公租房居住权相关法律问题探讨

一、公租房可以设立居住权吗？公共租赁住房：是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。案例一：基本案情：某公租房公司与马某某于2014年签订公租房租赁合同，约定某公租房公司将一套公租房租赁给马某某，租期12个月，每6个月交纳一次租金，逾期2个月不交租金的，某公租房公司可解除合同。合同签订后，马某某拖欠9个月租金。某公租房公司起诉请求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，马某某给付自2020年8月4日至实际退还房屋之日的租金，并腾退其租住的房屋。裁判结果：青海省西宁市城东区人民法院在案件审理过程中，了解到马某某系行动不便残疾人，主要生活来源是政府低保，年近花甲，没有子女，长期一人独居生活。因其外出未按政策规定按时提交低保申请信息，低保被暂时取消，导致未能按时缴纳房租。考虑到马某某的实际情况，经主持调解，双方自愿达成调解协议，马某某可以继续租住，并于2022年2月10日前一次性给付某公租房公司2020年8月5日至2021年8月4日期间所欠租金4802.08元。以案释法：公共租赁住房是党和政府为困难群众提供的生活保障，本案如单纯判决解除租赁合同，将难以避免地造成不可逆的影响，导致残疾老人无房可住。人民法院充分释法，耐心说理，劝说某公租房公司充分考量马某某的困境，给予8个月的宽限期，劝告马某某再次申请低保，同时调解暂时不解除租赁合同，避免马某某面临无房可住的困境。既保障了政府公租房政策通过合同的形式得到落实，同时又切实保障了残疾人的居住权，在具体案例中落实了司法为民的宗旨。案例二：基本案情：柳先生与王女士原系夫妻关系，2010年12月，王女士因符合申请廉租住房保障条件，便与浏阳市住房保障服务中心（原浏阳市住房保障工作局）签订了租赁合同，承租了一套公租房。当时王女士在填写承租人的共同居住人情况一栏时未填写其他人登记信息。租赁合同签订后，作为王女士丈夫的柳先生亦随王女士共同居住在该公租房内。

2016年5月，王女士因与柳先生感情不和，签订了离婚协议，并办理了离婚登记手续。在离婚协议中约定，双方在离婚后均可居住承租的公租房。两年后，王女士与他人再婚，便从公租房内搬走，柳先生也回到了自己的老家居住，但公租房内仍存放着双方的生活物品。2021年端午节期间，王女士在前往公租房拿取物品时发现钥匙已被柳先生带回了老家，柳先生拒绝为其开门。一气之下，王女士向公安机关申请开锁，随后将房门换锁，并拒绝柳先生继续使用该公租房。在多次交涉未果后，柳先生将王女士告上了法院，请求法院确认其对该套公租房享有居住权。对此，王女士辩称，公租房当初是分给其及女儿住的，现该房已交还给浏阳市住房保障服务中心，柳先生要租房，可以经过合法程序申请。法院认为：涉案房屋系国有保障性住房，所有权人为浏阳市住房保障服务中心，王女士在2010年12月签订合同后未再与浏阳市住房保障服务中心续签合同，申请退房时尚拖欠租金1.4万余元，按照合同约定，王女士的居住期限早已届满，现自愿退还房屋，其对涉案房屋的居住权已经消灭。此外，王女士并非涉案房屋的所有权人，其仅是居住权人，对涉案公租房享有占有和使用权，无权转让和处置案涉房屋的居住权。柳先生与王女士在离婚协议中约定双方对该公租房享有居住权，不符合法律规定，应属无效。据此，法院遂依法作出上述判决。

二、特别探讨：公产房的居住权所谓公产房，是中国特殊体制下遗留下来的产物，它是指公有住房，是相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限处分的权利。产权人的不同又分为三种：第一种是直管，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。第二种是单位自管。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。第三种公产房是行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前两种，在北京交易时一般需要取得上市许可证。《民法典》将房屋的“居住”这一使用属性单独规定为一项物权，使得日益突出的居住权争议有了法律依据。在处理居住权争议时，要区分私房和公房在法律上的本质区别。在处理公房居住权纠纷时，要关注公房制度发展的历史背景和现实，综合考量租赁公房的原始受配承租情况、实际居住情况、他处住房情况等因素；在处理私房居住权纠纷时，应优先确保权利人的居住权和财产利益，对于非权利人主张享有居住权的，则应当区分基于何种法律关系而定。相关问题：（1）公房承租时的原始受配人是否永久享有居住权？公房承租时，房屋调配单通常会载明公房的受配人，即原始受配人。对于原始受配人，应认定其具有公房居住权利。但如果原始受配人长期不实际居住系争公房，则要结合具体情况予以综合分析，比如因家庭矛盾、居住困难、服兵役、服刑等客观原因而长期不实际居住的，不能就此认定其丧失系争公房的居住权利。登记为承租人的原始受配人，在其承租人身份未丧失前，其居住使用权也不丧失。但是，若原始受配人在他处获得福利公房且该处房屋居住也不困难的，或明确表示放弃权利，或注销本市户籍国籍等情况的，应认定其丧失公房承租权以及公房居住权。（2）在公房内有户口的人员是否必然享有居住权？司法实践中，通常认为，在公房内有无户籍并不是衡量当事人有无公房居住权益的唯一标准，而应根据在公房内实际居住生活年限、他处有无住房等因素综合考虑，予以确认。如果承租人或同住人允许他人将户口迁入公房，并允许其在公房内居住，可以视为承租人为代表的公房使用权人同意让渡部分公房使用权，但入住人为未成年人，或双方另有约定的除外。承租人或同住人允许无法定监护关系未成年人迁入户口的，通常会被认定为属于帮助性质，比如他人子女为读书之便，而将户口迁入公房，一般不应确认他人子女为同住人。需要特别指出的是，在迁入户口后，并没有实际居住的，不应认定其对公房享有居住权益。但是，根据当时的居住标准，由于租赁公房面积小，居住困难等客观原因在外居住的除外。（3）他处有房是否影响公房居住权？实践中，他处有房应仅指福利性住房，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。还包括曾经在他处享受过公房动迁补偿，未将补偿款用于购房的，或者获得其他住房福利补偿的，达到标准的，也应视为“他处有房”。如果当事人属于上述情形的“他处有房”且居住并不困难，则不能主张在公房内享有居住权。（4）基于婚姻、父母子女间的亲属关系是否当然享有租赁公房居住权？实践中通常认为，即使存在夫妻关系，以及父子、母女等直系亲属关系，也只能说明当事人之间存在家庭成员或亲属关系