大市场全程营销策划方案

年5月29日大市场全程营销策划方案文档仅供参考涡阳大市场项目全程策划方案目

录目录1前言2第一章项目概况3第二章市场研究6第三章项目分析15第四章规划建议22第五章项目定位26第六章营销策划33第七章

市场推广38第八章

项目管理43第九章

投资分析47第十章

结论51前

言

安徽省涡阳县——共享”中部崛起”重大机遇年初,中央首次作出”促进中部地区崛起”战略决策,中部指湖北、湖南、河南、安徽、江西、山西六个相邻省份,地处中国内陆腹地,起着承东启西、接南进北、吸引四面、辐射八方的作用。中部依靠全国10.7%的土地,承载全国28.1%的人口,创造全国19.5%的GDP,是中国的人口大区、经济腹地和重要市场,在中国地域分工中扮演着重要角色。中部地区粮食产量约占中国粮食总产量的40%,这个地区拥有丰富的煤炭资源,该地区的发展无疑有利于提高中国粮食和能源保障能力,缓解资源约束。安徽省涡阳县位于淮北平原,地处亳州市中心地带。全县国土面积2107平方公里,其中城区规划面积12.4平方公里。涡阳自然资源、矿产资源丰富。盛产粮、棉、油、水果、蔬菜、药材和黄牛、山羊、家兔、鱼虾、河蟹等,不但质量高,而且产量大,被列为全国产粮百强县、全国商品粮、优质棉、优质烟、山羊板皮、瘦肉型猪生产基地,跨入全国生态示范县、全国林业百佳县、秸秆养牛十佳县之列,与蒙城、利辛县一并被誉为”全国中部地区黄牛金三角”。特别是义门苔干堪称食苑珍品、天下之最,因此涡阳又被命名为”中国苔干之乡”。涡阳地下优质煤蕴藏总量达到27亿吨,大理石总储量780万立方米,石灰石总储量3720万立方米。”中部崛起”这样的发展机遇,对涡阳这样一个内陆农业型、能源型城市来说,可谓是千载难逢,商机一触即发!第一章项目概况1.1发展背景1.2项目概况1.3项目报告编制的依据

1.1项目发展背景

1.1.1”中部崛起”与”发展成为必然”

”促进中部地区崛起”战略为安徽带来了加快发展的机遇。安徽当前着力推进与长三角经济圈的良性互动发展,积极承接沿海特别是长三角地区的产业转移,积极开拓长三角农副产品市场,为长三角的发展提供有力的能源、土地、科技、人力和农产品等资源支撑,使安徽的资源在更大的范围内得到流动和合理配置,带动并深化省内产业参与泛长三角区域发展分工,形成与长三角联动发展的优势产业体系,在融入长三角中加快发展、富裕人民。安徽抢抓机遇、乘势而上、奋力崛起,全面实施”六大战略”,深入推进”861”行动计划,圆满完成”十五”计划,顺利实施”十一五”规划,经济社会发展取得了一系列重大成就。已实现市市通高速公路、铁路的目标。安徽正在构建旨在实现”1234”目标的高速铁路网框架:即合肥1小时到南京、2小时到武汉、3小时到上海、4小时到北京。从全国范围内来看,安徽省承东启西、连南接北的综合交通枢纽地位已经初步确立。涡阳县隶属安徽省亳州市,位于淮北平原,地处亳州市中心地带。国土面积2107平方公里,总人口148万,辖27个乡镇(场),是蜚声中外的老子故里、著名的中国苔干之乡,先后获得”全国平原绿化百佳县”、”全国粮食生产百强县”、”国家级生态示范区”等称号,1991年被国务院列为对外开放城市,列入全省首批12个扩权试点县之一。随着新农村建设步伐的加快,国家不断加大对农村投入力度,各项支农惠农政策不断出台和落实,农业经济将全面快速发展。涡阳县属农业大县,总人口147万人,其中农业人口124万人,约占全县总人口的90.5%,耕地13.12万公顷,全年粮食产量100余万吨,棉花产量1万余吨,油料产量3万余吨。随着涡阳县经济水平的不断提高,城市规模不断扩大,城市的影响力和辐射力持续增强。做为皖北地区重要的经济中心和交通枢纽,完善农产品”供产销”产业链,充分发挥市场潜力,推动农业产业化进程,建设专业化、产业化的综合农产品批发农副产品市场尤为重要。经涡阳县发改委批准立项,涡阳县人民政府决定在县城关镇建设安徽涡阳农产品批发农副产品市场。面对这样的机遇,涡阳的发展将成为必然!1.1.2与时俱进的涡阳,涡阳县提出了”工业、投资和财政收入”三年倍增,在皖北争先进,全省创一流的奋斗目标,明确了”振奋精神鼓实劲、围绕重点抓工作、集中力量办大事、强化措施抓落实、顽强崛起上台阶”的工作总体要求,举全县之力,扎实推进整体工作上台阶、上水平。全县实现生产总值98.09亿元,增长13.2%;完成固定资产投资23.42亿元,增长40.1%;财政收入5.4亿元,增长31.7%;粮食实现总产117.2万吨,增长16.6%;全县规模工业64家,年销售收入亿元以上的12家,实现规模工业总产值55.57亿元,增长33.8%;工业对经济贡献率45.99%;实现社会消费品零售总额39.09亿元,增长22.7%;农民人均纯收入3928元,在岗职工平均工资2.1万元,分别增长20%和22.1%,城乡居民存款余额65亿元。主要经济指标增幅均在两位数以上。,是充满机遇和挑战的一年,也是我县实现三年内工业、投资和财政收入翻一番、城市面貌大变样奋斗目标最为关键的一年。我们将坚定不移地推进工业强县战略不动摇,坚定不移地实施民生工程不放松,坚定不移地做好稳定工作不懈怠,以统筹城乡发展、切实改进民生、构建和谐社会为目标,大力开展”招商引资推进年”和”重点工程项目建设推进年”活动,着力优化经济结构,扩大内在需求,激发内在动力,全力以赴确保经济平稳较快增长。力争到底,全县生产总值增长12.5%,财政收入增长20%,规模以上固定资产投资增长40%。1.1.3无限商机在涡阳涡阳县工业园区辖涡北工业园区和涡阳工业小区,当前”两个工业区”的控制性祥规已编制完成,涡北工业园区规划面积14.59平方公里,起步建设区1.8平方公里,城西工业小区规划面积3.23平方公里,今年在完善现有园区功能的同时,新拓展园区2平方公里,先后修建了站前西路、紫光西路和西阳路等多条道路,完善了路灯工程和供排水工程,规划、实施了”五路四桥”工程建设,园区功能不断完善。优越的条件,宽松的环境、优惠的政策,吸引了一些企业入驻园区。当前,在涡北工业园区,有投资32亿元的三星化工”586”项目,在城西工业小区内,在建项目有投资6500万元的涡阳远东机械、投资6400万元的安徽英杰精工机械、投资3.24亿元的香港财富康达工业园项目、投资4500万元的盛丰鞋业、投资1.2亿元年产2万吨塑料异型材项目和投资4000万元的旧车中心项目等。近年来,涡阳县把工业园区建设作为实施工业强县战略的重要载体,在园区规划、项目建设、用地储备等方面做了大量卓有成效的工作,今年,涡阳县进一步加大了对园区的投入,在去年投资5500万元的投资基础上,再投入1.5亿元用于园区基础设施建设。完善园区功能、优化投资环境,着力把涡北工业园区建设成为煤炭及煤化工投资循环经济园,把城西工业小区培育成机械加工制造等集约型、规模型产业集群。真正使园区成为经济发展的高地、投资兴业的洼地和招商引资的福地。1.1.4农业――关系国计民生——国民经济继续保持平稳较快增长。国内生产总值超过30万亿元,比上年增长9%;物价总水平涨幅得到控制;财政收入6.13万亿元,增长19.5%;粮食连续五年增产,总产量52850万吨,创历史最高水平。——改革开放深入推进。财税、金融、价格、行政管理等重点领域和关键环节的改革取得新突破。进出口贸易总额2.56万亿美元,增长17.8%。实际利用外商直接投资924亿美元。——社会事业加快发展,人民生活进一步改进。城镇新增就业1113万人;城镇居民人均可支配收入15781元,农村居民人均纯收入4761元,实际增长8.4%和8%。——”三农”:全年中央财政用于”三农”的投入5955亿元,比上年增加1637亿元,增长37.9%,其中粮食直补、农资综合补贴、良种补贴、农机具购置补贴资金达1030亿元,比上年增长一倍。三次较大幅度提高粮食最低收购价,提价幅度超过20%。实施主要农产品临时收储政策。加强耕地保护和农田水利建设,提高农业综合生产能力。扶持生猪、油料、奶业发展。这些政策措施在保护和调动农民积极性、保障重要农产品供给、增加农民收入方面发挥了重要作用,为稳定经济社会发展全局提供了有力支撑。1.1.5背景综述随着新农村建设步伐的加快,国家不断加大对农村投入力度,各项支农惠农政策不断出台和落实,农业经济将全面快速发展。涡阳县属农业大县,总人口147万人,其中农业人口124万人,约占全县总人口的90.5%,耕地13.12万公顷,全年粮食产量100余万吨,棉花产量1万余吨,油料产量3万余吨。随着涡阳县经济水平的不断提高,城市规模不断扩大,城市的影响力和辐射力持续增强。做为皖北地区重要的经济中心和交通枢纽,完善农产品”供产销”产业链,充分发挥市场潜力,推动农业产业化进程,建设专业化、产业化的综合农产品批发农副产品市场尤为重要。经涡阳县发改委批准立项,涡阳县人民政府决定在县城关镇建设安徽涡阳农产品批发农副产品市场。1.2项目概况

1.2.1项目概述

1.2.1.1.项目名称:安徽涡阳农副产品批发大市场,简称(涡阳大市场)项目分Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ期项目

1.2.1.2.项目基本情况项目位置:涡阳县省道S307线北侧,S202线西侧,胜利西路西段(待建)南侧。总占地面积:150742.0平方米

项目总建筑面积:226113平方米

1.1.1.3.项目规划:该项目将建成营业用房、大棚、仓储、冷藏恒温保鲜库、多功能停车场、宾馆餐饮、商务综合楼等商业配套附属设施。功能分为:农副土特产品、粮油米面、肉类禽蛋、水果蔬菜、干鲜调味、水产海鲜、动禽饲料、农资商品及日用百货等经营区。本项目涉及业态广泛,是集多种功能于一体、集零售和批发于一体的,具有国内先进水准的大型农副交易流通市场,是皖北地区农副产品集散地、农资物流流通平台、现代化农副产品信息商务平台。

1.3项目报告编制的依据

1.3.1参照涡阳县人民政府相关招商宣传手册;

1.3.2参照涡阳县人民政府”投资指南”材料;

1.3.3参照涡阳县人民政府及涡阳城关镇政府规划;

1.3.4参照涡阳县相关官方网站对外公开内容;

1.3.5参照涡阳县城关镇人民政府提供的项目其它资料。涡阳县城关镇人民政府文件【镇政字()137号】<关于建设涡阳县农产品批发市场项目立项的请示>;涡阳县发改委文件【发改服务字()204号】关于建设涡阳农产品批发农副产品市场项目立项的批复;涡阳县城关镇人民政府土地使用证【涡国用()第07128317号】。1.3.6本报告中引用数据和信息如有出入,当以涡阳县人民政府提供的数据、信息为准。第二章市场研究2.1涡阳县概况

2.2涡阳县城市总体规划2.3涡阳经济概况2.4涡阳县住宅状况2.5涡阳县房地产商业地产现状2.6涡阳县西城大市场调研2.1涡阳县概况

2.1.1城市概况

1、位置与地貌涡阳县位于淮北平原,地处亳州市中心地带。位于北纬33°27′至33°47′,东经115°53′至116°33′之间。全县国土面积2107平方公里,其中城区规划面积12.4平方公里。2、气候涡阳属暖温带半湿润季风气候区,四季分明,年平均日照2140小时,年平均气温14.6度,无霜期218天,年平均降水量830mm左右,光、热、水资源丰富。3、经济地理位置涡阳城区面积达25平方公里,新区街道”三纵三横”形成网络,配套设施基本完成,老区设施完善;电力供应充分,城区实施了”光明工程”,水力资源丰富,程控电话、微波通讯、电讯网络覆盖城乡,通讯方便快捷,信息走廊全面开通,餐饮娱乐业繁荣兴旺。4、人口概况涡阳县总人口147万人,其中农业人口124万人,约占全县总人口的90.5%。全县就业人员90万人,比上年增加1.51万人。其中,第一产业53万人,基本持平略有上升;第二产业17.5万人,增加10万人;第三产业19.5万人,增加4万人。5、行政区域

全县国土面积2109平方公里,耕地面积13.1万公顷,辖24个镇,2个乡,1个林场,391个村(含12个居委会)。

6、交通条件

涡阳交通便捷,境内涡河横穿东西,永青、濉阜铁路纵贯南北,与津浦、陇海、台漯干线衔接,大京九铁路擦境而过,距阜阳机场仅70公里。S202、S307省道在县城交汇。50公里长的涡河岸线建有客货码头,可直入长江,四季通航。7、涡阳的城市基础设施――中心城区主要街路、铁路沿线、环城路、出口路、街心、广场及公园的绿化面积和绿化水平逐年提高,建成区绿地率达良好;

――交通快速干道系统初具规模。城市道路以构建快速干道系统为重点,以加强城市景观建设为突破口,相继完成了”三纵三横”道路等城市重点交通工程的建设。

――城市公用设施持续改进,供水、供热、供电、供气等设施功能加强,服务质量不断提高。――房地产业健康发展,房地产开发与销售同步快速增长。

――城市环境保护和治理城市整体环境进一步改进,环境质量实现历史性突破。

2.2.涡阳县城市总体规划2.2.1.涡阳县-2020年的<涡阳县城市总体规划>。

规划把该县城市规划区总面积确定为256.9平方公里,包括城关镇、城西镇、城东镇、闸北镇的全部及张老家乡武家河以东、吴桥以南部分,高炉镇的西部(包括杨楼、大刘、长营、毛庄、赵窝行政村),花沟镇的东部(包括高王、韩王、孙小桥、木杨、曹庄行政村)。县城城区居住人口控制在15万人左右,建成区建设用地控制在13.5平方公里以内;近期规划到,城市人口规模达到21万人,城市用地规模公顷,实现人均拥有道路面积突破11平方米,建成区人均公共绿地面积达5平方米,生活污水集中处理率达70%,生活垃圾无害化处理率达70%。到2020年,县城城区居住人口控制在35万人左右,建成区建设用地控制在35平方公里以内。

总体规划结合涡阳特点,将涡阳作为省级历史文化名城、煤炭生产服务基地、以工贸为主的亳州市域次中心城市进行统筹规划。采用”西进东抑,南扩北拓”的空间发展战略,依据老城,沿涡河两翼拓展,重点向西南、向南发展,适当向东北发展,控制向西北方向和向东部跨铁路发展,逐步形成”一河、两轴、三片”的城市总体布局。

规划把涡阳城市发展目标确定为:融道家文化之精髓、滨河城市之秀美于一体的基础设施完备、旅游资源丰富、文化气息浓郁、经济社会繁荣的现代化城市。在产业发展规划上,提出充分发挥涡阳县的煤炭资源优势,调整产业结构,逐步将涡阳县的资源优势转化为产品优势,着力加快城市工业园区建设,建设加工制造业基地。在基础设施建设规划上,提出加快基础设施建设,进一步增强城市综合实力,各项建设得以快速发展,城市用地结构趋于合理,基础设施进一步完善,环境得到改进。2.2.2涡阳县城区总体布局——”一河两轴三片”商机开启新平台

一河:为涡河,沿河建设一条涡河景观带;

两轴:为淮中大道和向阳路、闸北路,是城市发展的主轴线;两片:涡南片、涡北片。2个片区以涡河分割成相对独立又相互联系的组团。涡北片—位于涡河以北,武家河以东,面积11.4平方公里。规划结合煤矿的开采建设为涡北煤矿和涡阳矿区其它煤矿生活服务基地,成为重要的煤矿生活服务基地和旅游基地;涡南片—位于涡河以南,铁路以西,面积23.2平方公里。为城市的重要发展区,兼具是的行政中心、文化娱乐中心、商业中心、科研教育中心等综合性职能。三区:规划建设城北工业区、城西工业区两个工业区,逐步取消城东工业区,工业用地总面积660公顷。城北工业区——位于城市涡北片区太清路以北,洪沟以南。该区以发展煤化工和机械工业为主。

城西工业区(当前称涡阳工业小区)——位于现状亳州路以南,紫光大道以北,文城路以西。该工业区工业门类以汽车零配件加工制造为主。城东工业区——位于新城南路以东,濉阜铁路两侧。该工业区现状工业门类以食品、机械、化工为主,污染较大。由于该区位于城市上风向,且属于塌陷影响范围,故规划逐步取消城东工业区。

2.3涡阳经济概况2.3.1涡阳城市发展现状

是中国改革开放30周年,也是涡阳县历史上很不平凡的一年。一年来,在县委的正确领导和县人大、县政协的监督支持下,县政府团结带领全县人民,坚持以科学发展观为指导,按照县委提出的”振奋精神鼓实劲、围绕重点抓工作、集中力量办大事、强化措施抓落实、顽强崛起上台阶”的总体要求,以38项重点工作为抓手,凝心聚力,真抓实干,较好地完成了县十五届人大二次、三次会议确定的各项目标任务。※经济总体指标概述回顾涡阳市近几年的宏观经济,能够看出涡阳经济总量持续增长,综合经济实力显著增强。全县实现生产总值98.27亿元,增长14%;完成固定资产投资23.42亿元,增长40.1%。工业经济提速增效。新增规模工业企业13家,实现规模工业总产值55.57亿元,增长33.8%,工业对经济贡献率达42%。粮食生产再获丰收,实现总产117.2万吨,增长16.6%。城乡市场供销两旺,实现社会消费品零售总额39.09亿元,增长22.7%。农民人均纯收入3928元,在岗职工平均工资2.1万元,分别增长20%和22.1%。财政金融再创佳绩。完成财政收入5.4亿元,其中地方财政收入2.9亿元,分别增长31.7%和24.6%;金融机构存贷比增长6.2个百分点,有力支持了经济发展。从以上数字能够看出,涡阳经济发展势头良好。这对于涡阳经济的持续、健康、稳定的发展奠定了良好的基础。※社会消费情况概述

商贸经济不断繁荣。”万村千乡市场工程”已发展连锁企业11家、连锁店420家,农资连锁经营体系日趋完善,城乡市场供销两旺,实现社会消费品零售总额39.09亿元,增长22.7%。※人民生活水平概述农民人均纯收入3928元,在岗职工平均工资2.1万元,分别增长20%和22.1%。※市政规划概述

两年来,投资1.2亿元,新建改造县城道路9条,总长16.8公里;投资9700万元,新建改造农村道路282公里;投资9945万元,实施3个农田水利建设基础项目;涡河治理基本完工,移民安置有序进行。

2.3.2涡阳经济发展预测

经济社会发展的主要预期目标:全县生产总值增长12.5%,财政收入增长20%,规模以上固定资产投资增长40%,社会消费品零售总额增长17%,实际利用外资增长30%,实际利用内资增长40%,进出口总额增长20%,农民人均纯收入增长10%,城镇登记失业率控制在4%以内,人口自然增长率控制在8.5‰以内。2.2住宅状况2.2.1住宅发展状况以前,县城居民住房主要以集体单位或私人自建房为主,多为2-5层多层。—,逐步放开工地使用管理政策,出现了西聃花园、鸿运小区、学府花苑、怡和园等一批小区住宅。-,政府加大了招商引资的力度和更宽松的土地使用和房地产开发政策,出现了一批规模化的小区。如明珠广场、滨水居、同济万象城等一批以小高层和高层为主的住宅小区。2.2.2周边楼盘在售商品房列表楼盘名称开发商楼盘地址售楼电话所推产品所推套(或栋)数所推面积或户型价格区间(元/平米)明珠广场超杰地产紫光大道与芍香路交叉口/小高层三室二厅二室二厅复式2200-2400(住)8000(商)同济万象城安徽同济置业有限公司向阳南路与乐行路交叉口/高层1770套78-114.73平米2800-3000学府花苑安徽云翔房地产开发有限公司涡阳县向阳路汽车站对面多层10栋119.91-103.15平米1800-2468天静登云阁安徽天静房地产开发有限公司紫光大道向西200米/高层1栋87-132平米2400-2600滨水居安徽华星房地产开发有限公司东环路/高层350套2400鸿运世家涡阳县鸿运来房地产开发有限公司胜利西路多层312套89.7-117.47平米1700-2290西聃花园超杰地产胜利西路已售完多层1600-21002.2.3涡阳的住宅价位高层、小高层价位:一般物业2200-2400元/平米高端物业2400-2800元/平米多层:环城路以内1900-2100元/平米市区2300元/平米环城路以外1700-1900元/平米自建房:主要是位于环城路周边1300-1500元/平米位置、装修1500-1700元/平米2.2.4市场特点传统的自建房泛滥,政府的管控力度不够。人们对房地产的概念模糊,对土地手续和房产证事宜不重视。规模性开发已占主导地位,并呈现上升趋势。小高层和高层已走进人们的生活,接受只是时间上的问提。开发商逐步从本土化到外来化,融进了一批实力雄厚的地产商。市场尚属发展膨胀期。项目路段业态分布经营状况单位(间)面积(m2)租金区间(万/年)平均租金(万/年)胜利西路粮油、家具、日用百货良好9312-2001-41.06胜利东路数码、电动摩托车、服装好6510-1101.5-101.83红星路服装、鞋类、百货、家纺好2315-701-2.51.4雉河街服装、鞋、家纺差3215-600.4-2.60.91北环路小吃、零件良好2301-1.21.1东环路配件、爆竹、烟酒良好3301.2-1.51.4淮中大道机电配件、小吃、建材良好1320-750.5-1.71.11建设路小吃、书、鞋、家电、服装好1925-1500.5-151.59南关街电子、服装、化妆品差39-450.3-0.60.47向阳路种子、电器、日用百货良好5525-851.3-71.82.5涡阳房地产商业地产现状2.5.1传统商圈以老县委周边工农路、团结路、建设路构成了第一商圈,这里银行、通讯公司、品牌服饰店、手机城云集。西环路、北环路、东环路、淮中大道以内构成第二商圈。如胜利路、红星街的批发市场,淮中、东环的建材市场等。业态稳定,市场颇为繁荣。环城路以外的第三商圈。以汽车维修、销售、美容为主,也有部分建材商铺,正在发展。2.5.2潜力商圈以站前路、紫光大道为主要代表的政务新区商圈正在形成,会随着涡阳城市(南进西拓市场特点)而逐步繁荣。城西南及西部会随一批工业企业的入驻,涡阳大市场的建设而在一两年内繁荣起来。2.5.3商铺租金调查区间(单位:万元/间)数量(单位:个)所占比率(单位:%)(0,0.5］2811.66(0.5,0.8］239.58(0.8,1.1］6125.42(1.1,1.4］3414.17(1.4,1.7］3313.75(1.7,2.0］36152.0以上2510.42总计2401002.5.4总结商业街或者现有市场,多为自然形成,没有经过市场整和、运营管理,一般比较乱。多数都是传统沿路开发,自建或集体建设,用于自营或出租,而且同一地段的租金或商铺价格差异很大。除宾馆、酒店、商超外,单层单铺成为市场主流。当前涡阳除涡阳大市场在建设之中外,专业市场或者筹备中的专业市场还没有出现。2.6西城大市场调研2.6.1市场概况西城农副产品大市场始建于1988年,位于我县的西南部;总占地面积80亩,总投资2400万,商业门面房816间,经营大棚子13个。(大棚宽18米、长36米,营业摊位760个,共有国营集体及个体私营业286户,年成交额8000万以上,每年向国家提供税费400多万元,是一个吞吐量大、辐射面广、客流量上万人的大型综合性农副产品批发市场,有18个省市的各种商品运往这里,经营的有干鲜、瓜果、蔬菜、畜禽、肉食、山珍海味等。2.6.2业态表西城农副产品大市场业态表(时间:4－5点)产品类别分项水产品禽类豆制品干货粮油蔬菜水果肉类(猪牛羊)饮食总计店铺51348812205111散户46111304115207摊位142625923190278总计233931598234921055596业态比(单位:%)3.96.55.29.91.439.315.417.60.8100产品类别分项水产品禽类豆制品干货粮油蔬菜水果肉类(猪牛羊)饮食总计店铺51348812205111散户1585328131摊位51220752383218总计11252053817275915460西城农副产品大市场业态表(时间:8－9点)产品类别分项水产品禽类豆制品干货粮油蔬菜水果肉类(猪牛羊)饮食总计店铺31046812205104散户131124摊位32314239总计313488484525167西城农副产品大市场业态表(时间:11－12点)2.6.3业态分布市场北区:由西向东大棚编号项目1蔬菜2蔬菜3水果4饮食5干货6水产7其它业态蔬菜水果蔬菜水果蔬菜水果小吃干货调味水产禽类蔬菜水果营业铺位2124225261816停业铺位76810205总计铺位28(门面)30(门面)30(门面)15(门面)28(门面)18(门面)21(门面)市场南区:由北向南大棚编号项目1肉类2熟食3菜蔬4菜蔬5菜蔬6水果7其它业态肉类熟食肉类熟食蔬菜水果蔬菜水果蔬菜水果蔬菜水果禽类营业铺位9121220162411停业铺位0004824总计铺位9(台铺)12(台铺)12(台铺)24(车载)24(车载)24(车载)15(门面)市场周边:由东向西路段项目雉河路胜利路大市场部分东侧小商铺南侧小商铺西侧小商铺(5排)西环路大市场部分其它业态服饰百货干货百货禽类蔬菜杂项干货百货蛋类杂项营业门面9246293912835停业门面1347228232总计门面105503661210672.6.4总结以胜利路、西环路、红星街为主的老市场商圈,老市场及雉河路内街和市场南区内街因功能和建筑老化市场相对萧条,北区也只是在水果、干货区能看到市场的亮点,其它基本是半关闭状态。1、大市场总体商业以零售为主,兼营配送、批发。2、功能老化,设施陈旧,交通拥挤,基本上失去了应有的商业活力。3、业态分布除蔬菜、水果外,相当混乱。4、多数门面闲置。5、现有市场已经严重阻碍了大市场农副产品产业的发展。第三章项目分析3.1农副产品市场概述3.2农副产品市场分析3.3建设涡阳农副产品市场的必要性3.4项目立项情况3.5项目周边概况3.6周边商业配套3.7项目综合分析3.1农副产品市场概述3.1.1农副产品市场的内涵

农副产品市场是在一定区域或范围内以市场形式从事农产品、农副产品、农资商品市场交易形为,一般有固定的市场,固定门面铺位,相对稳定和供求关系和流通渠道,它的建设往往也会涉及到市场规模、规划格局、产业整合、市场宏观调整、资源整合、物流运作、信息组织、和城市功能配套等诸多方面问题。农副产品市场是城市零售业态的一种,是城市社区商业的重要组成部分,与城市居民的日常生活息息相关。

对农副产品市场概念的理解能够从狭义和广义方面进行解释:

狭义的农副产品市场:指农副产品从供应商向终端消费者单一供需交易形为,只出现在社区或者一定城区范围内,其市场和规范一般较小,主要是以零售为主。主要用于城市配套。广义的农副产品市场:指从生产者到需求者之间,商品流通的全过程,既包括整个交易过程,也包括实体的物理性流动。以批发和配送为主,实现”商品流”、”交易流”、”信息流”等的整体融合。全部涵盖市场规模、规划格局、产业整合、市场宏观调整、资源整合、物流运作、信息组织、和城市功能配套建设等过程。

从”涡阳农副产品批发农副产品市场”项目现有的条件以及规模、规划来看,该项目的”农副产品市场”概念是”广义的市场”概念。

3.1.2农副产品市场的功能

一般认为,现代农副产品市场主要具有两大功能,即储存组织管理功能和交易流通市场功能。农副产品市场的储存组织与管理功能:

包括:储存保质、现场展示、市场管理、市场信息、业务受理等,而且多数情况下是经过不同节点将这些功能进行有机结合和集成而体现的,从而在园区形成了一个社会化的交易服务系统。它与传统的货市场行管中心所不同的是组成市场的各个要素要具有高科技、高效率特征,特别是大型的、综合性的农副产品市场更是要求甚高。

农副产品市场的交易流通的市场功能:

农副产品市场存在的很重要原因不是由于其在单一交易和运作本身的作用,而在于其市场功能。即体现在市场基础设施及经营所产生的市场开发上及既有设施及资源的整合功能。

3.1.3关于农副产品市场的发展

自改革开放以来,发展现代农业的积极性和热情在全国被唤醒,城市和区域性市场基础设施建设也呈现出良好势头,农副产品市场或相关行业正是在此种背景下出现并开始大力发展的。农副产品市场的产生

农副产品市场作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴农副产品管理方式,在沿海开放城市已经得到了快速发展。在内地,随着传统行业向市场化方向的发展转变,内地各省开始制定了促进农副产品市场发展的宏观政策,一些地区和县市也纷纷开始筹建农副产品市场。国内农副产品市场的发展概况

由于农副产品市场在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的开发效应和宣传效应,中国政府及企业在过去十年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市发展的重点工程,给予大力的支持。当前基本形成了全国从南到北、从东到西的农副产品市场建设发展局面,是以广州、深圳为代表的珠江三角洲地区、上海、北京等经济发达地区和城市的大型农副产品市场建设步伐更快逐步内移。

3.1.4农副产品市场的建设发展模式根据国内外与农副产品市场功能相同或相当的物流基础设施开发建设的经验,农副产品市场在发展模式上可能的选择将有4种,即经济开发区模式、主体企业引导模式、商业地产开发模式和综合运作模式。

1、农副产品市场的经济开发区模式,是将农副产品市场作为一个类似于当前的工业开发区、经济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的开发和建设。

2、主体企业引导的农副产品市场开发模式,要求在城市经济管理体制、管理机制等制度方面具有大的改革步伐和创新,要求能从中心城市发展和区域经济发展的高度,培育农副产品市场发展所需要的实力企业和良好的市场环境。

3、农副产品市场开发的商业地产商模式,是指将农副产品市场作为商业地产项目,经过给予开发者适度商业项目开发的适宜的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策,由商业地产商主持进行农副产品市场的道路、仓库和其它物流基础设施及基础性装备的建设和投资,然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行农副产品市场相关设施的经营和管理。4、综合运作模式是指对上述的经济开发区模式、主体企业引导模式和商业地产商开发模式进行混合运用的农副产品市场开发模式。”涡阳农副产品市场”正属于这种综合运作模式。

3.2农副产品市场分析

3.2.1开发分析经过分析,在具体涉及到某个农副产品市场时,存在具有不同特点的开发和建设模式。主要有以下几种模式:

1、政府投资或政策支持下的开发和建设模式;

2、企业合资、合作的开发和建设模式。3.2.2政策分析

从当前国内已经出台的关于农业发展的政策看,关于农副产品市场的政策占有较为重要的地位,这些政策主要内容包括以下几个方面。

1、用地优惠政策。

2、财税优惠政策。

其它与市场发展有关的政策:如用电优惠政策,融资优惠政策,行政监管支持等。

3.3建设涡阳农副产品市场的必要性3.3.1是涡阳乃至皖北经济快速发展的需要当前,涡阳及皖北地区经济快速发展,加之涡阳四县交界突出的地理优势,和农业发展快、产业类型多样、自然资源丰富等优势,打造大型的综合性农副产品农副产品市场是非常必要的。

3.3.2是新农村建设的需要建设社会主义新农村要求统盘考虑农村发展和城镇建设,对社会主义新农村建设作出科学规划,有计划、有步骤、有重点地推进。根据涡阳现阶段情况,建设农产品批发农副产品市场必将加快涡阳县乃至皖北地区的新农村建设的步伐。3.3.3是推进农业产业化和结构调整的需要农业产业化能够使农业生产同市场有机对接,由市场引导科学配置农业生产要素,从根本上调整产业结构;能够解决土地抛荒,农业劳动力过剩的问题;能够让农民获取规模效益,增加农民收入,从而奠定农村繁荣稳定的基础,从而加速农业现代化,确保农民收入的可持续发展,促进农业农村经济健康快速发展。农业产业化是解决农村一系列深层次矛盾,加速发展农业生产力,逐步实现农业现代化的必然途径。本项目建成后,将成为集人流、物流、信息流为一体的农副产品贸易场所,是一条农副产品市场信息高速公路,将把以农副产品为主的各种商品信息传递给相关企业、农村,促使她们积极地组织生产再经过有形市场销售出去,做到产得出、销得快。建设涡阳农产品农副产品市场是推进农业产业化和结构调整的需要。3.3.4是严格农产品市场准入、保障消费安全的需要农产品批发农副产品市场在集货分销过程中,实行分级包装上市,有利于推进农副产品品牌化;经过加强质量安全检测,严格市场准入,带动农民按照标准化的要求组织生产,确保农产品质量安全。3.3.5是当前皖北市场同现代流通业态对接的需要上个世纪90年代以来,连锁经营、现代物流和电子商务等现代流通业态在中国快速兴起,优势明显。加快农产品农副产品市场的建设,从根本上改变涡阳现有市场规模较小、基础设施简陋、功能不配套、管理粗放的现状,有利于实现市场与现代流通业态的对接。3.3.6是统筹城乡经济发展、扩大就业、加快城镇化建设的需要农产品农副产品市场的发展必将带动农产品深加工、包装、储运和餐饮、旅店等二、三产业的兴旺。同时,汇聚商流、物流、人流、信息流,成为区域性的经济、文化和社会活动中心,有利于加快城镇化进程。3.4项目立项情况随着全国新农村建设步伐的加快,国家不断加大对农村投入力度,各项支农惠农政策不断出台和落实,农业经济将全面快速发展。农副产品交易是一个地区发展地方区域经济不可短少和重要组成部分,它控制农副产品市场,决定着农业和农副产品生产,影响着地方经济。涡阳县属农业大县,总人口147万人,其中农业人口124万人,约占全县总人口的90.5%,耕地13.12万公顷,全年粮食产量100余万吨,棉花产量1万余吨,油料产量3万余吨。随着涡阳县经济水平的不断提高,城市规模不断扩大,城市的影响力和辐射力持续增强。做为皖北地区重要的经济中心和交通枢纽,完善农产品”供产销”产业链,充分发挥市场潜力,推动农业产业化进程,建设专业化、产业化的综合农产品批发农副产品市场尤为重要。经涡阳县发改委批准立项,涡阳县人民政府决定在县城关镇建设安徽涡阳农副产品批发市场。3.5项目周边概况3.5.1城关镇概况

城关镇是涡阳县委、县政府所在地,全县政治、经济、文化中心。管辖范围:东至徐阜铁路,北至涡河,西至城西镇,南至双庙镇。东西长5.2公里,南北长3.4公里,总面积17.68平方公里。境内有驻涡单位400余个,总户数45550余户,总人口15.4万余人(含流动人口)。辖区内设20个(社区)居委会。区位涡阳县城关镇位于涡阳县中部。东至濉阜铁路,北至涡河,西至城西镇,南至双庙镇。基础设施

区内基础设施完善、发达。热电厂提供充分的电力,进行各项投资所需的水、煤气等供应充分。工业用地上建筑、必要的专用设备在数量和质量上,居于涡阳县前列。

交通

涡阳城关镇所在地涡阳县交通最发达地区之一,四通八达的交通网络。公路:交通便捷,S202、S307省道在城关镇交汇,西环路与主干道胜利路相交。铁路:永青、濉阜铁路纵贯南北,与津浦、陇海、台漯干线衔接,大京九铁路擦境而过。水运:境内涡河横穿东西,从50公里长的涡河岸线建有客货码头,可直入淮河,四季通航。空运:距阜阳机场仅有70公里。货运:涡阳西站坐落在涡阳城关镇内,涡阳环城路、淮中大路横穿全区,涡阳市东西南快速干道1/3在涡阳城关镇内。

人力资源

涡阳城关镇的劳动力资源极为丰富,拥有一大批技术人才;境内有驻涡单位400余个,总户数45550余户,总人口15.4万余人(含流动人口)。其它

金融、保险、信息咨询、商贸服务、旅游、房地产开发等第三产业发展迅速,城区功能完善,能够满足多方面的需求。

3.5.2城西工业小区规划小区规划概况城西工业小区隶属于涡阳县工业园区,规划面积3.23平方公里,今年在完善现有园区功能的同时,新拓展园区2平方公里。小区配套设施今年先后修建了站前西路、紫光西路和西阳路等多条道路,完善了路灯工程和供排水工程,规划、实施了”五路四桥”工程建设,园区功能不断完善。小区入驻企业状况当前小区内,在建项目有投资6500万元的涡阳远东机械、投资6400万元的安徽英杰精工机械、投资3.24亿元的香港财富康达工业园项目、投资4500万元的盛丰鞋业、投资1.2亿元年产2万吨塑料异型材项目和投资4000万元的旧车中心项目等。3.6周边商业配套

3.6.1项目基本情况概述

该项目位于涡阳县境内省道S307线北侧,S202线西侧,胜利西路西段(待建)南侧,西阳路(待建)东侧。总占地面积:150742.0平方米,项目总建筑面积:226113平方米,分三期开发。

3.6.2周边地上建筑情况

项目地块由S307省道,S202省道,西阳路,胜利西路围合,在城西新城区板块,属于正在开发地段,其周边地上建筑物多为多层居民住宅区各工业厂房。

3.6.3周边景观分析

自然景观:该地区周边现有自然景观较少,城西工业小区项目和本项目交相辉映,不但形成大型自然景观带,更成为该区域的新型商业圈。

人文景观:该地区现无较突出的人文景观。3.6.4自然环境分析

空气:该地区并无大型工厂及锅炉房设施,人为环境污染较少,但该地区绿化面积小,因此总体上看地区空气质量一般。

水:该地区无大型河流水系环境,没有较严重的水污染源。

3.6.5社会环境分析

居民素质:本地区为新居住区,人口素质参差不齐,居民构成以当地长期居住居民为主。随着涡阳招商引资引资力度的加大和周边新楼盘的开发,吸引了很多其它地区的人员过来居住使该地区的居民结构更加多元化。同时随着同济万象城大型居民住宅区的完工,本地区的居民数量和层次将更有相当程度的提高.

居民消费习惯:由于本地区商业机能不健全,在该地区居住的居民购物受到一定程度的局限,特别是近期本地区的消费需求大幅成提升。

社会治安:地区的治安良好。3.6.6交通情况该项目位于涡阳县境内省道S307线和S202线是涡阳的交通枢纽,路网纵横交错,四通八达。

3.6.7现有城市配套情况商业配套、教育配套、医疗单位配套、金融配套良好,小型中行,农行,邮政储蓄来满足居民日常储蓄存取款应用。3.7项目综合分析3.7.1项目SWOT分析Strengths(优势分析)S1、本项目拥有涡阳县政府和城关镇政府支持,老市场的整体搬迁和招商政策,国家政策扶植,外围投资和经营环境良好。S2、投资商经济实力雄厚,具有多年的资本投资、资本运作经验,战略意识超前拥有良好的社会资源。S3、项目所在地交通便利,易达性好周边有s202、s307、胜利路、西阳路均与市场内相通,其中往市场内有四个主要入口。交通十分便利,具有可挖掘潜力。S4、扩改后起点高,布局合理,先规划、后经营,使物业环境和商业空间设计有利于商业经营。S5、区位优势明显,辐射范围广,项目地处传统商业新老交接地、人气旺盛、车水马龙,有稳定的客源,能给予经营户信心及稳定的投资回报。S6、项目集批发、配送、冷藏保鲜、电子结算、网上交易、餐饮、休闲商务等功能于一体的”一站式”服务的新型商业业态,有利于拓展新的目标客户。Weakness(劣势分析)W1、位于新城区,地块周围环境较差,偏离历史形成的商业中心。W2、项目规模大,商业面积比重大,操作难度系数较高。W3、因为商铺销售产生的压力,可能导致的业态的混乱,从而增加经营的难点。W4、经营商品上不了档次,在经营中只能经过市场细分进行差异化定位,特色经营模式必须具有长远战略眼光和相关策略,并决心创立当地商业新典范。W5、德源实业在涡阳的资源有限,需纵深挖掘和向外围延伸。W6、涡阳县现有消费人口数量有限,消费能力有待提高。Opportunity(机会分析)O1、涡阳县城市发展速度、城市建设和招商引资力度不断加快,居民消费水平提高迅速。O2、城市的改造建设进程加速,使商圈也不断扩大,所在地段将经过经营,未来将会形成城市的新商圈。O3、为优化涡阳大市场开发建设的投资环境,支持涡阳大市场的发展,工商、税务等政府部门给予优惠政策,实行三年零税费起步。经过加强与政府部门的联系,以政府名义发文来稳定市场、发展市场。O4、当地商业设施一般竞争力薄弱,老市场服务不能充分满足市场消费需求。O5、商业设施市场细分不明确,商业经营水平低下,缺乏一个定位明确的大型农副产品批发中心。O6、公交交换站、停车场、货运站的新建,s202路及s307公路的交汇将会带来更多的商机。Threat(威胁分析)T1、老市场的搬迁使投资者和经营者的信心产生动摇,从以零售为主到以批发为主的过度,给项目推广带来了一定难度。T2、本区域商业项目较少而且分布区域较散乱,综合竞争力不足以与现有的商圈相抗衡,新的商圈形成需要较长的市场培育和发展。T3、政策的不确定因素对本项目的开发带来很多不确定性,该项目运作存在一定风险。T4、投资者因高额投资而对预期收益期望值相应偏高,需要高回报率和良好的经营保障措施来提升吸引力。T5、投资型产权商铺是新型投资方式,投资者的认可度具有可变性,租金的压力会对后期经营绩效产生较大的依赖性。T6、涡阳大市场商业项目的开发及商业竞争日趋激烈,对投资者市场、经营性资源构成竞争区域内项目开发量增加,潜在竞争对手较多,主力客户群资源有限。。3.7.2综合总结总的来看项目优势比较明显,但也有一定的不足之处,操作上有一定的市场风险性,但能够对其进行合理控制,风险完全能够有效降低或者规避。只要经过合理定价、以高规划、高起点设计来挖掘市场的目标客户。本项目的建成后,将解决当前皖北地区及周边省份农副产品生产规模大,而无一处专业化和规模化的农产品农副产品市场的窘境,能满足农副产品交易和流通的需求,能加大皖北同周边省份的经济联系,推动皖北经济快速发展。因此,安徽涡阳农副产品农副产品市场的建设,对于健全农副产品产业链,搭建交易平台,推动皖北农产品专业化、规模化市场建设,带动皖北经济快速发展是十分必要的。第四章规划建议4.1规划场地环境及周边环境

4.2总体规划设计原则

4.3规划布局及业态分布

4.4交通组织

4.5景观设计

4.6规划指标建筑技术经济指标4.7.建筑设计4.8规划指标建筑技术经济指标4.9开发节奏制定原则4.1规划场地环境及周边环境

涡阳县省道S307线北侧,S202线西侧,胜利西路西段(待建)南侧。总占地面积:150742.0平方米

项目总建筑面积:226113平方米

4.2总体规划设计原则以涡阳市城市总规划为依据,以建设西城大市场为目标,依据可持续发展原则,着眼于区域社会、经济、环境的均衡发展,形成布局合理、功能区划明确、环境优美的新城区;在设计中,充分考虑用地范围内各功能的合理布置;在交通功能上,尽量避免外部过境性交通对内部的干扰,强调内部自成体系、人车分流和地面集中布置;在配套服务上,即考虑内部需要,又要与外围城市需要相联接;强化城市景观和绿化空间环境设计;在建筑造型上,力求现代、简洁明快的风格。

4.3规划布局业态分布(见附1,2)平面构思取意于商业活动的原始媒介”田”的形式,阡陌交通,没有商业死角,并结合本地块用地形状及地理环境的具体情况将其做为车行主干道和平面构图的骨架,主次有序,关系和谐。设计妥善处理了省道S202、S307等主要干道主立面,在造型上以挺拔的形体、坚实的基座,体现造型新颖、简洁明快的特点,将功能与形式完美地统一,力求使其成为涡阳城市建设设施中的标志性建筑群。在建筑群内部状态分布明确、布局合理,正确处理了中心大道、辅助商业大道之间的和谐关系。平面布置紧凑流畅,功能分区明确。市场配套的公用服务设施,配置在胜利西路一线,并在局部设了几处商业步行街,串联广场、主干道等开放空间,形成中心活动带,营造热闹繁华的商业氛围,商业步行街,以吸聚人气,能使市场更繁荣兴旺。住宅部分沿S307线,既要保证住宅的独立性,居住的私密性空间,又要与市场相融合,体现与商业相互呼映的原则。本项目建设内容主要为两部分:一部分为市政道路及配套基层设施;另一部分为以营业用房、大棚、仓储、保鲜库、停车场、宾馆餐饮等配套附属设施。该项目建成后将集农贸、农资、仓储、物流、保鲜、批零为一体,通讯、停车、餐饮、住宿等配套设施齐全,立足涡阳,辐射皖北乃至周边省份,全力打造皖北乃至全省一流的农产品和农副产品及其配套产品交易品牌大市场。分三个区:西侧规划为完整的农副产品区(Ⅰ区),采用四周三层店铺围绕中心钢结构大棚交易区的布置方式。北侧规划为的商业市场配套设施区(Ⅱ区),采用四周三层店铺围绕中心商业街的布置方式。南侧为住宅区(Ⅲ区),住宅以多层小高层阶梯式由南向北推进,并与中心商业街相对接。整个市场各区中心以几个休闲绿化广场串联起来,功能布局合理,整体有机,形成涡阳县气势雄伟的商业建筑群体。4.4交通组织为实现市场内安全、方便的交通环境,采用主级道路系统,即市场主干道,市场步行街,主级道路有序相接,形成合理的道路网络,井字形为市场主干道。建筑按控制线后退城市道路8米,而市场步行街是由地主特色广场砖铺砌而成的街道。在西阳路西侧设置大型停车场及公交车站,沿用地四周道路均设置地面停车场,方便每处市场购物的停车要求,在市场中创造一个随心随意地停车购物的有利环境。充分认识到市场内车载交易所带来的冲击,特别是住宅地区私车量和市场交易车辆,对于人们生活和市场的影响。本设计力求在有限的空间内,有效组织人、车、物三流的高效有序流动。市场内道路主干道24米,次主干道18米,并突破涡阳市有关商业建筑停车泊位的指标要求,本方案采用地面停车方式,共有停车泊位个,小区车泊位300个,市场500个,其它1000个。

4.5景观设计

为充分发挥项目用地及其周围的环境优势,采用多种手法为环境增色、添彩。本设计借鉴传统园林景观组织手法,与西环路宽绿化带可成统一的绿化景观。在现代工业社会向信息社会转变过程中,如何在大型商业中心建设中既弘扬现代商业的开放、丰富、高效,又吸引传统商业亲切宜人的环境氛围,是当代商业中心面临的焦点问题之一。本方案以中间的商业街为交通中心之一,结合功能结构,作为一种现代手段与传统氛围的结合处理,使购物变得轻松舒适。自然生态与市场区的完美结合,充分利用空间变化和绿化,形成高品位的生态环境。为了进一步美化城市景观,提高环境质量和水平,体现涡阳城市建设的”高起点、高标准、高水平”,规划提出了”缓冲带”的概念。沿快速路、主干道规划缓冲带,缓冲带包括绿化缓冲带和间距缓冲带,绿化缓冲带靠近道路红线,只用于植树、造景和铺设草地。另外也可建设小型设施为指示牌、旗杆、灯柱,小型变配电房及垃圾箱等,其它用途一概不准设置。间距缓冲带靠近建筑退线,可设置停车位、车道、人行道以及警卫站、路肩等设施。广场配置尺度适当,市场中心大道配置乔木绿化和辅助通道。集中绿化和广场和谐搭配,并点缀广场小品及人流导向牌,给百姓制造一个舒适惬意的购物环境。4.6建筑形象设计本计划区建筑造型语言特殊区分如下:4.6.1整合性的基座整合性的基座乃用以围塑本街区人行尺度下的道路空间品质,藉此形成各不相同开发建筑间一个整合与和谐的场所意象。整合性基座体量高度8.4m左右,以回应市区的即存都市意象之低层建筑高度。4.6.2背景性的主体背景性的主体在于形塑本计划区城市尺度下沿街道视角的空间背景,即以促使各个开发建筑在正常视角范围内,达成彼此协调与相互尊重的都市地景。4.6.3开放性的顶部开放性的顶部除功能上之防雨、遮阳、收纳顶层机械设备与梯间外,同时提供登高望远、拥有具有良好视野的空间场所,强化建筑正面的指向性,更塑造丰富的都市天际线。4.6.4地标性的建筑用以回应本街区内重要道路端景或中心、门户意象,创造区内视觉焦点与多元的都市地景。地标建筑的体量高度应高于与其相邻之建筑体,以突出其地标,其高度特别指定。4.7.建筑设计经过对现有环境和周围规划情况的综合考虑及对商住区的人性化考虑,在此注重一下理念:4.7.1市场街道天际线的优美变化,丰富多彩的人性化空间序列:在现代城市建设中,天际线扮演着越来越重要的角色。优美的天际线能改进市场街道的单调和千篇一律,增加商业的情趣和氛围。我们经过对周边的规划情况,在一定的地段里分布一些大型市场区域,既符合了与基地的结合,又增加了层次和变化,自然形成了S307、S202省道两侧建筑的门的概念。空间与环境的变化开合则与人的生活联系更直观一些。我们创造了高低起伏前后错落、大空间与小空间的联系对比、点与线相互结合的丰富多彩的空间氛围,以期望形成舒适、健康、愉悦、休闲的现代商业街。在总体和谐统一的基础上,在局部的建筑处理上,经过建筑高低的错落及屋顶的变化,在每一区块又形成不同的空间感觉和商业氛围,这样就形成了从南边主入口的大型广场到中央广场再到北边入口广场的统一中心轴线的三个空间序列,活跃了市场的气氛。4.7.1现代简洁的建筑设计单体思想:追求纯粹,体现本质,站在人性的角度对市场的功能性深入挖掘,经过丰富人们行为习惯过程中的细节,来表现出建筑的品质。单体的立面设计没有多余的装饰,只对建筑形体进行逻辑归纳整理,特别注意立面材料质感和色彩选择,以及点,线,面的结合,再经过建筑材料本身的表现力来赋予建筑一个健康的面孔,一个富有灵气的表情。力求达到清新,健康,雅致的现代农产品批发大市场概念。农贸区以简洁、现代、雄伟的形象立于整个市场的西部。经过形体的穿插,大块的石墙体和纯净的玻璃面的虚实对比,整个广场和建筑的进退缩放的空间关系以及大型广告牌的设置来营造市场的品质和气势,给人耳目一新的感觉,形成涡阳县独特的建筑群体,为涡阳县增添一幅优美的画卷。沿城市主干道的营业区在和西面农贸区的大型商场风格统一的基础上又有所区别,独立商铺以两层、三层相互结合搭配为主。低层店铺立面统一中富于变化,各式各色的招牌活跃了市场营业区的气氛,丰富了市场的生活内容,使得整个市场的生活气氛在充满浪漫、闲适的情调下又不失便利,贴近现代社会生活。4.8规划指标建筑技术经济指标项目经济技术指标:总用地面积150742.0㎡总建筑面积226113.0㎡建筑占地面积:66326.5㎡容积率:1.5建筑密度:44％绿地率:10％项目概算总投资:27306.63万元4.9开发节奏制定原则

4.9.1先开发专业市场原则后开发商业配套,用专业配套的人气带动商业市场的销售,最后是住宅。

4.9.2交错开发原则。先开发地块东西两侧达到市场预热目的,后启动中间区域带动整个大盘开发。

4.9.3开发节奏表:

期段

范围

占地面积

建筑面积

开发时间

I期

农贸市场53333.6

80000.4

6个月

II期

商业市场

46666.9

70000.35

12个月

III期

住宅和其它

50741.5

76112.25

18个月第五章项目定位5.1项目战略定位5.2项目业态定位5.3项目主题定位5.4项目形象定位5.5项目经营定位5.6项目功能定位5.7目标客定位5.8幅射商圈定位5.9价定位格项目定位是项目成功运营和进入市场的第一步。项目定位不是凭主观想象随意而为,必须依据科学规律,进行充分的市场调研,掌握项目所在区域市场的现状、发展趋势及发展规律,找准项目消费区间和竞争区间、目标群体和竞争者,即掌握项目定位的依据。项目定位准确与否,直接决定了项目未来的运营结果,定位准确,确保项目运营成功了一半,既能充分体现开发商的发展战略,提升开发商的品牌价值,实现开发商价值最大化,又能使项目以崭新的、具有鲜明、独特的形象进入市场,被市场接受和认可,从而为业户、经营者、管理者创造一个经营良好的市场环境和发展空间。定位包括项目战略定位、业态定位、主题定位、形象定位、经营定位、功能定位、目标客定位以及幅射目标区域定位。主题词皖北地区最大的农副产品集散地涡阳老百姓的绿色菜篮子以物流产业化为主题而创立的农副产品物流流通平台以电子商务化为纽带而创立的农副产品网上交易平台

中部地方特色农产品展销中心中部地区高科技农业推广中心5.1.项目战略定位5.1.1定位分析涡阳县是亳州市的重要组成部分,地理位置优越、资源丰富、经济繁荣、理念先进、人口密集,被列为全国产粮百强县、全国商品粮、优质棉、优质烟、山羊板皮、瘦肉型猪生产基地,跨入全国生态示范县、全国林业百佳县、秸秆养牛十佳县之列,与蒙城、利辛县一并被誉为”全国中部地区黄牛金三角”。特别是义门苔干堪称食苑珍品、天下之最,因此涡阳又被命名为”中国苔干之乡”。涡阳县属开发初期,城市外围幅射空间在逐步扩大,社会经济快速发展、居民收入和消费力不断提高,消费观念和消费习惯正在发生改变,现有的城市商业设施、商业业态、经营方式、服务理念已满足不了消费者的消费需求。具有先进、科学的经营理念和经营方式的新型商业业态,具有极大的竞争优势和发展空间。5.1.2战略定位立足涡阳,打造本地区商业地产品牌;延伸品牌价值,幅射皖北地区。5.1.3定位依据涡阳县现有的城市人口、GDP总量、居民收入及消费力,能够提供本项目发展所需的基础经济条件,从市场基础条件方面保证了开发商对本项目一举开发成功,为开发商推行全省发展战略奠定了基础。德源实业属浙商投资企业,开发商经济实力雄厚,具有多年的资本运作和资本投资的经验,在本项目的前期开发过程中战略意识和经营理念超前,具有做好商业地产项目和树立商业地产品牌的前提条件,同样也具有延伸品牌和推广品牌的基本条件。较高的知名度。德源实业在知名度很高的”老子故里”、”全国中部地区黄牛金三角”、”中国苔干之乡”开发建设”涡阳农副产品批发大市场”这一商业地产品牌,具有较好的项目形象推广条件和良好的品牌价值延伸发展空间,也必将大市场的发展创造更多的发展机会。5.2项目业态定位5.2.1业态分析大型农副产品批发市场出现是在中国改革开放的大背景下,农业市场化发生变革的必然结果。随着全球经济一体化进程步伐的加快和中国的全面复兴,这种新兴的商业业态具有极大的发展生命力,无论是物质生活还是社会观念上给中国带来的社会经济变化是前所未有的。涡阳县这一文化古城,是道家思想的发源地,具有悠久的历史,城市商业气氛浓厚,投资环境不断优化,城市经济正处在快速发展阶段,城市人口不断增加,居民收入及消费能力不断提高。由于商品的消费需求急剧增长,服务标准的不断提高,而市内现有的传统商业设施已经无法满足这种需求;同时,不断增长的城市消费人口和消费需求,刺激了商业开发的需求,也促进了商业物业所有者、管理者和经营者之间建立新的关系;再者,随着经济的快速发展,现代交通工具彻底改变了市民的活动范围和速度,改进了居民的居住环境和生活条件,人们的消费方式和行为发生了根本的变化。

5.2.2业态定位皖北大型农副产品集散地5.2.3定位依据本项目地处涡阳县市两条城市主干道S202和S307的交叉处,本县完善的城市公交系统,使城乡消费者能从城市的每一个角落都很方便到达本项目,同时本项目距高速40分钟车程之内,项目选址位置的交通条件极为便利。本项目占地面积、商业经营面积体量巨大,分别为150000平方米和90000平方米,项目规模符合大型农副产品批发市场的经营需求。农产品农副产品市场的发展必将带动农产品深加工、包装、储运和餐饮、旅店等二、三产业的兴旺。同时,汇聚商流、物流、人流、信息流,成为区域性的经济、文化和社会活动中心,有利于加快城镇化进程。德源实业经济实力雄厚、企业发展战略、经营理念超前,从根本上保障了本项目能够建设并成功运营的一个标准的皖北大型农副产品批发市场。5.3项目形象定位5.3.1形象分析涡阳现有的城市农副产品批商业设施基本属于传统的商业业态,缺乏集批发、配送、冷藏保鲜、电子结算、网上交易、餐饮、休闲商务等功能于一体的”一站式”服务的综合性农副产品批发的商业业态,本项目正好填充城市商业发展的空白,既能发挥本项目规模大的竞争优势,又能经过科学组合各种服务功能,满足消费者各种消费需求,发挥本项目服务功能全的竞争优势。包括运营的每一细节,体现亲切、人性、方便、舒适、时尚、潮流的项目形象;经过品牌经营保证商品质量的优良;经过时尚渲染保证商业经营的文化气息;经过文化渗透保证对商品质量和人员服务的管理;经过质量和服务的管理促进企业文化的提升。经过各种经营因素形成商业经营的综合价值,进而打造一个有品位的项目,创造一个知名的商业品牌。5.3.2形象定位商业新业态——网上交易、管理新典范——电子结算。5.3.3定位依据本项目规模大、功能全,是新型集批发、配送、冷藏保鲜、电子结算、网上交易、餐饮、休闲商务等功能于一体的”一站式”服务的综合性农副产品批发的商业业态。城市新形象。本项目建设将作为涡阳县政府形象工程来规划设计和开发建设,综合考虑城市经济发展进程的需要、居民生活及消费习惯的变化及城市商业未来发展趋势,同时致力于提升项目所在商圈发展水平的需要,项目作为涡阳县展示城市的窗口,充分展示政府致力于发展经济、提高人民生活质量的政府新形象;充分展示本项目管理规范、商品时尚、营销现代、理念超前的现代新型商业新形象。5.4项目主题定位5.4.1主题分析随着全国新农村建设步伐的加快,国家不断加大对农村投入力度,各项支农惠农政策不断出台和落实,农业经济将全面快速发展。农副产品交易是一个地区发展地方区域经济不可短少和重要组成部分,它控制农副产品市场,决定着农业和农副产品生产,影响着地方经济。涡阳县属农业大县,总人口147万人,其中农业人口124万人,约占全县总人口的90.5%,耕地13.12万公顷,全年粮食产量100余万吨,棉花产量1万余吨,油料产量3万余吨。随着涡阳县经济水平的不断提高,城市规模不断扩大,城市的影响力和辐射力持续增强。做为皖北地区重要的经济中心和交通枢纽,完善农产品”供产销”产业链,充分发挥市场潜力,推动农业产业化进程,建设专业化、产业化的综合农产品批发农副产品市场尤为重要。经涡阳县发改委批准立项,涡阳县人民政府决定在县城关镇建涡阳农副产品批发农副产品市场。5.4.2主题定位项目整体主题定位:皖北大型农副产品批发大市场

5.4.3定位依据当前,涡阳及周边县市农副产品有着相当的生产规模,而涡阳县却无一处专业化和规模化的农副产品交易市场的,老市场是八十年代建设的,难以满足农副产品交易和流通的需求,为了加大同皖北周边县市的经济联系,推动皖北经济快速发展。因此,安徽涡阳农副产品批发大市场的建设,对于建立健全农副产品产业链,搭建交易平台,推动皖北农产品专业化、规模化市场建设,带动皖北经济快速发展是十分必要的。顺应城市经济发展、收入增加、消费市场和消费方式变化以及涡阳县城市新形象、消费新理念的要求。与县城内其它商业配套设施形成独特的经营特色,提升本项目的竞争力。5.5项目经营定位5.5.1经营分析经营是皖北农副产品大市场的核心功能,满足市场需求是农副产品大市场的运营目标。本项目的整体风格主要体现,针对项目的体量而言,项目的规划设计、建设、服务功能以及经营商品的特点,项目整体的空间环境和营销环境。整个项目的经营特色鲜明,各业种及类别细分明确,充分适应消费者的消费习惯并满足其消费需求。5.5.2经营定位皖北农副产品大市场的核心功能:规模化、规范化、电子化、品牌化、特色化。5.5.3定位依据规模化:看市场,首先看体量,80000平方之农副产品专业市场,226113平方米项目总建筑面积,多元化的经营格局,众多的农副产品,火爆的交易场景,足以彰显市场规模化效应。规范化:无论是在项目的规划设计、建设、服务功能以及经营商品的特点,还是在项目运营中,紧紧围绕目标市场的消费特征,环境、商品、服务各个经营因素都要求新,遵循市场规律,规范市场、强化管理、合理经营、引导消费。现代化:社会的进步市场的发展,批发市场中逐渐导入电子结算,网上交易、快速绿色通道功能。品牌化:品牌主力百货、品牌生活超市、品牌休闲娱乐店、品牌餐饮店、品牌专业店、品牌专卖店以及各业态区品牌专柜共同构成项目的品牌经营特色。在项目功能组合设计和招商时,对引进品牌进行合理分类、科学布局、有效管理,不但坚持每个业态区、每个功能区经营品牌商品,而且让整个项目成为本地知名商业品牌。特色化:是指项目总体的经营要体现出核心竞争力和特色优势。以品牌化体现经营规范,时尚化体现前卫流行,个性化体现”以人为本”,使本项目在皖北地区树立农副产品批发市场典范形象。5.6.项目功能定位5.6.1功能分析紧扣项目的业态定位和主题定位,围绕大型综合性购物中心的特征确定本项目的功能定位,满足新型集批发、配送、冷藏保鲜、电子结算、网上交易、餐饮、休闲商务等功能于一体的”一站式”服务需求,融现代化、多功能,商贸、信息、办公、物流、仓储、宾馆、娱乐、休闲、住房为一体,集批零兼营于一身的一流综合性批发大市场。5.6.2功能定位批发、配送、冷藏保鲜、电子结算、网上交易、餐饮、休闲商务。5.6.3定位依据批发、配送、冷藏保鲜是项目的主体部分,占本项目整体面积的80.7%。电子结算、网上交易是新型的服务设施,占本项目整体面积2%。餐饮功能作为购物功能的补充和延伸,让顾客充分体验购物的便利与乐趣。在项目功能组合规划中,占本项目整体面积的8.1%。休闲是指本项目的购物环境、营销等各个方面,都为顾客营造一个轻松愉悦的氛围,让顾客身心放松,感觉随意,体会休闲。在项目功能组合规划中,休闲项目占本项目整体面积的2.5%。娱乐商务功能作为本项目的配套功能之一,与项目休闲功能有机结合,为顾客和商务人士提供良好的交往活动平台合理配置,充分体现本项目室内主题公园的设计风格,使其成为项目的经营特色之一。在项目功能组合规划中,占本项目整体面积的1.8%。5.7项目目标客户定位5.7.1目标客户定位项目整体目标客户定位:从事农副产品经营者和市场商铺的投资者5.7.1定位依据涡阳西城大市场的经营商户,能够成为第一批目标客户和经营商户。本县内追求货币保值、增值的纯投资者,包括相当一部分农民工。本市辖三县一区及外来人口来涡阳市做生意兼投资