9.1任务一投资性房地产认知

企业财务会计主讲人：赵海霞项目九:投资性房地产业务

核算与应用

01投资性房地产认知1.房地产：是土地和房屋及其权属的总称。房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。2.投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。（一）概念投资性房地产认知

一、概念及特征内容准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物(产权归企业自己+已签订协议(虽目前“空置”,但董事会等作出书面决议)+安保、维修等辅助服务不重大)出让或转让取得，且以经营租赁方式出租的土地使用权010203投资性房地产一、概念及特征投资性房地产认知

（二）特征，投资性房地产以出租或增值转让为目的，本质是让渡资产使用权。1.让渡资产使用权单独核算，区分于自用和销售型房地产，以明确企业房地产投资状况和盈利能力。2.区别于自用和销售型房地产投资性房地产认知

一、概念及特征1.属于投资性房地产项目内容属于投资性房地产

1.已出租的土地使用权：企业通过出让或转让方式取得的、并以经营租赁方式出租的土地使用权2.持有并准备增值后转让的土地使用权：企业通过出让或转让方式取得的、并准备增值后转让的土地使用权；实务中持有并准备增值后转让土地使用权的情况较少3.已出租的建筑物：企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物，主要包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物4.董事会或类似机构做出书面决议，明确表明将企业持有的空置建筑物用于经营出租且该意图短期内不会发生变化，即使尚未签订协议，企业也应将该空置建筑物视为投资性房地产5.在建房产：只要管理当局作出正式书面决议，明确表示在房产完工后用于出租，则决议当日即视为投资性房地产，以“投资性房地产——在建”科目核算。二、范围投资性房地产认知

2.不属于投资性房地产项目内容不属于投资性房地产

1.持有并准备增值后转让的建筑物2.企业计划出租但尚未出租的土地使用权3.国家认定的闲置土地4.经营租入土地使用权再转租给其他单位的5.以租赁方式租入再转租的建筑物6.自用房地产7.作为存货的房地产8.收取租金的职工宿舍投资性房地产认知

二、范围3.分情况确认项目内容部分出租+部分出售或部分出租+部分自用

能够单独计量出租部分确认为投资性房地产、出售部分确认为存货（自用部分确认为固定资产或无形资产）不能够单独计量不确认为投资性房地产，全部确认为存货、固定资产或无形资产二、范围投资性房地产认知

课堂巩固【单选题】下列各项中，属于企业投资性房地产的是（）。A.用于出售的楼盘

B.用于自建厂房的土地使用权C.拥有并自行经营的旅馆

D.已出租的办公楼【答案】D【答案解析】用于出售的楼盘属于存货，选项A不选；用于自建厂房的土地使用权属于无形资产，选项B不选；拥有并自行经营的旅馆属于固定资产，选项C不选；已出租的办公楼属于投资性房地产，选项D应选。投资性房地产认知

二、范围真题演练【多选题】下列各项中，不应作为投资性房地产核算的有（

）。A.已出租的土地使用权

B.短期租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权

D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼【答案】BD【答案解析】选项B，所有权不属于承租方，不是承租方的资产；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，是间接为企业生产经营服务的，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。二、范围投资性房地产认知

课堂巩固【单选题】下列项目中，不属于投资性房地产的是（

）。A.经营出租给子公司的自用写字楼B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置C.房地产开发企业持有并准备增值后出售的建筑物D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权【答案】C【答案解析】选项C不属于投资性房地产，应作为存货处理。投资性房地产认知

二、范围真题演练【判断题】企业租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。()【答案】√【答案解析】以租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。二、范围投资性房地产认知

1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业。2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。（一）确认条件投资性房地产认知

三、确认与计量1.已出租的土地使用权或建筑物：一般为租赁期开始日，即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期；2.持有并准备增值后转让的土地使用权：一般为停止自用准备增值后转让的日期（二）确认时点投资性房地产认知

三、确认与计量（三）计量模式计量

初始计量实际成本后续计量成本模式实际成本公允价值模式公允价值三、确认与计量投资性房地产认知

1.成本模式计量：是指投资性房地产的初始计量和后续计量均采用实际成本进行核算。2.公允价值模式计量：是指投资性房地产初始计量采用实际成本核算，后续计量按照投资性房地的公允价值进行计量。3.同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。计量模式一经确定，不得随意变更。（三）计量模式投资性房地产认知

三、确认与计量【判断题】自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值，即要将自用土地使用权转换为投资性房地产，转