【《我国长租公寓的资产证券化现状分析》3000字】

第第页共93页我国长租公寓的资产证券化现状分析目录TOC\o"1-3"\h\u8826（一）我国长租公寓行业发展现状 18541.租赁市场未来发展及行业主要参与者 169822.长租公寓需求端分析 2132783.我国长租公寓一级市场投融状况 2228034.长租公寓主要运营模式 411244（二）我国长租公寓行业特点 5321661.供需不平衡 5134632.住房供应档次偏低 5109043.房地产企业融资方式的非透明 6231724.租金回报率低 6116865.发展潜力巨大 6386（三）我国长租公寓的主要融资模式 6318321.租金收益权ABS 6199732.CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券) 7251193.REITs交易结构 7我国长租公寓行业发展现状租赁市场未来发展及行业主要参与者2017年租赁市场在我国的规模接近11400亿元，租赁人口超过1.9亿。全国总租赁市场的一半几乎由一线和二线城市所占。未来我国的租房人口将会持续增加，出租市场也会继续呈现扩大趋势，预计分别超过3亿元和5万亿元。详见下表：表3.1我国租赁市场2019年的规模表3.2是长期从事二手市场公寓租赁行业的主要房地产商，都处于公寓租赁工作的早期阶段，正在试图通过自己所拥有的房地产开发资源来达到整合和渗透该行业的目的。根据以下的每股盈余预测，万科A和龙湖地产具有更好的资源所以才能使其位居前两位，并且相对而言，他们有足够的资源来投资住宅领域。表3.2股票代码及盈余预测长租公寓需求端分析应届毕业大学生作为长租公寓的消费主体，对住房有着迫切的需求。通过每年毕业人数的增速和每年租房人数的数据分析可知，长租公寓正处在一个蓬勃发展的时代。详见下表：表3.32012-2020年大学生对长租公寓的需求我国长租公寓一级市场投融状况表3.4我国长租公寓一级市场投融状况根据2015-2017年长租公寓市场上的头部企业的主要融资情况可知，链家品牌下的自如以及YOU+和魔方公寓均已进入C轮或者战略融资阶段，他们正在迎合市场的需求进入了高速发展阶段。长租公寓行业的发展对资金有着特殊的需求，金融市场的发达程度、金融行业能够提供的支持力度也决定了行业发展的速度。对比图3.5长租公寓的地域分布情况及图3.6长租公寓的融资情况，也能得出上述结论，金融市场发展程度较高的北京、上海、广州拥有的长租公寓企业数量，超过了全国长租公寓企业数量的2/3，其中仅上海就占了将近1/3。图3.5长租公寓企业主要地域分布图3.6长租公寓企业融资分布长租公寓主要运营模式长租公寓这个名词其实所涵盖的内容十分广泛，针对我们所研究的内容通常是指广义上的长租轻年公寓，因为这一类型公寓的主要服务群体是应届毕业生、轻年创业者以及轻年的工作者。此年龄段的人群有着大部分的共同特征，最为主要的就是对于住房需求的迫切性和无法承担较高房价之间的矛盾，为了暂时缓解这一矛盾，长租公寓成为了它们的首要选择。市场上这些公寓的开发商有充足的资金和物业团队但是管理经验缺乏，相应的机构也同样缺乏管理经验，还有一些虽然有者公寓的管理经验但是存在资金不足和渠道不通的困难。图3.7长租公寓主要盈利模式探究上面是分类表，根据租赁时间的不同，公寓租赁行业可分为两类：长期和短期，并以不同的形式表示，例如服务公寓，轻年公寓和高档酒店。其中，长期出租的轻年公寓现在是租赁市场发展的主要内容。它吸引了开发商，房地产经纪人，长期公寓租赁公司，酒店集团和在线平台等投资者的关注。并根据当前的情况，存在着一种神秘的力量，它将试图打入长期存在的公寓市场，这就是“国家队”。从政策层面到联系土地流转，国家迅速启动了租赁市场，国有企业干预的总体趋势已经清晰明了。已经被国资控制的中国万科和华润置地宣布，他们将积极进入长期公寓租赁领域。就目前的行业状况而言，长期出租公寓的运营和维护主要分为两个方面：资本活动和资产集中。就运营资本而言，它主要分为轻资产和重资产。所谓大产权，是指企业或经营者通过购买，建造和租赁取得财产所有权的方式。轻资产是指企业与房东之间在特定时期内获得经营权的协议，类似于所谓的“第二房东”。从资产集中度的角度来看，它主要分为集中化（B2C）和分散化（C2C）。表3.5长租公寓主要营运模式我国长租公寓行业特点供需不平衡根据联嘉研究院发布的《租赁市场链研究报告》，我国的出租房屋总数约为4600万套。根据目前对流动人口的分析，即使三个人合租一间房屋，出租房屋的需求也在8000万套住房以上，供求之间的差距巨大，在一级城市中，高企的房价和不断涌入的非本地人口，使得局部的租房市场供需失衡更加严重。住房供应档次偏低目前市场上提供租赁房屋的主体大部分仍是个人房东，个人房东为追求短期收益，催生了大量的群租房使得租赁住房市场的供应端整体档次偏低，同时也带来了很大的安全隐患，相关部门的管理也很难落实。由企业或政府提供集中式的租赁住房则可以议定程度上解决上述问题，提高整体房屋租赁市场的供应档次。房地产企业融资方式的非透明熟悉国内房地产融资市场的人都知道，国内的房地产企业普遍存在虚报业绩、优化报表、税务处理等操作，融资方式千奇百怪，与《基金法》对参与基金投资主体的要求相去甚远。国内房地产企业的财务现状在短期能很难发生本质改变，短期内难以达到基金的要求。租金回报率低截至2018年底，中国主要城市典型的长期租赁公寓的租金收益率尚未达到2％的标准，这主要是由于普遍地价较高。为了缓解这一问题，政府应严格控制市场投机活动，鼓励长期公寓租赁公司的存在和发展，同时支持多家公司。租期固定的公寓，并进行维修和改良。集中和专业的公寓运营链形成了一个多层的长期公寓租赁市场，该市场具有精确的布局，精心的细分和标准的管理，以增加租户的收入。同时，政府也应保持高度警惕，遏制劣质土地和土地中介的异常行为，以防止租金上涨。发展潜力巨大在过去两年中，企业对长期租赁公寓的兴趣显着增加，出该市场的巨大需求。我国的城市化尚未完成。如今，北京，上海，广州和深圳等中国一线和二线城市的永久居民的平均年龄普遍较低，而且年轻人和流动性特征十分明显。这也使租户的比例很高。未来，中国主要城市的房屋租赁市场潜力巨大。我国长租公寓的主要融资模式综上所述，长租公寓在国内目前正处于行业上升期，需求旺盛，整个市场对长租公寓的发展充满信心，尤其是重资产模式的长租公寓，更是具有发展潜力。但其对资金的需求也令大量有意投身于长租公寓行业的企业望而却步。经过近几年的发展，市场为解决长租公寓的资金需求，资本市场也通过资产证券化产生了很多与之匹配的融资方式，主要有以下几种：1.租金收益权ABS顾名思义，是以房屋租赁合约约定的租金作为基础资产进行资产证券的一种融资方式。这种方式由于目前市场上的房屋租赁合约时间通常较短，对这类租金的收益无法准确预测，存在较大的风险，因此大部分租金收益权ABS选择“单一资金信托+专项计划”的双SPV结构，实际上是由资金需求方筹集过桥资金并委托成立单一资金信托，享有信托受益权，后由券商发行专项资金计划筹集资金，资金需求方以房屋租赁合约的收益权作为还款来源，资金计划筹集的资金用于购买信托的原始收益权，以此实现企业融资，过程中会采取担保等增信措施，并且不要求融资方持有房屋的产权。2.CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)CMBS是以办公、商场、酒店、长租公寓等持有型物业为抵押，以其相关的预期现金流为偿还本金利息来源的资产支持证券产品，融资方应为资产持有者，拥有产权。预期现金流包括由租赁、物业服务、购房按揭等带来的现金流。是一种债权融资，资产不出表，通常融资额度为资产价值的70%以内。3