《纳税实务》-第十二章

第一节契税概述一、契税的概念契税是一个古老的税种,最早起源于东晋的“古税”。新中国成立后颁布的第一个税收法规就是《契税暂行条例》。1954年,财政部对《契税暂行条例》进行了修改。1981年和1990年分别出台了文件对契税政策进行了一些补充和调整。1997年7月,我国重新颁布了《中华人民共和国契税暂行条例》,并于1997年10月1日起实施。契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。二、契税的特点1.契税属于财产转移税下一页返回第一节契税概述契税以发生转移的不动产、即土地和房屋为征税对象,具有财产转移课税性质。土地、房屋产权未发生转移的,不纳税。2.契税由财产承受人缴纳契税属于土地、房屋产权发生交易过程中的财产税,由承受人纳税,即买方纳税。对买方征税的主要目的,在于承认不动产转移生效,承受人纳税以后,便可拥有转移过来的不动产产权或使用权,法律保护纳税人的合法权益。上一页返回第二节征税范围、纳税人和税率一、契税的征税范围契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括:国有土地使用权出让、土地使用权转让,还包括出售、赠予和交换;以及房屋买卖。(一)国有土地使用权出让国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。(二)土地使用权转让下一页返回第二节征税范围、纳税人和税率土地使用权转让是指土地所有权人将土地使用权转移的行为。可以使用出售、交换、赠予的方式。土地使用权转让不包括农村集体土地承包。(三)房屋买卖(1)以房产抵债或实物交换房屋。经当地政府和有关部门批准,以房产抵债或实物交换房屋,均视同房屋买卖,应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。(2)以房产作投资或作股权转让。上一页下一页返回第二节征税范围、纳税人和税率以房产作投资或作股权转让属房屋产权转移,应根据国家房地产管理的有关规定,办理房屋产权交易和产权变更登记手续,视同房屋买卖,由产权承受人按投资房产价值或房产买价缴纳契税。以自有房产作股投入本人经营企业,免纳契税。(3)买房拆料或翻建新房,应照章征收契税。(四)房屋赠予房屋赠予是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。房屋的受赠人要按规定缴纳契税。以获奖方式取得房屋产权的,其实质是接受赠予房产,应照章缴纳契税。(五)房屋交换上一页下一页返回第二节征税范围、纳税人和税率房屋交换是指房屋住户、用户、所有人为了生活工作方便,相互之间交换房屋的使用权或所有权的行为。房屋产权相互交换,双方交换价值相等,免纳契税,办理免征契税手续。其价值不相等的,按超出部分由支付差价方缴纳契税。二、纳税人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属、承受的单位和个人为契税的纳税人。三、税率契税实行幅度比例税率,税率幅度为3%~5%。上一页下一页返回第二节征税范围、纳税人和税率具体执行税率,由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内,根据本地区的实际情况确定。对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下,减按1%税率征收契税,面积为90平方米以上,减按1.5%税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下,减按1%税率征收契税,面积为90平方米以上的,减按2%税率征收契税。上一页返回第三节计税依据及应纳税额的计算一、计税依据契税的计税依据按照土地、房屋交易的不同情况确定:(1)土地使用权出售、房屋买卖,其计税依据为成交价格。(2)土地使用权赠予、房屋赠予,其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。(3)土地使用权交换、房屋交换,其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。对于成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,或者所交换的土地使用权、房屋的价格差额明显不合理且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。下一页返回第三节计税依据及应纳税额的计算(4)国有土地使用权出让,其计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。(5)房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款,买卖装修的房屋,装修费用应包括在内。二、应纳税额的计算应纳税额的计算公式为:应纳税额=计税依据×税率上一页返回第四节税收优惠一、契税减免基本规定(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。(2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税。(3)因不可抗力丧失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征契税。(4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,由省级人民政府确定是否减免。(5)承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,并用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。下一页返回第四节税收优惠(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的,经外交部确认,可以免征契税。二、财政部规定其他减免契税项目(1)在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。上一页下一页返回第四节税收优惠(2)已缴纳契税的购房者,权属变更前退房的,退税,变更后退房的,不退税。(3)公租房经管单位购买住房作为公租房的,免契税。(4)对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的,免征契税。上一页返回第五节征收管理一、纳税义务发生时间契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移