从房产中介扩张看企业兼并战略

-11-题目：从房产中介扩张看企业兼并战略__目录摘要﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍3第一章中介行业链家机构概况﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍51.1房产中介链家机构简介﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍51.2链家重点业务板块组成﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍51.3链家对存量房市场的影响﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍6第二章企业兼并收购基础知识﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍82.1企业吞并﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍82.2并购整合﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍82.3兼并优点﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍8第三章链家兼并扩张背景下的动机与风险﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍93.1收购吞并历程﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍93.2链家地产多次并购的动机﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍103.3针对链家的疯狂扩张，如何面对其兼并风险﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍11第四章针对链家地产并购整合的风险应对策略﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍12参考文献﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍14志谢﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍﹍15摘要企业兼并战略一般就是一家公司根据总体战略要求，对后期发展带有相对长期和全局性的战略，最终目的就是公司资源支配权的一种整合，使企业规模变大、行业影响力变强。不论企业吞并是哪种目的，企业都确定十分清楚，因此要求企业在并购前要非常清楚一种结构化的层次战略体系。一个战略清晰，目标层次感清晰的并购，其成功的可能性会大的多。吞并本身是一个过程，是连续的，从确定为什么吞并收购，目的终归是什么，战略究竟是什么，选择收购兼并的对象，到执行交易，做全程调查，估算价格，到最后的整合吞并，都至关重要的决定着一个企业收购与兼并是否成功。本文主要通过中介行业老大北京链家房地产经纪有限公司的全国扩张，展示企业的兼并战略。关键词：吞并、收购、决策方略AbstractEnterprisemergerstrategyisarelativelylong-termandglobalstrategyforthelaterdevelopmentofacompanyaccordingtotheoverallstrategicrequirements.Theultimategoalistointegratethecompany'sresourcedominationpower,soastomaketheenterprisescalelargerandtheindustryinfluencestronger.Whateverthepurposeofenterpriseannexation,enterprisesareveryclear.Therefore,enterprisesarerequiredtobeveryclearaboutastructuredhierarchicalstrategicsystembeforemergersandacquisitions.AM&Awithclearstrategyandcleargoalhierarchyismorelikelytosucceed.Mergersandacquisitionsareacontinuousprocess.Fromdeterminingwhymergersandacquisitionsaremade,whatistheultimategoal,whatisthestrategy,choosingthetargetofmergersandacquisitions,toexecutingtransactions,conductingawholeprocessofinvestigation,estimatingprices,tothefinalmergerandacquisition,thesuccessofanenterprise'sacquisitionsandacquisitionsiscrucial.ThisarticlemainlythroughthenationalexpansionofBeijingChainRealEstateBrokerageCo.,Ltd.,whichistheleaderofintermediaryindustry,demonstratesthemergerstrategyofenterprisesKeywords:Keywords:annexation,acquisition,decision-makingstrategy第一章中介行业链家机构概况1.1房产中介链家机构简介当前中介行业龙头企业，北京链家是一家成立于2001年11月，前身叫链家宝业，在2004年更名为北京链家房地产经纪有限公司，并于2015年中旬发布了新的logo标识“LIANJIA.链家”。通过18年不断发展，由一家北京当地不知名的小公司，规模由小变大，现如今已是一家房产中介行业龙头企业，整体业务覆盖二手房交易、新建商品房交易、房屋租赁、旅居房产、海外房产、装修服务等房产交易服务等等。公司目前已业务范围覆盖北京市、上海、广州、深圳四大一线城市，以及天津、武汉、成都、西安、青岛、重庆、大连、合肥等28个城市地区，全国直营门店数量大约8000多家，公司旗下全国经纪人超过13万名。为不断顺应时代发展，提高消费者服务体验，链家积极布局线上服务平台。当前线上板块已经覆盖PC端、链家APP等终端。线上平台利用移动互联网，不断提高服务效率、提升服务体验，为用户提供更加安全、更加便捷、更加舒心的综合房产服务。1.2链家重点业务板块组成1.2.1存量房（二手房）交易板块存量房也就是二手房交易市场，链家地产作为全国二手房市场的代表企业，拥有覆盖全国30多个重点城市的真房源数据库，收录了全国约7000万套房屋信息，利用移动互联网大数据为消费者提供房产服务。买家可以通过不同维度，按照需求精准筛选符合条件的房源，并且可以快速匹配对应房源经纪人，为客户提供一对一全程服务，帮助买家够到心仪的房；卖家方面可以做到在线咨询，利用大数据向房主提供售价范围，并匹配小区楼盘对应经纪人，跟房主一对一沟通，提供房屋在线推广，拍摄房屋实景照片等一系列售房服务，帮助卖家最高效率出售房屋。1.2.2新建商品房交易板块链家进入新房市场始于2014年，在2015年公司通过收购吞并、战略合作扩展全国市场大目标下，与新房市场品牌代理机构高策合并，正式进军新房领域。2015年8月底，北京链家线上平台链家网新房频道全新上线，针对房产开发企业销售项目不加广告、一切展示免费的线上展示和引流方式一下子颠覆了行业固有的模式。并且链家网新房频道通过对项目楼盘全方位的展示、比较专业又相对客观的资讯内容为用户提供更加真实、更贴地气的选房指引。1.3链家对存量房市场的影响1.3.1行业真房源标准的首创者链家地产在2012年率先对外宣导真房源，成为行业内首创者，致力于为消费者提供真实可信的房屋信息。为了打破二手房行业内长期以来的潜规则，树立行业新的规范，保护消费者切身利益，同时推动房产经纪人行为规范，链家制定真房源四大标准"真实存在、真实在售、真实价格、真实图片"。为了切实有效实施真房源，链家在2008年开始建立"楼盘字典"系统，到目前已经记录了超过7000万套房屋信息，并由机构品控中心，作为独立于公司其他业务部门的监管监测组织，对真房源监管、对房产经纪人行为标准等各方面进行全方位监测和把控。1.3.2二手房交易信息透明化的践行者2004年链家在二手房行业内提出"透明化交易、签三方合约、不吃差价"的阳光透明作业模式，将其作为公司业务标准向社会践行。链家在买卖双方三方签约前，以制式化视频手段向买卖双方提示签约风险;线上视频披露高压线塔、加油站、工厂、飞机场、墓地、垃圾焚烧填埋场等6大类嫌恶设施，显示房屋真实交易价格;经纪人信息全透明化公示;线上实时更新实际房屋价格，确切税费等关键信息;展示房源被带看次数、业主调价记录等促使房屋交易的信息公开透明，让客户购房更加贴心。1.3.3不动产交易保障与风险防范的发起者链家一直注重维护客户利益的服务保障，2003年7月与建设银行合作，首家推出二手房交易资金托管业务，也是国内房地产企业首家获央行颁布的第三方支付牌照。在2007年，链家联结国内八大家银行，首家向社会公示二手房交易资金监管账号，促进不动产交易安全和风险方案的进一步完善。2014年链家地产推出八大购房安心服务承诺，提供保障赔付，树立行业新标准。所有渠道真实房源所有渠道真实房源凶宅筛查最高原价回购凶宅筛查最高原价回购辐射检测最高原价回购八大安心服务辐射检测最高原价回购八大安心服务漏水保固专项维修基金漏水保固专项维修基金物业欠费损失先行垫付签前查封损失先行垫付物业欠费损失先行垫付签前查封损失先行垫付交易不成退代理费交易不成退代理费税费精算差额补偿税费精算差额补偿第二章企业兼并收购基础知识2.1企业吞并企业吞并收购的概念指的是两个以及两个以上的独立的公司、企业合并组成一个综合的企业，一般是有一个相对占优势的公司吸纳引荐另外一家或者多家公司，公司对其所属资源的控制也会因此发生经济转移的行为。兼并后占优势的企业也会获得完全控制权或者部分话语权。在吸收以及合并的流程中，大部分实际的情况下是通过股份股权的比例决定的，这种并购的行为有的是通过友好协商的方式获得的，也有通过是敌非友的并购。但是不管采用何种方式，资源支配权的转移是兼并的共同特征。。2.2并购整合并购整合的意思是指的是通过并购的各家公司，在先前制定的并购策略背景驱动下，连续性完整性的采用一系列方法方式、办法手段、应对措施，对并购双方的企业进行整体性的糅合和再组，以便于形成一个完整的整体和统一的体系，从而实现创造更大的价值和更高的绩效。并购后的整合按照其整合的层次分为战略整合和职能整合2.3兼并的优点1）兼并可以使兼并者吸纳百家之长领先赢得行业先机；；2）兼并可以帮助企业渡过瓶颈期，打破壁垒；3）兼并可以降低公司风险达到互惠互利;4）兼并可以降低企业发展风险;第三章链家兼并扩张背景下的动机与风险3.1收购吞并历程2015年是链家地产全国快速扩张的一年，通过一年时间高频次的收购、兼并，使得公司业务开展到了全国28个主要城市与地区，也使得链家地产由一家在北京二手房市场的地方龙头企业成为了全国二手房市场上数一数二的大企业，在行业内获得了更大的话语权，有足够的资源引导行业健康发展。2015年2月9日，北京链家与成都伊诚地产的全方位合并，二者合并彻底改变了成都二手房经纪行业市场。两者在成都的门店达到300家，从门店数量和经纪人规模都远远甩开其他行业竞争对手，可以说已经确立了西南地区行业内的老大位置;2015年2月底，北京链家与上海德佑地产宣告合并，打造新的链家平台，使链家进入华东地区，未来将构建长三角经济圈更强、更大、更系统的服务平台；2015年3月13日，北京链家与北京易家地产达成合作关系，后者将全面介入链家网开放平台，实现两家公司经纪人和房产资源的统一支配；2015年3月18日，北京链家地产与深圳中联地产全国范围内全面合并，使链家顺利迈进华南、华中市场的大门，并且中联地产也可以通过共享链家目前的线上平台，从传统服务模式到房产O2O模式的转身；2015年5月18日，北京链家宣布与高策地产服务机构全面合并，高策未来将主要负责链家的新房事业，全力发展新房市场；2015年6月26日，北京链家与浙江盛世管家达成战略合作。这是继2月与上海德佑地产合并之后，链家再一次布局华东地区，进一步深耕和扩展华东地区市场；2015年7月，北京链家地产收购重庆大业兴置业顾问有限公司，再次进军西南地区，加上2月与成都的伊诚地产合并，进一步完善西南布局；2015年9月，北京链家收购济南孚瑞不动产，布局环渤海经济圈房地产业务市场；2015年9月，北京链家宣布与大连好旺角达成战略合作，借机大连布局整个东北地区的房地产业务体系2015年9月，北京链家地产与广州最大的二手中介满堂红达成战略合作关系，满堂红广东省内的门店将统一启用“LIANJIA.链家”的全新品牌标识，此次合并完成后，链家正式完成在四大一线城市的布局；2015年10月，北京链家合并烟台元盛地产，与上月跟济南、广州两地的合作，进一步巩固环渤海区域房产服务的领先优势3.2链家地产多次并购的动机3.2.1移动互联网、房地产、金融三者合体作为国家经济的重要组成部分的房地产行业，一直受到国家有关部门的严格监管。近几年来，随着移动互联网的快速发展，“互联网＋”日渐兴起，“房地产＋互联网＋金融”的新产品也陆陆续续发布。“互联网＋房地产＋金融”大平台帮助购房者以相对较低的前期首付款实现了购房的目标。3.2.2万亿级020市场房地产中介行业固有商业模式面临着线上线下整合困难、信息真实性不高的窘境。在2010年，链家就与IBM达成战略合作关系，由IBM向链家提供战略咨询，推动其服务与运营水准的快速提升，并加强建造信息一体化。上线于2010年的“链家在线”于2014年更名为“链家网”，承接IBM的标准化管理体系和推进的大数据服务，链家网获得了较高的品牌效应与可观的流量，不同的是，链家不像传统互联网企业的线上向线下转型，而是依赖一系列扩张和吞并动作后所能支配的庞大的线下数据资源，提出线下向线上转型的“逆向发展”成为焦点。链家地产串起了线上链家和线下门店这两张大网，彻底颠覆了以往传统房产中介单一模式的定位，演变成房产交易链条上多环节、多模式的融合，也对应着链家集团给自己所设定的“万亿级020”。3.3针对链家的疯狂扩张，如何面对其兼并风险1、资产重组，剥离低效链家可以通过资产剥离的方式，调整业务框架、改变经营方针，使业务更加集中化。资产剥离是一种过程，将不利于企业发展的生产要素从企业中剥离，将企业的优质资源置于市场竞争力更强的领域。2、转变重心，减慢扩张速度2006年，链家开始加强内部组织管理，“市场占有率”一直被反复强调，并作为公司运营部门最重要的考核指标。市场占有率的提高的确给链家带来了房地产中介行业的老大地位，同时，它付出的代价也很大，企业利润率不高。利润率是评价一个企业盈利能力的重要指标。所以，链家在当前经营规模的情况下，应当转移重心，减缓扩张速度，节省运营成本，逐渐提高利润率。3、优胜劣汰，筛选优秀经纪人房产经纪人作为房地产中介行业的根本，人的因素决定房地产中介公司的水准与发展前途，所以，筛选优秀的经纪人非常重要的。目前，通过吞并同行业，间接增加的经纪人素质良莠不济，经纪人的素质不过关导致链家的口碑在业界变得不好，消费者的不满程度也有增加，对链家而言，筛选出优秀的经纪人是当务之急。第四章针对链家地产并购整合的风险应对策略4.1提高新房销售比例针对一手房运营成本问题，链家网一手房频道的策略是通过打“零广告、不收费、免截流“这一战略来抢占市场提高流量。而全网页零广告，而且是彻底免费的楼盘资料展示，准确来讲上就已经彻底否定了业内主流的依赖广告推销楼盘的传统模式，此先例也为开发商节约了大量的广告投入费用成本。更重要的是，链家的数据信息库基因能对用户进行精准扫描，帮助开发商指定符合主流客户需求的楼盘产品。双方可以互惠互利，利用各自的优势，互联网和楼盘信息输出开展各个环节的合作。这对于其新房销售业务来说有百利而无一害。4.2整合并购后的公司结构链家并