65--7315-35752-注：未公示的项目以“-”表示，同环比基于3Q25数据23资料

：iFind，各只REIT近五季度基金公告，方正证券研究所3各板块REITs业绩分析3.3

高速公路类REITs项目实际运营能力方面，2025年三季度的车流量及通行费环比大多得以改善。中金山东高速REIT车流量及通行费2025年三季度同比下滑超20%，主要系：1）济菏高速完成扩建、濮阳至阳新高速公路韩集至民权段于2024年

12月30日建成通车，对项目路段产生分流；2）报告期内受部分地区强降雨、高温等恶劣天气影响，使得车流量同比有所降低。易方达深高速REIT车流量及通行费2025年三季度也同步大幅下滑，主要是受益常北线高速公路开通的分流影响和本项目连接路段的施工影响。图表16：高速公路类REITs总车流量、总通行费收入水平3Q244Q241Q252Q253Q25同比环比总车流量（万辆）浙商沪杭甬REIT-1396325258.4263374.25192.28232585170.57----1230275214.9267469.43168.85203445123.07125281.33-267121134218112072792072563651831673741281253844982661295328244234459202176466179149398553-46.86%7.32%平安广交投广河高速REIT华夏越秀高速公路REIT华夏中国交建高速REIT国金中国铁建高速REIT江苏交控REIT中金安徽交控REIT中金山东高速REIT易方达深高速REIT工银河北高速REIT-7.21%0.79%-5.77%-11.03%22.67%4.92%-24.00%-20.39%5.14%-17.41%17.63%-8.59%25.78%10.24%5.57%24.53%40.11%19.59%3.74%247.5255.00383.00227.78174.00458.00102.83153.00361.80489.303招商高速公路REIT华夏南京交通高速公路REIT平安宁波跨海大桥REIT--11.03%总通行费收入(万元）浙商沪杭甬REIT18484.8621537.135856.2611399.3018393.869565.1121965.748389.4411200.6915407.36-16000.0018498.205178.8010669.6015969.419504.8620970.008106.909595.6813715.618662.439684.49-18335.9118822.565865.2610926.415681.119916.44228856426.629097.5710271.6210817.3811204.7851538.1415245.817084.65071.759477.516504.2910009.7822449.36468.817741.712657.0210354.7812281.9153301.0719671.1820566.035915.4810936.916014.1512128.1924075.286707.279627.5815794.5911915.813637.0760678.66.42%-4.51%1.01%-4.06%-12.94%26.80%9.60%-20.05%-14.04%2.51%-29.