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文档简介

承租方的法律风险防范★案例★张某为了开办浙江某园林绿化有限公司而与金华市某有限公司签订了房屋租赁合同。租赁双方在合同中约定租期5年、租赁面积300㎡、租金20万，另约定首年水电押金为年租金的10%往后逐年递增5%。事后浙江某园林绿化有限公司了解到金华市某有限公司于签订房屋租赁合同前，为向银行贷款在租赁房屋上设立了抵押权。评析承租方张某因此向浙江金奥律师事务所王根武律师寻求帮助，王根武律师就张某在本案中出现的法律问题进行了解答：[01]租赁被抵押房屋的需取得抵押权人的书面同意依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，若房屋承租方的租赁时间较长，一定要注意审查租赁房屋是否设立了抵押权，如存在抵押登记的，承租前应当取得抵押权人的书面同意。[02]本案中若出现因金华某有限公司不能偿还贷款，银行向法院申请拍卖该房屋的情形，张某可以在拍卖执行阶段通过参与竞拍的方式，行使承租方享有的优先购买权。[03]注意审查租赁合同的必要内容承租方与出租方签订租赁合同时，应明确双方的权利义务。一般来说，租赁合同应当包括租赁房屋的名称、位置、面积、用途、期限、租金及其支付方式，另外还须有房屋维修与维护义务、违约责任、争议解决方式等条款。[04]免租期的确定考虑到承租方可能会对房屋进行装修等因素，或出租方要办理有关报批手续的情形，承租方可以与出租方约定适当的免租期。进一步说，即约定从合同签订之日到正式起算租金之日的期间为免租期，此期间内承租方无需向出租方支付租金。[05]注意广告位的约定对于房屋租赁用途为商业、办公等的，承租方一般需在租赁房屋上悬挂公司名牌或其他形式的广告宣传。承租方应注意租赁合同中是否约定了其在租赁房屋室外利用悬挂、张贴等方式进行宣传的权利，是否明确了广告位的位置、大小等。一般情况下，此费用可约定包含在合同租金中。[06]注意装饰装修行为根据最高院的《城镇房屋租赁合同纠纷的解释》及相关法律、法规，承租方对租赁房屋装饰装修的应事先取得出租方的同意。否则承租方应承担装饰装修的费用，并且出租方得以向人民法院请求承租方恢复原状或者赔偿损失的权利。 [07]注意租金的支付方式本案中，租赁双方在合同中仅约定了租金总额。从保护承租方和减轻资金压力的角度考虑，应对租金的支付方式进一步明确，并且采用一年一付的方式更为妥当。另外，从租赁成本角度考虑，必须明确租金包含相应的税费在内。需要提醒的是，应约定出租人在收到租金后及时开具专票，利于承租人抵扣税款。 [08]注意转租行为我国合同法对转租行为进行了限制，一般情况下承租人转租必须经原出租人同意。其具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确

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