杭州2025年房地产市场分析报告

杭州2025年度房地产市场分析报告www.elmlead.com

2026年1月Part1

政策

环境Part2

土地市

场Part3

商品住宅市场Part4市场总结及未

来

趋

势展

望榆叶飞云CONTENTS目录2

第

一

章

政策环境榆叶飞云32025年中央政策整体延续“止跌回稳”的定调，重点涉及城市更新、激活需求、存量盘活、构建新模式等方面。全年政策呈现出"精准性与差异化凸显、需求端与供给端协同、短期稳市与长期转型并重、政府引导与市场主导结合"四大特征。

2025年12月中央经济工作会议对26年政策定调，围绕“着力稳定房地产市场”进行推动。

1-3月7-9月4-6月政治局会议：加力实施城市更新行动

，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式

，加大高品质住房供给

，优化存量商品房收购政

策

，持续巩固房地产市场稳定态势。财政部、住建部：确定不超过20个城市实施城市

更新行动

，中央财政按区域给予定额补助（东部地区每个城市不超过8亿元

，中部地区不超过10亿元，西部地区不超过12亿元）。中国人民银行：降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，

5年期以上首套房利率由2.85%降至

2.6%。国务院：全国房地产已供土地和在建项目摸底

，进

一步优化现有政策

，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险

，更大力度推动房地产市场止跌回稳。中央城市工作会议：

大力推动城市结构优化

、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效。国务院：公布《住房租赁条例》

，促进住房租赁市场高质量发展

，推动加快建立租购并举的住房制度

。中国人民银行：

1年期LPR为3.0%，

5年期以上LPR为3.5%。推动已出台金融政策措施落地见效

，加大存量商品房和存量土地盘活力度

，巩固房地产市场稳定态势

，完善房地产金融基础性制度

，助力构建

房地产发展新模式。榆叶飞云二十届四中全会：推动房地产高质量发展

，明确要求清理住房消费不合理限制性措施

，加大保障和改善民生力度

，扎实推进全体人民共同富裕。全国住房城乡建设工作会议：加快构建房地产发展新模式

，有序搭建基础性制度

，做实房地产开发项目公司制

，推行主办银行制

，推进现房销售制

，实现"所见即所得"

，从根本上防范交付风险。中央经济工作会议：明确提出"着力稳定房地产市场"

，强调"因城施策控增量、去库存、优供给"

，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革

，有序推动"好房子"建设。财政部、国家税务总局：

自2026年1月1

日起

，个人将购买不足2年的住房对外销售的

，增值税征收率由5%下调为3%；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的

，免征增值税。新政取消了北上广深与其他地区的政策差异

，实现全国统一。政府工作报告定调：

明确提出

"稳住楼市股市

""持续用力推动房地产市场止跌回稳"

，首次将"好房子

"写入政府工作报告。国务院：

首次将城市更新列为年度重点议题，

明确提出城市更新是"扩大内需的重要抓手"。中国人民银行：

2025年宏观审慎工作会议开展，完善房地产金融管理

，助力房地产市场止跌回稳，支持构建房地产发展新模式。自然资源部、财政部：

发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》

，鼓励地方优先选择成熟度高

、操作性强

、预期效益显著、风险低的项目

，积极推动地方收储工作。政策环境

|

全国政策年度回顾10-12月410月

住房消费新政策发布萧山区

、

余杭区

、

临平区

、

钱塘区等多个区县市开展

"购房+消费券

"限时补贴活动

，

购买新建商品住宅符合条件的购房者每套可获得10万元消费券。4月

契税优惠调整自2025年4月21日起

，购买上城区、拱墅区、

西湖区、

滨江区范围内住房的

，享受家庭唯一住房、第二套住房契税优惠的住房套数查询范围确定为购房所在区行政区域。3月

住宅品质提升工作实施意见进一步明确

“好房子

”建设标准和要求

，

实施意见于4月1日起施行

，其中规定住宅层高不应小于3米

。其中户型建筑面积不小于160平方米且设有地暖、

管道式新风或集中式中央空调系统的住宅

，

层高不应小于3.15米。11月

余杭、

拱墅购房优惠活动•

余杭区2025年12月31日前

，对实施让利促销的项目

，

按照每套3万元的金额给予购房家庭补助

，

购买非住宅新建商品房

，

按照实际缴纳契税金额的50%给予补助。•

拱墅区2025年12月31日前

，购买新建商品非住宅的购房人

，

按照房屋总价的1.5%标准给予补贴。榆叶飞云25年杭州楼市政策无重大调整，主要聚焦两方面，一方面通过优化信贷、增加补贴等措施刺激需求端释放，另一方面通过住宅新规、城市更新等优化供给结构。其中25年为购房补贴政策最为密集的一年，这些政策主要分为“购房+消费券”和特定板块/人才专项补贴两类。核心目的是为了降低购房成本，定向刺激需求加速释放。6月

余杭区房地产市场四项新政发布•

试点推进

“好房子

”建设

，

推动《杭州市住

宅品质提升设计导则(试行)》

在余杭落地实施。•

优化公积金服务

，

支持购房人使用住房公积金直付商品房首付款。•

2025年6月10日至6月30日期间

，

实施购房

支持政策

，给予每套4万元补助。•延长高层次人才专项购房补贴实施周期至2025年12月31日1月

下达2025年浙江省城镇保障性安居工程资金提前下达2025年浙江省城镇保障性安居工程资金

5269万元

，

用于配租型住房保障和配售型住房保障。

发布2025年保障住房工作计划大力推进

"市场+保障

"的住房供应体系改革

，

2025年计划推出实物配租房源不少于8000套

，

保障性租赁住房8000套

，

"青荷驿站"房源500套(间)。12月

购房增值税新政执行个人将购买不足2年的住房对外销售的

，

按照

3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）

的住房对外销售的

，免征增值税。新政将不满2年住房的增值税率从5%降至3%，降幅达40%

，

还取消了普通住房与非普通住房的划分

，

仅以持有年限作为征税依据

，

简化了

政策执行口径。5月

住房公积金新政施行支持购买保障性住房提取公积金支付首付款；加大住房公积金租房提取力度

，

租赁公共租赁住房、

保障性租赁住房可按实际房租支出提取。

年度建设用地供应计划发布核心区域实行

"少量高频

"供应

，

远郊区域按需

供应。政策环境

|

杭州政策年度回顾5限制政策具体条款新建商品房预售条件10层以下住宅结顶后可预售；

11层级以上住宅需完成建筑主体结构的1/2且不低于10层可预售；

100米以上超高层建筑，需完成建筑主体结构的1/3且不低于50米方可预售。特殊

节点可以协商至±0.0。土地竞价规则1.实行自由竞价，按照“价高者得”的原则确定竞得人。（23.11.7）2.“定品质”：由企业在竞拍前承诺按照政府发布的品质进行建设，

品质标准由市建委制定。内容涵盖住宅墙体、外立面用材、外墙门窗、地下室公共部分等。3.商业最小分割面积提高：商业最小分割面积增至800㎡。预售资金监管1.项目监管额度：

监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度作为项目监管额度，由监管机构综合核定。监管额度=(单方工程造价+装修价格)x地上建筑面积×110%

（原为130%）。

单方工程造价按销售价格区间设置最低价。项目毛坯销售价格在5万元/平方米以下的，

单方工程造价最低价设为

4000元/平方米；项目毛坯销售价格在5万元/平方米以上的，单方工程造价最低价设为5000元/平方米；未确定销售价格的，单方工程造价最低价设为4000元/平方米。2.预售资金收存：项目预售过程中，购房人支付的定金、首付款、按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应全部直接存入监管账户，不得存入其它账户。3.监管资金拨付：监管额度内资金按照商品房开发项目建设进度核拨。按照取得预售许可、结构封顶、单位工程质量竣工验收、竣工备案、不动产首次登记、解除资金监管六个环节设置资金使用节点，

申请使用额度分别不得超过监管总额度的40%、

15%、

15%、

15%、

10%和5%

，在上述节点允许拨付的比例范围内，开发企业，提供相应佐证材料的，可不限次向监管银行申请提取预售资金。

（原为十层及以下：70%、

10%、

10%和5%、十一层及以上50%、

20%、

10%、

10%和5%、

一百米及以上（超高层）

50%、

20%、

10%、

10%和5%）

（22.6.30）差异化购房城西科创大走廊（五常、仓前、余杭、闲林、中泰、瓶窑镇、良渚、蒋村、三墩镇、文新、古荡、灵隐、留下、青山湖、锦北、锦南、锦城、板桥镇和玲珑）

遵循最新限购政策

，并获50%房源摇号优先排序政策倾斜。增值税个人出售家庭住房未满2年的，增值税及附加3%+0.18%；

满2年的，

免征增值税；个人转让非住宅，增值税5.3%。按揭放款商贷：网签后1个月；公积金：结顶后1-2个月；二手房：无限制人才购房补贴西湖区：

在西湖区购买首套住房的A-D类人才，可分别给予各级最高共800万元、200万元、

150万元、

100万元的购房补贴。富阳区：对在富阳购买首套住房的A-E类人才，可分别给予各级最高共800万元、250万元、180万元、120万元、

40万元的购房补贴。由我区企业、教育卫健事业单位引进的区级

F1、

F2、

F3类人才，分别给予最高30万元、

15万元、12万元的购房补贴，购房补贴分2年发放，。临安区：临安区B、

C、

D、

E类人才以及全日制博士、硕士研究生，分别给予60万元、50万元、

40万元、

35万元、

30万元、

15万元的一次性购房补贴，

补贴标准可视情调整。购

房价格低于补贴标准的按实际购房价格予以补贴。购房补贴分2年发放，第1年发放总额的50%，第2年发放总额的50%。钱塘区：购房补贴30万：对杭州高层次E类人才在钱塘新区购买首套住房，补贴30万元。临平区：购房补贴20万：对临平区企事业单位及其他组织中经区人力社保部门认定的B—E类人才，给予：“区内无住宅性质房产”的区级人才在临平区内购买商品住宅享受标准

为：B类人才120万元，C类人才100万元，

D类人才80万元，

E类人才20万元；榆叶飞云整体开发端条件无严格限制，土地竞价放开鼓励房企自主定价。

土拍方面实行自由竞价，

按照“价高者得”的原则确定竞得人。预售条件方面，

10层以下住宅需结顶，

11层及以上住宅需完成建筑主体结构的1/2且不低于10层可预售，资金监管额度为110%。政策环境

|

杭州现行政策6限制政策具体条款限购新房、二手房（含法拍房）均无限购条件、无限购套数。限售2024年10月9日起杭州新挂地块取消限售。限价2024年10月9日起杭州新挂地块取消限房价。限贷首套房的认定1.取消限购/非限购区概念，以购房区域内视作一个整体。购买区域内住房的，只核查购房家庭在所购房屋所在区、县

(市)的住房情况。2.购房人在所购住房的区、县(市)仅有一套住房的，且已在杭州市二手房监管服务平台挂牌出售，新购同区、县(市)住房的个人住房贷款可按首套住房认定。商业/公积金/组合贷款商贷：同区住房≤1套最低首付15%，同区住房≥2套且贷款均结清最低首付15%，

有贷款未结清限贷；

公积金家庭使用次数0次/1次贷款已结清：

房龄≤20年

首付最低20%

，

≥20年首付最低30%，贷款未结清或已使用2次限贷；

购买保障性住房的，

首付款比例不低于15%。贷款利率商贷：首套利率3.05%，二套及以上利率3.05%；公积金：首套利率2.6%，

二套利率3.075%；存量房贷利率3.05-3.3%。公积金购房公积金贷款年限用于购买二手房的，二手住房房龄与贷款期限合计年限由不超过50年延长至不超过70年公积金贷款额度上限职工单人缴存：杭州市区为65万元，桐庐县、建德市、淳安县为50万元；夫妻双方缴存：杭州市区为130万元，桐庐县、淳安县、建德市为100万元。高层次人才公积金买房贷款额度上浮50%，以旧换新/多子女家庭/购买绿色低碳建筑上浮20%。契税税率≤140㎡：首套/二套1%；

≥140㎡，首套1.5%，二套2%；

3套及以上不论面积3%人才落户政策对已在市区落实就业单位的35周岁以下（以下不含本数，下同）的普通高校大专学历毕业生（原政策为45周岁以下本科）

，可在市区办理落户；45周岁以下普通高校硕士研究生可按“先落户后就业”的原则

（原政策为50周岁以下硕士）

，在市区办理落户（23.4.13）摇号政策摇号机制①触发摇号：总登记人数＞预售总房源数量；②触发社保排序：总登记人数≥预售总房源数量的10倍，按购房家庭类别进行社保年限排序；③触发限售：社保排序后，总入围人数≥预售总房源数量的10倍，该批次房源限售5年。④市区范围内，对于购房意向登记家庭数量小于或等于准售房源数量的新建商品住房项

目，取消公证摇号销售要求，由开发企业自主销售。

（24.5.9）2024年10月9日起杭州新挂地块保留公证摇号机制，但不再实行社保排序和限售。无房家庭认定自购房意向登记之日起，①已婚

(含丧偶)家庭在市区范围内无自有住房记录满3年

，离异单身满3年且在市区范围内无自有住房记录满3年；②30周岁以上未

婚单身且在市区范围内无自有住房记录。其中，非本市户籍家庭还需满足在购房之日前3年起，已在市区范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满36个月。（23.10.16）弃选、弃购新建商品住房公证摇号公开销售过程中，

购房家庭中选后放弃选房、购房的，

不再限制其购房意向登记。

（23.10.16）榆叶飞云整体购房限制条件处于历史最宽松时期，也侧面反映出当前工具箱政策见底。

“四限”（限购/限售/限价/限贷）

均已完全取消，且贷款利率实际执行3.05%（LPR-45BP）。政策环境

|

杭州现行政策7发布日期一年期

LPR五年期以上LPR杭州最新房贷利率25.5-25.123.00%3.50%3.05%（LPR-45BP）25.1-25.53.10%3.60%3.10%（LPR-50BP）24.11-24.123.10%3.60%11.30上调至

3.1（LPR-60BP）

不分首套、二套

11.8上调至

3.0（LPR-60BP）

不分首套、二套24.13.10%3.60%首套

2.9%（LPR-70BP）二套

3.0%（LPR-60BP）24.7-24.93.35%3.85%首套

3.15%（LPR-70BP）二套

3.25%（LPR-60BP）24.63.45%3.95%首套

3.25%（LPR-70BP）二套

3.35%（LPR-60BP）24.2-24.53.45%3.95%首套

3.75%（LPR-20BP）二套最低4.15%（LPR+20BP）24.13.45%4.20%首套4%（LPR-20BP）二套最低4.4%（LPR+20BP）4.80%4.65%4.60%4.45%4.15%3.80%

3.70%4.20%3.95%3.85%

3.60%3.45%3.35%3.10%5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%一年期五年期4.30%3.65%4.85%4.25%450004000035000300002500020000150001000050000限贷公积金认房认贷首套首付

（无贷）首套首付

（有贷）二套首付（无贷）二套首付

（有贷）首套二套否15%15%15%15%15%15%榆叶飞云2025年杭州信贷环境持续宽松，购房成本逐步降低。

商贷首套二套首付均为15%，

房贷利率最低LPR-45bp，实际达3.05%；公积金首套二套首付15%，首套利率2.6%，二套利率3.075%。政策环境

|

杭州金融信贷政策2019年8月-2025年12月贷款市场报价利率（LPR）历史走势图2022-2025年杭十区商品住宅量价走势mn

成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）16014012010080604020023-123-223-323-423-523-623-723-823-925-125-225-325-425-525-625-725-825-924-124-224-324-424-524-624-724-824-922-122-222-322-422-522-622-722-822-922-1022-1122-1223-1023-1123-1224-1024-1124-1225-1025-1125-128提升方向品质要求具体举措优化规划布局合理选址，完善交通连接住宅小区应做好与城市公共交通的连接，鼓励设置风雨连廊、架空平台、文化健身场所等公共空间，打造高品质居住社区完善配套设施全龄友好，服务集成全面落实公共服务设施配套规定，鼓励不同功能设施集中布局，打造多级"邻里中心"，推动托育一体、老幼融合和医养结合加强环境协调风貌协调，体现特色住宅建筑应与城市整体风貌、周边环境相协调，强化重要节点、快速路沿线风貌管控，鼓励采用屋顶绿化、垂直绿化等提升居住功能空间舒适，功能完善住宅层高不应小于3米，大户型(≥160㎡且设地暖/新风/中央空调）层高不应小于3.15米；高层住宅应设置层高不小于4米的架空层；实行人车分流，设置无障碍设施及适老化措施保障住宅质量质量可靠，耐久性强加强对开裂、渗漏、空鼓、隔音等常见问题的预防和治理；分户墙厚度不小于240毫米，楼板厚度不小于120毫米；实行住宅项目"业主开放日"制度提高安全性能安全防护，应急保障二类高层住宅耐火等级不应低于一级；住宅单元、架空层出入口设置挑出长度不小于1.5米的防坠落雨篷；设置公共电梯的住宅，每居住单元至少设置1部担架电梯注重绿色节能节能环保，低碳运行住宅建筑应按照二星级及以上绿色建筑标准设计，空调、灯具、水泵等主要设备能效等级达到国家2级标准；积极采用绿色环保建材建设智慧住区智能管理，便捷服务设置智慧安防、智慧管家、智慧停车等智慧管理系统；小区高层建筑设置高空抛物视频监控设施；公共电梯运行状态、生活水箱水质等进行智能检测实现精细运维专业服务，品质保障新建住宅项目设置住宅套内交付标准样板间和公共区域交付标准实体展示区；督促开发企业严格履行质量保修责任；实施专业化、高品质物业服务

2024年12月

《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》•

购房成本下降，居住品质上升，房企利润空间释放•封闭阳台仅计50%面积，公建立面楼盘得房率突破性提升，可售面积扩容，配套空间释放•停车空间革命，独立停车楼/架空层停车/立体车库不计容•坡道顶棚/轻质车库入口豁免容积率，空中连廊限高3层创新设计

2025年4月

《杭州市进一步开展住宅品质提升工作的实施意见》从优化规划选址、完善配套设施、加强环境协调、提升居住功能、保障住宅质量、提高安全性能、注重绿色节能、建设智慧住区、实现精细运维提出九个方面重点内容，推动“好房子”建设。榆叶飞云24年12月和25年4月杭州先后对建筑设计及品质提出了新的要求，

标志着杭州住宅建设从

“规模型

”向“

品质型

”转变，

对于房地产市场止跌回稳意义重大。

一方面，

品质提升将进一步激发潜在的改善性需求；

另一方面，

智慧、绿色等技术应用，

将进一步带动相关产业发展。而且建造

"好房子

"更强调好服务，

将倒逼房地产企业从开发商向服务商转型，

为房地产企业开辟新赛道。政策环境

|

杭州建筑新规解析9

第二章土地市场榆叶飞云1068%517.82468.9546%310.0490%535.8659%341.79316.31

308.852020年2021年2022年2023年2024年2025年供地计划（公顷）

实际出让（公顷）

完成率100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%687.7482%632.128007006005004003002001000707.44671.3751%363.7当下楼市在大的去库存背景下

，杭州市过去几年供地规模持续压缩，

但供地完成率仍不及预期。

2025年官宣土地供应全面进入收紧状态，计划供应面积较24年下降36%

，

实际出让309公顷

，

供地完成率90%。2020-2025年杭州全市商品住宅用地供地计划及完成率榆叶飞云土地市场

|

年度供地计划及完成情况数据来源：AUR，杭十区112020年2021年2022年2023年2024年2025年1553515821443250002000015000100005000022524571

63121395598

54616504124114718719990951供应建面（万㎡）成交建面（万㎡）楼面地价（元/㎡）1581821251660250020001500100050005000040000300002000010000046%

31%2025年1-12月杭州市涉宅用地成交量价走势4309416%11%792393120236128896235

11150100500年度“地”王（楼板价最高）建发蒋村地块（鹭栖湖云庄）计容楼板价

88029元/㎡年度“建面”王（计容建面最高）华润三墩北14号地块计容建面

224032㎡年度“总价”王（成交总价最高）中海望江新城地块（中海海潮TOD项目）

成交总价

80.78亿元年度“溢价”王（溢价率最高）建发蒋村地块（鹭栖湖云庄）溢价率

115.39%27%45%38%

21%3036128187榆叶飞云2025年土地成交计容建面同比上升15%，

成交楼板价同比提高5%。

限价放开后多板块拍出地王，

多核心板块“提价”助推平均地价提升。年内整体土拍呈现“前热后冷”态势，上半年供地集中，高溢价地块频出，

下半年供应收缩，地价及溢价下滑明显。土地市场

|

整体供求2020-2025年杭州市涉宅用地年度供求走势

规划建筑面积（万㎡）

平均溢价率（%）1915

16数据来源：AUR，杭十区1476069o

0%

5%12

1173221132145371474619382958815%4%5553区域2024年成交建面（万㎡）2025年成交建面（万㎡）2024年成交楼板价（元/㎡）2025年成交楼板价（元/㎡）上城区65523341242490

临安区151049674497临平区2059140196999余杭区124771704222267

富阳区311853057558拱墅区7979

2618628598

滨江区43473211730202

萧山区721062602830986西湖区56981601717514钱塘区41851584312000

合计54663121395225240

0上城区临安区临平区余杭区富阳区拱墅区滨江区萧山区西湖区钱塘区供应建面（万㎡）成交建面（万㎡）成交楼板价（元/㎡）77732226718755810106968830202

309864765595569991044974500040000350008530000250002000015000120001000042490521098761751479285984712010080604020500052榆叶飞云2025年有五区宅地成交量同比提升，有六区楼板价同比提高，其中萧山、西湖、钱塘区依旧分列成交建面榜前三。主城四区中仅上城区成交建面有所下降，拱墅区基本持平，滨江及西湖区均有增长。25年上城区楼板价已突破4w，

增长明显。土地市场

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区域供求2025年杭州各区涉宅用地供求量价情况数据来源：AUR，杭十区13区域一季度二季度三季度四季度挂牌量（宗）382798成交量（宗）32361410

溢价（宗）2824115

底价（宗）41235流拍或取消出让无无无无土拍总结年初房企积极补仓，拿地意愿强烈；地块整体优质，有28块地溢价成交，溢价50%及以上有9块，其中还诞生了杭州年度地王，建发蒋村地块，溢价率115%整体市场有所分化，低溢价或托底宅地增加，但也多位于外围郊区，整体市场热度依旧保持在一定水平，50%溢价以上地块11宗，最高溢价74%市场风向突变，新房低迷传导至土地市场，土拍情绪显著下降。整体供地量以及成交溢价下降，三季度最高溢价率仅30%，且半数地块低溢价率成交土拍市场彻底冰冷，同板块地价有所下降，且土拍最高溢价率仅20%，关注度较高的未科地块0溢价成交，凸显房企拿地的极度理性2721303612025年1-12月杭州市涉宅用地楼板价&溢价率走势430942023646310147460281870453814760958814537114162113251938223931117321550

50000成交楼面地价（元/㎡）平均溢价率（%）榆叶飞云2025年土拍市场“前热后冷”，

上半年一二季度伴随新房市场热度高涨，供地量及成交价均冲出历史新高，而下半年受新房降温、全市库存攀升传导，土拍市场供应收缩，且地价及溢价显著下滑，房企销售回款现金流遇阻，拿地趋向于“极度理性”，部分优质地块均0溢价或低溢价成交。土地市场

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土拍回顾数据来源：AUR，杭十区142025年杭州出让宅地楼板价TOP10区域板块地块/项目计容建面容积率楼板价溢价率房企成交日期西湖区蒋村鹭栖湖云庄390171.1088029115%建发2025/3/28滨江区滨府水电新村672202.907740970

%滨江2025/3/25拱墅区湖墅滨杭传麒府841542.606483471

%滨江2025/1/24萧山区钱江世纪城奥映世纪轩1024022.805447321

%金帝2025/6/27萧山区钱江世纪城保利·天珺879062.605161159

%保利2025/4/28上城区城东新城元起观潮府516492.305068372

%华润2025/2/25上城区钱二蕙澜月华里320032.204788822

%绿城2025/3/28上城区城东新城咏印明庐228102.404748654

%大家2025/2/20拱墅区新天地武御林宸院324421.604626855

%宁波东部新城开发2025/4/1上城区望江新城中海海潮TOD1863283.314335336

%中海2025/3/2825

年蒋村25

年滨府25

年湖墅25

年钱江世纪城25

年钱江世纪城24

年钱二23

年钱二22

年钱二21

年钱二20

年金融城19

年望江新城18

年金融城17

年望江新城16

年武林15

年望江新城14

年文教13

年望江新城12

年望江新城11年钱江世纪城10

年留下09

年望江新城08

年华家池07

年朝晖06

年望江新城10000090000800007000060000500004000030000200001000006.05.04.03.02.01.00.006-25年杭州地王楼板价及容积率走势楼板价

容积率榆叶飞云解限后地王频出，地王、准地王数量及价格远超去年。

杭州近2年地王楼板价急剧上升，

尤其25年，有5宗地楼板价超24年地王。历年地王多集中在滨江两岸望江新城、钱江世纪城、钱二等，以及上城区市中心武林、华家池、文教等板块。伴随早期顶级板块的发展饱和，近5年地王逐步往钱二、钱江世纪城、滨府等城市天际线快速发展的核心板块迁移。土地市场

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土拍现象1数据来源：AUR，杭十区15临平山北（东湖新城南）

超山仁和临平老城

良渚生态区老崇贤星桥崇贤新城临平新城长睦良渚新运北杭钢新

半山北部

运中

乔司翁梅

农场良渚文化村

桃源

丁桥铁路北

九乔下沙元成三墩笕桥

上城新天地

科技园（余杭）

九堡

金沙湖紫金港

申花南

湖墅/大关

城东艮北云（

蒋村

文晖

文教未来

武林黄龙金融城华家池钱江新和睦

萧山科技城五常

留下

湖滨钱江世纪城望江新城

奥体小和山

西湖景区

复兴

宁围闲林

滨江区府

萧山(

开)

区新街龙坞景区一桥南

西兴新区

站湘北长河萧山之江

浦沿新塘新城转塘

闻堰湘湖景区

南部卧城灵山景区双浦湘湖所前镇市北经新城瓶窑镇老余杭生态区老余杭南湖新城中泰乡银湖科技城空港新城党湾镇益农镇瓜沥镇义桥镇临浦镇戴村镇进化镇东洲富春江南新城鹿山新区浦阳镇河上镇楼塔镇江东河庄新湾义蓬径山镇青山湖科技城钱江科技城塘栖镇锦北锦城锦南运河镇玲珑临江2025年杭州典型涨价板块区域板块出让时间成交楼面价

（元/㎡）拿地房企价格变化上城区城东新城

安琪儿2024/7/2335524滨江/2024/11/1540479滨江+14%2025/1/2047486大家+34%2025/2/2550683华润+43%滨江区滨江西兴2024/6/2840105绿城+7%2025/2/2042989滨江拱墅区湖墅大关2023/9/2739038钱江房产+66%2025/1/2464834滨江运河新城南2023/6/3028962中天+42%2025/6/2741240金茂新天地2024/8/2935724海威/中天/2024/8/2937485绿城+5%2025/5/2041305西房集团+16%余杭区未科核心2023/3/2925516绿城+18%2025/6/2730129建发五常2024/12/3120713滨江+3%2025/4/321426保利云城2023/8/2224437绿城理想小镇+7%2025/1/2126100华润钱塘区金沙湖2024/2/2715350兴耀控股/2024/12/3116370贝壳/兴耀控股/滨江+7%2025/3/1820472兴耀控股+33%萧山区世纪城核

心2024/11/2048186滨江/2025/4/2851611保利发展+7%2025/6/2754473金帝+13%湘湖新城2024/10/2926479滨江11%2025/6/2729330滨江榆叶飞云解限后多典型板块地价飙升，多个核心/次核心区涨幅较大。

典型板块涨幅可达3%-66%，

其中城东新城安琪儿多宗地块地价均大幅上涨，涨幅14-43%，滨江西兴涨幅最大，高达66%，

运河新城南亦有42%涨幅，

未科涨幅达18%。土地市场

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土拍现象2数据来源：AUR，杭十区云谷拱宸桥石桥申花北城城

田园乔司16云城北下沙高教园祥符

九乔白马湖

老城

衙前镇临平大学城北科技城

西溪湿地运南

华丰萧山

萧山南新城城临平山北（东湖新城南）

超山仁和临平老城

良渚生态区老崇贤星桥崇贤新城临平新城长睦良渚新运北杭钢新

半山北部

运中

乔司翁梅

农场良渚文化村

桃源

丁桥铁路北

九乔下沙元成三墩笕桥

上城新天地

科技园（余杭）

九堡

金沙湖紫金港

申花南

湖墅/大关

城东艮北云（

蒋村

文晖

文教未来

武林黄龙金融城华家池钱江新和睦

萧山科技城五常

留下

湖滨钱江世纪城望江新城

奥体小和山

西湖景区

复兴

宁围闲林

滨江区府

萧山(

开)

区新街龙坞景区一桥南

西兴新区

站湘北长河萧山之江

浦沿新塘新城转塘

闻湘湖景区南部卧城灵山景区双浦湘湖所前镇市北经新城瓶窑镇老余杭生态区老余杭南湖新城中泰乡银湖科技城空港新城党湾镇益农镇瓜沥镇义桥镇临浦镇戴村镇进化镇东洲富春江南新城鹿山新区浦阳镇河上镇楼塔镇江东河庄新湾义蓬径山镇青山湖科技城钱江科技城塘栖镇锦北锦城锦南运河镇玲珑临江容积率<1.22020年4%2021年2%2022年2023年2024年2025年总计7%5%11%10%17%1.2-1.42%3%7%11%8%10%7%1.4-1.65%3%6%7%3%5%5%1.6-1.82%4%4%2%6%7%4%1.8-211%9%12%16%11%12%12%>279%66%49%65%2025年杭州出让宅地容积率分布情况容积率滨江拱墅上城西湖余杭钱塘萧山临平富阳临安总计<1.211222512161.2-1.41124191.4-1.6112151.6-1.832161.8-2162211>254766691145总计71481091217103292榆叶飞云25年供地“低密化”趋势进一步扩张，容积率1.2及以下占比提升至17%，而容积率2及以上占比下降至49%。1.2以内低密地块多位于外围或近城区板块，

1.6内可高低配地块多位于次核心板块，

预计26年低密市场将迎来大量供货。土地市场

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土拍现象3容积率<1.2容积率1.2-1.676%数据来源：AUR，杭十区63%52%云谷拱宸桥石桥申花北城城

田园乔司17云城北下沙高教园祥符

九乔白马湖

老城

衙前镇临平大学城北科技城

西溪湿地运南

华丰萧山

萧山南新城城义蓬空港新城党湾镇益农镇瓜沥镇衙前镇3.5-4.5万4.5-6万6万以上未来科技城

老余杭南湖新城和睦五常中泰乡小和山闲林龙坞景区银湖科技城灵山景区东洲富春江南新城鹿山新区西溪湿地黄龙留下西湖景区之江新城转塘双浦楼塔镇良渚生态区瓶窑镇径山镇

良渚新城良渚文化村云谷湘湖所前镇义桥镇临浦镇戴村镇浦阳镇河上镇超山老崇贤星桥崇贤新城长睦钢新

田园运中桃源

丁桥铁路北笕桥拱宸桥石桥科技园城东

艮北新城文晖城杭萧山科技城新街萧山南站新塘进化镇青山湖科技城锦北锦城锦南仁和北部新城祥符三墩申花北紫金港申花南文教江东河庄临江金融城华家池钱江新城望江新城

奥体滨江区府西兴白马湖武林湖滨复兴一桥南长河浦沿闻堰临平山北（东湖新城南）临平老城临平新城钱江世纪城宁围萧山经开区市北)九乔临平九乔上城九堡金沙湖钱江科技城塘栖镇大学城北下沙高教园云城北（余杭）云城南（余杭）萧山新区萧山老城湘湖景区南部卧城老余杭生态区乔司农场乔司翁梅下沙元成运河镇新湾湘北玲珑2025年杭州出让宅地容积率分布情况容积率滨江拱墅上城西湖余杭钱塘萧山临平富阳临安总计<2w15641043210452-2.5w133223142.5-3w211483-3.5w1123.5-4w1211384-4.5w1236