营改增对房地产企业财务管理的影响及对策建议-以万科为例

营改增对房地产企业财务管理的影响及对策建议——以万科为例目录TOC\o"1-3"\h\u30568摘要 摘要“营改增”因为解决了我国房地产行业税收问题，对我国的经济起到促进作用，并且对行业的发展和企业的利润产生重大的影响。本文对其执行的背景进行分析。其次，针对营改增政策概念以及实施意义加以分析，从而指出营改增实施对于我国经济发展所产生的巨大推动力。接着采用归纳法等方法，从而就“营改增”对房地产企业财务管理的影响进行研究。此外还采用了案例分析的方式，针对万科集团营改增前后财务管理方面的影响案例进行分析，最后就房地产企业如何应对营改增产生的影响提出建议。关键词：营改增；房地产企业；财务管理；万科；税负引言我国“营改增”试点是2016年5月起开始实施的，涉及的行业有建筑业、房地产业等。《财政部、国家税务总局关于调整增值税税率的通知》做出了具体的规定，2018年5月起纳税人销售行为或者进口货物，的税率都做出下降的调整16%和10%。房地产行业是受到影响最大的行业，房地产企业因为参与房地产开发与销售产生的销售额比较大，所以受到税负高低、是否可抵扣等原因的影响非常大。尤其是整个行业在经营过程中需要和多方合作主要包括当地政府部门、建筑施工企业等，这期间会产生大量的税费问题。根据《营业税改征增值税试点实施办法》提出的相关规定，房地产行业的销售税费调整成为10%，因为地价款所产生的计增值税可以从销售额中扣除去，但是企业经营进行的融资和一些其他的费用不可以被扣除，前者可以抵扣的额度为10%和6%的可抵扣进项发票，这是一项重大的改革会对企业的发展造成巨大的影响。中国自改革开放以来，房地产企业缴纳营业税，这是其地产业务的运营成本明显增高。因此，税制改革也解决不了这个问题，这是房地产企业的最关注的。房地产企业有长时间，多部门合作，又有多又小的供应商，因此不是每个一笔钱都可以的增值税专用发票。而且，对于房地产行业，土地成本高的土地如何实现抵扣，以及其销售模式导致其销项税额与进项税额会有较大的差异，这也使得目前增值税的模式并不完全匹配，不能够完全享受到福利。所以此次试点对于房企产企业来说意义非凡，房地产行业需要抓住机会，对以后降低税额提供了具有价值的参考意义，对于整个行业的发展都起到了促进作用。“营改增”政策的概念及意义1.1“营改增”政策的概念“营改增”，全部名称为营业税改增值税，这个改动就是尽量改变我们国家当下的经济发展情况，以此实现为各种行业的发展提供积极的帮助，主要有服务业，主要是通过对税收改革、供给侧结构性改革来实行的新办法。按照房地产业增值税暂时征收管理办法，这个领域主要是通过以下几个方面进行改革的，作为普通纳税人，于2016年5月1日以后实现动工的房地产项目增值税率为11%，于2016年4月30日以前开始的项目计税方法为5%，通过这样一系列的改革可以是房地产行业的“营改增”可以进行缓解；当一般纳税人计税为11%时，将从销售收入当中去掉土地采购这方面的成本费用；小规模纳税人一般采用简易计税法5%。1.2“营改增”政策推出的意义1.2.1“营改增”为税制改革积累经验在实施营改增之前，我国一直实施营业税制度，由于营业税税制存在很多的弊端，从发达国家税制发展来看已经逐步退出舞台，因此这决定了我国在税收制度方面也要实现进一步的改革发展。税制改革是一项非常复杂的工作，其中涉及到很多税收制度内容，要实现一次性改革完成显然不可能，因此需要政府逐步尝试逐步改革。而营改增的实施是我国政府在税制体制改革方面进行的一次大胆的尝试，能够为后续的税制改革工作落实积累更多的经验，从而为后续一系列税制改革提供发展基础。1.2.2减少重复计税缓解企业压力在日益成熟的市场，你还可以看到销售税纳税模型在产品，这是每一个转移，全额征税会时间开展了许多缺陷，看看这个税率不是很高，但经过几个循环，税收负担是不小的数目。当增值税后的税收改革将收取的利润可以盈利的企业增值税的增值部分中的一部分，这样就可以复制一个合理的解决税收问题。营改增后退税的现象将消失，不会有重复的情况下，税收和扣除。通过这种方式，可以使企业降低税负负担，也可以是一个小更赚钱的公司，是开发更好的业务。同时，公司将进一步扩大房地产市场，房地产企业的市场竞争能力有了很大的提高。被称为“税价”以前的营业税改革已经成为被称为增值税“的价外税”，而增值税营业税和进项税抵扣的这个系统可以实现的。“营改由”一系列的改革，不仅对中国的经济结构转型具有良好的作用，同时也是中国税收体制的发展已经在这方面的改善。“营改由”改革增值税是更加系统，这项改革将是中国税制改革奠定了坚实的基础的未来。1.2.3限制偷税漏税行为“营改增”实行之后，一方面使得增值税的税基变得更加宽广，另一方面也可以使得链条更加的顺畅，展现其特有的优势特征。每经过一次征税的流转将会使上一次缴纳的增值税抵扣掉，通过这样的销项抵扣进行的模式可以让企业更加有能力去实现货物和服务向对方进行索取，也可以避免企业进行偷税漏税。在传统营业税模式下，很多企业并不会主动向供应商索取发票，但是在营改增之后，增值税的报销需要企业提供增值税发票，因此极大的提升了企业在获取增值税发票方面的积极性，这对于实现税收征收完善工作发挥重要的作用，而且在作为税务部门在管理上要及其的严格，杜绝工作中出现违法和不当行为，对于企业出现的问题要及时的帮助。1.2.4促进第三产业的高速成长经济的快速发展，加上科学技术的进步使得各个行业进行了崛起，其中就包括高新技术和服务行业，但是崛起的同时也承受着大量增值税的困扰，特别是那些设计专业的一些行业，多次纳税的概率十分高，导致企业发展速度收到了限制。“营改增”的的推广让之前存在的两税并行的问题得到了解决，同时也使得产业的结构进行了进一步的升级。房地产业其中，被称为作为重点行业的房地产业也加入了纳税方面的改革，同时使得市场更加有效率。“营改增”对房地产企业财务管理的影响2.1房地产业的范围界定及适用的增值税政策在国民经济的各个行业中,房地产开发商指的就是关于房地产经营的几个方面的企业。房地产开发是最为核心的主体,其余还有房地产开发啊的服务及其延伸出来的新产业。所以会被我们综合称之为房地产。之后还有一些文件对房地产的定义进行了规定但是都没有太大的差别。（1）“房地产开发企业”，具体就是指一个单位具有房地产开发这方面的经营资质，主要是企业名称、组织机构、而且具有专门的经营场所，进行过一定规模的注册等，目前我们理解的房地产开发企业就是承接项目，进行房屋构建的开发商。（2）“自行开发”，也就是能够为房地产企业提供开发的一手房屋。（3）“房地产项目”，具体就是指在在不违反规定的前提下，通过合法的途径获得国有土地的使用权已经在土地上建设房屋及设施的经营项目。2.2“营改增”政策下对房地产企业财务核算的情况2.2.1“营改增”政策对房地产企业会计处理的影响（一）会计科目在没有进行“营改增”政策之前，房地产企业贷方被称之为“应交税费——应交营业税”，这里单单设定了一个二级科目，“应交税费——应交营业税”，会使得会计核算方面更加简单便捷。同时，随着“营改增”方面政策得到落实，在进行房地产行业增值税缴纳的过程中，需要对采购材料分配、验收计价这些内容实现会计核算步骤，以此得出税金核算的详细性。此外，增值税核算是个十分复杂的过程，这里设定了很多个二级项目和三级项目同，主要包括了一些收税项目。（二）核算原则此前的中国房地产行业的新税制改革和税收执行的情况是像其他公司的营业税范畴，改革后更有优势的范围，没有太多的损害房地产行业，哪些公司的利益平衡反射的时间。一般都是购买方的增值税税收负担情况之前纳税不得不重复的决心。因为，作为房地产行业的企业都面临的问题，如项目尚未完成，因此内容不会改变以增加发票营前获得较长的时间。在行业法规开始后，4月30日节目是新项目需要一般的税法，之前该项目是两种方式都可以使用。（三）账务处理在实施“营改增”政策之前，房地产企业缴纳的税金一般是以计税依据为标准进行核算的，而改革之后则需根据“购进扣税法”进行核算。并且，在税务改革之后，企业会计账目设定更加的复杂多变。为了减少纳税成本，企业会计应对“营改增”政策内容有着深入的了解，并根据会计基本标准，保证税务会计合理性处理，提升房地产企业会计核算质量。2.2.2“营改增”政策对房地产企业会计核算影响（一）成本核算在没有实施的“营改增”政策之前，主要是房地产税的范围花费在这方面的内容。因此，在支付过程中，具体费用主要是进项税主要方面。然而，随着越来越多的彻底的税制改革，企业需要实施成本核算销项税和进项税抵扣后，因此，如果一次性付款的增加税收，这将导致随后的成本变化。因此，房地产企业的成本核算，我们不应该能够分配的科学的成本，逐步提高使传票的难度。因为降低成本的新政策后，还能减少一些原材料价格降低了相关的材料成本。与此同时，由于营改增的政策，纳税和变化已成为增值税的影响，这种变化使得重复征税问题得到解决。（二）效益核算8号公告第五条规定，支付的土地价款的内容。《财政部国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》作出了补充将征地和拆迁补偿费用都计入其内。所以核算过程中，需要充分的考虑自身的情况，因为现金流量自身不没有平稳性，现金流量和税务二者是反比的关系，在计算收益的时候要将成本和收益当整体进行计算。“营改增”以前，因为营业税比较中企业的流动资金少。新政策实行后，现金流量要变多所以就要进行全面的核算。2.3“营改增”政策对房地产企业税负的影响房地产行业的税收比较特殊，对于营业税和土地增值税双重征收制度是价内税，因为重复收税的体制就造成企业成本过高，所以如此高的税收情况下导致价格也比较高，而且因为会计计算不合理有一些项目会重复征税务。而增值税属于价外税，这部分的税收可以保证税收数目是一定的不会发生之前重复收取的现象，成本就会保持在合理的计算范围内。新政策实行一户，企业的税负是减少，主要有：第一，有效解决了重复征税问题，对于企业的交税情况进行了很好的管理，借助新的管理政策为房地产企业的发展起到了促进作用，还可以为房地产企业的结构调整做出贡献，提升行业实力。例如：某一房地产企业房价为4.5万元，土地成本为2万元/m2，增值税销项税额为(4.5-2)÷1.11×11%=0.25万元，如果在加上其他抵扣，有助于企业减税目标的实现。对于一些规模比较小的企业，因为经营中具有不规范等等问题所以不适应新政策，无法享受到优惠，这对于提升企业的竞争力是非常不利的，企业会产生比其他相同类型企业更多地成本。例如：以上述土地出让金抵扣销售额为例，三四线城市的企业主要的成本比重是土地成本，和一二线城市的经营模式不一样，所以即使是实行了新政策，减税效果也不良好。同时，建筑行业改革需要一定的时间，不可能会马上增值税链条，这对于房地产企业的发展是不利的。案例分析——以万科为例3.1企业概况万科股价已经成立了30年，现在是房地产行业的巨头之一，公司业务遍布全国各地，城乡房地产行业的发展作出了在2016年突出贡献一直是“财富500强“企业，排名356，这也说明万科是非常强大的。2018家企业提出“城乡建设和生活服务提供商，”改造和项目规划的创新，这是其发展的又一新的动态。在2017年深圳万科的第一大股东就已经坐地铁。作为一个房地产公司万科中国有自己独特的理念，一直坚持是为人民群众提供更好的服务，以满足广大人民群众的需要，为人民做出贡献。该公司的业务是非常大的，而且对于普通的人坚持盖房子，那是因为这个概念的万科一直在消费者心目中是非常可靠的。万科是真诚的为群众打造良好的商业的房子，社会对它的服务质量有充分的信心。3.2“营改增”对万科房地产财务核算的影响营改增的实施对于企业的发展产生了巨大的影响，从营改增政策实施所产生的影响来看，对于财务核算方面的影响非常的突出。尤其是营改增对于企业营业收入和成本核算等方面均会产生很大的而影响，而针对这一方面进行调查分析如下。针对万科房地产公司营业收入在营改增之后的前后变化情况进行统计，首先针对营改增政策实施之后公司的营业收入情况进行统计如下表1所示。表12019年1月-6月营业收入数值及变化业务内容营业收入金额（万元）增减1、主营业务6852220.05-7.71%其中：房地产6552346.41-9.60%物业服务299873.6469.90%2、其他业务128827.70135.99%合计6981047.76-6.66%数据来源：万科年度报表万科在2019年共创营业收入6552346.41万元，按房地产业11%的增值税计算得到万科集团在营改增之前的营业收入应当为：“营改增”之前的营业务收入=6552346.41/1.11=5903014.78万元销项税额=5903014.78×11%=649331.63万元物业服务属于现代服务业适用6%的增值税率，从而得到万科集团“营改增”之前的物业服务收入应当为：“营改增”之前的物业服务收入=299873.64/1.06=282899.66万元销项税额=282899.66×6%=16973.98万元。所以万科集团“营改增”之前的主营业务收入=5903014.78+282899.66=6185914.44万元。其中万科的其他业务主要有公寓租赁和教育营地，因此将该科目归入现代服务业，按增值税率6%计算：万科“营改增”之前的其他业务收入=128827.7/1.06=121535.57万元销项税额=121535.57×6%=7292.13万元营业总收入=6185914.44+121535.57=6307450.01万元总销项税额=649331.63+16973.98+7292.13=673597.74万元随后，针对万科集团营业成本在营改增前后出现的具体变化进行计算，具体统计数据如下所示。表22019年1月-6月营业成本数值及变化行业营业成本金额（万元）增减1、主营业务4662150.67-15.13%其中：房地产4428535.97-17.38%物业服务233614.7075.89%2、其他业务39351.80112.98%合计4701502.47-14.70%数据来源：万科年度报表根据半年报得万科增值税额为44016.3万元，所以计算该集团进项税额数值为：进项税额数值=销项税额—增值税=673597.74-44016.3=629581.44万元从而可得“营改增”之前营业成本=“营改增”后的营业成本+营业成本的增值税进项税额=4701502.47+629581.44=5331083.91万元。最后，针对万达集团在营改增前后的具体营业利润进行统计，具体统计结果如下表3所示。表32019年1—6月份万科集团利润表项目金额（万元）一、营业总收入6981047.76二、营业总成本5766866.67其中：营业成本4701502.47营业税金及附加516069.38销售费用210269.74管理费用260462.26财务费用71828.19资产减值损失6734.64加:投资收益151984.28其中：对联营企业和合营企业的投资收益147253.32汇兑收益——三、营业利润1366165.37加：营业外收入32398.52减：营业外支出15872.75其中：非流动资产处置损失57.48四、利润总额1382691.14减：所得税费用377392.19五、净利润1005298.95数据来源：万科年度报表从利润情况来看，万科集团实行“营改增”之前的净利润为27916.06万元，实行“营改增”之后的净利润为1005298.95万元，可见“营改增”政策的实施有效的减轻了企业的税负，同时使得利润水平大幅度的提升，这有助于企业的快速成长。3.3“营改增”对万科房地产税负的影响根据2019年万科集团的中期年报可知，万科集团上半年的销售收入为27718000万元，营业税=27718000×5%=1385900万元城建税=1385900×7%=97013万元教育费附加=1385900×3%=41577万元地方教育费附加=1385900×1%=13859万元印花税=27718000×1%=277180万元营业税金及附加=1385900+97013+41577+13859+277180=1815529万元表42019年1—6月份万科集团营改增前应纳税额项目金额（万元）营业税1385900城建税97013教育费附加41577地方教育费附加13859印花税277180营业税金及附加1815529所得税51597.89“营改增”之前的所得税费用应交所得税=应纳税所得×25%应纳税所得=利润总额+纳税调整增加额-纳税调整减少额纳税调整增加额-纳税调整减少额=“营改增”后所得税费用-“营改增”后利润总额=377392.19/25%-1382691.14=126877.62万元。所以“营改增”前的应纳税所得=79513.95+126877.62=206391.57万元，所得税费用=206391.57×25%=51597.89万元。通过对比可以看出，随着营改增实施，万科集团在2019年1-6月实现了所得税纳税额的大幅度的下降，这标志了公司在发展中竞争力有了进一步的提高。房地产企业应对“营改增”政策的策略建议4.1加强增值税发票管理在“营改增”之后，房地产企业需要改变目前的思路，不要再根据旧的模式来应对。其目前有一些采购项目因为种种原因是无法开具对增值税专用发票，享受不到优惠。或者有一些采购进价比较低也无法开具增值税专用发票，那么对于房地产企业就造成了损失。所以房地产企业应该和固定的纳税人实行长期的合作，开具专业的发票可以节省更多的成本，实现高回报的经营。而且因为有一些小型的企业不能提供增值税发票，但是因为价格比其他的地方低房地产企业就选择了合作，没有总了考虑抵扣税之后是不是经营成本更低。对于这些没有做好实现计算就的情况要尽量的改进，选择最好的方式。在工程进行结算的时候，企业和施工单位要积极进行交流，尽快开具增值税专用发票，以便尽快进行抵扣，资金快速的流回。而且要有专门的工作过人员对这部分发票进行核算，及时抵扣，不要出现假发票的情况。4.2利用政策，做好税务筹划《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，该行业的项目如果是在在2016年4月30日进行开工的项目，符合新政策的执行时间，可以更改税收标准，按5%来进行计算。”那么企业就可以对两者纳税额度进行计算挑出适合自己的方式来进行纳税。目前该行业的增值税税率是10%，比其他的行业低16%低。在政策如此好的情况下其需要进行更多的利用目前的政策实现利益最大化。4.3加强财务和税务的内部控制“营改增”前后的应交税收需要房地产企业作出更好的计算。加强自身财务的核算能力和管理能力，做好新政策之后的资金周转问题。对于应该交的税务和营改增抵扣作出计算，管理好财务体制，对于新政策的实行力度、流程和核算都要了解清楚。有做到充分享受此次新政策带来的福利。4.4提高企业自身综合素质于房地产行业的企业，面临的经营形势更加复杂，受政策影响比较大，这需要一个全面和综合素质，响应于外部世界的变化。企业的结构分析是根据目前的情况进行调整，以提高能力，提高财务人员的整体质量水平，以保证企业能够顺利进行，检查税收筹划工作，从企业减轻压力企业。对于财务人员定期进行培训和推广，使这些人员的专业素质得到提升，及时了解国家政策的变化，采取一定的方法来他们工作的积极鼓励。4.5提高企业的资金管理水平企业管理水平决定了企业是不是能够长期的发展，尤其是在房地产行业开发新项目时，会有大量的人力和物力的投入，如果因为管理有问题，那么将会面临更大的风险。随着“营改由”政策的实施，无论是进项税和销项税的时间会导致资金链的巨大差异。因此，企业需要一个全面的升级管理。首先，以保障公司能继续有足够的资金来资助其他业务时，要有很多渠道。其次，房地产企业审批支付需要更加合理的规划，特别是通过显著指出需要在该项目更多的关注，时间节点和其它支付，购买时一定要合理，明确的时间和减少因投资成本因为流动性过剩的同事是不够的问题。结束语“营改增”对于房地产而言是根据上的改革，带来了新的发展机会。所以对于企业而言需要牢牢把握住这个机会，企业内部的财务制度要严格配合该政策，对新的政策进行深入的解读和了解，制定适合自己的交税方案，最大程度的降低经营成本，对整个企业的资源进行合理的调配，推动企业的改革和扩大规模，保证企业具有长久的动力。在新政策实行的背景下，房地产企业的财务制度需要进行改革，新政策对会计工作产生了一定的影响，所以针对影响后存在的问题，要进行科学规划税收，降低成本实现企业的长久发展。“营改增”政策具有双面性，它的