住宅项目后评估报告

****项目后评估报告编号：25/39**公司【*****】项目后评估报告（鸟瞰图或整体照片）**公司后评估小组****年***月***日项目后评估意见会签表董事长：总经理：投资管理部：技术部：工程部：预结算部：营销部：客服部：（其他相关部门）：后评估工作小组：**公司【***】项目后评估报告目录TOC\o"1-1"\h\z\u【项目概况及评估综述】 3【项目关键指标完成情况】 6【专题评价】 13专题一：投资管理评价 13专题二：合作模式评价（适用合作项目） 18专题三：财务管理评价 19专题四：营销策划评价 28专题五：规划设计评价 31专题六：工程管理评价 33专题七：成本管理评价 35专题八：其他评价（如物业、客服、商业经营、客观条件变化等方面的总结） 39【结语】 39

【项目概况及评估综述】项目概况：**项目是**公司的**定位（备注：普通住宅、高端住宅、城市综合体、旅游地产、养老地产等）的项目，项目位于**，用地面积**万平方米，容积率**，总地价**亿元，折合计容楼面地价**元/平方米。项目总建筑面积**万平方米，总可售面积**万平方米，分**期开发，主要产品类型包括**。（备注：以下为合作项目选填）本项目由我司与**合作开发，项目以**公司为运作平台，我司股权比例**%，**公司股权比例**%。项目由**操盘，**并表。项目于**年**月**日取得土地使用权/签订合作协议后，于**年**月开始进行桩基施工，**年**月**日首次开盘销售，至**年**月全部竣工交楼，**年**月完成后评估工作（数据截止时间为：**年**月**日）。项目区位图：本项目本项目本项目本项目本项目本项目本项目本项目项目总平面图：项目综合效益评价根据本次后评估工作成果，**项目预计共实现销售收入**亿元，整体均价为**元/平方米（截止目前已实现**亿元，剩余**亿元预计在**年**月前实现）。项目地价投入**亿元，扣除地价直接投资**亿元，各类税费**亿元，总投资共计**亿元，折合可售单方投资**元/平方米。项目整体税前利润**亿元，税前成本利润率**%。按照财务口径，预计实现结转收入**亿元；项目结转成本为**亿元，营业税费及附加**亿元，管理及销售费用**亿元；项目可实现税前利润**亿元，税后利润**亿元，毛利率**%，销售净利率**%。项目开发完毕后，留存**（备注：选择车位、会所、商铺、酒店、购物中心等）等类型资产共计**平方米，价值**亿元。项目综合评价1、简要提炼和总结出项目发展过程中值得借鉴和推广的经验；2、概述在开发过程中对项目效益影响的重大因素，以及未能达到考核要求的指标情况；3、本项目有待改进的方面，以及应吸取的重大经验教训（如有）；4、在经验总结的基础上提出未来本区域同类项目的开发建议。

【项目关键指标完成情况】说明：1、立项指标指各子公司正式上报股份公司的立项报告及测算数据；2、定位指标是指项目获取后通过项目股份公司定位会审议通过后的指标数据，老项目没有定位指标的可不填。3、目标成本指标指项目获取规划批复后，在股份公司规定时间内上报的目标成本，经子公司盖章确认的指标；4、实际指标指本次后评估报告编写过程中总结的项目运营实际数据。技术指标项目总建筑面积**万平方米，其中地上面积**万平方米，地下面积**万平方米。可售面积**万平方米，留存物业**万平方米，其中留存车位**个，公建配套面积**万平方米。说明：本表中所指可售面积，指无论有无产权，公司有计划向客户销售，为客户办理产权或向客户一次性出让长期使用权的物业。对于销售面积当中的不能办理产权部分，应添加“备注”列注明该部分的面积，如部分公司可销售使用权的人防车位。其他不可售面积，指既不能用于销售，也不是项目的公建配套或用于经营的不可售物业，如分配给合作方的物业面积，此项应添加“备注”列注明该部分的面积及说明。技术指标表序号指标单位立项指标定位指标目标成本指标实际指标差额实际数-目标数偏差率差额/目标数1总用地面积万㎡2净用地面积万㎡3容积率4容积率面积万㎡5总建筑面积万㎡5.1总可售面积万㎡5.1.1可售产品类型1万㎡已售面积万㎡—————未售面积万㎡—————5.1.2可售产品类型2万㎡已售面积万㎡—————未售面积万㎡—————5.1.3车位万㎡车位个已售个数个—————未售个数个—————5.2总不可售面积万㎡5.2.1公建配套类型1万㎡公建配套类型2万㎡公建配套类型3万㎡5.2.2不可售物业（如酒店）万㎡5.2.3不可售地下室万㎡其中：人防面积万㎡5.2.4架空层万㎡5.2.5其他不可售面积万㎡开发进度项目自土地获取之日起至全部竣工备案，建设期共计**个月，销售期**个月。与考核偏差较大的节点是***。开发进度表序号进度节点集团下发考核节点公司内控节点实际节点相差天数实际数-考核数相差天数实际数-内控数1项目立项——2土地获取——3交地时间—4获取修建性详细规划批复5开工6获得施工证—7首期贷款下发（四证齐全）—8首期开盘9首期竣工备案10首期交楼—11全部竣工备案—12项目清盘—13收回股东投资时间14实现正现金流时间成本情况项目总立项成本**亿元，定位成本**亿元，上报目标成本**亿元，实际成本为**亿元（备注：若总实际成本较目标成本变动超过2%的，应简要说明原因）。与目标成本对比，变动超过2%的成本项为：*****。主要原因为：****。成本变动情况表（总成本）序号成本指标立项成本定位成本目标成本实际成本差额实际数目标数偏差率差额/目标数1土地款2开发前期费3建筑安装工程费3.1可售产品13.2可售产品23.3留存物业13.4留存物业24红线内配套费5政府收费6物业维修基金7公建分摊8不可预见费9直接投资合计10扣除地价直接投资9营销费用10管理费用11财务费用12开发间接费用13总投资合计项目在立项阶段，总可售单方成本**元/平方米，定位阶段为**元/平方米，目标成本阶段为**元/平方米，实际为**元/平方米。与单方目标成本对比，变动超过2%的成本项为：****。主要原因为：****。成本变动情况表（可售面积单方成本）序号成本指标立项可售面积单方成本定位可售面积单方成本目标可售面积单方成本实际可售面积单方成本差额实际数-目标数偏差率差额/目标数1土地款2开发前期费3建筑安装工程费3.1可售产品13.2可售产品23.3留存物业13.4留存物业24红线内配套费5政府收费6物业维修基金7公建分摊8不可预见费9直接投资合计10扣除地价直接投资9营销费用10管理费用11财务费用12开发间接费用13总投资合计项目整体收益情况项目整体预计税前利润为**亿元，税前利润率**%，全投资内部收益率**%，与目标成本数据比较，偏差较大的指标为**。项目整体经济指标表序号指标单位立项数据定位指标目标成本数据实际数据差额实际数-目标数偏差率差额/目标数1总投资亿元2总销售额亿元3结转成本亿元4税前利润亿元5净利润亿元6留存物业亿元7毛利率%8税前成本利润率%9销售净利率%10全投资内部收益率%11净现值（NPV）亿元12静态投资回收期（折现率按8%）年13动态投资回收期（折现率按8%）年已实现收益情况截至目前，项目实际结转税前利润为**亿元，结转成本**亿元，毛利率**%，税前利润率**%，与目标成本数据比较，偏差较大的指标为**。预计项目仍有**利润未结转。序号科目单位已实现未实现合计结转面积万㎡1结转收入亿元2结转成本亿元3营业税金及附加亿元其中：土地增值税亿元4销售费用亿元管理费用亿元其他支出（收益填负数）亿元5股权溢价亿元6税前利润亿元7税后利润亿元留存物业情况本项目留存物业共计**平方米，**亿元，其中**物业用作**用途，留存物业年经营收入预估为**亿元，整体经营状况预计为（备注：盈利、盈亏平衡、亏损）。序号物业类型面积（平方米）立项阶段计资产价值（万元）定位阶段计资产价值（万元）目标成本阶段计资产价值（万元）实际账面价值（万元）用途年均经营收入（万元）经营状况预测123456合计备注：本表留存物业指：公司不对外销售，用于或拟用于出租或经营的物业，以及因无产权或其他条件限制无法对外销售的物业。用途选填为：自主经营、租赁经营、委托物业公司经营、委托商业公司经营、委托其他第三方经营、地产自用、物业自用、其他。3、经营状况预测选填为：盈利、盈亏平衡、亏损、非盈利用途。填写盈利或亏损的，应注明年度具体金额。项目利润分配情况（仅合作项目填写）预计本项目可供分配的利润为**亿元，根据股权比例，我司可分配利润为**亿元，合作方**为**亿元。已结转已售未结转小计结转收入结转成本税后净利润减：已分配利润————可实现的可供分配利润————金额备注可实现的可供分配利润减：未计提成本合计留存物业成本经营性物业预计亏损保守估计可供分配利润

【专题评价】专题一：投资管理评价宏观经济和市场分析项目所在区域宏观经济分析

单位年年年数额同比（%）数额同比（%）数额同比（%）GDP亿元投资总额亿元消费总额亿元进出口总额亿元人均可支配收入万元/人对项目所在市（县）、区（镇）近三年的宏观经济指标，支柱产业发展情况进行简介。项目所在区域规划执行情况对项目所在市（县）、区（镇）的城市规划定位、执行情况进行简要介绍。项目所在区域房地产市场情况***市商品住房施工、竣工、销售情况表

单位年年年数额同比（%）数额同比（%）数额同比（%）商品住房施工面积万平方米其中：新开工面积万平方米商品住房竣工面积万平方米商品住房销售面积万平方米商品房销售均价元/平方米在开发期内，区域房地产开发规模、价格走势的评价以及原因的分析。本区域主要执行的调控政策简述，以及对市场影响。项目所在区域土地市场情况出让宗地编号出让年份宗地位置总用地面积容积率计容面积竞得人竞得价（万元）楼面地价对项目获取时间前两年，以及项目经营期间周边土地市场情况作简要分析。土地协议执行情况土地获取方式土地获取模式的总结，（非招拍挂项目分析方式的难点、风险点，以及采取的项目管理措施）。交地情况交地时间、交地状态，是否出现严重的交地延迟，分析原因和总结解决策略。投资计划执行情况评价选择投资该项目的主要原因（简要的可行性分析）；投资方式的选择及原因；（主要为二级市场的兼并、收购、合作项目）；整体投资计划编制思路；项目投资进度控制要点与方法；可根据下表对各投资项的进度控制进行评价年份**年**年**年**年**年**年**年**年土地款（含契税）合作项目前期投入（收购价款等）设计费其他开发前期费（勘探、三通一平、临时设施等）建筑安装工程费其中：基础工程结构工程外墙工程装修工程其他建安费用红线内配套费政府收费其他直接投资直接投资合计扣除地价直接投资营销费用管理费用财务费用开发间接费用总投资合计运营过程中重大投资变动的原因与具体操作；项目整体运作计划执行评价项目整体运作计划的编制思路；在执行过程中各专业的协调重大计划开发调整的原因和调整措施。根据以下表格对项目关键节点进度控制进行评价，建议对项目的投资回收期进行专项评价。序号进度节点集团下发考核节点公司内控节点实际节点相差天数实际数-考核数相差天数实际数-内控数1项目立项——2土地获取——3交地时间—4获取修建性详细规划批复5开工6获得施工证—7首期贷款下发（四证齐全）—8首期开盘9首期竣工备案10首期交楼—11全部竣工备案—12项目清盘—13收回股东投资时间14实现正现金流时间（数据要求与第一部分的表格一致）项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响评价项目经济指标变化情况；根据以下表格进行评价序号指标单位立项数据定位指标目标成本数据实际数据差额实际数-目标数偏差率差额/目标数1总投资亿元2总销售额亿元3结转成本亿元4税前利润亿元5净利润亿元6留存物业亿元7毛利率%8税前成本利润率%9销售净利率%10全投资内部收益率%11净现值（NPV）亿元12静态投资回收期（折现率按8%）年13动态投资回收期（折现率按8%）年（数据要求与第一部分的表格一致）分析项目运作过程中对上表各经济收益指标产生关键影响的因素；对后续项目投资管理工作中的收益管理、风险控制提出建议。本项目开发过程中重大法律风险、法律纠纷分析

专题二：合作模式评价（适用合作项目）合作背景介绍简要介绍项目获取背景、合作方情况、合作方式合作协议执行情况合作模式描述合作协议签署及执行情况遇到的主要问题和解决方式本项目合作方式的评价项目运作管控模式评价股东会、董事会议事规程设置评价项目经营班子、各部门设置情况，评价组织架构对项目运作的效率的影响合同、付款、招投标、定价等重要管理事项的审批流程和操作情况，曾出现的重大风险以及控制措施；合作方协调机制的建立与评价；合作过程中的主要困难或管理创新

专题三：财务管理评价财务成本情况项目最新财务成本分摊表序号项目总成本类别合计物业类型1物业类型2物业类型3备注占地面积建筑面积可售面积预计总成本（万元）:一土地款1其中:地价款2补偿费二开发前期费其中:设计费三建安工程1其中：土建工程(不含装修)2安装工程3装修4其他四红线内配套费1其中:供水供电2园林绿化五政府收费六公建分摊七不可预见费直接投资合计八贷款利息其他开发间接费用财务口径总成本备注：项目分成多个成本核算对象分摊成本的，需填多张表，但各张表的合计金额之和，应与本报告前面“成本变动情况表”的“实际数据”一致，“成本变动情况表”的“物业维修基金”，在本表并入“政府收费”。序号成本分摊如下：合计物业类型1物业类型2物业类型3备注单方成本:一土地款1其中:地价款2补偿费二开发前期费其中:设计费三建安工程1其中：土建工程(不含装修)2安装工程3装修4其他四红线内配套费1其中:供水供电2园林绿化五政府收费六公建分摊七不可预见费直接投资合计八贷款利息其他开发间接费用财务口径单方成本项目存在采用倒挤法计算单方成本的，需补充填写该表。合计物业类型1物业类型2物业类型3备注成本合计(万元)原已结转的成本（截止xx）待结转成本(万元)可售（结转）面积(平方米)原已结转的面积（截止xx）待结转面积(平方米)单位成本(元/平方米)另外，针对分摊成本的剩余物业，还应分析判断所留成本是否偏大。项目预计总成本与账面实际已发生成本对比成本分摊表指标预计总成本账面成本科目账面实际已发生成本预计尚需发生成本差额土地款土地款开发前期费开发前期费建安工程建筑安装工程费公建分摊红线内配套费红线内配套费政府收费政府收费物业维修基金不可预见费//////预提费用//直接投资合计直接投资贷款利息开发间接费用转入-利息类其他开发间接费用开发间接费用转入-其他财务口径总成本财务口径总成本备注：项目预计总成本，即前面财务成本分摊表的合计金额。“账面实际已发生成本”根据账面开发成本的明细科目填写，同时需将预付账款中支付的成本分类后合并进来。“开发间接费用转入”还需分为“利息类”（资本化利息、融资费用）与“其他”两类。“差额”按“预计总成本-账面实际已发生成本-预计尚需发生成本”填写。差额不为0的应说明原因。单方成本变动的情况分析同一成本对象的同一业态，不同年度间单方成本变动较大，或出现过大额补结转成本或冲减成本的，应说明变化的原因，总结成本核算管理方面的经验、教训。项目主要财务成果评价就【项目关键指标完成情况】第五部分：收益情况（财务口径）的相关数据进行分析各年度结转收入、成本及收益分析，对各年度结转计划及完成情况作评价；序号项目已结转已售未结转未售预计项目合计年年年实际小计计划实际计划实际计划实际计划实际1结转面积2结转收入3结转成本4营业税及附加5其中：土地增值税6不扣费用的利润7销售费用8管理费用9其他支出（收益填负数）10股权溢价11税前利润12所得税13税后利润14结转单价15单方成本16毛利率17毛利率(扣股权溢价)18税前销售利润率19销售净利率注：若未进行年度盈利规划的旧项目，则分年度情况里只填实际数。对各业态结转收入、成本及收益分析，对未能完成目标的产品类型作说明；1、各业态预计收入、成本、效益情况：序号科目住宅别墅底商……可售地下车库合计1销售收入面积单价2结转成本单方成本3营业税及附加其中：土地增值税4销售费用管理费用其他支出（收益填负数）5股权溢价6税前利润所得税7税后利润8毛利率毛利率(扣股权溢价)税前销售利润率销售净利率9成本调整10留存物业11税前利润(成本调整前)12总投资13税前成本利润率各业态已结转情况：序号科目住宅别墅底商……可售地下车库合计1销售收入面积单价2结转成本单方成本项目拟售未售物业情况对项目拟售未售物业情况进行分析序号科目住宅别墅底商……可售地下车库合计1预计销售收入面积单价2预计结转成本单方成本备注：本表仅指拟售且尚未售出的物业。拟用于经营、自用、无法销售或预计滞销的均纳入“三、项目留存物业”。项目留存物业状况评价就【项目关键指标完成情况】第六部分：留存物业的相关数据进行分析留存物业现状盘点序号物业类型面积（平方米）实际账面价值（万元）用途年均经营收入（万元）经营状况预测123456合计（此表与第一部分的表数据要求一致）备注：本表留存物业指：公司不对外销售，用于或拟用于出租或经营的物业，以及因无产权或其他条件限制无法对外销售的物业。2、用途选填为：自主经营、租赁经营、委托物业公司经营、委托商业公司经营、委托其他第三方经营、地产自用、物业自用、其他。3、经营状况预测选填为：盈利、盈亏平衡、亏损、非盈利用途。填写盈利或亏损的，应注明预测年度金额。对现有留存物业管理方式的评价；现有留存物业经营规划。项目现金流评价项目资金平衡表科目项年年年年项目合计开发期0123一、现金流入:1、销售回笼2、股东投入3、银行贷款4、其他资金流入二、现金流出1、土地款2、建设成本3、期间费用（管理、销售、开发间接）4、归还股东借款5、贷款本金归还5、利息支出6、税金净现金流累计净现金流全投资净现金流全投资累计净现金流全投资内部收益率净现值（NPV）静态投资回收期（折现率按8%）动态投资回收期（折现率按8%）分析项目资金需求峰值、盈亏平衡、收回股东投资、实现正现金流的关键节点；说明项目贷款归还情况、股东资金占用情况。分析项目销售资金回收情况及采取措施评价项目资金调度和使用情况，计算实投资金回报率；项目土地增值税情况评价对项目土地增值税政策、清算方式（如当地税局对清算对象认定标准、税局要求的成本分摊方法、普通住宅认定标准、同一清算对象内划分为普通、非普通住宅两类或几类的说明）、对清算进度进行说明；已经进行清算的，从项目清算对象确定、成本对象确定，合同签订，项目产品结构，销售定价、日常管理等方面总经验教训。项目利润分配情况（仅合作项目填写）对公司可分配利润情况进行说明。已结转已售未结转小计结转收入结转成本税后净利润减：已分配利润————可实现的可供分配利润————（三）保守估计可供分配利润情况金额备注可实现的可供分配利润减：未计提成本合计留存物业成本经营性物业预计亏损保守估计可供分配利润（此表与第一部分的表数据要求一致）

专题四：营销策划评价项目各类物业销售情况产品销售情况产品类型首次推出时间推出套数成交套数成交面积（万平方米）成交额(亿元)成交单价(元/平方米)成交率产品1产品2合计产品租赁情况产品类型租赁面积（万平方米）租赁单价（元/㎡/月）月租金收入（亿元）出租率（%）截止统计日产品1产品2合计项目定位与去化情况产品定位户型、面积比物业类型定位户型面积区间（平方米）占总建筑面积比例（%）套数占总套数比例（%）产品1产品2合计备注：定位选填为：刚需、首置、首改、投资、高端居住等需求。各类产品去化情况物业类型推货批次套数(套)户型面积区间（平方米）开盘当天去化率（%）平均消化周期（个月）产品1首次推货（**年**月）产品1第二次推货（**年**月）产品2首次推货（**年**月）产品2第二次推货（**年**月）对各类型产品的推售进行总结，对日后项目定位与推售工作提出建议。客户群体分析目标客户定位产品类型目标客户描述客户地源比例其他说明产品1本地有户籍本地非户籍本省外地境外产品2本地有户籍本地非户籍本省外地境外简要分析每类产品成交客户与目标客户人群重合度；对项目客户群体定位的准确度进行评价，以及后续项目开发的建议。定价策略评价项目价格走势分析（可附价格走势分析图）；各类产品预期售价与实际售价对比分析；物业类型定价策略简述预期回收均价（元/平方米）实际回收均价（元/平方米）差额实际数-预期数偏差率差额/预期数产品1产品2对项目定价策略记性评价，以及后续项目开发的建议。营销推广策略评价广告及推广策略及效果媒体渠道策略及效果营销及品牌活动策略及效果其他营销策略及效果营销推广活动费用支出情况科目费用主要范畴费用金额（万元）占营销费用比例占销售额比例媒介广告费现场包装费活动推广费策划及市场研究费销售及广告代理佣金销售现场维护费销售物料费合计备注：可按照各子公司营销费用划分类型调整科目专题五：规划设计评价项目设计情况的介绍科目设计单位设计费用占设计费用比例占总投资额比例概念、规划设计方案至施工图设计机电顾问室内设计园林绿化设计施工图审查其它设计合计项目的建筑标准描述项目实际采用的建筑标准及主要应总结的经验教训。可通过文字结合图片的形式，有酒店、大型集中商业、高尔夫球场等大型配套的，应对其单独总结和评价。结构体系：主体结构、内外墙、基础形式、基坑支护及土方工程等装修标准绿化园林强电设计弱电设计给水系统设计排水系统设计暖通系统设计电梯设计其他（如门窗、灯光、标识等）项目设计过程管理回顾与实施完成情况（文字和图片结合）建筑设计过程回顾立项设计阶段定位设计阶段规划及建筑设计方案初步及扩初设计阶段施工图阶段竣工图阶段（按阶段分即可）重要设计变更简述及对效益影响情况建筑设计成本控制与品质管理评价规划报建工作评价标准化产品系列使用评价项目技术创新工作评价绿色建筑标准执行评价

专题六：工程管理评价进度管理评价项目施工进度计划序号分期产品类型实施内容计划完成时间实际完成时间备注12345678整体计划进度完成情况总结和评价，总结经验和教训。备注：实施内容根据工程进度里程碑节点填写，可选择：工程进场、土石方、桩基础或基础工程、地下室、正负零、预售条件、结构封顶、砌体结构、外立面、室内装修、园林绿化、总平施工、机电、市政配套、竣工验收与备案等。销售准备工程计划序号实施内容计划完成时间实际完成时间备注12计划完成情况简介，管理中的经验教训。备注：可选填展示区完工、售楼部完工、样板房完工、达到预售节点等工程报建计划序号实施内容计划完成时间实际完成时间备注12计划完成情况简介，管理中的经验教训。备注：可选填施工证办理、竣工验