【《老旧小区加装电梯前后的得失分析》3200字】

[48]提出了居民上下一次楼梯能量消耗值的计算公式如下：（3-1）其中表示第层居民上下楼梯的能量消耗值，相关指标根据正常人的平均水平取值，表示相对能量代谢水平和运动强度，等于耗氧量1.5ml/(kg.min)；表示第层居民的平均体重，近似为60kg；表示正常人上一层楼所需花费的时间，大约为0.54min；表示第层人口数量，通常为8人；表示上一层楼的氧热价，单位为kacl/L。表3-2上下一次楼梯能量消耗值Table3-2Valueofenergyexpenditureforgoingupanddownthestairs所在楼层123456上下楼梯能量消耗（KJ）05.0810.1615.2420.3225.4出行便利程度提升值0.0%6.7%11.3%20.0%26.7%31.3%经简化计算可得，各楼层居民上下楼梯的能量消耗如表3-2所示，到达各楼层所消耗能量逐层递增1.2-2.0倍。上下楼梯的能量消耗能够反映出没有电梯时不同楼层居民出行的困难程度，而使用电梯的能量消耗一般可近似于零，这足以说明加装电梯后出行便利程度随楼层升高而显著改善。考虑到低层住户更容易受到通风、采光以及噪音的影响，加装电梯后低层住户的居住价值有一定受损，高层住户的居住价值却有很大的提升。1.2加装电梯前后的房产增值情况加装电梯对不同楼层物业资产的增值将产生相反方向的影响，户型相近的房屋在竖向存在楼层间的价差是房屋定价的基本规则，楼层价差系数的变化能够真实反映物业资产的增值情况。现选取南京市鼓楼区清江花苑及其周边楼盘为研究对象，定量分析加装电梯前后物业资产的增值情况，结合周围安居客、链家等中介机构的参考价格和成交实例，搜集到清江花苑明月园、绿茵园和清风园共117套多层住宅的参考价格如表3-3所示，低楼层在各种户型中的均价最高，低楼层与中间楼层的价差最低为55万元，低楼层与高楼层的价差最低为34万元。目前清江花苑明月园2、3栋和绿茵园7栋均加装电梯，仅明月园一套中间层有出售意向，参考价格比无电梯的同户型住宅多出50万元，电梯加装后物业资产增值明显。表3-3清江花苑小区多层住宅参考价格Table3-3Multi-storeyresidentialreferenceprice所在楼层单位户型面积60-70㎡70-80㎡80-90㎡90-100㎡100㎡以上低层总价（万元）463-568499-618537-689551-690749-938均价（万元）516554606625828中层总价（万元）375-552435-575486-680495-649675-720均价（万元）463499547566688高层总价（万元）410-559462-580492-680546-640697-746均价（万元）477514572589723注：成交时点为2021年3月无论多层住宅还是高层住宅，对于加装电梯前后投资价值变化的比较，板块内通行的楼层间价差可作为加装电梯后投资价值增加的参考指标。相同板块有电梯的多层住宅成交案例较少，上河苑为多层电梯房，高楼层平均总价比低楼层多出86万元，低楼层总价多出中间楼层12万元，而清江花苑高层住宅嘉和园相同户型成交案例的高低楼层价差系数为1.08。相同户型的住宅在竖向存在楼层间的价差是房地产定价的市场规则，选取同板块恒盛金陵湾高层住宅成交案例，发现70-100㎡户型高低层价差系数为1.22，高楼层的价值比低楼层平均多出28万元，中间楼层与低楼层价值平均相差4万元，同时100㎡以上户型的中间楼层价值高出低楼层60万元。整理南京市建邺区、玄武区和栖霞区的多层住宅和高层电梯房成交案例，比较相同区位的多层楼梯房及其周边高层住宅的不同楼层均价和价差系数，如表3-4所示。相同户型的多层楼梯房中的低楼层总价比高楼层平均多出55万元，比中间楼层平均多出27万元，高低层平均价差系数为0.85；相同户型的高层电梯住宅中的高楼层总价比低楼层平均多出37万元，比中间楼层平均多出23万元，高低层平均价差系数为1.16。通过调查还发现，目前已有多个住区的部分单元成功加装电梯。贡园小区成交案例显示加装电梯后高楼层房产价值提升16%；天顺苑目前仅一个单元未加装电梯，成交案例显示加装电梯后高楼层比中间楼层价格多出4%；黄埔花园的成交案例显示加装电梯后的高低层价差系数为1.18，接近高层电梯住宅的平均价差系数；半山花园的成交案例显示加装电梯后高楼层平均总价比低楼层多出64万元，比中间楼层多出9万元。表3-4多层住宅和高层住宅成交案例情况Table3-4Transactioncaseofresidence区位住区情况案例数建邺区南湖春晓（7层）多层楼梯房南湖春晓（17层）南湖边（22层）南湖边（6层）多层楼梯房价差描述低层比高层多出55万元高层比低层多出32万元，比中间层多出21万元中间层比低层多出59万元，高低层价差系数为1.12低层比高层多出58万元，比中间层多出22万元29真园（7层）多层楼梯房贡园（7层）多层楼梯房价差描述低层比高层多出28万元，比中间层多出20万元高低层价差系数为0.9443吉庆家园（6层）多层楼梯房吉庆家园（9层）吉庆家园（11层）价差描述70-100m2高低层价差系数为0.94,100m2以上价差系数为0.75高层比中间层多出33万元高低层价差系数为1.1525天顺苑（7层）多层楼梯房水西门大街354号多层楼梯房康怡花园（7层）多层楼梯房价差描述加装电梯后高层与中间层价差系数为1.04加装电梯后中间层比低层多出37万元低层比高层多出63万元，比中间层多出38万元20湖心花园（7层）多层楼梯房湖心花园（11层）价差描述高低层价差系数为0.81高低层价差系数为1.1716玄武区半山花园（7层）多层楼梯房黄埔花园（7层）多层楼梯房黄埔花园（9层）价差描述高低层价差系数为0.93低层比高层多出71万元，比中间层多出44万元高层与中间层价差系数为1.04,与低层价差系数为1.2225栖霞区方圆兰庭（7层）多层楼梯房北城嘉园（11层）北城嘉园（6层）多层楼梯房价差描述高低层价差系数为0.78高层比低层多出43万元，比中间层多出16万元低层比中间层多出12万元24注：成交时点为2021年3月综上所述，相同户型住宅的楼层价差是市场参与各方的共同选择，当地市场有电梯的住宅项目低楼层价值普遍低于高楼层价值，而与中间楼层价值大致相当，表明加装电梯后高楼层价值显著提升，中间楼层也有一定增值，低楼层的物业价值相对贬值较大。是否加装电梯不影响低层住户的出行，而高层住户出行便利程度受到限制，加装电梯后低层住户受到的不利影响更多，高层住户的居住舒适度显著提升。楼梯房中低层与高层住宅价格相差无几，电梯房中高层更容易出售或租赁，低楼层相对贬值严重。加装电梯前后显然调整了不同楼层的利益格局，由此产生不同的利益诉求。低层住户所能获得的项目效益很少，容易产生心里失衡，通常对加装电梯持反对或保留意见，其利益诉求聚焦于保障自身权益和隐私不受侵害，比如电梯的建设运营应减少对日常生活的影响，以及加装电梯带来的房产价值变动应相对公平。考虑到居住环境受到