某房地产开发企业物业委托经营管理合同 物业委托经营管理协议书范本

某房地产开发企业物业委托经营管理合同物业委托经营管理协议书范本前言在当前房地产市场持续发展与日趋成熟的背景下，物业管理作为房地产开发价值链的重要延伸，其专业化、精细化水平直接关系到物业的保值增值、业主的生活品质以及开发企业的品牌声誉。对于房地产开发企业而言，将开发完成的物业（尤其是商业物业、公寓集群或大型综合社区）委托给具备专业资质与丰富经验的物业服务企业进行经营管理，已成为提升资产运营效率、实现资源优化配置的普遍选择。本范本旨在为房地产开发企业（委托方）与物业服务企业（受托方）之间建立规范、清晰、权责对等的物业委托经营管理关系提供参考。它力求涵盖合作过程中的关键要素，以保障双方合法权益，促进物业的良好运营。请注意，本范本为通用性框架，具体条款需根据项目实际情况、地方政策法规以及双方协商结果进行细致调整与完善。物业委托经营管理协议书合同编号：[自行编制]签订日期：[YYYY年MM月DD日]签订地点：[具体城市/区域]委托方（甲方）：[房地产开发企业全称]法定代表人/授权代表人：[姓名]注册地址：[详细地址]联系电话：[电话号码]邮政编码：[邮编]受托方（乙方）：[物业服务企业全称]法定代表人/授权代表人：[姓名]注册地址：[详细地址]联系电话：[电话号码]邮政编码：[邮编]资质等级：[物业服务企业资质等级]鉴于：1.甲方系[物业项目名称]（以下简称“本物业”）的开发建设单位/产权人，对本物业享有合法的开发权/所有权及处置权。2.乙方是一家依法注册并取得相应物业服务资质的专业物业服务企业，具备提供本合同约定物业服务及经营管理所需的专业人员、技术力量和管理经验。3.为确保本物业的良好运营、维护和保值增值，提升物业价值和用户体验，甲方愿意将本物业委托乙方进行经营管理，乙方同意接受此项委托。根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》及其他相关法律法规的规定，甲乙双方本着平等互利、诚实信用、责权利相统一的原则，经友好协商，就甲方委托乙方对本物业进行经营管理事宜，达成如下协议，以资共同遵守。第一条委托物业概况1.物业名称：[物业项目名称]（以下简称“本物业”）。2.物业类型：[例如：商业综合体、写字楼、住宅小区、公寓、产业园区等，可多选或具体描述]。3.物业位置：[详细地址，包括市、区（县）、街道、门牌号等]。4.物业范围及构成：*总建筑面积约为[]平方米。*具体包括：地上[]层，地下[]层；*住宅部分：[]平方米，[]户；*商业部分：[]平方米（如有，可细分业态）；*办公部分：[]平方米（如有）；*公共配套设施：[例如：停车场、会所、游泳池、健身房、儿童活动中心、社区服务中心、消防设施、安防设施、供水供电供暖系统、电梯、公共照明、绿化区域等，根据实际情况详细列明]。5.物业权属状况：甲方为该物业的[开发建设单位/初始产权人]，相关权属证明文件：[例如：国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证（如涉及）等，可列举或注明“详见附件一《物业权属证明文件清单》”]。第二条委托事项与范围甲方委托乙方对本物业进行以下经营管理服务，乙方同意在本合同约定范围内提供服务：1.前期介入与接管验收（如适用，主要针对新建物业）：*参与本物业项目的规划设计、施工建设、设备安装调试等阶段的意见征询和建议，重点关注物业管理的适用性和便利性。*按照国家及地方相关标准、规范及甲方要求，协助甲方进行物业的竣工验收和接管验收工作，包括资料接管、设施设备清点与功能测试、公共区域检查等，并签署接管验收文件。2.日常运营管理服务：*客户服务与关系维护：建立客户服务中心，处理业主/使用人的咨询、投诉、报修、求助等事宜；组织社区文化活动（如适用）；建立良好的业主/使用人沟通机制。*秩序维护与安全管理：制定并实施安保方案，配备合格的安保人员；负责物业区域内的巡逻、门岗值守、监控系统运行与维护；管理车辆停放与交通秩序；协助处理突发事件，配合公安机关做好安全防范工作。*清洁卫生与环境管理：负责物业公共区域（包括大堂、走廊、电梯轿厢、楼梯间、公共卫生间、外围道路、绿化带等）的日常清洁、垃圾收集与清运；负责物业区域内的环境消杀工作。*绿化养护与景观维护：负责物业区域内公共绿化的种植、浇灌、修剪、施肥、病虫害防治等养护工作；维护景观小品、水景等设施。*工程维保与设施管理：负责物业共用部位、共用设施设备（如给排水、供电、供暖、通风空调、消防、电梯、弱电系统、公共照明、避雷设施等）的日常运行、巡检、保养、维修及应急处理；建立设施设备台账和维保档案。*公共能耗管理：负责公共水、电、气等能源的计量、统计与分析，采取节能措施，降低能耗成本。3.物业经营管理（如适用，根据物业类型明确经营权限和范围）：*租赁管理：（如甲方授权）负责物业内可出租单元（如商业铺面、办公空间、车位等）的招租、洽谈、合同签订、租金催收、租户关系维护、退租交接等事宜。具体权限范围、租金标准确定方式、收益分配方式等另行约定或详见附件二《物业经营管理细则》。*商业运营（如适用）：（如甲方授权）负责商业部分的业态规划、品牌引进、市场推广、活动策划与执行，提升商业氛围和经营效益。*公共资源经营：（如甲方授权）在不影响业主/使用人正常生活和物业安全的前提下，经甲方同意，可对物业内的公共广告位、摊位、场地等公共资源进行经营，收益分配方式另行约定。4.财务管理与档案管理：*建立健全财务管理制度，规范收支管理。对于物业管理费、停车费、代收代缴费用、经营收入等，按照合同约定进行收取、核算与分配，并定期向甲方及业主/使用人公示收支情况（如适用）。*建立健全物业档案管理制度，包括物业权属档案、技术资料档案、业主/使用人档案、维修养护档案、财务档案、合同档案等，并妥善保管。5.其他委托事项：*协助甲方办理与物业管理相关的行政审批手续（如需要）。*法律法规规定及本合同约定的其他物业管理服务事项。第三条委托期限1.本合同委托管理期限为[]年，自[YYYY年MM月DD日]起至[YYYY年MM月DD日]止。2.若本物业为新建物业，委托期限可包含自[YYYY年MM月DD日]起至正式交付业主前的前期介入与筹备期，该筹备期计入总委托期限/或不计入总委托期限（双方协商确定）。3.合同期满前[]个月，如双方均有意继续合作，应就续签合同事宜进行协商。同等条件下，乙方享有优先续约权。若双方未能就续签达成一致，乙方应在本合同期满后[]日内，按照本合同约定及甲方要求，完成全部物业及相关资料、财物的移交工作。第四条双方权利与义务（一）甲方的权利与义务1.权利：*对乙方的经营管理服务行为进行指导、监督、检查和考核，并有权对乙方不符合合同约定的服务提出整改要求。*审定乙方提交的物业管理方案、年度工作计划、年度预算、重大维修养护计划（涉及大额资金支出或重大影响的）等。*按照本合同约定收取应得的物业经营收益（如有）。*对乙方使用物业管理资金的情况进行监督。*有权要求乙方定期报告物业管理工作情况、财务状况以及重大事项。*法律、法规规定及本合同约定的其他权利。2.义务：*保证其为委托物业的合法权利人或有权委托人，并向乙方提供必要的物业权属证明文件复印件。*按照合同约定向乙方支付物业管理服务费用或提供必要的工作条件。*负责处理因物业开发建设遗留问题引发的与业主/使用人的纠纷，并承担相应责任。*负责本物业共用部位、共用设施设备的保修期内的维修责任及费用（法律法规另有规定或双方另有约定的除外）。*对于超出乙方日常维护保养范围、需动用专项维修资金（或大修基金）进行的重大维修、更新和改造项目，甲方应按照国家及地方相关规定和业主大会（如已成立）的决定，及时足额筹集和拨付资金（如甲方为初始产权人且业主大会未成立，则由甲方承担）。*协助乙方办理物业管理所需的相关手续，提供必要的工作便利和支持，包括但不限于提供必要的办公用房、工具房、员工宿舍（如约定）等，并承担相关费用[或约定费用承担方式]。*遵守本合同约定，不得违法干预乙方的正常经营管理活动，但有权对乙方的违规行为进行制止和要求纠正。*法律、法规规定及本合同约定的其他义务。（二）乙方的权利与义务1.权利：*按照本合同约定，在委托范围内自主开展物业管理服务活动，制定并实施物业管理的各项规章制度。*按照本合同约定收取物业管理服务费、酬金（如有）或获取经营收益分成。*有权拒绝甲方提出的违反法律、法规或本合同约定的不合理要求。*有权要求甲方按照合同约定提供必要的条件和支持。*对于严重违反物业管理规约或法律法规的业主/使用人，有权予以劝阻、制止，并根据情节采取相应措施，或报告甲方及相关行政管理部门。*法律、法规规定及本合同约定的其他权利。2.义务：*严格遵守国家及地方有关物业管理的法律法规，遵循行业规范和标准，恪守职业道德，提供专业、高效、诚信的物业管理服务。*组建合格的管理团队，配备足够的、具备相应资质和技能的从业人员，并进行专业培训和管理。关键岗位人员的聘用和更换应及时通知甲方。*制定详细的物业管理方案、年度工作计划、年度预算（包括收支预算、人员配置计划、物料采购计划等），报甲方审定后执行。*建立健全内部管理制度、服务流程和应急预案，并确保有效执行。定期向甲方提交物业管理工作报告、财务报表及相关统计资料。*确保物业共用部位、共用设施设备的正常运行和良好状态，发现问题及时处理或报告甲方。*严格按照合同约定或物价部门批准的标准收取各项费用，建立规范的财务管理制度，确保资金安全，并按约定向甲方移交相关收益（如有）。*妥善保管和使用甲方移交的物业档案资料、设施设备及其他财物。*加强安全生产管理，落实安全责任，防止安全事故发生。如发生突发事件，应立即启动应急预案，并及时向甲方及相关部门报告。*维护甲方及业主/使用人的合法权益，保守在服务过程中知悉的甲方及业主/使用人的商业秘密和个人隐私。*积极配合甲方的监督检查和考核，对甲方提出的合理整改意见应在规定期限内落实。*负责协调与政府相关部门（如住建、公安、消防、环保、卫生等）的关系。*本合同终止时，按照甲方要求，向甲方或其指定的新物业服务企业办理完整的物业及档案资料、财务账目、资产设备等的移交手续。*法律、法规规定及本合同约定的其他义务。第五条管理服务要求与标准1.乙方提供的物业管理服务应符合：*国家及地方现行的物业管理相关法律法规、政策及行业标准。*本合同约定的各项服务内容及质量要求。*经甲方审定的《物业管理服务方案》及《物业管理服务标准》（可作为本合同附件三）。2.乙方应参照[例如：《全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及评分细则》或地方更高标准]作为服务质量的努力方向，并根据物业实际情况制定具体的量化服务指标，如：*房屋完好率达到[]%以上；*设施设备完好率及正常运行率达到[]%以上；*清洁保洁合格率达到[]%以上；*绿化养护达标率达到[]%以上；*业主/使用人报修处理及时率[]%，维修合格率[]%；*投诉处理及时率[]%，处理满意率[]%；*重大安全责任事故发生率为零。3.甲方有权依据双方确定的服务标准对乙方的服务质量进行定期或不定期检查与考核，具体考核办法可另行约定或作为本合同附件四。第六条费用与支付1.物业管理服务费（或酬金）：*（方式一：包干制）双方约定本物业的物业管理服务费采取包干制，即乙方自负盈亏。甲方应向乙方支付/或由乙方向业主/使用人收取物业管理服务费。具体标准为：[详细列明不同业态或区域的收费标准，例如：住宅[]元/平方米/月，商业[]元/平方米/月，办公[]元/平方米/月等]。此费用已包含乙方提供本合同约定服务所需的全部成本（包括人工、物料、能耗、维修、管理、税金、利润等）。*（方式二：酬金制）双方约定本物业的物业管理服务费采取酬金制。乙方的管理酬金为每月/每年人民币[]元（或按应收物业管理服务费总额的[]%计取）。物业管理过程中实际发生的各项成本费用（包括人工、物料、能耗、维修等，不含甲方应承担的专项费用）由[甲方承担/从向业主/使用人收取的物业管理服务费中列支]，乙方应单独列账，定期向甲方报告收支情况，并接受甲方监督。*（若涉及甲方自有产权物业的物业费缴纳，也应在此明确）2.物业经营收益及分配：*对于乙方在本合同约定范围内开展物业经营活动所产生的收益（扣除合理经营成本及税费后），双方约定按以下方式分配：甲方享有[]%，乙方享有[]%。*经营成本的界定及核算方法：[详细约定]。*收益结算周期：按月/季度/年度结算。*支付方式及期限：乙方应于每个结算周期结束后[]日内，将甲方应得收益足额支付至甲方指定账户。3.其他费用：*专项维修资金：用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。按照国家及地方相