中建设计前期商务管理要点及案例分析

设计前期商务管理要点及案例分析中建三局工程设计有限公司（中建三局设计总院）中建三局设计总院中建三局设计总院中建三局设计总院中建三局设计总院目录CONTENTS目录CONTENTS2商务管理的目的 设计前期阶段的定义及其影响1.1前期阶段的定义1.2设计前期阶段对成本的影响1.3设计前期商务管理的现状1.4设计前期商务管理的思路施工图设计初步设计施工图设计初步设计方案设计决策阶段竣工阶段施工及深化设计阶段1.1前期阶段的定义前期阶段1.2设计前期阶段对成本的影响决策决策设计施工竣工果力阴影区为主要控制价值区1.3设计前期商务管理的现状商务管理与设计之间处于相互剥离的状态高级阶段初级阶段中级阶段高级阶段初级阶段中级阶段采用传统施工总施包商务管理方法，未将商务管理前置至设计阶段。已将商务管理前置至设计阶段，但未抓住主要矛盾，脉络不清晰。意识到设计阶段商务管理重要性，但缺乏系统有效的管理方法。已将商务管理前置至设计阶段,并能抓住主要矛盾，脉络清晰。具有行之有效的商务管理方法，能最大化的发挥EPC的1.4设计前期商务管理的思路2.1商务管理的目的性2.2商务管理的共赢性2.3商务管理的延伸性2.1商务管理的目的性价值创造价值获取不仅仅在建造方面而应向设计、效率方向延伸甚至转移，创造价值价值创造2.3商务管理的延伸性商务管理前沿越早介入价值越高2.2商务管理的共赢性零和博弈博弈博弈价值创造合作总包管理费商务策划结算价差设计优化3.1商务管理的两大原则3.2商务管理的思维模式3.1商务管理的两大原则交付标准、品牌档次、功交付标准、品牌档次、功3.2商务管理的思维模式分包思维博弈思维被动思维业主思维互信思维主动思维4.1商务管理的三个核心4.2商务管理的实施步骤4.1商务管理的核心把握三个核心把握三个核心设计阶段为重点主动控制与被动控4.2商务管理的实施步骤5.1决策阶段的商务管理5.2方案设计阶段的商务管理5.3初步设计阶段的商务管理5.4施工图设计阶段的商务管理5.1决策阶段的商务管理 5.1.1决策阶段商务管理的思路010103以专业咨询为基础以项目落地为核心以业主需求为导向以承接项目为目的5.1决策阶段的商务管理 5.1.2决策阶段商务管理的措施盈利能力分析盈利能力分析分析项目盈利能力，综合确定项目投资规模和工程造价并进行优劣分析，提出优选方案以及改进建议全寿命周期成本分析对使用功能单一，建设规模、建设标准或设计寿命不同的非经营性建设项目，应综合评价一次性建设投资和项目运营过程中的费用，进行建设项目全寿命周期的总费用比选，提出优选方案以及改进建议。业态策划业态策划商业写字楼办公楼5.1决策阶段的商务管理 ××绿色循环经济产业园项目拟建情况总建筑面积约28万m2，其中厂房建筑面积约22万舍等配套面积约15000m2业主需求年投资回报率达到12%5.1决策阶段的商务管理 调整措施-分期建设参考类似园区的建设周期以及拟建项目的污水处理规模，设定本园区分为三期建设，7年建成。优势：第2次调整措施-缩减规模分析思路：提高入驻率入驻率=入驻企业/可容纳企业当地市场竞争情况入驻企业不变。降低可容纳企业即缩小建设规模间接提高入驻率。首次测算第二次测算第三次测算（1）估算建设投资。（2）估算营业收入及成本。（3）分析项目的盈利能力。（4）投资内部收益率8.25%＜12%投资内部收益率10.27%＜12%投资内部收益率14.61%＞12%。5.1决策阶段的商务管理 ××钢厂改造项目拟建情况工程范围总占地面积约47.6万平方米。业主需求①提升生态环境品质，建文化、艺术气息的花园式工厂。②实现废水“零排放”。③投资金额：约8000万；5.1决策阶段的商务管理 以工期紧为切入点引导业主进行EPC发包5.2方案设计阶段的商务管理 以估算复核为基础以价值创效为目标以估算复核为基础以价值创效为目标以招采前置为推手以方案报审为契机以招采前置为推手以方案报审为契机5.2方案设计阶段的商务管理 估算复核估算复核招采前置方案经济比选中建三局设计总院中建三局设计总院中建三局设计总院中建三局设计总院5.2方案设计阶段的商务管理 根据对标项目经验根据对标项目经验“估”相关工程量，对“算”进行补充和修正分析时间、地域、业主等因素的影响，合理运用“估”去测算“估”同时还有评估的作用，作为限额设计目标“算”是根据图纸计算工程量并按市场价格计算的过程，是对于每个项目个性和特殊性的尊重5.2方案设计阶段的商务管理 通过方案设计文件的内容 通过方案设计文件的内容，了解项目的基本情况；第一步 根据项目定位第一步 根据项目定位，搜集类似工程信息，充分甄别；以“估”为主以“估”为主，从宏观上定大数、定标准，以“算”为次，从微观上调差异；第二步第二步采用数据库指标时需考虑价格波动以及国家采用数据库指标时需考虑价格波动以及国家规范变化第三步第四步5.2方案设计阶段的商务管理 以某产业园的概念方案估算复核的案例，简要诠释如何使用“估”完成估算复核。评估项目与各参考项目的项目特征比较表ABC5.2方案设计阶段的商务管理 主要指标估算指标对标项目（元/m2）估算复核指标（元/m2）ABC单方造价修正因素桩基础地区地质、建筑高度及造型结构及建筑25003100420035003000结构形式、建筑造型、地区抗震等级及其他外墙900形程度机电22502100不同业态配比、机电配置系统、材料设备档次、绿建要求420460400建筑高度、业态的配比业态配比、项目档次精装修20002200业态配比、项目档次室外面积比、项目档次上述估算复核的过程，是经过大量商务数据的整理和分析后得出的，可见，要保证估算造价的合理性，不但需要强大的商务数据库，同时也要掌握正确的“估”、“算”方法，才能确保方案上述估算复核的过程，是经过大量商务数据的整理和分析后得出的，可见，要保证估算造价的合理性，不但需要强大的商务数据库，同时也要掌握正确的“估”、“算”方法，才能确保方案设计阶段投资估算的准确性。除上述专业的特点外，还包括施时间区域人材料涨价素和政策素5.2方案设计阶段的商务管理 5.2.2.2方案设计阶段商务管理的措施——方案经济比选使用功能技术指标投资限额环境因素使用功能技术指标投资限额环境因素建立评价指标体系，实现设计方案优化和投资合理划分中建三局设计总院中建三局设计总院5.2方案设计阶段的商务管理 5.2.2.2方案设计阶段商务管理的措施——方案经济比选某机场航站楼玻璃幕墙方案比选单层索网结构较拉索结构施工简便，且结构简洁，无任何空间遮挡、通透性好、变形大等优点方案一：拉索结构玻璃幕墙号1方案二：单层索网玻璃幕墙123优化后造价降低4814.24万元，造价降低比例：18%中建三局设计总院中建三局设计总院中建三局设计总院中建三局设计总院5.2方案设计阶段的商务管理 优选方案、改进建议，兼顾项目近远期功能减少冗余功能、降低成本方案设计阶段把招采工作前置，提前引进专业分包参与建筑方案设计，提出优选方案以及改进建议有助于EPC项目在方案设计阶段考虑全寿命周期建设成本，兼顾项目近期与远期的功能要求实现创效目标、提高项目品质、提升价值工程效果。5.2方案设计阶段的商务管理 5.3初步设计阶段的商务管理 以限额切分以限额切分为中心以合约规划为重点以商务策划为前提以商务复核为手段思路5.3初步设计阶段的商务管理 5.3初步设计阶段的商务管理 品质提升，限额做满、高利润点做大品质保证，清单亏损项变更，另行认质认价品质、量价共提升总价包干费率计价清单计价成本计价模式不同计价模式下商务策划的方向5.3初步设计阶段的商务管理 原方案品质保证，降低成本优化后原方案：部分广场、铺装区域较分散，零星区域较多，利用效率低。优化后方案：铺装面积合理集中，减小零星区域面积，整体景观品质得到提升。整体铺装减少1980㎡。5.3初步设计阶段的商务管理 原方案：石材幕墙优化后方案：蜂窝铝板幕墙 原方案：生产周期长，本项目工期紧张。另外存在有色差、抗震性能差、安全隐患大等缺点。优化后方案：①生产周期快，且安装方便能缩短工期。②能增加隔音性，项目紧靠机场③色彩可选性广，且颜色一致性强。④蜂窝铝板造价较石材幕墙高，幕墙属于高利润项专项工程，通过此项变更，可大大增加幕墙的造价。5.3初步设计阶段的商务管理 限额划分的原则限额做满、高利润点优先预留余量匹配交付标准最低成本投入匹配交付标准5.3初步设计阶段的商务管理 限额划分的步骤估算各专业工程基准收益率识别业主关注度高、对品质影响高的专业工程。响应交付标准及功能需求，分析各专业最低概算投入；确定限额总量及预留余量进行限额的初始调整。对建设标准根据初始调整的限额进行调整使两者经上步骤预留的总包效益，通过商务策划、高利润专业追加投资分成等方式，实现效益最终落地5.3初步设计阶段的商务管理 限额划分的步骤-以三亚南繁项目为例项目地点三亚南繁建筑面积45455.98地下室层数实施年份2019年5.3初步设计阶段的商务管理（1）（1）响应交付标准及功能需求，分析各专业最低概算投入，编制《设计限额商务建议书》（初稿）；（2）确定限额总量及预留余量，限额划分总投资约2.55亿，其中预留金额1350万（1）估算各专业工程基准收益率，进行盈亏方向性分析；编制《专项工程预算暂估表》及《项目盈亏方向性分析报告》，摸底各专业工程基准收益率（2）识别业主关注度高、对品质影响高的专业工程。本工程业主对实验室、外立面幕墙、室内精装关注度较高；且三个专项对工程品质有较大影响。5.3初步设计阶段的商务管理(1）根据项目实际情况将预留金额再分配。限额指标定稿前，结合总包发包模式（本项目按取费发包分包资源情况等，将预留金额调减到150万。（1）结合业主评审意见(1）根据项目实际情况将预留金额再分配。限额指标定稿前，结合总包发包模式（本项目按取费发包分包资源情况等，将预留金额调减到150万。（2）将建设标准根据初始限额指标进行调整，使限额指标与建设标准匹配。5.3初步设计阶段的商务管理 初步设计图纸复核确保前期策划点在图纸中落实设计院概算编制能力弱，EPC总包应主导概算的编制；确保概算与限额相匹配，既尽量做满限额又不超限额概算编制初步成本测算根据概算文件对项目进行初步成本测算初步设计图纸复核初步成本测算无概算编制的要求初步成本测算无概算编制的要求，直接进行成本测算与总价对比5.3初步设计阶段的商务管理 根据交付标准拟定清单项根据交付标准拟定清单项，防止缺项漏项项目满足条件时，可采用以施工图深度的图纸编制概算。根据品牌清单概算中无价材料的价格借助专业分力量完善专项工根据品牌清单概算中无价材料的价格借助专业分力量完善专项工程概算对已发生的二类费用按实际计入分析合同条款，制定编制策略5.3初步设计阶段的商务管理 材料设备品牌清单125.3初步设计阶段的商务管理 为规避设备与其安装空间不符导致结构施工二次拆改问题，采用设计限额内无图招采模式，提前引进供配电分包商，明确高低压柜品牌及具体参数后，出具配电房基础施工图纸，指导现场设备基础及电缆沟浇筑，确保设备一次安装到位，利用设计限额控制分包成本，实现设计、招高、低压柜品牌及具体参数EPC总包供配电设备排产设备进场配电房基础施工图纸采及建造一体化。电缆沟提前砌筑5.4施工图设计阶段的商务管理 5.4.1施工图设计阶段商务管理的思路以招采策划以招采策划为升华以挖掘利润为目的以图纸策划为主线以策划实施为核心思路5.4施工图设计阶段的商务管理 5.4.2施工图设计阶段商务管理的措施招采策划招采策划施工图策划图纸策划动态管控5.4施工图设计阶段的商务管理 5.4.2.1施工图设计阶段商务管理的措施——施工图策划施工图设计阶段商务策划减少多余工序设计做法与定额描述匹配，便于计价结算通过专业核算，优化初通过材料选型替换，挖掘利润空间5.4施工图设计阶段的商务管理 5.4.2.1施工图设计阶段商务管理的措施——施工图策划原设计：由于开启扇存在，在开启扇下方设置了横杆，无开启扇玻璃不设置横杆，为整块大面玻璃策划方案：开启扇玻璃位置横杆拉通设置策划效果：设置横杆可以取消室内玻璃栏杆，降低了建造成本；利于安装及运输，节约了制安及运输成本；增设横杆后单片玻璃面积减小，提升了可建造性；取消了室内栏杆，室内可用空间提升大幅提升建筑品质。优化前方案优化后方案5.4施工图设计阶段的商务管理 5.4.2.1施工图设计阶段商务管理的措施——施工图策划原设计：软弱地基（湿陷性黄土采用毛石换填。优化后设计：结合详勘报告、现场检测，复核后采用强夯处理，强夯面积优化：经现场检测并与图审单位沟通确定坑底标高以下黄土层超过0.5m的区域须强夯处理，结合地勘报告强夯面积由5万㎡减少至1万㎡。降低成本、节约工期。毛石换填强夯处理5.4施工图设计阶段的商务管理原方案造价一、二层地下室区域，原方案造价一、二层地下室区域，现方案造价锚杆优化策化5.4施工图设计阶段的商务管理 5.4.2.1施工图设计阶段商务管理的措施——施工图策划环氧云铁中间漆两遍;漆膜厚度≥60微米”；环氧云铁中间漆三遍;漆膜厚度≥60微米”；5.4施工图设计阶段的商务管理 5.4.2.2施工图设计阶段商务管理的措施——图纸策划动态管控核查前期策划点是否已在施工图纸中体现对遗漏或与策划点不符的地方，要求设计改正，确保落实施工图设计阶段商务审核提示清单△已完成□有待沟通序号策划点原图设计商务策划建议策划原因设计采纳后做法备注1外墙预埋件无根据幕墙布置点位图在结构施工图中明确外墙埋件做法品质不变，减少多余工序外墙预埋件横向间距800mm，纵向间距1500mm，埋件做法详见**图集△2砌体墙面挂钢丝网片无在不同材料的相接处，应铺设宽度≮500mm的2厚镀锌钢板网，高度大于多少米增设钢板网设计构思不变，与定额描述匹配，便于结算在不同材料的相接处，应铺设宽度≮500mm的2厚镀锌钢板网△3天棚抹灰天棚抹灰（有吊顶部位）1.钢筋混凝土板底面清理干净2.5mm厚1：1：4水泥石灰砂浆3.5mm厚1：0.5：3水泥石灰砂浆4.表面喷刷涂料设计构思不变，与定额描述匹配，便于结算取消吊顶部位天棚抹灰未落实，增加造价不合理4独基柱墩截面：4200*4200*900mm配筋：C22@140截面：4000*4000*800mm(4m符合钢筋长度模数，减少损耗)配筋：C20@160通过结构验算，优化初设冗余量，降低成本截面：4000*4000*800mm配筋：C20@160△5砌体B06A3.5粉煤灰加气砼砌块B05A3.5粉煤灰加气砼砌块不降低使用功能，通过材料选型替换，挖掘利润空间B05A3.5粉煤灰加气砼砌块△5.4施工图设计阶段的商务管理及时编制施工图预算并核实准确性比较预算与限额的差异及时编制施工图预算并核实准确性比较预算与限额的差异，分析原因如预算与限额差异较大，及时反馈至设计单位，调整施工图纸施工图预算与限额对比分析表单位：万元一㎡1㎡401652㎡3㎡4㎡5㎡6㎡7㎡8㎡9个㎡㎡项