6-6 土地增值税法

授课计划课程名称：税法授课时间：××××编号：6-6教师姓名×××授课班级×××授课形式讲授课时1.5授课项目学习任务第六章财产和行为税法第六节土地增值税法教学目标1．掌握土地增值税的基本知识，确定计税依据，选择税率，计算应纳税额；2．熟悉土地增值税征收管理的基本知识，进行纳税申报。教学重点1．土地增值税的优惠政策；2．土地增值税应纳税额的计算与申报。教学难点土地增值税的优惠政策的运用；土地增值税应纳税额的计算；教学场所及教具××号教室：黑板、粉笔、课件、多媒体投影教学方法讲授法、案例教学法、讨论法课内外作业课内：教材所附二维码自测题训练课外：选择一个企业的土地增值税应纳税额的计算业务实际操作课后体会与建议教学过程及主要内容【教学导入】从日常生活的房屋卖买中引出土地增值税。【讲授新课】一、纳税人和征税范围的确定1．土地增值税纳税人的认定纳税人我国境内转让国有土地使用权及地上建筑物和附着物并取得收入的单位和个人。2．土地增值税征税范围的确定（1）征税范围的一般规定（2）征税范围的特殊规定二、优惠政策的运用三、土地增值税的计算1．计税依据的确定（1）应税收入的确定（2）扣除项目及其金额的确定2．税率的选择4．应纳税额的计算四、土地增值税的征收管理1．纳税义务发生时间2．纳税期限3．纳税地点4．纳税申报【课堂小结】【作业布置】课程讲义第六节土地增值税法一、土地增值税的纳税人和征税对象1．土地增值税纳税人的认定土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。转让国有土地使用权、其地上建筑物和附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。所称的单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织；所称的个人包括个体经营者，此外，还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。2．土地增值税征税范围的确定1）土地增值税征税范围的一般规定土地增值税征税范围具有以下三个标准：（1）“国有”标准。是指转让的土地使用权必须是国家所有，即转让的土地使用权只能是国有土地使用权，不包括集体土地及耕地。（2）“产权转让”标准。是指土地使用权、地上建筑物及其附着物必须发生产权转让。地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。（3）“取得收入”标准。是指征收土地增值税的行为必须取得转让收入。房地产的权属虽转让但未取得收入的行为，如以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征税。2）土地增值税征税范围的特殊规定（1）以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业时，暂免征收土地增值税；投资、联营企业将上述房地产再转让时，应征收土地增值税；（2）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税；（3）在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；（4）房地产交换，应征土地增值税，但个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；（5）房地产抵押的，抵押期间不征土地增值税；抵押期满以房产抵债而发生房地产权属转让的，应征土地增值税；（6）代建行为，房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入，由于没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。（7）房地产的重新评估，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，既没有发生房地产权属的转移，也未取得收入，不属于土地增值税的征税范围。二、优惠政策的运用（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。（3）个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税；个人因工作调动或改善居住条件而转让非普通住宅，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定征收土地增值税。三、土地增值税的计算1．计税依据的确定土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入额减除规定的扣除项目金额后的余额。1）应税收入的确定应税收入主要包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，体现为货币收入、实物收入和其他收入。（1）货币收入。是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。（2）实物收入。是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产。对于这些实物收入一般要按公允价值确认应税收入。（3）其他收入。是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。2）扣除项目及其金额的确定根据税法规定，准予从转让收入中扣除的项目包括以下六个方面：（1）取得土地使用权所支付的金额。（2）房地产开发成本。（3）房地产开发费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。①财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类、同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。计算公式如下:房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%②财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。计算公式如下:房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%（4）与转让房地产有关的税金。包括在转让房地产时缴纳的城建税、印花税、教育费附加。扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。（5）其他扣除项目。特指从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的20%加计扣除，除此之外的其他纳税人不适用。计算公式如下：加计扣除费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本金额）×20%（6）旧房及建筑物的评估价格。即在转让已使用房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格。2．税率的选择土地增值税实行四级超率累进税率，是我国唯一采用超率累进税率的税种，具体见下表土地增值税税率表级次增值额占扣除项目金额的比例税率（%）速算扣除系数（%）150%（含）以下300250%～100%（含）4053100%～200%（含）50154200%以上60353．应纳税额的计算土地增值税应纳税额计算步骤如下：第一步，计算增值额。增值额＝转让收入－扣除项目金额第二步，计算增值率。增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%第三步，确定适用税率和速算扣除系数。第四步，计算应纳税额。应纳税额＝∑（每级距增值额×适用税率）或＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数【例】某市一房地产开发有限公司2025年开发写字楼一幢，6月取得销售收入54500万元（含增值税），公司按规定缴纳了增值税4500万元，城市维护建设税、教育费附加等450万元。该公司为取得土地使用权而支付的金额为5000万元；投入房地产开发成本15000万元；当期发生开发费用4000万元，其中计算分摊给该幢写字楼的利息支出为1200万元（有金融机构证明），比按商业银行同类同期贷款利率计算的利息多100万元。公司所在地政府规定的其他开发费用的计算扣除比例为5%。该公司转让此写字楼应纳的土地增值税计算如下：（1）取得土地使用权所支付的金额=5000（万元）（2）房地产开发成本=15000（万元）（3）房地产开发费用=（1200-100）+（5000+15000）×5%=2100（万元）（4）与转让房地产有关的可扣除的相关税费=450（万元）（5）加计扣除额=（5000+15000）×20%=4000（万元）扣除项目金额合计=5000+15000+2100+450+4000=26550（万元）增值额=54500÷（1+9%）-26550=23450（万元）增值率=23450÷26550×100%=88.32%应纳土地增值税税额=23450×40%-26550×5%=8052.5（万元）四、土地增值税的征收管理1.纳税义务发生时间土地增值税纳税义务发生时间为房地产的买卖双方达成转让协议并正式签订合同之日。如果房地产转让合同已经签订，但由于某些原因未能及时办理过户手续时，土地增值税的纳税义务发生时间仍以原合同的签订日期为准。2．纳税期限土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权证、土地使用权证书、土地转让与房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关确定。纳税人预售房地产取得的收入，凡当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；凡当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。3．纳税地点土地增值税的纳税地点确定，根据纳税人性质不同有两种情况：（1）法人纳税人。转让的房地产坐落地与其机构所在地一致的，以办理税务