资产及其评估 答案

计算题及案例分析题答案要点第一章案例分析要点：1.根据《资产评估基本准则》，委托人和其他相关当事人依法提供并保证资料的真实性、完整性、合法性。在本案例中，委托人应当对其提供的《承诺函》的真实性负责；2.根据《资产评估基本准则》，资产评估专业人员应当依法对资产评估活动中使用的资料进行核查和验证。在本案例中，评估专业人员进行收益测算主要依据Y公司提供的带有销售数量的意向性协议，但部分协议存在未约定采购数量、附件未加盖合作厂商公章等问题。在这种情况下，评估专业人员仅要求Y公司签署承诺函，承诺所提供资料的真实性、完整性，并没有对意向性协议实施有效的核查验证。3.根据《资产评估执业准则——评估程序》，“因法律法规规定、客观条件限制无法实施核查验证的事项，资产评估专业人员应当在工作底稿中予以说明，分析其评估结论的影响程度,并在资产评估报告中予以披露。如果上述事项对评估结论产生重大影响或者无法判断其影响程度，资产评估机构不得出具资产评估报告。”在本案例中，评估工作底稿中未有核对意向性协议原件的相关记录，并且缺少部分项目合同。第二章计算题A厂房的评估价值=1000×150/180=833.33万元B厂房的评估价值=1500×（1+5.4%）/（1+3.2%）=1531.98万元该资产的评估价值=10010%×Re=4%+1.5(10%-4%)=13%;We=1-30%=70%Rd=6%T=25%Wd=30%WACC=13%×70%+6%×（1-25%）×30%=10.45%资产第一年税后现金流=2000×（1-25%）+400=1900万元第二年=2100×（1-25%）+400=1975万元第三年=2150×（1-25%）+400=2012.5万元第四年至第十年=2200×（1-25%）+400=2050万元资产价值=1900/(1+10.45%)+1975/(1+10.45%)2+2012.5/(1+10.45%)3+2050×{[1-(1+10.45%)-7]/10.45%}/(1+10.45%)3=12112.5万元为经济性贬值年损失金额=150×5000×（1-25%）=56.25万元经济性贬值=56.25/(1+10%)+56.25/(1+10%)2+56.25/(1+10%)3=139.89万元重置成本=2400万元已使用年限=10×(54000/60066)×100%=8.99年实体性贬值率=8.99/(8.99+4)=69.21%功能性贬值=15×（1-25%）/(1+10%)+15×（1-25%）/(1+10%)^2+15×（1-25%）/(1+10%)^3+15×（1-25%）/(1+10%)^4=35.66万元资产评估价值=2400×(1-69.21%)-35.66=703.3万元案例分析要点：1.T公司股权价值评估(1)委托合同中对评估方法的约定不恰当。本案例中通过合同约定评估方法，取代了评估专业人员在履行程序后依据专业判断选取适用评估方法的权利和责任。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况恰当选择评估方法，所以本案例委托合同中对评估方法的约定不恰当。(2)不恰当。这种做法违背了客观性要求。在资产评估过程中，资产评估专业人员应当完整、客观地收集信息、数据；保证赖以形成评估结论信息的完整性、客观性、有效性、合法性；不得使用缺乏依据的信息、数据。资产评估专业人员有责任核查所获得信息的客观性，对于从其他第三方获得的信息，也应当关注其客观性。资产评估专业人员，应当依据所收集的信息、数据，遵守法律法规、资产评估准则等相关规定，通过合理履行资产评估程序客观作出评估结论、发表专业意见。(3)存在问题。“实现委托方的预期目标后另行奖励20万元”，属于不正当利益。资产评估机构及其资产评估专业人员不得向委托人或其他相关当事人索取约定服务费之外的不正当利益。2.评估方法的选择（1）当市场中的投机现象和信息不对称情况较为普遍时，市场法的评估结果依赖于所选择的交易案例和评估师的主观选择，并且市场形成的真实交易中也可能会含有市场对交易对象的估价误差，难以反映真实、理性、客观的价值。（2）运用收益法时，对资产收益的判断，不仅要看其现在的盈利能力，更重要的是预测其未来的盈利能力。（3）运用成本法时，需要注意未来收益与成本之间没有必然的联系，资产组整体的价值不一定等于构成资产组的各单项资产的价值之和。还要注意，不要遗漏资产负债表外的资产、负债的价值。第三章计算题1.重置成本=50000×=156921.42+5846.15+2928.2=165695.77（元）加权平均使用年限=156921.42×12+5846.15×7+2928.2×4165695.77=11.68成新率=55+11.68设备在2019年的价值=165695.77×29.98%=49675.59（元）2.（1）单利式增长重置成本=12×评估价值=15.57×40%=6.23（万元）（2）复利式增长重置成本=12×评估价值=15.97×40%=6.39（万元）3.年税后超额运营费用=（3×1.8+100×0.45）×（1-25%）=37.8（万元）功能性贬值=37.810%×[1第四章计算题（1）20年，从2018年12月31日（申请日）开始计算；（2）（60+40+1.8*100）/（1-0.3）*（1+25%）=500万元（1）4年；（2）略；（3）年收益计算：2000×25%×25000=1250万元，V=1250×PV(15%,4)=3568.72万元计算年金净利润：100/(1+10%)+110/(1+10%)^2+120/(1+10%)^3+120/(1+10%)^4+130/(1+10%)^5=434.66万元假设年金为A，令折现后估值等于434.66万元，计算得到A为114.66万元计算基准日评估值=114.66/10%=1146.6万元计算专利价值：（300-200）×4500×（1-25%）/(1+10%)+（250-200）×5000×（1-25%）/(1+10%)^2+（210-200）×6000×（1-25%）/(1+10%)^3=49.56万元可辨认资产价值=916万+49.56万元=965.56万元商誉=1146.6-965.56=181.04万元案例分析要点采用收益法4年5000；5000×（1-5%）；5000×（1-5%）^2；5000×（1-5%）^35000×22%×（1-25%）×20%/(1+12%)+5000×（1-5%）×22%×（1-25%）×20%/(1+12%)^2+5000×（1-5%）^2×22%×（1-25%）×20%/(1+12%)^3+5000×（1-5%）^3×22%×（1-25%）×20%/(1+12%)^4

=468.18万元该解答中假设销售利润率=利润总额/销售收入第五章计算题（1）略；（2）参照物A参照物B参照物C交易日期1.14291.09091.2632交易情况1.00001.00001.0000区位因素1.03091.00001.0309实物因素1.05261.05261.0000（3）参照物A参照物B参照物C价格（元）130000125000120000交易日期1.14291.09091.2632交易情况1.00001.00001.0000区位因素1.03091.00001.0309实物因素1.05261.05261.0000修正指标1.24021.14831.3022修正后价格（元）161,227.81143,540.67156,266.96算术平均数（元）153,678.48(1)略；（2）前期费用：（3883+675）×2%=91.16万元期间费用：（3883+675）×5%=227.9万元合理利润：（3883+675+91.16+227.9）×3.5%=170.70万元重置成本=3883+675+91.16+227.9+170.70=5,047.76万元（1）略；（2）假设生地为X亿元成本=X×4%+2.5×2+X(1+4%)((1+8%)^3-1）+2.5×2×((1+8%）^1.5-1)+9.6×6%令X=9.6-成本，得到X=2.60亿元800×（1+2.12%）×（1+2.23%）×（1+2.02%）×1.02=869.0898元年期修正系数=(1-1/(1+8%)^45)/(1-1/(1+8%)^50)=0.9898评估值=869.0898×0.9898=860.2251元/平方米第六章计算题1.PE=10;PS=1.9;P/EBIT=7.2;分别计算标的公司E、S、EBITE=150×（1-55%-3%-5%-10%）×（1-25%）=30.375S=150EBIT=150×（1-55%-3%-5%-10%）=40.5流动性折扣=27.5%则，E×PE×（1-流动性折扣）=220.22;S×PS×（1-流动性折扣）=206.63；P/EBIT×EBIT×（1-流动性折扣）=211.41股权价值平均值=212.75万元2.（1）FCFE=税前营业利润-所得税+折旧摊销-（经营性流动资产增加额-经营性流动负债增加额）+短期负债增加-资本性支出+长期负债增加2022年=670万元；2023年=703.5万元；2024年=745.71万元；以后年度每年增加2%。股权价值=670/(1+10%)+703.5/(1+10%)^2+745.71/(1+10%)^3+745.71×（1+2%）/(10%-2%)/(1+10%)^3=8,894.11万元（2）略（3）略3.（1）项目2022年2023年2024年2025年2026年2027年及以后税后净营业利润2,600.003,380.003,840.004,460.005,460.00折旧及摊销1,000.001,300.001,600.001,900.002,100.00资本性支出2,400.002,400.002,400.00160.001,600.00营运资金增加额400.00600.001,200.002,400.002,000.00扣税后利息7,105.437,105.437,105.437,105.437,105.43FCFF7,905.438,785.438,945.4310,905.4311,065.435%注意：扣税后利息由于题干中没有给出，因此需要迭代计算。假设带息债务价值=股权价值。（2）Re=2.55%+（8%-2.55%）1.2+2%=11.09%；We=50%；Wd=50%；Rd=5.33%（1-25%）=4.00%WACC=11.09%×50%+4.00%×50%=7.55%（3）项目2022年2023年2024年2025年2026年2027年及以后FCFF7,905.438,785.438,945.4310,905.4311,065.43年增5%折现率7.55%，折现系数0.930.860.800.750.70企业自由现金流折现值7,350.897,596.137,191.938,152.717,692.05316,639.68企业整体价值354,623.39带息债务价值177,746.79股权价值176,876.604.（1）资产基础法：1000-400+300+50=950万元收益法：年期12345股权自由现金流100130120140145125.08折现系数10.000%0.910.830.750.680.626.21现值90.91107.4490.1695.6290.03776.75股权价值（万元）1,250.91（2）无形资产超额收益包含在收益法计算中，使得收益法评估值高于资产基础法评估值。（3）不妥。应当在分析结果差异的角度，根据评估目的和方法的可靠性，选取一种评估方法作为最终结论。（4）略。案例分析要点方法选择基本合理，理由比较充分。第七章计算题：1.债券的价值=1000×（P/F,9%,5）=1000×0.6499=649.9元2.债券M当前的价格=800/(1+8%)^6.5+800/(1+8%)^7+…+800/(1+8%)^14+1000/(1+8%)^14.5+…+21000/(1+8%)^20=13408.36美元债券N当前的价格=20000/(1+8%)^20=4290.96美元3.（1）A债券当前的价格=1000/(1+8%)^5=680.58元B债券当前的价格=1000×8%/(1+8%)+1000×8%/(1+8%)^2+……+1000×8%/(1+8%)^5+1000/(1+8%)^5=1000元C债券当前的价格=100/(1+8%)+……+100/(1+8%)^5+1000/(1+8%)^5=1079.85元（2）A债券一年后的价格=680.58×(1+8%)=735.03元B债券一年后的价格=1000×8%/(1+8%)+1000×8%/(1+8%)^2+……+1000×8%/(1+8%)^4+1000/(1+8%)^4=1000元C债券一年后的价格=100/(1+8%)+……+100/(1+8%)^4+1000/(1+8%)^4=1066.24元（3）投资于A债券：税后收益=（735.03-680.58）×（1-20%）=43.56元；税后投资收益率=43.56/680.58=6.40%投资于B债券:税后收益=80×（1-30%）=56元；税后投资收益率=56/1000=5.6%投资于C债券:税后收益=100×（1-30%）+（1066.24-1079.85）×（1-20%）=59.11元；税后投资收益率=59.11/1079.85=5.47%案例分析要点债券A：当前价值=100×2%/(1+2%)+102/(1+2%)^2=100元；当前市场购买价格为101元。根据题干，可以判断A债券比B债券的静态利差更高，因此实际的价值低于100元。假设投资者以当前时点价格101元购进，第一年年末卖出，可得到102元，投资收益1元。债券B:第1年折现率为2%第2年折现率为30%×3%+70%×1%+0.5%=2.1%当前市场购买价格为100元。假设投资者当前购进，持有1年后的市场价格为103/（1+2.1%）=100.88元，若投资者会选择在二级市场出售，可获得资本利得0.88元，加上持有1年的利息3元，投资收益共计3.88元。B债券的投资收益率高于A债券，因此，应当投资B债券。第八章计算题（1）S=200万元;X=170万元;T=3;N=3;Δt=1;σ=15%;r=12%（2）u=eσΔtd=e-p=erΔt3期标的资产的价格、期权的执行价值等如下所示t=0t=1t=2t=3执行价值折现价值概率期望值200.00232.37269.97313.66143.66100.230.695469.70232.3762.3743.510.08953.89200.00232.3762.3743.510.08953.89172.142.141.490.01150.02172.14200.00232.3762.3743.510.08953.89172.142.141.490.01150.02148.16172.142.141.490.01150.02127.53000.00150看涨期权的价值=69.7+3.89×3+0.02×3=81.44万元（1）根据题干，S=50，X=49，T=199/365，δ=30%r=7%，代入布莱克-斯科尔斯模型公式：d1=0.3743,d2=0.1527,N(d1)=0.6459,N(d2)=0.5607,看涨期权价值=5.85元（2）买入该期权，因为目前期权的市场价格为5元，低于价值，被低估。3.（1）不考虑期权的项目净现值=-100+12/12%=0万元（2）把“等一年再决定是否投资”视为一份1年期美式看涨期权：标的资产：项目未来永续现金流现值执行价格：初始投资100万元到期时间：1年后不确定性：1年后永续年金现金净流量有13万元和7万元两种可能性。第一步，计算1年后两种状态下的项目价值上行状态的项目价值=13/12%=108.33万元 下行状态的项目价值=7/12%=58.33万元 第二步，计算风险中性概率把12%的期望收益率转换成风险中性概率后，折现可使用无风险利率6%。风险中性上行概率p=(V₀(1+rf)−Vd)/(Vu−Vd)其中，当前无期权时的市场现值V₀的计算如下：V₀=(0.5×108.33+0.5×58.33)/1.12=74.38万元则，p=(74.38×1.06−58.33)/(108.33−58.33)≈0.4103第三步，计算1年后决策节点的执行价值上行的执行价值=max(108.33−100,0)=8.33万元下行的执行价值=max(58.33−100,0)=0第四步，计算延迟期权现值延迟期权现值=（p×8.33+(1−p)×0）/(1+rf)=0.4103×8.33/1.06=3.22万元案例分析要点第一种方案：S=2300；X=1200；T=1；波动率=40%；r=3.9%第二种方案：S=2000；X=1000；T=0.5；波动率=40%；r=3.9%对第一种方案：代入布莱克-斯科尔斯模型后，d1=1.9240,d2=1.5240,N(d1)=0.9728,N(d2)=0.9362,看涨期权价值=1156.97万元对第二种方案：代入布莱克-斯科尔斯模型后，d1=2.6610,d2=2.3782,N(d1)=0.9961,N(d2)=0.9913,看涨期权价值=1020.05万元第一种方案更有利。第九章案例分析要点资产评估报告标题一般采用“企业名称+经济行为关键词+评估对象+资产评估报告”的形式