XX写字楼招商运营方案

2023XX写字楼招商运营方案XXOfficeinvestmentoperationplan目录DirectoryDirectory

DirectoryDirectory01市场简析04招商计划02客户分析03招商策略2023XX写字楼市场简析PART01市场简述MarketOverviewMarketOverviewMarketOverview

XX写字楼从2003年开始起步，近年发展迅速。随着城市价值不断凸显，深惠融城概念及XX各项规划利好，进一步放大XX整个城市的投资价值，临惠的深莞广城市投资客户将会持续进入，助推XX市场持续发展。

江北CBD中央商务区规划效应持续发酵，已然形成江北逐年出租率递增。目前江北写字楼市场逐步步入成熟阶段，高端写字楼买卖已成趋势，且自华贸中心后，赛格假日广场、佳兆业中心、荣灿XX中心等形成快速消化。

江北中心区写字楼更是XX写字楼的价格风向标，但随着近年来的疫情原因，江北写字楼从售价及租赁价格上都有所下降，且空置率升高。市场简述MarketOverviewMarketOverviewMarketOverview2019年：荣灿XX中心开业2011年：华贸中心商业于4月营业2008-2010年：大量具有一定规模与档次的写字楼接二连三地涌现;2006年：XX写字楼市场进入快速发展阶段，数量逐年增多，但高档次产品仍然较少;2004年：双子星大厦出现，定位为XX唯一5A级国际商务大厦，提升XX写字楼整体档次；2003年：华阳大厦开启XX商务写字楼时代；2011～20192008200420062007双子星、世贸大厦、隆生商业广场、大隆财富广场、盛丰大厦和庆商务大厦、银星国际大厦、政盈商务大厦凯宾斯基、峰璟国际、中信城市时代、德威大厦富力国际、大隆中心广场、港惠新天地、曼哈顿广场华贸中心、荣灿XX中心、佳兆业中心、赛格假日广场华阳大厦20032003年前，XX并无真正的写字楼，其后发展迅速TCL科技大厦2010市场竞争CompetitivedistributionCompetitivedistribution江北主要写字楼华贸大厦富力国际中心中信城市时代凯宾斯基佳兆业中心德威大厦荣灿中心银座国际大隆财富广场河麦主要写字楼港惠新天地曼哈顿广场世贸中心瑞峰公园里银座国际港惠新天地曼哈顿广场佳兆业中心凯宾斯基德威大厦大隆财富广场中信城市时代富力国际中心华贸大厦中惠国际项目富绅IEA世贸中心瑞峰公园里赛格大厦中信城市时代荣灿XX中心市场竞争分布：XX写字楼重点集中在江北区，其次以河麦片区为辅市场竞争CompetitivedistributionCompetitivedistribution在江北中心区，聚集着华贸中心、佳兆业ICC、荣灿XX中心、中信城市时代等高端写字楼项目，俨然已成为市场上的热点写字楼。

在河南岸中心区，目前主要的写字楼项目有世贸中心、隆生商业广场、港惠新天地等。在最近几年，随着金山湖片区的兴起，区域内的中洲·中央公园、方直广场、港惠三期等综合体项目也已经陆续投入使用，其优美的景观资源，以及便捷的交通条件，将有助于使其成为一个新兴的商贸办公中心。未来写字楼仍将集中于江北，其次以河麦为铺租赁表现RentalperformanceRentalperformance区位项目名称租金租售情况装修情况备注江北CBD双子星大厦35~55元/㎡出租率70%精装面积95-155中信城市时代35~50元/㎡进驻率65%精装目前进驻企业较少，整体效应难以体现德威大厦35~55元/㎡进驻率70%精装面积178-560㎡，出租主力户型178-230㎡凯宾斯基40~50元/㎡进驻率50%精装5A甲级写字楼，毛坯佳兆业ICC50~100元/㎡进驻率60%毛坯5A甲级写字楼华贸大厦60-100元/㎡进驻率80%精装超5A甲级写字楼，精装荣灿XX中心55~100元/㎡进驻率50%精装超5A甲级写字楼，精装富力国际中心50~100元/㎡进驻率50%精装5A甲级级写字楼，带装修出租人人乐商圈达利大厦写字楼26元/㎡出租率在55%以上精装面积70-300不等国商大厦20元/㎡左右出租率在30%以上精装面积90-150不等风尚国际25—28元/㎡出租率在40%以上精装面积130-250不等世贸中心35-45元/㎡出租率65%精装面积189-1500不等，毛坯，免租一年隆生商业广场45元/㎡出租率50%精装半层700平方起演达商圈华阳大厦30元/㎡以上出租率70%精装面积70-300不等XX写字楼租赁市场情况扫描：200平米以下小面积低租金物业受市场追捧，大面积、高租金物业空置率高。租金表现RentperformanceRentperformance元/平米/月XX写字楼市场租金主要集中在40-80元/平米，目前物业管理逐步进入规范阶段。商家对于租金价格的接受能力上涨迹象明显，未来租金提升空间较大。XX现拥有的高档写字楼不多，而且没有限制住宅禁商，物业管理水平较为低级。同时写字楼商业价值没有得到重视，加上近几年疫情导致大量公司减产减员及倒闭，因此XX写字楼租金普遍较低，目前普遍的出租价格在40~80之间，租金回报率直接制约了XX写字楼销售价格。市场与竞争总结MarketandCompetitionSummary市场量、价持续下行，疫情后经济回暖带来市场利好，但市场竞争仍然激烈。截止至2023年XX写字楼存量约有30万方，按现有消化速度，市场去化压力大，特别是高端写字楼，竞争依然激烈；惠城区写字楼重点集中在江北CBD，本项目不具备地段优势；惠城区写字楼市场主要成交面积段在50-150㎡，本项目产品面积主要在70-90㎡，具有较好的竞争优势；2023本项目客户分析与定位PART02购买客户概况Overviewofpurchasingcustomers购买客户用途：自用与投资兼半，以XX本土企业购买居多，及部分深圳外围投资客楼盘名称购买客户德威大厦以XX本地高端客户投资为主，其次是在XX的中小企业。中信城市时代以XX本地高端客户投资为主，其次为IT、贸易、咨询等中小型企业。凯宾斯基商务写字楼以XX本地高端客户投资为主，开发商全力拉动外销投资客源，但效果不明显双子星国际商务大厦以XX本地中小企业购买为主，其中金融保险占主力。楼盘名称客户性质购买面积段德威大厦投资客户为主1000-2500㎡凯宾斯基商务写字楼投资客户为主1071-1622㎡双子星国际商务大厦投资客户为主1064-1500㎡世贸中心保险公司1000㎡左右中信城市时代某实业单位、工商银行（1-8层）1547-10000㎡惠城区写字楼1000㎡以上购买客户统计使用客户概况UsingcustomerprofilesUsingcustomerprofiles客户行业：写字楼客户以保险、地产、咨询、IT企业居多写字楼客户以保险、地产、咨询、IT企业居多；按照租赁的面积计算，客户租赁比例以金融、证券、保险居多，其次为IT，顾问、咨询、地产居第三位，以中小型企业为主。主要行业所占比例金融、证券、保险12.30%顾问、咨询、服务19.50%IT13.30%电子23.10%投资贸易8.90%建筑、工业制造14.10%公路、交通运输7.70%社会公用事业机构1.10%富力国际中心300平方米以上公司/企业所占比例约20%300平方米以内公司/企业所占比例约60%空置及其他所占比例约20%双子星大厦200平方米以上公司/企业所占比例约30%200平方米以内公司/企业所占比例约60%空置及其他所占比例约20%调查范围：XX典型写字楼富力国际中心、双子星大厦、德威大厦；行业：主要来自金融证券和咨询顾问行业，电子等也占据一定份额；规模：以中小企业为主，对写字楼面积需求主要在300㎡以下；客户小结CustomerSummaryCustomerSummary购买客户使用客户写字楼购买客户用途自用与投资兼半，以XX本土企业购买居多，深圳等外围投资者较少；从行业看，主要是IT、贸易、咨询、金融、事务所等中小型企业；购买写字楼大多经济实力雄厚，付款方式主要以一次性付款为主，但本项目面对的是中端客户，选择按揭付款属大部分。写字楼使用客户以XX本地的中小型为主，他们是地产、咨询、IT企业居多；他们租用高端写字楼最主要目的是展示公司实力，提升公司对外形象，但是对写字楼地段和硬件配套也有较高的要求。地段、体量、产品，决定了：XX本土扩展型中小型企业客户、投资客，是我们核心目标客户客户定位CustomerpositioningCustomerpositioning偶得客户重要客户核心客户核心客户：XX本地实力企业，电商、电子、科技、贸易、咨询管理等行业的自用客户重要客户：区域商业升级带来的高端服务业和经济发展带来的大企业客户需求；偶得客户：——XX及外围区域的投资客；——江北高端写字楼的外溢客户；本地实力派企业——

他们都是在各自行业里面颇具规模的成长型企业，发展环境良好，企业发展日新月异；他们需要良好的企业形象，为员工建立一个良好的环境，为企业塑造一个良好的商务平台，同时为企业的发展进行资产沉淀；他们都处于高度扩张期，需扩大再生产；他们有强烈的扩张野心，成为行业翘楚指日可待。核心客户特征强烈的品质要求区域发展要求相对较强的价格承受力老城区普通写字楼物业购买主要来自小型创业者；江北区高端写字楼主要来自经济实力雄厚的集团公司；东平商务为老城向新区的过渡区，本项目客群将主要来源于中小型的发展中企业。处于扩展期且对高品质物业有强烈需求的中端自用客户：中高端的创业者、投资客、中小型企业、个体工商户2023招商策略PART03招商目标InvestmenttargetsInvestmenttargets项目名称行业分布同类行业行业特点德威大厦以XX本地高端客户投资为主，其次为金融、地产、电商、IT等为主力。金融、保险、地产、IT、电商、零售、科技网络相关企业盈利性较强，租赁实力较强，能承受相对较高租金中信城市时代以XX本地高端客户投资为主，其次为IT、贸易、咨询等中小型企业。凯宾斯基商务写字楼以XX本地高端客户投资为主，其次为金融、保险、电商等中小型企业双子星国际商务大厦以XX本地中小企业购买为主，其中金融保险占主力。德威大厦以XX本地高端客户投资为主，其次是在XX的中小企业。中信城市时代以XX本地高端客户投资为主，其次为金融、IT、贸易等中小型企业。XX写字楼项目重点招纳行业为金融、保险、地产、电商、IT、零售、科技网络等相关产业链企业客户，这类客户盈利性较强，租赁实力相对较强，能承受较高租金，建议以此类行业为主要招租行业，因区域范围内该类行业较为饱和，且项目周边商业氛围不足，在此行业基础上可考虑娱乐休闲、服务类行业。招商客户接界定招商目标InvestmenttargetsInvestmenttargets招商客户接界定楼层区间楼层租售面积主要行业类型行业特点高区30层以上整层租售金融、建筑、地产服务盈利性强，租赁实力强，能承受高租金高区26-30层半层/整层金融、IT科技中区20-25层半层金融、保险、电商大型/小型金融企业、刚起步互联网企业，少量资金能力较弱企业中区15-20层300-500㎡金融、保险、零售、教育低区15层以下100-900㎡金融、服务、零售类市场上针对26层以上普遍以半层/整层出售，以金融、建筑、地产服务为主，中区20-25层以半层租售，主要行业以金融、保险、电商为主，15-20层以金融、保险、零售、教育为主；招商目标InvestmenttargetsInvestmenttargets项目招商目标本案招租部分为4-22F中高层根据市场分析以及客户需求，我们针对本案招租目标为：1、招部分国营单位，以国营企业拔高整体形象以及号召力，带动自营企业进驻；2、整体招租行业类型以金融、建筑、电商、零售、科技为主，且跳出市场竞争，招揽部分娱乐休闲、服务等行业；3、18层以上中高区针对高资金承受力的大企业客户，以半层或整层出租；4、18层以下中低区以分割成小户型进行改造招租，针对中小型企业散租；楼层业态21-22F（整层租赁）金融、建筑类（工程建设、装饰、保险、证券、投资管理）18-20F（半层/整层租赁）科技、零售、建筑类（房地产行业、网络科技、零售产品企业）3-17F（分割成小户型改造招租）金融、电商、保险、服务类（短视频运营、借贷、美容、健身）招商策略InvestmentstrategyInvestmentstrategy展示策略——楼体条幅、商铺门头利用项目南面道路的强昭示性，进行大副楼体条幅及商铺门头广告宣传。以智能办公、最小化成本等噱头吸引外界眼球。让商务成本最小化卓超智慧科技大厦楼体条幅智能办公大厦商铺门头广告企业进驻宝地招商策略InvestmentstrategyInvestmentstrategy展示策略——入口导视美宜家旁的桁架指示，招商中心的入口导视。招商中心往前直行右转招商策略InvestmentstrategyInvestmentstrategy展示策略——招商中心门头展示制作招商中心门头，加强视觉展示，同时起到导视作用卓超智慧科技大厦招商租赁中心卓超智慧科技大厦招商租赁中心招商策略InvestmentstrategyInvestmentstrategy展示策略——道旗利用项目西面道路及临路的写字楼昭示面，摆放道旗，形成良好的氛围，加强路过观感。卓超卓超智慧科技大厦卓超卓超智慧科技大厦卓超卓超智慧科技大厦卓超卓超智慧科技大厦卓超卓超智慧科技大厦卓超卓超智慧科技大厦卓超卓超智慧科技大厦招商策略InvestmentstrategyInvestmentstrategy展示策略——招商中心布置招商中心内部需进行重新布置及改造，营造良好的招商氛围，促进招商成单。制作增加大气迎宾前台此处增设区域图方便讲解靠窗展架内容更换为租赁利好信息及项目信息等摆放租赁政策、优惠政策等内容展架、资料架增设洽谈桌椅此处空间改造成茶室及VIP洽谈区，便于成单（需配备茶几）招商策略InvestmentstrategyInvestmentstrategy展示策略——样板办公间打造取7层整层作为样板办公间打造，同时分割成小型办公室，打造精装样板办公间，吸引客户租赁。门门门门门门门门门门门门门门门门门门门1234567891011121314151617181920样板办公间示意图除四个角的办公室无法分割外，其余办公室可分割成面积约35㎡的小型办公室（共16间），加上四边约75㎡的4间办公室。共20间办公室。招商策略InvestmentstrategyInvestmentstrategy展示策略——样板办公间打造7层样板办公间同时可把健身房、咖啡吧等休闲娱乐打造完成并展示，以办公、休闲结合吸引客户租赁。写字楼健身房、咖啡吧示意图招商策略InvestmentstrategyInvestmentstrategy招商方向——引进政府扶持企业根据市场趋势，项目所在区域商务氛围较弱，为保障收益，我们针对写字楼招商建议如下：1、先引入小金本地政府扶持的行业或企业（如科技研发行业、电商行业等），金融、电商、科技类巨头企业，以此作为项目价值体现，促进追随效应；2、通过一定优惠政策吸引优质客户，后期随着入驻率提升租金水平，达到收益最大化；案例1：辽宁大连甘井子区校友创业大厦，引进了20家科创企业，销售收入超3亿，同时吸引了大批相关企业进驻案例2：广州海珠区，在当地投资促进局的引领下，商务楼宇、园区引进对经济社会发展贡献重大的“四上企业”，每年最高奖励600万元招商策略InvestmentstrategyInvestmentstrategy政策方向——带装修出租项目主要客群为中小型企业，其对于租金等有关企业成本的因素考虑较多，因此通过带装修出租以吸引企业进驻；装修尽量以时尚简约的装修风格为主，装修标准建议约为300元/㎡，以节省甲方投入成本；待写字楼租赁协议，再对该单位进行装修，以控制装修的有效性，同时将装修成本返算到售价上；同时，已装修的单位可作为客户参观的样板房，以提升项目展示性。招商策略InvestmentstrategyInvestmentstrategy免租策略——吸引同行业进驻免费提供3间500㎡以上的办公室，作为电商企业进驻，免租期为1年。给予电商直播、短视频运营等行业公司使用，吸引同行业企业进驻招商策略InvestmentstrategyInvestmentstrategy优惠政策——租金补贴，超长免租期租金补贴政策：为了更好的吸引大型企业的进驻，可对其进行相应的租金补贴，作为项目招商的噱头。同时，为了保障现有租户的利益，租金可先进行相应的提高，再进行租金补贴。补贴后，租金水平与目前租金水平相当。租金补贴建议：300㎡以上补贴5元/㎡。租金优惠政策：交房后租赁企业免租2个月，为过度免租期和装修期；租赁面积为半层、整层或500㎡以上，且签约期限为3年，免租期为3-4个月，签约5年，免租4-5个月。车位赠送政策：租赁标准层四分之一企业可赠送一个车位指标，免1个月车位租金；（租金另算）租赁面积在半层以上企业赠送一个车位指标，免2个月车位租金；（租金另算）租赁面积为整层企业赠送两个车位指标，免3个月车位租金。（租金另算）以优惠政策促进招商进度，减少空置率招商策略InvestmentstrategyInvestmentstrategy推广策略——短视频推广项目费用备注拍摄设备1万元购买拍摄用的设备拍摄团队1万元/月需拍摄及剪辑人员1名，为期3个月合作推广6万与已有一定粉丝量的博主进行合作，拍摄相关视频推送，同时以探店、分享等形式进行合作推广合计10万元组建项目拍摄团队，在抖音、视频号、小红书等平台进行项目的宣传推广；制定相关视频推广计划，建立项目短视频推广账号，同时养号，积累粉丝量；与本地已有一定粉丝量的视频博主合作，拍摄相关视频进行推广；利用抖音、视频号、小红书等平台的博主，邀请其为项目推广。招商策略InvestmentstrategyInvestmentstrategy推广策略——短视频推广制定阶段短视频推广计划，在自行推广的同时，与已有一定流量的博主进行合作推广，迅速推广项目抖音、微信视频号推广分类内容发布频率实现目的剧情植入剧情式种草（如：你没发现的江北CBD附近高档写字楼）2篇/月卓超品牌建设、口碑传播、舆论声量分享江北附近性价比高写字楼灯箱2篇/月评测体验测试式种草（探写字楼）2篇/月小红书推广分类内容发布频率实现目的KOL达人测评扩散江北附近高档写字楼的新发现（你知道卓超吗）4篇/月强化品牌，产品介绍KOL达人线下探店与创始人团队深入交流、卓超展望（粉丝可到现场领取优惠）1篇/月品牌建设，口碑传播，舆论声量KOL达人铺量种草关键词：高档写字楼、甲级写字楼主播等内容形式：视频、绝妙文案、精美图片10篇/月2023招商计划PART04招商计划InvestmentPromotionPlan招商计划目标招商计划目标：2024年10月完成80%招商率招商培训及准备，招商团队组建与进场招商准备期完成项目客户数据库建立，进行重点企业突破企业突破期大型企业确定进驻，完成总体招商30%招商期其他企业商家确定进驻，完成总体招商80%全面招商期2023年10月2024年1月2024年10月