我国房地产管控政策及其对宏观经济的影响研究

论文题目我国房地产管控政策及其对宏观经济的影响研究房地产业是我国国民经济的支柱型产业，事关国民经济和社会发展的全局。与经济和社会的健康发展关系十分密切。通过对我国近年来的房地产业的发展现状的分析，发现房地产市场存在诸多问题，因而需要国家对房地产业进行宏观调控。因此国家针对出现的突出的房地产市场问题，出台了一系列的宏观调控政策，进行对房地产市场的宏观调控，从而使房地产市场更加合理、规范的发展，进一步促进国民经济的发展，社会发展的步伐也有所加快。通过对国家房地产市场宏观调控政策的研究、解读，从而了解了房地产政策对宏观经济的影响。因此以张家口为例，对其宏观调控下的房地产现状，以及对居民生活的影响进行阐述。最终通过上述的分析、解读，对2020年的房地产业做出预测。关键词：房地产管控政策经济影响目录TOC\o"1-3"\h\u38651.我国近年来房地产业的发展状况 .我国近年来房地产业的发展状况近年来，我国房地产业的发展飞速，已经成为发展最快的行业之一，其市场化的程度也不断提高。进入20世纪90年代之后，房地产进入了有史以来的迅猛发展期，土地大面积开发和大量外资的不断涌入，形成了内、外资及合资房地产开发公司并驾齐驱的势头。房地产开发规模正在以平均20%左右的速度逐年递增，在整个国民经济中已经占据至关重要的地位。房地产开发企业正在向规模、集团化的方向发展，行业聚集度加快显著，一些大型的房地产开发企业正在形成。房地产企业则更加看重品牌的树立及对企业可持续发展的培育，房地产市场竞争正向多样化、纵深化的方向发展。在房地产领域中民营经济也迅速兴起，其他行业有实力的企业也纷纷进军房地产业，龙争虎斗的时代已经到来！1.1我国房地产业快速发展的成因1.1.1中国经济稳步快速发展是房地产业发展的基础条件我国房地产业的高速发展与我国经济的高速发展是分不开的。由于过去国家对经济的宏观调控和东亚金融危机对我国的影响，GDP增速由连续微降，到之后的逐年上升，随着经济的增长，地方政府的财力和人民的可支配收入也相应增长。随着全国各地竞争性的抓机遇，抢发展，使得城镇的城市定位、城市功能和城市形态都发生了翻天覆地变化。1.1.2土地及住房制度改革为房地产发展提供了体制保障在计划经济年代，土地是无偿划拨供应的，土地资源的稀缺和浪费的情况同在，土地价值无法反映在国家资产中;住房是由政府和单位无偿分配的，并且实行福利性的房屋租金，大批的城市居民分不到房子，住在连简单再生产都不能维持的简陋的房子当中，住房问题成为各地爆发性的社会问题。上世纪八十年代，我国土地和住房制度的改革，其核心就是将土地和住房的问题在商品化、市场化道路上去解决。国家除财政资金投入外，还允许其他不同形式的资金投入到房地产业，从根本上解决了发展财力不足的问题。整个国家的土地资源和商品房价值都随着改革的推进而逐步提升。1.1.3繁盛的市场需求是我国房地产发展的动力源泉由于摒除了土地无偿划拨和房产福利分配的国家或单位资源行政性的配置体制，从此土地和房产的真实价值可以在市场上得到充分体现;也由于土地资源、投入资金和建筑建材的市场配置，使得房地产市场发展供给短缺的局面得以解决。但是真正决定我国房地产业发展的还是社会和群众个体从旧体制束缚下释放出来的对商品房旺盛的市场有效需求。我国城市居民人均居住水平在世界上并不高，存在着居住面积不断提高的客观要求;我国每年都会有大批的农民工来到城市里，他们最需要的是在城市具有生存和发展的空间;由于经济往来的密切性和产业结构的变化，当到2020年中国城市化水平达到60%时，至少将有2.6亿农民从农村迁入城市。1.2我国房地产快速发展的作用房地产具有改变城市形态、提升城市功能的作用。我国城市发展的基本经验是，首先给城市进行发展定位，其次是进行城市空间布局的规划，最后是在规划主导下实行房地产开发。最近十年，我国的大多城市都基本实现了城市的重新塑造。城市形态大都有了天翻地覆的变化，城市功能也更加具有竞争性，产业结构也在不断的升级。2.我国房地产业相关的管控政策2.1房地产税费优惠政策财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，自2020年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。契税：对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5％的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房的，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税；并且新政策不再区分普通和非普通住宅。营业税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。而此前政策仅对个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售免征营业税。2.2对租售并举的鼓励有关部门针对房屋租赁情况，给予补贴政策，鼓励机构投资者将采办库存房成为租赁市场的房源，从而减少库存。2015年底的中心经济事情会议明确指出，要成长住房租赁市场，鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房，成为租赁市场的房源供给者，鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。2.3公积金贷款利率的调整2015年央行持续降息5次，购房者买房压力大大减小。若购房者在北京买房子都能省下几十万的利息。一些背着房贷包袱的购房者也能减少很多还贷压力。目前，期限在五年以下的公积金贷款，利率为2.75％；期限在五年以上的公积金贷款利率为3.25％。2.4农民购房补助政策为减少房产的库存，政府鼓励农民工进城买房。目前，各地也加紧时间出台各种农民工买房的补贴政策。河南最先出台农民工买房补贴政策：农民工进城买房可享受每平方米200元的补助，为农民工省去一部分买房成本。2.5公积金贷款首付的调整首套房首付20％；二套房贷款首付20％，部分城市30％。商业贷款：首套房首付25％，部分城市20％；二套房首付30％。2.6中央银行再贴现率的调整通过调整商业银行对外的货币供给量，影响利率的升降，最终影响房地产投资，抑制房地产市场的过热发展。一方面通过经济政策对房地产市场影响的研究，为国家有关部门调控房地产市场提供依据；另一方面通过经济政策对房地产市场影响的研究，为房地产企业提供决策依据，有助于解决民生问题，缓解社会矛盾。3.我国房地产政策对我国宏观经济的影响3.1

房产税政策对我国宏观经济的影响房产税政策对于国家、政府而言是一项增加财政收入的政策，有利于政府获得更多的收益。对于投资者而言，房产税降低了其投资需求，减少房地产泡沫，引导资金流向其他领域。对于刚需者而言，该政策可以“削富济贫”，高收入群体的交税数额高于低收入者，合理地让高收入群体分担了低收入群体的税负负担。但房产税政策在宏观经济政策中属于需求抑制策略。然而，我国的房价居高不下的原因主要是刚需过旺，归根结底是由于供给不足。另外，房产税的实施需要一系列配套措施的协同作用，如房地产估价制度、不动产登记制度等，单一的征税难以最大限度的发挥其作用。3.2去库存是供给端的有力改革通过引导消费者进行库存消化，使得部分城市尤其是三四线城市的闲置房源得以卖出，既避免了资源浪费，又使得住房需求得以降低，使宏观经济在低泡沫的前提下平稳运行，避免了过热的房价带来的泡沫风险。但去库存实施难度大，见效慢。我国内部发展不均衡，大多数省份中的三四线城市并不能满足当下居民的生存需要，因此，想要取得良好的去库存的效果，关键是要对三四线城市的整体状况进行改善。3.3房地产行业的发展与市场经济运行机制的联系

房地产行业的发展与银行等国家性金融机构联系密切，目前我国房地产业的运行机制已经逐渐符合社会主义市场经济的要求，呈现出一派繁荣兴旺的景象。截止目前，我国房地产企业已达到近三万家之多，房地产业从业人员也已突破一千万人，并且好的楼盘出现了一大批，高素质的房地产开发、经营与管理人才也不断涌现。除房地产开发业外，还逐步形成了房地产中介，以评估、经纪、咨询为内容。以及物业管理业，以经营管理楼宇、小区为内容。从而形成了产业构架体系较为完整的中国房地产业。全国房地产业得到蓬勃发展，各地相继也出现了许多成功的房地产经营模式。

4.宏观调控下的张家口市房地产市场4.1张家口市房地产市场宏观调控下的现状4.1.1张家口棚户区改造在我国政府工作报告中提到要继续加大力度推动棚户区及老旧小区的改造，2019年张家口在实施中要加大棚改扫尾拔钉力度及老旧小区改造的力度，所以无论是从国家层面还是张家口地方政策，虽然棚改数量减少，但一刀切的可能性还是不存在的，2019年张家口棚改红利依旧存在。4.1.2张家口市高档住房的开发比例减少大部分的高档住宅主要分布在市区的一些黄金地段。一般来说，这些地段环境优美，虽离城市中心较远，但交通却是相当便利，因此，这些地段的地价也相对较高。但是近两年对这些地区高档住房的开发量有所下降。4.1.3张家口楼盘的开发主要房地产类型张家口楼盘的开发主要以住宅类、写字楼类及商业类三类房地产类型为主。住宅类房地产的主力户型及面积主要集中在90-100平米的两居及100-150的三居，产品形态较为单一；高端产品缺乏；写字楼类房地产的户型主要集中在50-80平米之间，考虑到后期投资总价可能会有所降低；商业类房地产的户型及面积主要集中在90-300平米之间，市场的供给量也很大。因此，房地产开发企业把投资方向对准生活保障房和大型的商用建筑。4.1.4京津冀协同发展，对张家口的影响构建京津冀协同发展是全国重点工作之一，张家口地处京津冀区域内，在国家相关调控政策的帮助下，今后的发展值得期待。2019年对于张家口来说是个重要的节点，京张高铁正式运行，“要想富先修路”话糙理不糙，50分钟接驳北京，张家口作为环北京卫星城，发展还是有后劲的。4.2房地产市场的宏观调控对张家口市居民的影响在我国对房地产市场的宏观调控下，城市居民生活也随着宏观调控政策不断变化；张家口市着重实施节能省地型的设计，廉租房、经济适用房等房型的出现将会为越来越多人解决住房问题。张家口房地产的购房客户群主要来自四方面：一是刚性需求，本市户口步入婚龄的青年人、外来定居人口及在本市暂时居住的流动性人口对住房的需要。二是改善型需求，由于家庭人口多，需要更大面积才能满足每个家庭成员的居住需求；由于房屋老化、结构不合理、等因素，需要更换配套设施更为健全的新房。三是因被动拆迁产生的需求，虽然部分需求会在原地、原项目可以为居民解决住房安置问题，但也有相当一部分因公共设施建设、市政建设相关的拆迁不能在原地、原项目安置，则需要另行购置房产的。四是由于张家口区域投资渠道单一，历经股市动荡后，投资固定资产才是最佳投资渠道，张家口本地居民将一部分闲散的资金投入到房地产市场中，随着房地产市场的丰富，写字楼及商业楼成为最好的投资产品。在保障性住房中，由于廉租房靠租金收入回收成本需要较长的周期，监管成本也较高，所以我们提倡加大面向大多数中低收入人群的经济适用房的比重。而在实际情况中却存在着，廉租房供不应求，大量的经济适用房的申请者却寥寥无几的问题。我觉得要解决这一问题，可以采取订单式的生产模式，先申请后建设、以需定产，以达到短期内的动态平衡。5.对2020年中国房地产市场趋势的预测整体来看，2020年调整全国房地产市场的压力进一步突显。需求方面，行业的主基调是“住房不炒”，这一基调不会改变，预计会更加趋于理性，随着让价促销刺激需求入市的效应减弱，市场规模的调整幅度或将加剧；但城镇化进程的不断推进及改善型需求的持续释放将形成有力支撑，销售面积调整的幅度有限，降幅预计在5.0％～6.5％之间；供应方面，行业融资环境的改观不明显，房地产企业资金方面的压力依旧很大，对叠加的销售模式进行调整、已经开工尚未出售的规模已经达到高值，而且土地储备的支撑力度不够，预计2020年新开工的规模尚存压力，降幅在1.4％～2.9％之间。投资增速将回落至5.9％～7.4％左右水平。目前行业竣工的压力相当严峻，叠加了过去几年新开工规模，竣工压力突显，施工将保持显著的增速，推进房地产开发投资额持续增长，但同时当期土地购置费增速及新开工的调整对投资的影响也不容忽略，预计房地产开发投资额整体维持中低速增长态势，投资增速将回落至5.9％～7.4％左右水平。价格方面，预计在“稳房价”目标下，房价水平随房企让价跑量策略的延续将保持稳中震荡，三四线调整压力较为突出，但考虑到成交结构的上移，预计全年销售均价将出现小幅的结构上涨，涨幅在4%左右。

预计2020年我国整个房地产市场依旧承受着巨大的压力，但在市场行情周期轮动的背景下，市场的结构性机会仍然存在。深化调整后京津冀市场规模有所回升，但考虑到调控政策松动的可能性很小，2020年市场的回升速度可能会有所放缓。未来，房地产市场的调整压力依旧存在，部分具备规模及资金优势、经营策略坚持快速周转的企业将会继续保持竞争优势。对于多数企业来说，未来仍需顺应市场发展大势，优化城市布局结构、升级产品与服务水平，并紧抓政策机遇扩大融资规模，防范自身资金风险，通过高质量的发展内核实现可持续的规模化发展。

6.结束语房地产业作为支柱产业，因为它的特殊性，通过对我国房地产业的分析、研究，在国家的政策驱使下，房地产业得到快速的发展，在工业化和城镇化的进程中作出了显明的贡献；但由于房地产市场存在一些不确定的因素导致了房地产业在运营过程中出现了一系列的问题，对这些问题进行针对性的分析和对国家出台的一系列宏观调控政策的研究，阐述了房地产在国家宏观调控下对我国经济的影响，并对以后的房地产业做了一定的预测。参考文献[1]刘爽·关于调控国内房地产经济的思考[J]·中国外资，2013（2）

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