开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》高分通关卷2

开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》高分通关卷2

单选题(共35题,共35分)

(L)开发贷款的贷款利率属于0。

A.时间类参数

B.资金类参数

C.融资类参数

D.收益类参数

正确答案：C

参考解析：本题考查的是选择基础参数。融资相关参数包括房地产开发贷款的

贷款利率，资本金投入比例(通常为总投资的20%〜35%),预售收入用于后续

开发建设投资的比例。

(2.)()是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代

价。

A.负外部性

B.正外部性

C.强外部性

D.弱外部性

正确答案：B

参考解本题考查的是房地产市场的特性。正外部性是某个经济行为个体的

活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。

(3.)根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的

Oo

A.第一阶段

B.第二阶段初期

C.第二阶段后期

D.第三阶段

正确答案：D

参考解一：本题考查的是房地产市场的自然周期。自然周期的第三阶段，供给

增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平；自然周

期的第四阶段，需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空

置率继续上升，租金增长率开始卜滑。

(4.)已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投

资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税

后利润为500万元，则项目的资本金利润率为()。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

正确答案：D

参考解析：本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率二年利

润总额或年平均利润总额/资本金二700/2000二35%。

(5.)某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投

入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%,资本金投资收益率为

22%,则项目全部投资收益率为()。

A.12.00%

B.14.00%

C.14.80%

D.17.20%

正确答案：c

参考解加：本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。借贷资金二5000-

2000二3000万元，假定全部投资收益率为R,则3000万元借贷资金产生的收益

=3000XR,借贷资金的财务费用=3000X10%=300(万元)，2000万元的资本金

产生的收益=2000XR,资本金收益率水平;(2000XR+3000XR-300)

/2000=22%,解得R=14.8%。

(6.)开发商应当自工程竣工验收合格之日起()日内，将建设工程竣工验收报告

和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政

主管部门或者其他有关部门备案。

A.14

B.15

C.28

D.30

正确答案：B

参考解析：本题考查的是竣工验收。开发商应当自工程竣工验收合格之日起15

日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文

件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。参见教材

P9K

(7.)反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况的报表是0。

A.损益表

B.资产负债表

C.利润分配表

D.现金流量表

正确答案：B

参考解析：本题考查的是基本报表。资产负债表反映企业一定日期全部资产、

负债和所有者权益的情况。

(8.)下列不属于房地产商业物业市场的是()。

A.写字楼市场

B.零售商场或店铺

C.休闲旅游设施市场

D.高新技术产业用房

正确答案：D

参考解析：本题考查的是房地产市场细分。选项D属于工业物业市场。按照房

地产的用途，可以分解为居住物业市场（含普通住宅、别壁、公寓市场等）、

商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工

业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字

搂、仓储用房市场等）、特殊物业市场、土地市场等。

（9.）下列房地产市场运行环境中，属于社会环境因素的是（）。

A.经济发展状况

B.家庭收入水平及分布

C.家庭数量及其结构

D.资本市场发育程度

正确答案：C

参考解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。社会环境是指一定时期和一

定范围内人口的数量及其性别、年龄、职业、教育等结构，家庭的数量及其结

构，各地的风俗习惯和民族特点等。

（10.）确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（）。

A.固定性决策

B.标准化决策

C.程序化决策

D.科学性决策

正确答案：C

参考解析：本题考查的是决策的方法。确定型决策的决策过程和方法常是固定

程序和标准方法，因此又称作程序化决策。

（11.）下列各项中，不属于招标文件内容的是0。

A.投标人须知

B.评标办法

C.技术标准和要求

D.投标函及投标函附录

正确答案：D

参考解析：本题考查的是招标程序。招标文件应包括：（1）招标公告（或投标

邀请书）；（2）投标人须知；（3）评标办法；（4）合同条款及格式；（5）

采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；（6）设计图纸；（7）技术标

准和要求；（8）投标文件格式；（9）投标人须知前附表规定的其他材料。特

别要注意的是，招标人应当在招标文件中规定实质性要求和条件，并用醒目的

方式标明。选项D属于投标文件应包括的内容。

考虑延期投资对项目预期收益的影响。

A.投资的长期性

B.房地产市场的不确定性

C.投资可逆性

D.投资不可逆性

正确答案：c

参考解加：本题考查的是传统投资决策方法的局限性。运用财务评价方法进行

投资决策时，一般隐含两个假定：一是投资可逆性；二是不考虑延期投资对项

目预期收益的影响。

(17.)财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于

()时的折现率。

A.0

B.1

C.0或1

D.2

正确答案：A

参考解析：本题考查的是财务内部收益率。财务内部收益率是指项目在整个计

算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基

本指标。

(18.)王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800元/m2的住房，首付款为

30%,其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限

为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷

款的最低月还款额为。元。

A.1297.91

B.3584.01

C.4881.93

D.5158.71

正确答案：B

参考解析：本题考查的是复利计算。1.贷款总额P总=120X7800X(1-30%)

=65.52(万元)；2.商业贷款总额P=65.52-20=45.52(万元)；3,计算商业

贷款月还款额：i=7.2%/12=0.6乐n=20X12=240

0.6%(1+0.6%产

J=Px=0.3584(万元)

(l+0.6%)J

(19.)以下各项中，不属于项目竣工验收工作程序的是()。

A.单位工程竣工验收

B.单项工程竣工验收

C.竣工验收备案

D.综合验收

正确答案：A

参考解析：本题考查的是竣工验收。项目竣工验收的工作程序一般分为三个阶

段：单项工程竣工验收、综合验收、竣工验收备案。

(20.)某城市2013年商品住房新开工面积为500万平方米，从2012年跨入2013

年继续施工的面积为300万平方米，2013年恢复施工的面积为200万平方米，

该城市2013年商品住房施工面积是()万平方米。

A.500

B.700

C.800

D.1000

正确答案：D

参考解嗡：本题考查的是供给指标。房屋施工面积，是指报告期内施工的全部

房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房

屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。500+300+200=1000

(万平方米)。

(21.)下列关于单利计息与复利计息的表述中，正确的是()。

A.我国个人储蓄存款实行复利计息

B.我国国库券实行复利计息

C.我国房地产开发贷款实行复利计息

D.实际中采用连续复利计息

正确答案：c

参考解苏：本题考查的是单利计息与复利计息。选项A、B错误，我国个人储蓄

贷款和国库券实行单利计息；选项D错误，在实际中都采用较为简单的间断复

利计息方式计算。

(22.)下列各项中，不属于基本报表的是0。

A.现金流量表

B.利润表

C.资产负债表

D.项目总投资估算表

正确答案：D

参考解析：本题考查的是基本报表。基本报表包括现金流量表、财务计划现金

流量表、利润表、资产负债表。

(23.)针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，属于房地

产市场的()。

A.供求结构分析

B.产品结构分析

C.区域结构分析

D.投资结构分析

正确答案：A

参考解稔：本题考查的是房地产市场结构。供求结构，针对某一物业类型，分

析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别

供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。

(24.)进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是()。

A.债务融资成本分析

B.资金占用费分析

C.资本金与债务资金的比例分析

D.担保费分析

正确答案：C

参考解析：本题考查的是房地产项目融资方案。融资结构分析，主要分析项目

融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析

其实现条件。参见教材P329。

(25.)市场调查中，关于各种联系方法的表述中，错误的是()。

A.在被访者担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法是面谈

B.电话访问的优点是被访者不理解问题时能得到解释

C.网络调研具有成本低、反馈快等优点

D.最传统也最常用的联系方法是面谈法

正确答案：A

参考解析：本题考查的是市场调查的步骤。选项A错误，邮寄问卷是在被访者

不愿面访或担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法，但邮寄方式回收率

低、回收速度也慢。

(26.)下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是(兀

A.认知价值定价法

B.领导定价法

C.目标定价法

D.挑战定价法

正确答案：c

参考而》本题考查的是制定租售方案。自标定价法指根据估计的总销售收入

和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概

念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。

(27.)某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约

有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80m2/户，则2008年该市新建商品

住房的市场潜量是()万m2。

A.1260

B.1380

C.1440

D.2100

正确答案：c

参考解稔：本题考查的是市场规模的估计。市场潜量即市场需求的上限。120X

15%X80=1440万平方米，市场潜量是针对产品的数量(客体数量)而言的，所

以是指房子的面积，而不是购买者的数量。

(28.)下述各项中，属于房地产供给分析内容的适()。

A.需求预测

B.吸纳率分析

C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析

D.家庭规模与结构分析

正确答案：C

参考解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项ABD均属于需求分析。

参见教材P139。

(29.)()是通过研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满

足的需求，按照各竞争项目的市场占有率进行分配，预测市场对目标项目的吸

纳能力。

A.吸纳量计划预测

B.回报率预测

C.敏感性分析

D.市场供求分析

正确答案：A

参考解析•：本题考查的是房地产市场分析报告。吸纳量计划预测，通过研究地

区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求，按照各竞

争项目的市场占有率进行分配，预测市场对目标项目的吸纳能力。该部分参见

教材P143。

(30.)某物业当前的市场售价为10000元/m2,其业主拟采用租金按年5%等比递

增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。

如果折现率为12%,则第一年的租金应该确定为()元/ni2。

A.896.48

B.965.60

C.934.50

D.997.06

正确答案：B

参考解析：本题考查的是复利计算。运用公式P"l/(i-s){l-

[(l+s)/(l+i)]n},(iWs),10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20},则

Al=965.60(元/m2)。

(31.)就房地产开发投资来说，投资回报主要表现为()。

A.销售收入

B.收益率

C.利息率

D.开发利润

正确答案：D

参考解析：本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说，投资

回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为

开发利润。参见教材P177。

(32.)赵某以12000元/加的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中

的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%,每年可

用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为()。

A.0.12

B.0.21

C.1.26

D.2.05

正确答案：C

参考解析:本题考查的是偿债备付率。230X12000/10000=276(万元),贷款

总额=276X60%=165・6(万元)，P=165.6,n=10,i=10%,A=PXi/[1-1/

(1+i)n]=165,6X10%/[1-1/(1+10%)10]=26.95。偿债备付率=可用于还

本付息的资金/当期应还本付息资金二34/26.95=1.26o

(33.)()是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的

极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A.临界点分析

B.保本点分析

C.敏感性分析

D.盈亏平衡分析

正确答案：B

参考解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。保本点分析，是分析

计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风

险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

(34.)关于房地产企业股票市场融资的说法中，错误的是0。

A.降低流动性风险

B.发行费用高

C.容易分散股权

D.房地产企业首选的重要融资方式

正确答案：A

参考解析：本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资所

筹措的是股本金，股本金增加可以有效改善企业的资产负债率、优化资本结

构、提高投资能力、降低财务风险，因此虽然股票市场融资存在着发行费用

高、容易分散股权等缺点，但仍然是房地产企业首选的重要融资方式。

(35.)刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银

行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服

务费支出为100元，则其月均收入至少应为()元。

A.2363.64

B.2600.00

C.3818.18

D.4200.00

正确答案：C

参考解析：本题考查的是房地产抵押贷款。采用月所有债务支出与收入比这个

指标，不能大于55%。(1200+100+800)/55%=3818.18(元)。

多选题(共15题,共15分)

(36.)在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有

Oo

A.基准收益率

B.目标收益率

C.出租率或空置率

D.毛租金收入

E.运营成本

正确答案：C、D、E

参考解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，

运营费用占毛租金收入比率。选项A、B是评价标准类指标。

(37.)对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还应分析()。

A.价格结构

B.产品结构

C.档次结构

D.区域结构

E.投资结构

正确答案：B、D、E

参考解析：本题考查的是房地产市场结构。为了从宏观角度把握房地产市场的

特点，有关房地产市场结构的分析，也常常采用对有关市场指标进行数量比例

关系分析的方法。此时的房地产市场结构，包括总量结构、区域结构、产品结

构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。

(38.)下列选项中，属于申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件有()。

A.施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，必须完成征收工作

B.已经确定施工企业

C.有保证工程质量和安全的具体措施

D.建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%

E.建设单位应当提供银行出具的到位资金证明

正确答案：B、C、E

参考解析：本题考查的是开工申请与审批。选项A错误，需要征收房屋的，其

进度符合施工要求；选项D错误，建设工期不足一年的，到位资金原贝J上不得

少于工程合同价的50%o

(39.)下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有()。

A.目标定价法

B.挑战定价法

C.领导定价法

D.认知价值定价法

E.随行就市定价法

正确答案：B、C、E

参考解析：本题考查的是制定租售方案。竞争导向的房地产定价方法有挑战定

价法、领导定价法和随行就市定价法。

(40.)利率分为。等类型。

A.基础利率

B.结算利率

C.变动利率

D.存款利率

E.同业拆放利率

正确答案：A、D、E

参考解析•：本题考查的是利息与利率。利率又分为基础利率、同业拆放利率、

存款利率、贷款利率等类型。

(41.)若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断

风险正确的有()。

A.标准差系数越大，风险越小

B.累积概率值越大，风险越小

C.标准差越小，风险越小

D.标准差越大，风险越小

E.标准差系数越小，风险越小

正确答案：B、E

参考解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大

于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E

正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值

的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能

够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚

大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险

性高低，有时会得出不正确的结论。

(42.)下列房地产市场指标中，属于供给指标的有()。

A.空置量

B.房地产价格指数

C.平均建设周期

D.吸纳率

E.房屋施工面积

正确答案：A、C、E

参考解析：本题考查的是供给指标。选项BD属于市场交易指标。参见教材

P39〜41。

(43.)在市场趋势分析中，相关分析法可进一步分为()。

A.指数平滑法

B.简单平均法

C.移动平均法

D.回归分析法

E.市场因子推演法

正确答案：D、E

参考解析：本题考查的是市场趋势分析。相关分析法包括回归分析法、市场因

子推演法。

(44.)按投资业务不同，房地产投资信托可分为0。

A.多重合伙型

B.权益型

C.抵押型

D.互换型

E.混合型

正确答案：B、C、E

参考解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。按投资

业务不同，房地产投资信托可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs

二种。

(45.)用来求年值的系数有()。

A.一次支付终值系数

B.等比序列现值系数

C.等比序列年费用系数

D.等额序列支付资金回收系数

E.等额序列支付储存基金系数

正确答案：C、D、E

参考解析：本题考查的是复利计算。求年值的系数有三个：等额序列支付资金

回收系数、等额序列支付储存基金系数和等比序列年费用系数。

(46.)商业辐射区域分析的内容主要有()。

A.可能的顾客流量

B.消费者行为.喜好和偏爱

C.购买能力分析

D.区域优势

E.消费导向

正确答案：A、B、C

参考解析：本题考查的是零售商业物业分析。商业辐射区域分析包括可能的顾

客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。

(47.)房地产置业投资的清偿能力指标一般有()。

A.借款偿还期

B.流动比率

C.偿债备付率

D.资产负债率

E.投资回报率

正确答案：A、B、C、D

参考解析：本题考查的是经济评价指标体系。房地产置业投资的清偿能力指标

包括借款偿还期、偿债备付率、资产负债率、流动比率与速动比率。

(48.)编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制()。

A.现金流量表

B.利润表

C.资金使用计划

D.资金筹措计划

E.财务计划现金流量表

正确答案：C、D

参考解析：本题考查的是财务报表的编制。可用排除法，基本报表一定是在辅

助报表的基础上最后编出来的。而投资计划与资金筹措属于辅助报表，一定在

基本报表之前编出来，所以可以直接排除ABE。

(49.)关于房地产“购买-更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法，正确

的有Oo

A.横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点

B.房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的〃1〃时点

0.发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对■应期间内

D.各期运营费用的垂直箭线全部向下

E.转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上

正确答案：A、C、D

参考解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项B错误，初始投

资必须放在0的位置上，不能在1的位置上。选项E错误，期末的转售税费，

属于现金流出，箭头向下。

(50.)决策可以按不同的标准划分类型，按按未来事件的自然状态的确定程度划

分包括()。

A.战略性决策

B.管理性决策

C.确定型决策

D.风险型决策

E.不确定型决策

正确答案：C、D、E

参考解析：本题考查的是决策的概念。选项AB均属于按决策的层次划分。决策

可以按不同的标准划分类型。按决策的层次划分，包括战略性决策、管理性决

策和一业务性决策；按未来事件的自然状态的确定程度划分，包括确定型决策、

风险型决策和不确定型决策；按参与决策的人数划分，包括个人决策和群体决

策。

判断题(共15题,共15分)

(51.)基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配

套设施的建设费用。()

正确答案：

错误

参考解析：本题考查的是房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物2m以外的和

项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

(52.)由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流

动比率相对较高。()

正确答案：

错误

参考解析：本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本

身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开

发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流

动负债数额较大，流动比率相对较低。

(53.)按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第(n-1)个计

息周期的期末。()

正确答案：

错误

参考解析：本题考查的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流量图，时间

轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。

(54.)一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较低，收益率较

高。()

正确答案：

错误

参考解析：本题考查的是投资概述。一般来说，短期投资资金周转快，流动性

好，风险相对较低，但收益率也较低。

(55.)购买住房抵押支持证券，是指银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出

售给专门设立的特殊目的公司(SPC),由该公司将其汇集重组，通过政府、银

行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。()

正确答案：

正确

参考解析：本题考查的是房地产间接投资。购买住房抵押支持证券，是指银行

将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(SPC),

由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和

还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信

用等级较高的证券出售给投资者。

(56.)能够改变潜在毛租金收入的唯一因素，是租金水平的变化或可出租面积的

变化，它代表物业实际获取的收入。()

正确答案：

错误

参考解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。能够改变潜在毛租金收

入的唯一因素，是租金水平的变化或可出租面积的变化。潜在毛租金收入并不

代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租户均按时全部

缴纳租金时，可以获得的租金收入。

(57.)以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地

评价价值的70乐贷款期限最长不得超过5年。()

正确答案：

错误

参考解析：本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发

放，贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%,贷款期限最长不得超过2

年。参见教材P306。

(58.)中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期远远高于高档商品住

宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，远远小于住宅项目。()

正确答案：

错误

参考解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。中低价位的商

品住宅和经济适用房项目，其销售周期远远低于高档商品住宅项目；商用房地

产开发项目的租售周期，远远大于住宅项目。

(59.)住房具有投资特性，购买者除了关注住房的使用价值外，还非常关注其投

资价值。()

正确答案：

正确

参考解析：本题考查的是住房市场中的消费者行为。住房具有投资特性，购买

者除了关注住房的使用价值外，还非常关注其投资价值，购买决策受预期租金

收入、增值收益、利率水平以及其他类型投资收益水平的影响。参见教材

P135o

(60.)招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起15日内，按照招标文件和

中标人的投标文件订立书面合同。()

正确答案：

错误

参考解析：本题考查的是招标程序。招标人和中标人应当自中标通知书发出之

日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。参见教材

P79o

(61.)公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者中间选

择报价合理、工期短、信誉良好的承包商。因此，所有项目都应采用公开招

标。()

正确答案：

错误

参考解析：题考查的是招标方式和招标机构。招标有公开招标和邀请招标两

种，不是所有项目都应采用公开招标。

(62.)资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资

金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。()

正确答案：

正确

参考解析：本题考查的是资金时间价值的概念。资金一旦用于投资就不能用于

即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费

的损失所应得到的必要补偿。参见教材P150。

(63.)房地产开发项目用于销售时，不仅需要计算开发建设投资中的管理费用、

财务费用和销售费用，还需要另行计算期间费用。()

正确答案：

错误

参考解析：本题考查的是投资与成本。开发投资项目的期间费用是指企业行政

管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费

用。房地产开发项目用于销售时，期间费用为计入开发建设投资中的管埋费

用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，

开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地

产置业投资项目的期间费用计入运营费用。

(64.)基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益

率大小的因素主要是资金成本和项目风险。()

正确答案：

正确

参考解析：本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时

间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

（65.）开发项目成本费用中财务费用是指企业财务部门管理和组织各种活动而发

生的费用，如工资、办公费等。（）

正确答案：

错误

参考解析：本题考查的是投资估算。管理费用是指开发商为组织和管理开发经

营活动而发生的各种费用。如管理人员工资、办公费等。

问答题（共2题,共2分）

（66.）某投资者以3.8万元/成的价格购买了一个建筑面积为80nl2的店铺，用于

出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30乐其余用银行提供的抵押贷

款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.3设基础上上浮2个百分点，按

年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款

还贷期内的税前现金回报率不低于10%0试计算在还贷期内满足投资者最低现金

回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。

正确答案：

参考解析：解法一：

购买商铺总投资：38000X80=3040000（元）

购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：

3040000X30%=912000（元）

购买商铺的贷款额（P）：

3040000X70%=2128000（元）

抵押贷款年还本付息额：

i=2%+5.31%=7.31%,n=10年

A=PXi（l+i）n/[（l+i）n-l]

=2128000X7.31%X（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]

=307335.47（元）

净经营收入（利用现金回报率）：

（净经营收入-年还本付息额）/首付款二10%

所以：净经营收入=首付款Xio%+年还本付息额二912000X

10%+307335.47=398535.47（元）

毛租金收入二净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入义25%

则：毛租金收入二398535.47/（1-25%）=531380.63（元）

最低月租金单价二毛租金收入/（可出租面积X12个月）=531380.63/（80X12）

=553.52（元/m2/月）

解法二：

（1）购买总价：3.8X80=304（万元）

（2）自有资金：304X30%=91.2（万元）

（3）抵押贷款年等额偿还额：

抵押贷款总额：304X70%=212.8（万元）

已知：n二10年，i=5.31%+2%=7.31%

则：A=PXi（1+i）n/[（1+i）n-l]=2128000X7.31%X（1+7.31%）

10/[（1+7.31%）10-11=307335.47（元）

（4）设月租金单价为Y元/（m2/月）

年租金:80X12Y=960Y

年税前现金流：960Y-960YX25%-307335.47

则：（960Y-960YX25%-307335.47）/912000X100%=10%

则：Y=553.52（元/m2）

（67.）某开发商于2007年8月1日投资开发大型购物商场，开发期为5年，平

均售价为0.9万元/平米。2011年8月1日王某以10000元/平米的价格购买了

其中100平米的店铺，并向开发商支付了10万元定金，产权持有期为36年。

2012年8月1日开发商交房时，王某又支付了13万元，余款由商业银行提供的

15年期抵押贷款支付，年贷款利率为4.5%,按年末等额付款方式偿还。

另外王某与一承租人签订了一份为期10年（2012年8月1日至2022年7月31

日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月100元/平米，此后租金按每年

2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算，此店面每年的平均出租经营费

用为6万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为10

万元。

、请编制本项目的自有资金现金流量表。

、如果整个投资经营期的自有资金内部收益率为14%,试计算届时最低转售单价

（计算时点为2012年8月1日，不考虑装修时间和转售税费