项目七 无形资产与投资性房地产核算7.2

项目七

无形资产与投资性房地产核算

任务二

投资性房地产的核算目录01投资性房地产的概述02投资性房地产的账务处理一、投资性房地产的概述投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值（房地产买卖的差价），或两者兼有而持有的房地产。（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。（一）投资性房地产的概念一、投资性房地产的概述1.投资性房地产的确认投资性房地产只有在符合定义，并且同时满足下列条件时，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。（二）投资性房地产的确认与计量一、投资性房地产的概述2.投资性房地产的计量投资性房地产的账务处理分为成本模式和公允价值模式。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有满足特定条件，有确凿证据表明该投资性房地产的公允价值能够持续、可靠取得的，才能采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对投资性房地产进行计量，即同一企业不能对部分投资性房地产采用公允价值模式，而对其他部分采用成本模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。对于已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得转为成本模式。（二）投资性房地产的确认与计量注意事项以下各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽然也收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此不属于投资性房地产。（2）作为存货的房地产。某项房地产部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品，如果提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。二、投资性房地产的账务处理1.科目设置为核算投资性房地产的取得、后续计量以及处置等业务，企业应设置“投资性房地产”“投资性房地产累计折旧（摊销）”“投资性房地产减值准备”等科目。在成本计量模式下，以上科目可以参照“固定资产”“无形资产”“累计折旧”“累计摊销”“固定资产减值准备”科目进行会计处理。（一）采用成本模式计量的投资性房地产二、投资性房地产的账务处理2.投资性房地产的取得（1）外购投资性房地产当企业通过购买方式取得投资性房地产时，应按照实际支付的购买价款、相关税费以及其他可直接归属于该资产的相关支出，作为投资性房地产的初始成本。借记“投资性房地产”“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记“银行存款”等科目。（一）采用成本模式计量的投资性房地产【业务7】2024年6月，德信公司购买一栋写字楼，准备用于出租，以赚取租金收入。写字楼价款为59800000元，增值税5382000元（税率9%），另支付了200000元的中介费用。（一）采用成本模式计量的投资性房地产账务处理如下：借：投资性房地产——写字楼60000000

应交税费——应交增值税（进项税额）5382000

贷：银行存款65382000二、投资性房地产的账务处理2.投资性房地产的取得（2）自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。企业按投资性房地产初始成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”或“开发成本”科目。（一）采用成本模式计量的投资性房地产【业务8】2024年11月，科沃公司自行建造的一栋商用楼完工，建成后该商用楼准备出租。建造过程中发生以下支出：取得土地使用权的成本为5000000元，建筑材料费20000000元，建筑人工费15000000元，商用楼的建造过程应予资本化的借款费用5000000元。（一）采用成本模式计量的投资性房地产账务处理如下：借：投资性房地产——商用楼40000000

贷：在建工程——商用楼40000000借：投资性房地产——已出租土地使用权5000000

贷：无形资产——土地使用权5000000二、投资性房地产的账务处理3.投资性房地产的后续计量（1）计提折旧或进行摊销采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按固定资产或无形资产（通常指其中的土地使用权）的相关规定按月计提折旧或进行摊销，折旧或摊销方法可依据资产的性质和使用情况合理选择。计提折旧或摊销时，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。（一）采用成本模式计量的投资性房地产【业务9】沿用【业务7】资料，德信公司购买的写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。（一）采用成本模式计量的投资性房地产每月的折旧的账务处理如下：

月折旧额=60000000÷（20×12）=250000（元）

借：其他业务成本——写字楼出租250000

贷：投资性房地产累计折旧250000二、投资性房地产的账务处理3.投资性房地产的后续计量（2）投资性房地产对外出租收到租金投资性房地产取得的租金应确认为其他业务收入。借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”“应交税费——应交增值税（销项税额）”等科目。（一）采用成本模式计量的投资性房地产【业务10】沿用【业务7】资料，2024年7月，德信公司将该写字楼出租，每月收取租金327000元（合同价款300000元，增值税税率9%），7月租金已收存银行。（一）采用成本模式计量的投资性房地产2024年7月，账务处理如下：

借：银行存款327000

贷：其他业务收入——写字楼出租300000

应交税费——应交增值税（销项税额）27000二、投资性房地产的账务处理3.投资性房地产的后续计量（3）投资性房地产计提减值准备如果投资性房地产存在减值迹象，经减值测试后发现投资性房地产的可收回金额低于其账面价值的，应当计提减值准备。借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。投资性房地产已计提的减值准备，不得在以后会计期间转回。（一）采用成本模式计量的投资性房地产【业务11】沿用【业务7、业务9】资料，2024年12月31日，由于市场环境变化，德信公司对该写字楼进行了减值测试，发现其可收回金额为57500000元（一）采用成本模式计量的投资性房地产账务处理如下：2024年12月31日写字楼的账面价值

：60000000-250000×6=58500000（元）写字楼减值金额

：58500000–57500000=1000000（元）

借：资产减值损失——计提投资性房地产减值准备1000000

贷：投资性房地产减值准备——写字楼1000000二、投资性房地产的账务处理4.投资性房地产的处置当企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。（一）采用成本模式计量的投资性房地产【业务12】沿用【业务7、业务9、业务10、业务11】资料，2025年6月，德信公司出售该商业写字楼，合同价款57000000元，增值税税率9%，款项已存银行。出售过程中支付了相关费用共计300000元。（一）采用成本模式计量的投资性房地产出售时账务处理如下：2025年6月写字楼累计折旧：250000×12=3000000（元）2025年6月写字楼的账面价值：60000000-3000000-1000000=56000000（元）出售时的净收益

：57000000-56000000-300000=700000（元）

（1）确认收入：

借：银行存款62130000

贷：其他业务收入——写字楼出售57000000

应交税费——应交增值税（销项税额）5130000【业务12】沿用【业务7、业务9、业务10、业务11】资料，2025年6月，德信公司出售该商业写字楼，合同价款57000000元，增值税税率9%，款项已存银行。出售过程中支付了相关费用共计300000元。（一）采用成本模式计量的投资性房地产（2）结转成本：

借：其他业务成本——写字楼出售56000000

投资性房地产累计折旧3000000

投资性房地产减值准备——写字楼1000000

贷：投资性房地产——写字楼60000000

借：其他业务成本——写字楼出售300000

贷：银行存款300000二、投资性房地产的账务处理1.科目设置企业采用公允价值模式计量对投资性房地产进行核算，应设置“投资性房地产”“公允价值变动损益”等科目。其中“投资性房地产”科目下需设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。2投资性房地产的取得

采用公允价值模式计量的投资性房地产，无论是外购还是自行建造，企业在取得时应当按实际成本作为投资性房地产的初始成本，实际成本的核算与采用成本模式计量的投资性房地产相同。（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产【业务13】沿用【业务7】资料，德信公司2024年6月购买的写字楼，假设符合采用公允价值模式计量的条件，采用公允价值模式进行初始计量。（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产账务处理如下：借：投资性房地产——写字楼（成本

）60000000

应交税费——应交增值税（进项税额）5382000

贷：银行存款65382000【业务14】沿用【业务8】资料，科沃公司2024年11月自行建造完工的商用楼，假设符合采用公允价值模式计量的条件，采用公允价值模式进行初始计量。（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产账务处理如下：

借：投资性房地产——商用楼（成本

）40000000

贷：在建工程——商用楼40000000

借：投资性房地产——已出租土地使用权（成本）5000000

贷：无形资产——土地使用权5000000二、投资性房地产的账务处理3.投资性房地产的后续计量采用公允价值模式计量的投资性房地产，无需计提折旧或摊销，也不计提减值准备。资产负债表日，企业应当根据投资性房地产的公允价值调整其账面价值。当投资性房地产的公允价值高于账面价值时，将其差额借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；当投资性房地产的公允价值低于账面价值时，则将其差额作相反的会计分录。（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产【业务15】沿用【业务13】资料，德信公司2024年6月购买的写字楼，该写字楼成本为60000000元，至2024年12月，写字楼公允价值为57500000元。（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产写字楼的公允价值变动=公允价值-账面价值=57500000-60000000=-2500000（元）账务处理如下：

借：公允价值变动损益——投资性房地产2500000

贷：投资性房地产——写字楼（公允价值变动）2500000二、投资性房地产的账务处理4.投资性房地产的处置处置采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按处置时实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”“应交税费——应交增值税（销项税额）”等科目。按该投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产——成本”和“投资性房地产——公允价值变动”科目。处置投资性房地产时，应同时结转该投资性房地产持有期间累计公允价值变动损益，如果累计公允价值变动