《投资理财》-项目六

单元一房地产概述一、房地产投资的概念和种类房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及房地产与金融资产的组合安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。我国的房地产市场形成时间不长，具有浓厚的转轨经济色彩。从性质上划分，我国的房地产有以下几种类型：（一）商品房（二）安居房、解困房和经济适用房（三）房改房下一页返回单元一房地产概述二、房地产投资的优点和缺点

（一）房地产投资的优点（１）房产是一种耐用消费品，为投资赢利提供了广阔的时间机会。（２）价值升值。某些类型的房地产，特别是土地，升值非常快。（３）可以使用财务杠杆。（二）房地产投资的缺点１.缺乏流动性２.需要大笔首期投资３.房地产周期与杠杆带来的不利影响４.有一定的风险上一页下一页返回单元一房地产概述三、房地产的投资方式

（一）直接购房投资直接购房投资，即投资者用现款或向银行抵押贷款的方式直接向户主或房地产开发商购买房屋，并适当装修后，或出售或出租以期获取回报。

（二）期房投资期房又称预售房，指开发商在楼盘并未竣工时，通过向政府房产管理部门申请并取得商品房预售许可证后预先出售的房屋。

上一页下一页返回单元一房地产概述（三）以租养租所谓以租养租，就是长期租赁房屋，然后以不断提高租金标准的方式转租，从中赚取差价。

（四）以租代购所谓以租代购是指开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。

房地产投资规划流程如图６－１所示。上一页下一页返回单元一房地产概述四、租房和买房的选择

假如你刚刚毕业或者还没有足够资金买房，可以租房居住，租房适合刚刚踏入社会的年轻人。①一般来说刚刚参加工作的年轻人收入较低，经济能力不强，选择租房尤其是合租更为经济。②因为工作关系需要频繁轮换地方或派遣到其他城市工作者，不太适合在一个地方买房固定下来，可以先租房，等到能够固定下来的时候再实施买房计划。③收入不稳定且储蓄不足的人适合租房，该类人如果盲目贷款买房，一旦出现难以还贷的情况，房产甚至有可能被银行没收。④由于国家宏观调控楼市的各项政策不时改变，很多消费者无法把握也看不清房地产市场的未来发展方向和房价走势，对于不需要马上买房的人来说，不如“以静制动”，暂且租房。租房与买房的优缺点比较如表６－１所示。上一页下一页返回单元一房地产概述五、我国房地产投资的交易成本

（一）住宅买进的交易成本１.购买商品房在现房买进时，购买方需缴纳的税费有两种：契税和印花税。契税分两个档次缴纳：普通住宅需按房价的１％缴纳；高档住宅需按房价的２％缴纳。印花税数额不大，有两种：一种是契约印花税，按合同交易金额的０.０５％缴纳；一种是产权印花税，为５元／户。购买方还应交纳国家房屋管理部门收取的服务费用，这些费用一般由房地产商代收。

上一页下一页返回单元一房地产概述２.购买二手房二手房的买入除不需要交纳维修基金外，与商品房的税费基本相同，只不过在需要抵押时的程序和费用有所不同。如果买方需要使用银行按揭购买，卖方的房屋恰好也是按揭购买的房屋，那么此时便可以进行转按揭操作，卖方将房屋和所欠贷款一并转让给购买者，此时使用贷款的费用便是转按揭操作成本，大约为贷款金额的１％。如果卖方的房屋不是按揭购买的，那么往往需要委托房屋中介公司向银行申请贷款。

３.购买二手期房如果投资者购买二手期房，则只需交纳购买金额１％的契税、０.０５％的印花税及每平方米３元的交易手续费。如果是高档房，契税为２％。同样，交易时也可以采取转按揭方式。如果委托中介购买，费用也为１％左右。上一页下一页返回单元一房地产概述（二）住宅卖出的交易成本１.现房卖出卖现房需缴纳的税有印花税、营业税和个人所得税。印花税按合同交易金额的０.０５％缴纳；营业税的规定是，个人购买并居住超过１年的免交此税，但不满１年的应按销售价减去购入原价后的差额征收５％的营业税，并按营业税计征７％的城建税和３％的教育费附加；个人所得税按销售价减去购入原价后差额的２０％征收。２.期房卖出如果卖出期房，卖方还需缴纳购买金额１.５％的契税、０.０５％的印花税和每平方米３元的交易手续费。如果是高档房，契税为３％。如果委托中介卖出，费用为１.５％左右。上一页下一页返回单元一房地产概述（三）非住宅买卖的交易成本对于非住宅买卖，买方应缴纳交易总额０.０５％的印花税和３％的契税；卖方应缴纳交易总额０.０５％的印花税、５％的营业税和个人所得税及土地增值税。个人所得税应纳税额的计算公式为：纳税额＝（售房价－购入价－交易的税费）２０％。如果土地没有增值或者增值在２０％以下的免缴增值税。如果超过限额，将按土地增值税适用四级超率累进税率，税率分别为增值额的３０％（增值未超过５０％）、４０％（增值未超过１００％）、５０％（增值未超过２００％）和６０％（增值超过２００％）。上一页返回单元二房地产投资分析一、选择房地产投资的城市（一）就业在人口流动越来越频繁的今天，城市原来人口的增加和减少对城市规模的影响基本上不起什么作用，而就业机会是影响城市规模的一个重要因素。如果一个城市的就业机会很多，人口就会流入，相应的配套设施和服务就能发展起来，从而促使城市不断扩张。分析一个城市的就业机会，应分析该城市主导产业的增长情况。所谓主导产业通常用其创造的国民生产总值占整个城市的国民生产总值的比例来衡量，一般来说，如果该产业的比例高于全国的平均水平，那么就可以将其看作主导产业。下一页返回单元二房地产投资分析（二）城市的基础设施城市的交通、电力、市政服务等基础设施对经济的发展至关重要。良好的基础设施有利于吸引更多的企业来此投资建厂，从而创造更多的就业机会。

（三）气候气候条件影响着人们居住和生活的质量，也直接影响着城市的发展潜力。此外，从宏观层面上考虑，城市化和人口老龄化这两个重要的趋势将在很长时期内影响我国的房地产价值。前者有利于房地产价值的增值，而后者将不利于房地产价值的增值。在今后２０年中，我国的城市化进程将使得城市房地产价格不断上升，如果农村人口主要在中小城镇居住的话，这些城镇的房地产价格将会大幅度上涨。上一页下一页返回单元二房地产投资分析二、对房地产进行估价

正确估计房地产的价值，对于房地产投资有着非常重要的意义。投资者都希望自己的投资能得到良好的收益，但是面对千变万化的市场价格，选择什么样的购置时机就显得格外重要。如果投资者能事先对某房地产的价值进行合理判断，那么他就可以争取在该房地产的市场价格低于其价值时购买，从而保证未来取得增值收益。上一页下一页返回单元二房地产投资分析随着城市规模扩大，城市房地产的总容量也不断增加。这种增加一方面是通过向城市外围的扩张来实现，另一方面是随着城市中心地价的提高促使城市中心的建筑向更高的空中进行扩张来实现。因此投资者选定某一区域后，要进行供求分析：在供给方面主要考虑房屋的损毁和新建成的数量；在需求方面应考虑该区域人口、收入增长的情况。通过对供求的分析来判断房地产的价格，以便发现那些被估价过低的房地产并进行投资。上一页下一页返回单元二房地产投资分析三、房地产投资时机的把握（一）宏观经济波动与房地产我们知道利率的波动，尤其是没有预期到的利率变动对房地产的价值具有巨大的影响。对贷款买房者来说，较低的利率也就意味着较低的成本，从而刺激了消费和投资需求；对房地产开发商来说，低利率也有利于降低开发中所占用的大量资金的融资成本，从而增加房地产的供给。因此，利率的降低有利于房地产业的景气。我们知道，利率是受央行控制的，央行在经济过热时会调高利率，从而抑制经济过热，并且在一般情况下会导致经济低迷。为了对付经济的衰退，央行又不得不调低利率，便得经济慢慢高涨。经济活动本身的规律和央行对利率的调控形成了经济的周期波动，在这种周期波动中的利率的变化便使房地产价格出现相应的周期波动。高利率往往使房地产价格下跌，甚至导致房地产市场萧条，而低利率则相反。上一页下一页返回单元二房地产投资分析（二）在萧条时买入，在火爆时卖出在房地产市场萧条时，房地产的价格较低，此时房地产市场处于买方市场，许多人都在急于抛出自己手中的房产，此时投资者将有足够的房产进行选择，急于出售的卖家也会提供非常优厚的付款条件。而在房地产市场火爆时，买家远远多于卖家，投资者可将自己手中的房产高价卖出，从而获得可观的利润。当然在经济周期的高峰和低谷或者房地产市场持续低迷时，都不适宜介入，因为这可能造成所投资的房地产长期不升值，占用大量的资金而导致机会成本增加。跟股票投资一样，房地产投资也应牢记这样一个信条：当所有人都看好市场时，市场将会反转，而当所有人都看淡市场时，恰恰是投资者进入市场的好机会。上一页返回单元三房地产投资策略一、期房投资策略（一）期房投资的优点（１）价格便宜。

（２）设计新潮。

（３）选择余地更大。

（４）升值潜力高。下一页返回单元三房地产投资策略（二）期房投资的缺点（１）资金成本较高。

（２）可能出现不能按时交房或者质量、面积、配套设施不合格等情况。

（３）房地产市场价格下跌的风险。

（４）周围可能存在的贬值因素导致房屋建成后贬值。上一页下一页返回单元三房地产投资策略（三）期房投资的策略（１）关注市场的走势。在购买期房时，一定要对所在地的房地产价格的大趋势进行理性的判断，以避免所购期房入住后出现贬值。（２）避开信誉差的开发商。开发商的信誉和项目质量紧密相关。好的开发商资金实力比较雄厚，不会由于出现现金流动风险而造成投资者的损失。另外，好的开发商都很看重自己的品牌，不会做出对自己的声誉有损的事情，故建筑的房屋质量有保障。（３）多走多问。根据我国房地产销售有关规定，凡是预售房屋必须从国家房屋管理部门取得商品房预售许可证。因此，查验所预售房屋是否具有预售许可证非常重要。

上一页下一页返回单元三房地产投资策略二、二手房投资策略（一）二手房投资风险（１）房屋的权属。

（２）中介公司不规范。

（３）按揭贷款较难。（二）投资策略（１）注意交易主体是否具有二手房交易的资格。（２）在评估房产时注意房屋土地价值是否贬值。

（３）注意房屋的质量。

（４）通过中介进行交易。

上一页下一页返回单元三房地产投资策略三、拍卖会淘房策略想在拍卖会上淘房的投资者应注意以下几点：（１）及时获得信息。房地产拍卖会大多是拍卖公司在报纸上做公告，但很多人因没有注意到信息而错失良机。这类信息一般都登在重要的报纸上。（２）主动了解房屋的相关情况。在参拍前一定要了解标的的产权，土地与房子的产权是否是一致的。对于没有产权的商品房，可询问拍卖公司是否可获得产权证。确实不能办理产权证的房屋，应了解房屋使用权的权限范围。还要了解标的相关信息，如面积、水电费结清情况等。上一页下一页返回单元三房地产投资策略