设备管理供暖设备运行管理

供暖设备运行管理

一、供暖系统设备设施的操作管理

1.供暖设备设施操作管理的职责

供暖设备设施的操作管理规程由工程部与供暖设备设施运行组共

同制定，或由物业管理企业委托专门的供热管理企业负责制定。详细

的操作由采暖期内当值的值班人员负责，严格按规程规定操作。供暖

系统运行组组长负责和监督操作规程的I实行。

2.供暖设备锅炉开炉前的检查

锅炉开炉前要检查锅炉给水及水压与否正常，检查系统内的阀门与

否均已打开，保证所有阀门处在启动状态，并由工程部管理组负责告

知公共事务部，告知各住户家内留人。检查锅炉房内各有关信号灯与

否正常，如有不正常应及时进行维修。手动供水泵转3圈，应转动灵

活无阻滞。

3.供暖设备锅炉日勺开炉操作

在锅炉运行前，应首先合上水泵控制箱电源，按下水泵启动按钮启

动水泵，然后对于燃油锅炉合上燃烧机的电源开关，将开关置于“燃

烧”位置，这时燃烧机的电动机立即启动，点火电机产生电火花，约

过7s口勺预吹风时间后，电磁阀会自动打开喷嘴喷出油雾，油雾被电

火花点燃后形成火焰，点火电机再延伸15s后停止点火，燃烧机开始

进入正常工作，若点火没有成功，25s后燃烧机上会亮起故障红灯，

此时再通过3min后可以再次按恢复按钮，重新启动燃烧机，最多启

动3次，若不成功，则需查找原因排除故障后容许启动。对于燃煤锅

炉，水泵启动后，启动燃烧系统的运煤装煤的行车，保证及时把煤加

入煤斗。同步电机带动炉排运转，后启动送风机，点火燃烧，锅炉开

始运行。

锅炉开始运行后，派运行组人员或维修人员对室外管网及室内供暖

系统进行巡查，出现滴水、漏水、暖气不热等现象应查找原因，及时

整修。锅炉房值班员在启动成功后，应继续观测lOmin,查看有无异

常声响或振动，有无漏油、漏水现象。烟色及水温变化与否正常，燃

烧机控制箱、水泵控制箱有无异常气味，若有问题及时修整，若一切

正常启动成功。

4.供暖设备锅炉日勺停机操作当采暖期已过，停炉时，应先将

燃烧机转换开关置于“停止”位置，燃烧系统停止燃烧，当水温降到

45℃左右时，按下水泵“停止”按钮，水泉停止供水，及时拉下水泵

控制箱电源开关，检查锅炉及附件有无不正常状况，如有应及时整

改。

二、供暖设备设施的I运行管理

1.供暖设备设施运行管理职责

供暖设备设施运行管理口勺原则作业规程由工程部经理与管理组、

运行组、维修组按照IS09002操作原则制定。工程部管理组负责运行

管理作业原则规程的实行状况，工程部供暖设备运行组组长负责运行

管理日勺组织实行，供暖设备运行组当值值班员负责运行操作的I详细实

行。

2.运行管理中日勺巡视监控内容

当供暖系统开始运行后，当值值班员每隔2h巡视一次，巡视部

位包括锅炉房及室外管网。锅炉房内要对锅炉本体、燃烧机、水泵机

组、电气控制系统及多种附属装置（如闸阀、油箱、热水箱）进行巡视,

巡视内容重要有：各连接处与否有漏油、漏水现象；与否有异常的声

响和振动，与否有异常气味，观测排烟口勺颜色与否正常、燃烧火焰与

否稳定，观测锅炉的水温与否变化正常，查看锅炉水位、油箱油位、

水质机组的电机温度与否太高，风叶与否碰壳，水泵与否漏水成线，

有无松弛的螺栓、螺母。控制箱内各指示灯与否正常，各元器件与否

动作可靠，有无烧伤、过热、打火现象。室外巡视重要是查看供暖沟

有无大量渗漏水现象。在巡视过程中，出现不正常的状况值班员应及

时处理，处理不了的问题，详细汇报给组长和管理组，祈求维修组支

援。并且值班员应根据顾客或用热部门的规定，合适调整锅炉热水温

度。

3.运行中异常状况处理

(1)锅炉房发生水浸时的处置

当这种状况发生时，视进水状况关掉运行中锅炉，拉下总电源开

关，堵住漏水源，若漏水严重，竭力阻滞进水，并立即告知值班组长

和管理处。漏水源堵住后来，应立即对漏水设备进行除湿处理，确认

水已消除，各绝缘巨阻符合规定后，开机试运行，如无异常即可投入

运行。

(2)供热管网忽然损坏

当供热管网大量漏水，应通过室外管沟口勺检查口进行检查寻找损

坏部位，然后关闭供水管上的分段阀门进行整修或更换，在整修时由

于水管上余压比较大，水温较高，应注意工作的I安全性。一般在采暖

期到来之前，应对外网进行严格的维修保养，以使运行中防止异常状

况日勺出现。

(3)散热设备漏水

若散热设备漏水，应查找原因，是由于散热片自身质量问题，还

是安装时不严密，然后关闭暖气进水阀，赤下散热设备，进行整修，

整修完毕，重新装上。

(4)锅炉运行中常见故障日勺处理

①锅炉的压力下降。热水供暖系统在充水过程中，锅炉压力表长

时间达不到应有口勺静压，或在运行过程中压力不稳，压力下降很严重,

则表明系统中有大量泄漏需立即查找及时修补。

②锅炉温度急剧上升。锅炉点火后，温度表在短时间内急骤上升，

这种状况应立即停止运行，出现这种状况日勺原因重要有循环水泵没有

启动，管路里没有循环水；锅炉出口处日勺阀门没有打开，致使锅炉烧

死水。

③循环水泵入口处压力低于正常值。一般是由于阀门启动度不够，

或水过滤器被堵塞等原因，应及时排除。

④停电时时紧急处理。停电时，应立即停火，关闭风门，关闭电源,

亲密注意锅炉日勺压力、温度变化，热水锅炉为了防止汽化，应关闭锅

炉出水阀，打开紧急排放阀，运用回水降温，或向锅炉补水降温C然

后按照柴油发电机操作规程规定，启动柴油发电机，重新启动锅炉。

⑤热水锅炉的水击。为了防止锅炉内水击，上水时，要打开排气阀

排除系统里的空气，点火前，循环水泵循环一段时间，以使供暖系统

中空气排除洁净。

(5)暖气不热日勺原因及处理

①大面积的暖气不热。假如供暖区内大多数的散热器不热，室温达

不到规定，重要原因有：锅炉出力不够；循环水泵水量局限性；锅炉

运行存在问题。

②末端顾客暖气不热。距离锅炉房最远日勺建筑物内暖气不热或温度

较低，重要原因是设计不合理或没有认真进行运行前口勺初调整，室外

管道存在水平失调现象。要改善设计或调整各环节上阀门启动度。

③室内暖气局部不热。出现这种状况原因也许是分支路阀门没有打

开或启动度不够；供水干管上集气等原因，应调整阀门启动度及排出

气体。

④个别散热器不热。散热器不热日勺原因也许是散热器H勺支管坡度不

对或散热器里有空气。应变化安装坡度或打开排气阀排除散热器内空

气。

(6)火灾锅炉房发生火灾时，按《火警、火灾应急处理原川作

出规范》处理。

4.锅炉运行中出J供热操作管理

锅炉是供热系统的关键，因此也是供暖设备管理工作口勺关键。

(1)锅炉运行操作的岗位责任制和轮班制

锅炉的工作过程是一种系列化的持续过程，包括燃料的燃烧过程、

烟气与水的换热过程以及水口勺变热汽化、运煤除渣、送风引风等过程.

任何部分出了问题，都会影响到供暖效果，甚至破坏重要设备，因此

要有不一样的分工，各工种要有明确口勺岗位责任制。供暖是持续性口勺,

24h不间断供暖，因此同步要建立轮班责任制。

(2)供暖的时间过程控制

无论是室外气温变化，还是顾客人为的活动均有一定日勺规律性，为

了既能到达采暖效果，又能节省能源，因此应制定科学日勺供热时间过

程曲线，进行供暖时间过程控制。例如：XX住宅小区供暖时间过程

控制计划为：

每日6〜8点是供暖高峰。由于此时室内外温差大，消耗热量多；

居民起床后要打开门窗使空气流通，改善室内空气环境；居民起床活

动需要较高的I温度。

8〜17点是供热低谷。最低点约午后2点，即14点钟，原因是家

庭日勺重要组员外出工作，用热面积缩小；室内外温差缩小，热量耗散

减少。

18〜22点又是供热高峰。居民下班回家，供热面积增长，室内外

温差加大，为保证居民的生活活动不受气温干扰，必须加大供热量。

23点〜次日凌晨5点，供热到达次低谷。由于居民绝大部分都已

入睡，盖上被褥保温效果好，门窗全封闭，只要把室温控制在次低水

平(10〜15℃),就不影响休息。

写字楼、学校、工厂等其他类型日勺物业的控制计划与住宅小区恰好

相反，夜间可以停供。因此，制定控制计划要针对不一样物业类型和

用途详细制定。

5.锅炉房内的管理规定及交接班规定。

(1)锅炉房管理规定

锅炉房管理规定重要是为了安全、卫生而制定的某些制度，重要包

括：

①非值班人员不准进入锅炉房，若需要进入，须经工程部主管同意

后，在值班人员日勺陪伴下方可进入。

②锅炉房内严禁寄存易燃、易爆、危险物品，严禁吸烟。

③锅炉房内消防器材应备齐，并放置在以便，显眼处。

④每班值班人员打扫一次锅炉房的卫生，每周对设备设施进行一次

清洁，做到地面、墙面、天花板、设备设施表面无积尘、无油渍、无

锈蚀、无污物。

⑤保证锅炉房内门窗启动灵活，通风良好，光线足够。

⑥锅炉房应随时上锁，钥匙由当值值班员保管，值班员不得私自配

钥匙等。

(2)交接班规定

为了保证交接班准时进行，职责明确，应建立严格口勺交接班制度。

接班人员应准时接班，交班人应认真交代设备的运行状况。并仔细填

写好《锅炉房运行日志》，假如出现记录不规范，不清晰，或发生异

常事故，不准交接班。

供暖设备维修养护管理

一、供暖设备维修养护年度计划的制定

工程部管理组通过对过去一年设备运行状况记录的总结，结合运行

组与维修组的意见，负责组织制定《供暖没备设施维修养护年度计

划》，工程部经理负责审核该计划并检查该计划的执行状况。供暖设

备设施维修组详细负责该计划日勺实行，公共事务部负责告知有关顾客

有关停止供热的状况。

二、锅炉房内燃烧机的维修养护

燃烧系统内日勺电机、风机、油泵、点火电机、喷嘴光电探测器，点

火变压器、电磁阀，控制器等每季度进行一次维修养护，其详细内容

如下：

1.电动机及风机检查电动机接线与否锈蚀或松弛，检查电动机

电容与否已变形膨胀或开裂，检查电动机与风机联轴器与否牢固可

靠，对电动机轴承、风机加注润滑油，绝缘电阻假如低于0.2M。则

应进行处理，清洁电动机、风机上的污物、灰尘。

2.油泵检查油泵与电动机的联轴器与否牢固可靠，油泵进、出

油管与否漏油，用压力表测试出油压力，最高不容许超过2mpa,

然后清洗进油油滤，清洁油泵外表。

3.点火电极检查点火电极烧蚀与否严重，如是则应更换同规格

点火电极，调整到合理位置并清洁。

4.喷嘴清除喷嘴上日勺碳化物、污物，若喷嘴磨损严重，则应更

换。

5.光电探测器、点火变压器检查其与否已老化，若是则应更换

同规格光电探测器、点火变压器。

6.电磁阀用洁净柴油清洗电磁阀，以免堵塞，如已老化或损坏,

则应更换。

7.控制器用干布擦拭（或用空气吹）来清洁控制器，如控制器损

坏则应更换。

三、锅炉本体日勺维修养护

锅炉本体rJ维修养护每六个月进行一次，常用W、J保养措施有湿法保

养和干法保养，一般在锅炉停运时进行保养。

1.湿法保养首先将热水锅炉内的水放净，清除锅内的水垢污

物，关闭锅炉的所有阀门、孔门，将软化水注入锅炉，并将配制好时

氢氧化钠或磷酸三钠溶解注入锅炉；然后在微火下把锅炉水加热到1

00℃,让水中气体排出炉外，当锅炉水从空气阀冒出时，关闭空气阀、

给水阀、炉门及挡板，将锅炉密封好。碱性溶液配制的一般措施为每

吨水加入氢氧化钠5〜8kg或磷酸三钠10〜12kgo锅炉水应每周

定期取样化验一次，以保证水中有过剩的碱度。若碱度减少时，应合

适补充碱液。寒冷地区不适于采用湿法保养。

2.干法保养

热水锅炉停炉时间较长时，宜采用干法保养。

首先将锅炉内H勺水放净，清除锅内的水垢污物后，将软化水注入锅

炉，并将锅炉用微火升压至O.IMPa后停止燃烧；当炉膛温度及压力

减少后，再打开排污阀将锅炉水放净、运用锅炉的余热将锅炉烘干；

然后在锅筒集箱式炉膛内放置干燥剂，关闭所有阀门、孔门，并将锅

炉密封好。干燥剂一般用生石灰或硅胶，生石灰用量为每立方米体

积放2〜3kg,硅胶每立方米体积放1〜3kg。干燥剂应盛在敞口容器

内，放置要均匀；后来每隔1〜2个月检查一次，硅胶失效后可重新

烘干再用。

四、锅炉附属装置维修保养要领锅炉附属装置H勺维修保养一

般每季度进行一次。

1.水泵机组维修养护时应对水泵轴承加注润滑油，磨损比较严

重的应更换。检查水泵压盘根处与否漏水成线，如是则应重新加压盘

根。检查联轴器与否牢固可靠，旋转水泵轴，若有卡住、碰撞现象则

需更换叶轮。

2.电气控制系统消除水位控制电极、热电阻上污垢，并模拟超

低水位、超温试验，检查动作与否敏捷，检查电控箱里日勺各元件与否

动作可靠，接线头有无松动，号码管与否清晰脱落。对于附属闸阀，

储油箱、热水箱、闸阀与否漏水，开关与否灵活，清除储油箱里的污

物和积水，清除热水箱里的I污物。五、室内外供热管网区I维修

养护

室外供热管网每六个月维修保养一次，应仔细检查保温层与否有脱

落，与否有漏水现象，地沟内通风、照明设施与否完善正常，管道上

阀门启动与否灵活，伸缩器与否动作可靠，地沟盖板与否断裂，出现

问题及时修补。室内供热系统一般采暖期到来之前试暖时进行维修养

护，出现问题，由顾客报修、维修人员依程序进行维修处理。

供暖顾客管理

供暖顾客管理是供暖过程的重要管理环节，包括：

一、签订供暖条款

在合约中签订供暖条款，如合约中规定：“甲方（管理方）负责小区

的集中供暖服务和管理工作，乙方（业主）接受甲方供暖服务和管理工

作，乐意以国家制定口勺原则或双方约定的原则按期交纳取暖费”C这

有助于管理供暖顾客，防止不按规定取暖，到期不交或迟延交纳取暖

费等不良行为。

二、制定供暖管理措施制定供暖管理措施，并在顾客手册中

阐明，增长管理的透明度。设置24h值班制度，公布接待，处理

顾客报修，在顾客手册中还应阐明供暖费的收费原则与交纳方式。

三、教育顾客最经济地取暖

1.教育顾客自觉控制热水（汽）流通量，保持室内合适温度（18℃）,不

适宜导致过热过冷或忽热忽冷。

2.顾客家中临时无人或长期无人居住时一，自觉关闭散热器热水（汽）

入口阀门、减少热量的无效耗散。

3.检查房间的密封性能，加强保温措施。

4.顾客家庭装修需变动散热器位置型号时，要获得管理人员的现场

承认，否则视为违约行为，顾客承担由此导致的一切