物业管理方案(二)

某物业管理方案

第一章员工的培训与管理

企业的竞争归根结底是人才的竞争。要实现管理人员素质的现代化，必须建立规范

企业的培训制度，把培训工作作为企业的发展战略常抓不懒。重点开展智能化培训、电脑

培训、物业管理培训和外语培训，提高员工的综合素质，为广场物业管理培养复合型人才,

同时，我们确立了“全员培训，全过程考核”的培训方针，使培训真正落到实处。

一、培训系统的构成图：

③

构成图说明：

1、为了使培训更有实效，我们根据两个广场的特点。确立并拟定培训目标计划，在此

基础上拟定培训的组织形式、课程设置、培训方式及时限等。

2、计划制定后，根据培训计划进行落实，灵活运用合适的训练形式和方法，使培训取

得预期效果。

3、培训的考核与评估是培训工作的一个极其重要的环节，使我们及时了解到培训功

效，掌握员工的接受效果。

4、最后根据评估考核，及时调整培训思路，确定今后培训工作的重点。

5、培训的组织形式：新员工入职培训由金华三联物业公司负责，在岗位培训在物业

公司调控监督下，由各管理处具体落实执行。

二、培训目标：

通过培训I,提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为某某（中兴）广场培养

一支品质优良、技术过硬的物业管理队伍，使两个广场的物业管理更加富有成效。

三、培训内容：

1、新员工入职培训：

A、企业培训：企业发展史、企业经营方针、企业理念、企业精神、企业组织架构。

B、员工入职手册培训：员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育（教材：某某（中兴）广

场员工入职手册）。

C、广场物业管理处概况培训：两个广场的概况、管理目标、管理规章制度、管理组织

架构等。

D、物业管理基础知识。

E、强化服务意识的专题培训。

F、军训与参观学习。

2、岗位专业技能培训：

A、基本技能培训：相应岗位的应知应会、专业知识、工作标准（流程）、质量考核标准

等。

B、新技术（能）培训：智能化技术、信息网络技术、新设备（仪器）的使用与管理技术等,

不断地充实自己。

3、素质提高培训：

A、管理人员实行“四个一”常规培训，即坚持每月写一篇工作体会（或总结），读一

本专业好书，参加一次学习讲座，参与一次竞赛；对中层干部的要求是“四个会”，即会

做、会说、会写、会电脑。

B、操作层自我开发培训：利用社会办学条件，进行有关学历、专业证书、职称的外送

培训。

4、新政策、新理论培训:

物业管理动态、有关法规文件、物业同行、竞争企业新动向等。

四、培训计划：

1、第一阶段:入职培训、岗前培训计划。

金华市三联物业公司将对新招聘员工进行集中组织入职培训和岗前培训。培训内容

分四个方面，具体计划如下：

某某广场员工入职及岗前培训计划

阶段时间培训内容培训人培训对象培训地点

—军训

企业概况及经营方针、企业理论

和企业精神

某某、中兴广场概况、管理目标

及管理规章制度

某某中兴广场管理方案讲解

一员工守则、理念,行为规范、物业

管理基础知识

智能化知识、电脑知识培训

岗位与工种业务培训：岗位职责

、工蚱流程、质量标准

广场VI系统基础知识简介

各部门、岗位人员到相应岗位见

三

习，509002的工作质量标准培

训

某某广场房屋验收移交程序

某某广场住户入住手续办理程

序

三

装修管理工作程序及执行标准

消防安全、应急常识

实月与考核

2、第二阶段：管理期培训

某某广场正式接管后，随着各项工作的不断深入，为确保管理人员严格按程序操作,

规范服务，提高水平，我们将在入职培训的基础上，进一步开展，具体计划如下：

时间培训主题培训人培训对象

智能化管理与服务、电脑知识管理人员

智能化设施简易维修知识操作层员工

物业管理现状及发展趋势管理人员

岗前培训总结表彰操作层员工

企业文化建设初探管理人员

《条例》、《细则》及有关法规操作层员工

公共关系原理管理人员

怎样接待住户及处理投诉的艺术操作层员工

企业管理学管理人员

优秀住宅小区的评比标准操作层员工

住户心理学管理人员

怎样杜绝违章操作层员工

住宅区环境美学管理人员

如何切实提高服务水准操作层员工

人事管理技巧管理人员

怎样有效调动工作的积极性操作层员工

房地产基础知识管理人员

怎样做好上门服务工作操作层员工

办公自动化管理专题介绍管理人员

如何开好业主恳谈会操作层员工

机电设备的原理与维护管理人员

怎样开展班队建设、增强凝聚力操作层员工

怎样当好部门主管管理人员

内务管理操作层员工

五、培训的评估考核：

每次员工培训后，均要进行考核，考核分实操考评和书面考评两种，反馈培训绩效,

把考评结果作为评核员工综合培训成绩的主要依据。

第二章管理规章制度和广场档案的建立与管理

科学完善、,合理量化、健全实操的管理规章制度是我们取得成功的重点法宝“有规

矩才能成方圆”，如进行统一的规范管理，我们参照深圳市住宅物业管理有限公司及物

业管理行业IS09002国际标准及质量体系文件要求，对两个广场拟定了相应的规章制度

（分公众制度、岗位职责、运作制度、考核制度等四部分），进一步加强管理、规范动作，提

高服务质量，实现社会效益、经济效益、品牌效益的“三赢”。在此，我们拟定各种规章制

度，计121条,其中公众制度丝条，内部岗位责任制四条，管理运作制度包_条，员工考

核制度红条，具体内容修见附件《管理规章制度汇编》0

A、公众制度

1、某某（中兴）广场业主公约。

2、某某（中兴）广场精神文明公约。

3、某某（中兴）广场装修管理公约。

4、某某（中兴）广场楼宇使用及维护管理规定。

5、某某（中兴）广场装修管理规定。

6、某某（中兴）广场装修管理人员管理规定。

7、某某（中兴）广场住宅内物品搬进（出）管理规定。

8、某某（中兴）广场治安管理规定。

9、某某（中兴）广场清洁卫生管理搦定。

10、某某（中兴）广场园林绿化管理规定。

11、某某（中兴）广场消防管理规定。

12、某某（中兴）广场车辆、停车场管理规定。

13、某某（中兴）广场环境保护管理规定

14、某某（中兴）广场住宅区供水、供电、供气管理规定

15、某某（中兴）广场电梯使用管理规定

16、某某（中兴）广场智能化设施使用管理规定

17、某某（中兴）广场临时用电管理规定

18、某某（中兴）广场有线电视和智能化网络管线使用管理规定

19、某某（中兴）广场商场、写字楼管理规定

20、某某（中兴）广场文化娱乐场所管理规定

21、某某（中兴）广场暂住人员管理规定

22、某某（中兴）广场出租房管理规定

B、内部岗位责任制

1、某某（中兴）广场管理处主任岗位职责

2、某某（中兴）广场管理处副主任岗位职责

3、某某（中兴）广场管理处围合事务助理岗位职责

4、某某（中兴）广场管理处中心信息调度员岗位职责

5、某某（中兴）广场管理处工程技术部部长岗位职责

6、某某（中兴）广场管理处工程技术部工程师岗位职责

7、某某（中兴）广场管理处智能设备管理员岗位职责

8、某某（中兴）广场管理处水电设备管理员岗位职责

9、某某（中兴）广场管理处电梯管理员岗位职责

10、某某（中兴）广场管理处工程维修员岗位职责

11、某某（中兴）广场管理处社区文化部部长岗位职责

12、某某（中兴）广场管理处社区文化部宣传干事岗位职责

13、某某（中兴）广场管理处社区文化部文体干事岗位职责

14、某某（中兴）广场管理处社区文化部公关接待员岗位职责

15、某某（中兴）广场管理处电脑文档人员岗位职责

16、某某（中兴）广场管理处保安部部长岗位职责

17、某某（中兴）广场管理处保安部班长岗位职责

18、某某（中兴）广场管理处保安部安全巡查员岗位职责

19、某某（中兴）广场管理处交通管理员岗位职责

20、某某（中兴）广场管理处摩托车、单车保管员岗位职责

21、某某（中兴）广场管理处各级人员在火灾扑救中的主要职责

22、某某（中兴）广场管理处义务消防员岗位职责

23、某某（中兴）广场管理处环境管理部部长岗位职责

24、某某（中兴）广场管理处绿化班长岗位职责

25、某某（中兴）广场管理处保洁班长岗位职责

26、某某（中兴）广场管理处园艺工程师岗位职责

27、某某（中兴）广场管理处保洁员岗位职责

28、某某（中兴）广场管理处绿化员岗位职责

29、某某（中兴）广场管理处综合部部长岗位职责

30、某某（中兴）广场管理处行政管理员岗位职责

31、某某（中兴）广场管理处会计员岗位职责

32、某某（中兴）广场管理处出纳员岗位职责

33、某某（中兴）广场管理处仓管员岗位职责

C、管理守则

1、员工守则

2、某某（中兴）广场管理处管理人员文明服务准则

3、某某（中兴）广场管理处员工办公制度

4、某某（中兴）广场管理处部门月计划、月总结制度

5、某某（中兴）广场管理处廉洁制度

6、某某（中兴）广场管理处员工培训制度

7、某某（中兴）广场管理处财务管理制度及会计核算制度

8、某某（中兴）广场管理处档案资料管理制度

9、某某（中兴）广场管理处值班管理制度

10、某某（中兴）广场管理处办公用品申请、购买、领用制度

11、某某（中兴）广场管理处员工宿舍评比制度

12、某某（中兴）广场管理处投诉处理、回访制度

13、某某（中兴）广场管理处维修回访制度

14、某某（中兴）广场管理处机电设备的编号方法

15、某某（中兴）广场管理处机电设备的统计制度

16、某某（中兴）广场管理处智能信息室管理规定

17、某某（中兴）广场管理处消防控制中心管理规定

18、某某（中兴）广场管理处水泵房管理制度

19、某某（中兴）广场管理处配电房管理制度

20、某某（中兴）广场管理处防火安全检查制度

21、某某（中兴）广场管理处大厦灭火个战方案

22、某某（中兴）广场管理处地下车库灭火应急方案

23、某某（中兴）广场管理处电梯值班检查制度

24、某某（中兴）广场管理处电梯机房管理制度

25、某某（中兴）广场管理处整体运作流程

26、某某（中兴）广场管理处业主（住户）投诉处理流程

27、某某（中兴）广场管理处物业验收与接管流程

28、某某（中兴）广场管理处住户入住流程

29、某某（中兴）广场管理处住户装修管理流程

30、某某（中兴）广场管理处档案建立流程

31、某某（中兴）广场管理处工作督察流程

32、某某（中兴）广场管理处物料控制流程

33、某某（中兴）广场管理处房屋室内维修流程

34、某某（中兴）广场管理处公共设施维修养护流程

35、某某（中兴）广场管理处机电设备维修流程

36、某某（中兴）广场管理处社区文体活动开展流程

37、某某（中兴）广场管理处治安管理运作流程

38、某某（中兴）广场管理处消防应急处理流程

39、某某（中兴）广场管理处室内安防报警应急反应流程

40、某某（中兴）广场管理处园林绿化管理流程

41、某某（中兴）广场管理处保洁管理流程

D、员工考核制度

1、某某（中兴）广场管理处员工工作考核及奖罚制度

2、某某（中兴）广场管理处员工岗位责任年考核表

3、某某（中兴）广场管理处员工岗位责任月考核成绩汇总表

4、某某（中兴）广场管理处主任、副主任岗位月考核表

5、某某（中兴）广场管理处事务助理月考核表

6、某某（中兴）广场管理处信息调度员月考核表

7、某某（中兴）广场管理处社区文化部部长岗位月考核表

8、某某（中兴）广场管理处社区文化部干事岗位月考核表

9、某某（中兴）广场管理处保安部长月考核表

10、某某（中兴）广场管理处保安部保安员月考核表

11、某某（中兴）广场管理处保安部交通管理员月考核表

12、某某（中兴）广场管理处工程技术部部长月考核表

13、某某（中兴）广场管理处工程技术部机电设备管理员月考核表

14、某某（中兴）广场管理处工程技术部维修工月考核表

15、某某（中兴）广场管理处工程技术部智能设备管理员月考核表

16、某某（中兴）广场管理处环境管理部部长月考核表

17、某某（中兴）广场管理处环境管理部清洁员月考核表

18、某某（中兴）广场管理处环境管理部绿化园艺师月考核表

19、某某（中兴）广场管理处环境管理部绿化员月考核表

20、某某（中兴）广场管理处综合部部长月考核表

21、某某（中兴）广场管理处综合部会计员月考核表

22、某某（中兴）广场管理处综合部出纳员月考核表

23、某某（中兴）广场管理处综合部电脑文档人员片考核表

24、某某（中兴）广场管理处综合部仓管员月考核表

25、某某（中兴）广场管理处便民服务人员月考核表

二、广场档案的建立与管理

随着住宅建筑设计高科技、专业化的发展，信息成为管理资源中又一重要因素，为此,

某某（中兴）广场的物业管理的档案建立与管理必须采用电子计算机技术。通过档案的

“集中化、有序化、信息化”的程序建立管理处内部NT网络，达到资源共享，合理利用的

目的，在信息收集、存储时做到内容全面、丰富，尽可能完整，我们拟对广场所有物业管理

与服务项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立相应的管理档案，树

立档案管理的财富观、资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务。

档案管理运作环节：

资料收集一资料输入整理一资料归档一资料利用

档案资料的分类：

1、接管移交资料：

名称资料内容

A：规划图纸、项目批文、用地批文

工程建筑

B：建筑讦可证、投资许可证、开工许可证

产权资料

C：拆迁安置费料

A：红线图、总平面图

B：地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告

工程技术资料C:工程合同、工程预决算

D：工程设计变更、通知及技术核算单

E:竣工图：1、单体建筑、结构、设备竣工图

2、消防、燃气、智能化等工程及地下管网竣工图

F：房屋、消防、燃气竣工验收证明书

G：钢材、水泥等主要材料的质量保证书

H：新材料、构配件的鉴定合格证书

I：供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书

供水、供电、电梯、消防、智能化等设备技术资料

J：砂浆、混凝土试块、试压报告

K：绿化二程竣工图

L：其他技术资料

2、管理档案资料:

名称资料内容

A:主户入住资料（购房合同、入住通知及、业主公约、装修申请、验房、费用托收

事协议等）

住户资料

务B：住户家庭人员档案

管C：生户家庭维修档案

理

A:事务值班表B:事务交接记录表

资

事务资料C:用合搬出（入）物品登记表D：日常事务巡视记录

料

E：事务回访登记表

A:装修申请表（附图纸）B:装修工程队安全责任书

装修资料

CM缶时施工人员登记表D：施工单位营业执照

A：维修申报表B：维修服务派工单

维修资料

C：淮修回访记录本D：公共设施维修记录

A：日常巡查记录、交接班记录、值班记录

治安交通B：查岗记录、闭路电视监控系统录像带

管理资料C：物资报运放行记录、紧急事件处理记录

D：车辆管理记录、车辆详细资料、车位使用协议

A:公用设施保养维修记录

设备管理资料B：各项机电设备保养维修运行记录

C：设备分承包方维修保养记录D：设备检查记录

A：活动计划实施方案、总结记录

社区文化资料B、社区文化活动图片及录像记录

C：专媒报导D：老人活动室、游泳场池等设施使用情况

A：员工个人资料、聘用表B：员工业绩考核及奖罚记录

C：员工培训计划及实施记录D：员工培训考核记录

员工管理资料

E：员工外出考评及参加演炼记录

F：用工住房及内务管理记录

A：服务质量回访记录表B：业主意见调查、统计记录

业主反馈资料

C：业主投诉及处理记录表

A：管理处部长值班及督察记录

B：政府部门文件

C：物业公司及主管领导部门文件

行政文件资料

D：管理处规章制度、通知、通报等文件

E：管理处荣誉一览表

F：管理处接待来访参观记录表

业主管委会资料A：筹备成立文件B：成立后运行文件

第三章管理工作计划与物资装备计划

依据物业管理的方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理、入住期过度

管理和常规期管理三部分，按照轻重有序，科学实效的原则，拟定如下管理工作计划：

一、工作计划

1、前期管理工作计划

序号项目内容时间备注

1、讲究规划设计意图，掌握工程施工现状。

前期介入，参

2、与住宅局规划设计处、施工管理处和何显毅

一与规划、设计

设计公司沟通。

和建设

3、从物业管理的角度，提出合理化建议，

1、总结管理的成功经驶。

拟订物业

二2,对某某广场展开深入的调查研究.

管理方案

3、针对某某特点，拟订管理方案。

1、人员的选拔。

组建物业

三2、人员的培训。

管理队伍

3、人员的上岗.

1、安排管理用房。

完善管理及

四2、安排员工宿舍。

办公条件

3、管理用物质装备.

制定管理1、制定切合实际的各项制度。

五

规章制度2、引入IS09002质量保证体系。

1、举办智能化展览，建立智能化示范单元进行

对住户的宣

六智前化的宣传和培训。

传和培训

2、利用住户学校开展住户培训。

1、依据标准，逐项检查发现问题，督促整改。

物业的脸收

七

与接管

2、办理书面移交手续，做好遗留工程备案。

2、入住期管理工作好划

序号项目内容时间备注

1、准备好入住资料，举办入住仪式.

入住手续

一2、合理设置办理入住手续的流程和岗位。

办理

3、为住户办理入住手续，提供便利服务。

1、对住户和装修队伍的培训。

住户装修2、装修申报审批。

二

管理3、装修施工过程监管。

4、装修的验收。

1、收集档案资料。

2、科学分类。

—档案的建立

和管理

3、建档.

4、运用。

3、正常期管理工作干划

序号项目内容时间备注

1、制定房屋养护和维修计划方案。

、维修基金的管理。

房屋及公共设2

施维修保养

3、房屋的维修管理。

4、房屋的养护服务。

1、设备的基础资料管理.

机电设备的2、设备的运行管理。

二

维修养护3、设备的维修管理。

4、设备能源和安全管理。

1、治安管理。

三保安管理2、交通、车辆管理。

3、消防管理。

1、智能化设施的日常使用操作。

智能化设施

四2、智能化设施的维护.

管理

3、智能化系统的完善.

五小区环境管理1、园林绿化管理。

2、清洁卫生管理.

3、环保管理。

1、财务帐务。

六财务管理

2、费用收取

1、社区宣传。

社区文化

七2、举办社区活动。

活动开展

3、提供社区服务。

便民服务和1、为住户提供便民服务。

A

完善配套2、协助完善学校、交通、医疗等机构的配套。

4、某某中兴广场的具体接管、验收、入住、装修等专项方案另见附件。

二、物资装备计划

为确保两个广场的管理方式和管理手段现代化，我们本着高起点一步到位，高水平

科学先进，高效益合理实用的原则，拟定物资装备计划如下：

一、管理用房：

总值班室20平方米

主任室20平方米

主任助理室15平方米

综合行政部30平方米

社区文化部20平方米

工程机电部30平方米

环境卫生部20平方米

安全管理部30平方米

业主委员会20平方米

仓库60平方米

食堂80平方米

二、员工宿舍：

单身公寓10间（管理人员宿舍）

集体宿舍4间（环卫、保安、维修人员宿舍）每间约50平方米，合计200

平方米。

三、器械、工具、装备及办公用品计划如下

1、交通工具

项目数量金额阮）用途

巡逻摩托车15000快速反应

巡逻自行车41200保安巡逻

业务面包车180000公务用车

人货两用车150000维修、购物

小计

2、办公、后勤用品

项目数量金领阮）用途

办公桌椅1510000

电脑530000

复印机125000

打印机33000

传真机21000

空调机515000

保险柜41000

照相机11000

摄像机17000

音响125000

录象机13000

电视机15000

办公资料一批5000

电话机51000

寝具10010000

员工服装10020000

厨房用品一套5000

小计

3、维修工具:

项目数量金额（元）用途

75型室内疏通机12000

电焊机11000

冲击钻11500

切割机12000

电工工具42D00

水工工具21500

木工工具21800

瓦工工具2600

高空作业工具11D00

空调工具11000

铝合金梯22000

常用材料备件一批1C000

小计

4、清洁绿化工具:

项目数量金额（元）用途

吸光机11500

冷热高压清洁机15500

垃圾箱502500

清洁工具208000

手拉车63000

手推式剪草机115000

机动喷雾器13000

绿化工具52500

绿篱修剪机12000

小计

5、治安、交通、消防管理装备:

项目数量金额（元）用途

无线对讲系统1套（15机）25000.00

警棍10根600.00

电警棍21OCO00

消防斧头8400.00

专用消防扳手8250.00

防毒面具2080C0.00

钢盔202000

消防靴201600

1211灭火器20010000.00

消防云梯11500

训练器材11C000

小计

第四章日常物业管理

日常物业管理阶段是物业管理单位实施管理与服务功能的重要阶段，我们对某某

（中兴）广场的物业管理工作将由介入期、入住期、常规期三部分组成。

介入期，我们深入了解发展商的规划设计思路和入住对象的需求，从物业管理的角

度，提出一系列合理化建议，提前准备物业管理方案，为接管广场物业打下坚实的基地。

入住期，我们将装修管理和治安管理确定为这一阶段的工作重点，在装修管理上，对

住户装修实施严密的追踪监管，确保装修管理总体目标的实现，在治安管理上，加强对装

修队、外来人员、搬运队等流动因素的监管。

常规期，物业管理工作包括房屋维修、公共设施的维修、环境管理、治安管理、车辆管

理、机电设备管理、智能信息化设施的维修与养护、房屋的修缮与养护、社区文化建设、商

业门店管理等内容。

第一节介入期

一、前期介入，合理规划，提出合理化建议。

1、通过超前介入规划设计，提前掌握物业的情况，对规划中存在的问题提出合理化

建议，针对两个广场实际情况，提前准备管理方案。

2、为了更好地实施将来对两个广场的管理，我们把对住户宣传和培训作为前期介入

的一项重要工作，培训内容有：广场常规知识培训、智能化设施的使用培训的装修制度的

培训。

3、做好验收接管工作，通过接管验收这一工作程序，进一步熟悉物业整体的各项性

能与特点，预测管理中可能出现的问题，准备相应的方案，做到防患于未然。

两个广场验收、接管程序如下：

成立广场验收小组

制定验收标准接管移交手续书

审查资料、图纸，亲临现场检查发现问题，做好记录，督促整改

签订移交书面手续，做好遗留工程备案

I

签订物业保修合同

第二节入住期管理

一、办理入住，快捷便利

1、举办隆重简朴的入住仪式（具体策划方案另附）

为了使业主对新家一一某某（中兴）广场有一个了解、熟悉、认同的过程，为缩短这一

心理过程，展现未来物业管理人的良好形象，我们将举办隆重简朴的入住仪式，共同营运

安宁、祥和、向上的现代化文明广场所特有氛围和良好大环境,有一个良好的形象。

2、办理入住手续采取便利措施

在两个广场办理入住期间，我们将坚持“热情、周到、高效、便利”的八字方针，我们

采取的措施是：

①、提前与供电局、自来水公司、电话公司、有线电视台签订代办业务协议书，代办有

关业务或邀请以上单位现场办公，方便住户。

②、设立现场入住办公地点，由专职人员提供一条龙服务，精心安排入住程序。

③、具体入住办理流程、规定、收费方案等另附。

二、在装修管理上，确保无一违章装修

为维护两个广场外观形象的统一、美观，保障房屋设计、智能化系统的正常使用功能

不被破坏，我们从实际出发以公共管线，智能化设施管线，阳台（或公共部位）的搭建为装

修工作的监管重点。

具体措施：

1、装修宣传培训、切实到位，我们将在入住初期策划一项大型活动，并架起物业管理

处与业主的桥梁，提高住户按章装修的自觉性。

2、办好一所学校，提前对每一个住户进行培训，为做好住户装修培训工作，向住户和

装修队发放《装修管理指南》，明示装修规定，违章装修的危害性和处理措施，同时句住

户发放房屋结构图、管线分布图等，使住户有所参照，从而降低违章装修的发生率。

3、装修审批、严把“三关”，为正确引导住户装修，我们将联系金华、某某几家名牌

装修公司为住户提供免费装修咨询、设计、服务，一方面对住户申报的装修方案进行严格

审批，一方面加强装修审批人员的内部管理，以确保装修审批过程中严把人情关、金钱关

和技术关。

4、装修审批重点的三个保证：

①、保证房屋设施的正常使用功能，审核重点：房屋结构、智能化设施及管线、电梯、

供水、供电、供气管线。

②、保证房屋外观统一美观，审核重点：阳台、窗台、天台、空调安装及管线走向。

③、保证装修材料符合防火规定。

5、具体装修管理规定、审批手续、处理办法等方案附后。

三、入住期治安管理

根据我们以往的经验，入住期是治安、刑事事件发案的高峰期，治安形势严峻，具体

表现为入住高潮中外来装修、搬运人员来往频密的状态相互并存，装修集中，装修防火任

务艰巨，两个广场进出口多，呈开放性管理，入住对象身份复杂等。

具体措施：

1、建立一支高素质的治安队伍至关重要，治安队伍建设，按高标准严要求的指导思

想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。治安员招聘优秀退

伍军人，具有良好的思想品质和业务技能，建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制，

管理上引入轮换制和淘汰制，保持治安员的高素质和战斗力。

2、确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。

A、人流控制:对来访人员，通过门岗，与业主联系后方可进入，并进行登记和手续注

销手续；对装修、搬运人员采取办理出入证管理，对他们活动范围进行一定限制，经常与

派出所联合查户口，加强对可疑人员的盘查。

B:物流控制:对物资流动实施申报制、盘查制和登记制，住户的物品进入须到值班室

提出申报，治安员有义务对物资的出入进行礼貌盘查，所有的物资流动实行登记施行手

续。

C:车流控制:尽快建立业主的车辆档案，设置进入口岗亭、道闸实行打卡（或发票）制

度，合理规划居住区与施丁区的车辆行驶路线，实现人车分流，出入分流.

3、全面防范实施“三岗”结合，即巡逻岗、守卫岗、机动岗三岗联合防范，郑重安防

点、线、面的配合与互动。

4、尽快完善并发挥智能化系统的安防优势与作用。

第三节常规期物业管理

一、环境管理与环保建设

我们将对两个广场进行“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”

的环境卫生维护，使两个广场成为全市环保建设的一盘棋中予以考虑和重视，开展具体

的环保工作，加强环境的绿化、美化、净化，为业主和商场提供一个清洁、舒适的大环境，

具体工作设想：

1、垃圾分流：我们将对住户生活垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回

收资源化、垃圾处理无害化，进行有效的垃圾分流工作，使整个回收系统做到良性循环。

2、生活污水的再处理：与市环保局联系，在国标化粪池下水道总出口处，加建“微型

水活污水处理装置”，有效解决生活污水排放问题，进一步削弱生活污水对环境污染，树

立两个广场环保典型，提高知名度。

3、噪音及空气污染的制度：进入广场的车辆一律不能鸣放喇叭，并限速行驶，控制装

修噪音，要求规定时间作业，监控住户装修施工、材料使用防止空气污染发生，严格控制

商业门店废气排放，对垃圾收集、处理实行全过程封闭管理。

二、对电梯、中央空调、扶梯等机电设备进行专业化管理：

1、对电梯、机电设施的管理要全面导入IS09002质量保证体系，建立严密的制度，控

制设备运行，检查和维修各环节，实现规范管理。

2、建立完备的设备账册.设备技术档案.设立设备管理卡,执行设备执行人制度.

3、尽快建立一支机电、电梯、空调维修专业队伍。

三、商业门店的管理：

两个广场裙楼均是商业门店，商业门店除招租、租赁、经营由广场市场管理开发公司

管理外，其外观、水、电、卫生、治安仍由物业管理处统一管理，具体措施：

1、规范商业门店的装修，抓好装修宣传培训、装修审批、装修追踪、违章处理和装修

验收五个环节，商铺经公安消防局验收合格后方可营业，做到“统一外观、统一管理”。

2、物业管理处与各商业门店签订《商业门店管理公约》、《门前三包合同》、《防

火安全责任书》等具有法律效力的协议，与工商、税务部门联合采取综合法治管理。

3、采取群策群办联防联治的方针，各大超市、商业门店均建立自己的治安队伍，并与

物业管理处治安防和派出所密切配合，各商业门店的义务消防员参加管理处组织的消防

训练和演习,一旦出现紧急事件能迅速采取有效措施,方患于未然。

四、物业维修养护与基金的使用：

第五章广场社区文化活动的策划

社区文化建设是我们始终不逾的追求，社区文化建设是社会安定团结的需要，是物

业管理企业自身的需要，更是住户日益增长的文化需要。社区文化建设利国利民利企业，

其作用绝不容忽视，社区文化具有凝聚功能、导向功能、约束功能、激励功能、辐射功能、

社区文化的开展将会给广场带来无限的商机。从面受到业主、店主的欢迎，通过寓教于乐,

循序渐进的社区文化建设，培育社区精神，提高居民的文化素质，增强社区文化凝聚力，

使物业管理收到事半功倍的功效。

我们的目标是两个广场的文化建设具有代表性、先进性和实用性，使之成为整个物

业管理行业文化建设上档位上水平。我们设想广场的文化建设将在五个层面上全方位展

开。

一、广场的行为文化建设

在两个广场围合式英筑营造一片共同的空间，人们相互交往，鸡犬之声相间，这种交

往活动是传播社区精神形成邻里亲善关系的重要途径，开展丰富多彩行之有效的社区文

化活动，具体做法有：

1、开展文化娱乐活动，每年重点举办2-3次，开展各种形式的歌咏会、舞会、音乐欣

赏会、趣味游戏、棋牌类活动。

2、举办体育活动，开展各种形式的球类活动、武术、气功等，或以楼栋为单位开展友

谊比赛。

3、组织兴趣相同的居民，开展各种交流活动，如互联网沙龙，电脑好者、钓鱼俱乐部、

股市沙龙、书画沙龙、音乐之声等。

4、举办生日晚会，邀请在麦当劳'肯德基等商店为小朋友过生日。

5、组织老人集体郊游。

二、广场制度文化建设

某某（中兴）广场实施长远文化战略，为达到既定目标我们拟定了组织机构，管理规

章予以保障：

1、设立社区文化部，专职组织开展广场内的各种文化活动，如：足球队、合唱队、秧歌

队、象棋队等。

2、开办广场图书管、科技管建立相应的阅览评比竞赛制度。

3、开办住户学校，实施住户教育词戈，设书画班、家政班、电脑班、文化班、园林班等，

提高居民文化素质。

4、建立社区文化活动的制度，包括时间、地点、层次内容、方式、程序等，保证文化活

动朝着积极、健康有益的方向发展。

三、广场的精神文化建设

精神文化是广场文化建设的核心，是社区成员精神观、价值观、道德观等社区精神的

重要生成途径。

1、利用各种记念日、节假日来传播广场文化精神，如：入住仪式、新年升旗仪式、“三

八”妇女演讲、“五四”青年义工服务、“六一”儿童书画大赛、“十一”爱国主义征文

等。

2、办好墙报'宣传栏'读报栏，条件成熟可办广场时报，宣传党的方针、计生、环保、商

业信息等。

3举办各种展览，如传统文化展、高科技知识展、环保展等、。

4、组织播放爱国主义、集体主义影视片、录像等，举办爱国主义知识竞赛。

5、举办各种主题研讨会，围绕传统文化和现代科技做好文章。

四、广场商业文化的建设

广场裙楼均是商业区，建立广场特有的商业氛围和商业文化，对业主和购物者都是

商机的形成。

1、与市场开发管理的.商场'超市协作，搞几次商品促销活动。

2、利用商住楼围合中的主题小品、凉亭举办一些乘凉晚会（戏曲'曲艺'说书等）吸引

游客，带动人气、创造商机。

五、社区文化活动计划

在社区文化活动计划上，我们注重几个结合：

1、近与远的结合，根据入住情况和住户适应程度作短期和长期的周密安排，循序渐

进。

2、大与小的结合，大'中'小型活动有比较合理的搭配，大与小要有机地结合。

3、老与少的结合，社区文化、照及老人，关心孩子，以老人和孩子为主体，带动中青年

参加。

4、教与乐的结合，文化活动有导向性，注意引导功能，以寓教于乐来体现，避免说教,

多姿多彩。

5、雅与俗的结合既有高雅的文化形式，又有通俗的艺术门类，两者有机结合，相得益

彰，满足不同层次业主的文化需求。

6、商与住的结合，某某（中兴）广场为综合性住宅楼，社区文化活动的开展，必须处理

好住宅求静，商场求闹，这两者的关系，兼顾双方的爱好和利益。

社区文化活动经费来源，可由广场物业管理处拨出专项经费，适当酌情收费，或寻求

相关企业商家的资助。

第六章便民服务与经费预测

某某（中兴）广场收入统计表

收费类

序号收费项目计算式年收入（元）备注

别

多层住宅管理费

中高层住宅管理费

商场、超市管理费（某某）

管理服

—

务收入

商场、超市管理费（中兴）

信息智能系统运行费

小计

广告牌位出租费

二租金商业用房（或铺位）出租费

小计

车位使用费

公共设

三施经营

收入

小计

日常家庭维修装饰服务

家政服务

商务服务

有偿服

四

务