建筑与房地产经济高级经济实务经济师考试试题及答案指导(2025年)

建筑与房地产经济高级经济实务经济师考试试题及答案指导(2025年)一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.在房地产市场分析中，用于衡量市场供给与需求平衡状况的核心指标是（）。A.空置率B.房价收入比C.租金收益率D.土地溢价率【答案】A2.根据《建设工程工程量清单计价规范》，下列费用中不属于措施项目费的是（）。A.安全文明施工费B.夜间施工增加费C.二次搬运费D.规费【答案】D3.某房地产开发企业采用“开发—销售”模式，其土地增值税清算时应优先适用的扣除项目是（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.房地产开发费用D.与转让房地产有关的税金【答案】A4.在房地产投资信托基金（REITs）估值中，若采用现金流折现法，其折现率通常选取（）。A.国债到期收益率B.企业债到期收益率C.资本资产定价模型（CAPM）测算的权益成本D.一年期LPR【答案】C5.根据《建筑工程施工质量验收统一标准》，单位工程质量验收合格的首要条件是（）。A.所含分部工程全部验收合格B.质量控制资料完整C.观感质量符合要求D.主要使用功能检验合格【答案】A6.某城市更新项目采用“政府+社会资本”合作模式，其最符合的PPP运作方式是（）。A.BOTB.TOTC.ROTD.BOO【答案】C7.在房地产项目财务评价中，当项目资本金内部收益率（IRR）高于行业基准收益率时，说明（）。A.项目净现值一定大于零B.项目静态投资回收期一定短于基准回收期C.项目资本金盈利能力达到投资者最低要求D.项目资产负债率一定低于70%【答案】C8.下列关于绿色建筑评价标准（GB/T503782019）的说法，正确的是（）。A.仅适用于住宅建筑B.评价等级分为A、B、C三级C.评价指标体系由安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居五类组成D.设计标识与运行标识的评价结论永久有效【答案】C9.某地块规划容积率由2.0调增至3.0，若其他条件不变，则该地块楼面地价将（）。A.上升50%B.下降1/3C.上升1/3D.不变【答案】B10.根据《招标投标法实施条例》，招标人对已发出的资格预审文件进行澄清或修改，应当在提交资格预审申请文件截止时间至少（）日前书面通知。A.2B.3C.5D.7【答案】B11.在房地产项目现金流分析中，预售资金监管账户的沉淀资金对项目现金流的影响是（）。A.增加融资缺口B.减少融资缺口C.不影响融资缺口D.仅影响税后现金流【答案】A12.某市实行“限房价、竞地价”出让方式，其政策核心目标是（）。A.抑制土地财政依赖B.稳定新建商品住房价格预期C.提高土地出让收入D.降低房地产开发企业负债率【答案】B13.根据《建设工程造价咨询规范》，工程造价经济纠纷鉴定的核心依据是（）。A.施工合同B.国家计价规范C.工程竣工图D.现场签证【答案】B14.在房地产投资分析中，若负债比率上升，则权益乘数将（）。A.下降B.上升C.不变D.先升后降【答案】B15.某项目建筑安装工程费为50000万元，设备及工器具购置费为8000万元，工程建设其他费为12000万元，预备费率为8%，则该项目预备费为（）万元。A.4000B.4800C.5600D.6400【答案】C【解析】（50000+8000+12000）×8%=560016.根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起（）日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。A.30B.60C.90D.120【答案】C17.在房地产项目敏感性分析中，若售价下降10%导致项目IRR由12%降至6%，则售价的敏感系数为（）。A.0.5B.1C.2D.5【答案】C【解析】敏感系数=（12%6%）/12%/10%=518.下列关于装配式建筑成本特征的说法，正确的是（）。A.装配率越高，单方造价一定越低B.预制构件生产环节成本占比高于现场施工环节C.运输半径对成本影响不显著D.设计标准化程度与成本呈正相关【答案】B19.某REITs公告2024年末每基金单位可分配金额为0.75元，若资本市场要求的分派收益率为5%，则其理论价格为（）元。A.12B.13C.14D.15【答案】D【解析】0.75/5%=1520.根据《民法典》规定，住宅建设用地使用权期限届满后（）。A.自动续期，但需补缴土地出让金B.自动续期，续期费用依法办理C.不予续期，土地收回D.需重新签订出让合同【答案】B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列属于房地产项目开发前期费用的有（）。A.可行性研究费B.勘察设计费C.土地契税D.城市基础设施配套费E.销售代理费【答案】A、B、C、D22.根据《建设工程施工合同（示范文本）》，发包人应当承担的义务包括（）。A.提供施工现场B.办理施工许可证C.组织设计交底D.负责安全文明施工E.支付合同价款【答案】A、B、C、E23.下列关于房地产泡沫测度指标的说法，正确的有（）。A.房价租金比高于长期均值2个标准差可视为泡沫预警B.居民购房杠杆率快速上升预示泡沫风险加大C.施工面积/销售面积比值持续下降表明市场过热D.地价增长率/GDP增长率大于2属于风险区间E.空置率低于5%一定无泡沫【答案】A、B、D24.在房地产项目融资方案比选时，影响加权平均资本成本（WACC）的因素有（）。A.权益融资成本B.债务融资成本C.企业所得税率D.资产负债率E.通货膨胀率【答案】A、B、C、D25.下列属于城市更新项目经济评价特有风险的有（）。A.拆迁成本超支B.规划调整风险C.土地出让金返还政策变化D.装配式建筑增量成本E.商业运营期内租金波动【答案】A、B、C26.根据《建设工程质量保证金管理办法》，缺陷责任期内出现缺陷，下列说法正确的有（）。A.承包人应负责维修并承担费用B.承包人拒不维修，发包人可委托第三方维修，费用从保证金扣除C.缺陷责任期最长不超过2年D.保证金返还后承包人不再承担保修义务E.采用工程质量保证担保的，可不再预留保证金【答案】A、B、C、E27.下列关于房地产项目竣工财务决算的说法，正确的有（）。A.由承包人编制B.需经第三方造价咨询机构审核C.是办理固定资产移交的依据D.包括竣工结算与竣工决算两个层次E.竣工决算反映项目全部建设成本【答案】B、C、D、E28.在房地产项目税务筹划中，通过“甲供材”方式可以（）。A.降低增值税税负B.增加土地增值税扣除金额C.减少企业所得税应纳税所得额D.降低契税计税基数E.延迟土地增值税清算时点【答案】A、B29.下列关于BIM技术在造价管理中的应用，正确的有（）。A.可实现工程量自动计算B.支持5D模拟（3D+进度+成本）C.可自动生成招标工程量清单D.可消除所有变更签证E.支持多专业协同碰撞检查【答案】A、B、C、E30.下列关于房地产项目后评价指标体系的说法，正确的有（）。A.财务效益指标包括IRR、NPVB.社会效益指标包括拆迁满意度C.环境效益指标包括绿色建筑星级D.可持续性指标包括空置率变化E.过程管理指标包括招标合规性【答案】A、B、C、E三、填空题（每空1分，共10分）31.在房地产项目经济评价中，反映项目资本回收速度的静态指标是________。【答案】静态投资回收期32.根据《建设工程造价管理条例》，工程造价成果文件应当由________签字并加盖执业印章。【答案】一级造价工程师33.某项目土地增值税扣除项目金额为80000万元，增值额为20000万元，则增值率为________。【答案】25%34.在房地产项目现金流分析中，销售回款率=________×100%。【答案】当期销售回款/当期销售金额35.根据《绿色建筑评价标准》，绿色建筑星级分为________个等级。【答案】三36.在房地产项目融资结构分析中，资产负债率=________×100%。【答案】总负债/总资产37.某地块出让公告要求“竞配建”，若配建人才住房面积增加1000平方米，则房地产开发企业土地增值税扣除成本将________。【答案】增加38.根据《建设工程工程量清单计价规范》，分部分项工程量清单应采用________单价计价。【答案】综合39.在房地产项目敏感性分析图中，斜率绝对值最大的因素即为________因素。【答案】最敏感40.某REITs2024年末资产净值为100亿元，负债为40亿元，则其权益乘数为________。【答案】1.67四、简答题（共30分）41.（封闭型，8分）简述房地产项目土地增值税清算中“普通住宅”与非普通住宅的划分标准及税负差异。【答案要点】（1）划分标准：①建筑面积≤144㎡；②容积率≥1.0；③实际成交价格低于同级别土地平均交易价格1.2倍。同时满足为普通住宅，否则为非普通住宅。（2）税负差异：普通住宅增值率≤20%时免征土地增值税；非普通住宅无此优惠，按30%—60%超率累进税率征收。42.（开放型，10分）结合当前“保交楼”政策背景，阐述房地产开发企业在项目现金流管理中的关键措施。【答案要点】（1）预售资金监管：与地方政府、银行签订三方监管协议，确保重点监管资金用于工程建设。（2）滚动现金流预测：以周为单元动态更新施工进度、销售回款、融资提款计划，识别缺口。（3）资产变现：出售商业、车位、存量股权等低效资产，补充流动性。（4）政银联动：申请“保交楼”专项借款、央行政策性银行专项贷款，降低融资成本。（5）供应链融资：通过商票、保理、工抵房等方式延长应付账期，缓解短期压力。（6）成本控制：优化施工组织设计，减少变更签证，推行装配式建筑降低人工依赖。（7）风险沟通：建立业主、政府、施工方三方沟通平台，定期披露工程进度，稳定市场预期。43.（封闭型，6分）列出房地产项目经济评价中计算“增值税附加”的计税基数及常见税率。【答案】计税基数：实际缴纳的增值税额。常见税率：城建税7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）；教育费附加3%；地方教育附加2%。合计12%、10%或6%。44.（开放型，6分）说明城市更新项目采用“政府+社会资本”ROT模式下，社会资本方投资回报的来源及风险分配原则。【答案要点】回报来源：①运营期经营性收入（租金、广告、停车）；②政府可行性缺口补助（VGF）；③土地增值收益分成（协议约定比例）。风险分配：①拆迁、规划变更风险由政府承担；②建设成本超支、工期延误由社会资本承担；③运营收入不足风险通过保底量、调价机制与政府共担；④不可抗力风险双方共担，购买保险转移。五、计算题（共30分）45.（10分）某房地产项目可售面积10万㎡，其中普通住宅6万㎡，非普通住宅4万㎡。项目土地及开发成本合计30亿元，已发生期间费用3亿元。预计平均售价：普通住宅2万元/㎡，非普通住宅3万元/㎡。销售税金及附加为销售额的5%，土地增值税税率见下表：|增值率区间|税率|速算扣除系数||||||≤50%|30%|0||50%—100%|40%|5%|（1）计算项目整体销售额。（2）计算扣除项目金额。（3）计算增值额与增值率。（4）计算应缴土地增值税。【答案】（1）销售额=6×2+4×3=12+12=24亿元（2）扣除项目=30+3+24×5%=30+3+1.2=34.2亿元（3）增值额=2434.2=10.2亿元＜0，无增值，增值率为负（4）应缴土地增值税=046.（10分）某房地产项目计划投资20亿元，资本金占30%，银行贷款占70%，贷款期限3年，年利率6%，按年付息到期一次还本。预计建设期2年，第3年开始销售，当年回款14亿元，销售成本（含税金）10亿元。企业所得税率25%，不考虑预售预缴。（1）计算建设期利息。（2）计算第3年税前利润。（3）计算项目资本金净利润率（ROE）。【答案】（1）建设期利息：第1年：20×70%×6%=0.84亿元第2年：20×70%×6%=0.84亿元合计1.68亿元（2）第3年税前利润：销售收入14销售成本10利息费用0.84=3.16亿元（3）ROE：净利润=3.16×(125%)=2.37亿元资本金=20×30%=6亿元ROE=2.37/6=39.5%47.（10分）某写字楼项目建筑面积5万㎡，可租面积4万㎡，单位建造成本8000元/㎡，其他开发费用2000元/㎡，目标成本利润率15%，预计年毛租金800元/㎡，年运营费用为毛租金的30%，资本化率6%。（1）计算项目总开发成本。（2）计算目标开发总价值（资本化法）。（3）计算目标平均单价（按建筑面积）。【答案】（1）总开发成本=5×(8000+2000)=50000万元（2）年净租金=4×800×(130%)=1792万元开发总价值=1792/6%=29867万元（3）目标平均单价=29867/5=5973元/㎡六、案例分析题（共30分）48.案例背景：某市A地块面积200亩，规划容积率2.5，土地取得成本30亿元，政府要求配建15%保障性租赁住房，建成后无偿移交政府。可售部分为商品住宅，预计平均售价2.2万元/㎡（含装修），建造成本4200元/㎡，期间费用为销售额的6%，销售税金及附加为销售额的5%，土地增值税按清算口径计算，企业所得税率25%。项目资本金30%，剩余为开发贷，年利率6%，建设期2年，销售期2年，销售回款比例分别为30%、50%、15%、5%。问题：（1）计算项目可售建筑面积及配建面积。（2）计算项目整体销售额。（3）计算土地增值税扣除项目金额与应缴税额。（4）编制项目现金流量表（资本金口径），计算资本金IRR（给出计算过程，折现系数保留4位小数）。（5）若政府将配建比例提高至20%，分析对资本金IRR的影响（简要说明敏感性方向即可）。【答案】（1）可售建筑面积=200×666.67×2.5×(115%)=283335㎡；配建面积=200×666.67×2.5×15%=50000㎡（2）销售额=283335×2.2=62334万元（3）扣除项目：①土地成本：30×(115%)=25.5亿元②开发成本：283335×4200/10000=11900万元③开发费用：(25.5+11900/10000)×10%=3.669亿元④税金：62334×5%=3117万元合计=25.5+1.19+3.669+0.3117=30.6