滨江工业园区资产托管方案

第一章企业简介

泰州鑫发资产管理服务有限企业成立于2023年，是从

属于泰州经济开发区管委会的国有独资企业，重要从事开发

区管委会及平台企业授权范围内国有（集体）资产的管理工

作。企业下设资产管理科、综合协作科和财务科。

一、组织机构

部门设置

资综

产合财

管协务

作

理科

科科

组织构造图

代

总理

出记

账

纳账

会人

员员

计

我企业企业提供资产管理服务；物业监管服务；财务征

询服务；经济与商务征询服务；代理记账服务。

2023年以来,我企业先后接管梅兰路原则厂房A区、

B区；出口加工区报关大厅、原则厂房、监管仓库、保税物

流仓库；光电产业园区原则厂房、青年公寓；祥龙家园、西

湖翠苑、怡和花园、东明花园、鑫泰花园、梅兰花园、康和

花园、祥和花园8个安顿小区的资产管理工作。同步，企业

还承接开发区管委会代理记账、代开进宅单及汽车城财务代

理等业务。

三、资产管理内容

企业资产管理服务工作重要内容重要有基础资料管理、

实物资产保管、资产台账动态化管理、物业监管、租金收缴

等。

1、资产的基础资料管理

(1)搜集受托资产的基本信息资料，如房屋测绘汇报、

竣工验收资料、发售、出租、闲置等信息、原始设计及施工

图纸、有关协议文本、租金收取的会计凭证、物业信息等。

(2)对托管资产分类、编号，建立档案信息资源库(包

括电子档案及手工档案)并明确管理负责人。

2、实物资产的保管

(1)建立资产明细台账。

(2)做好资产保管的基础工作，明确出租及未出租信

息，定期对房源进行清点(安顿小区做好对未安顿的空置房

保管卜

(3)每月月底编制未出租或未安顿房源汇总报表。

3、资产的台账动态管理

(1)对受托管理的所有资产开展平常巡查制度，制定

巡查路线，明确负责人。对巡查中发现的资产异常状况及时

提出修缮意见，组织施工。

(2)已出租资产应定期询访承租企业或个人有关房屋

使用状况，同步检查企业或个人与否有违反协议约定对房屋

有破坏性装修或转租等行为，一经发现立即制止并汇报有关

部门。

4、工程管理

为保证托管资产的完好，我企业做好现场勘查及工程招

投标等工作，同步负责监督跟踪工程维修、维护的进度和质

量，参与工程验收。

(1)已出租房屋承租企业反馈的房屋损毁被认定为产

权单位负责维修的及时向有关领导提出合理修缮意见，被认

定为承租企业责任的督促承租企业尽快修复。

(2)未出租房屋属自然损坏的及时书面汇报有关领导

同意后进行修缮，属于人为原因导致破坏的,积极进行调查

取证，配合产权单位从事法律诉讼，追究涉案人员民事责任。

5、物业监管

(1)督促物业企业加强对未出租或未安顿房屋的保管

和巡查，明确责任，加强管理，保证未出租或未安顿房屋的

安全、完好、可控。

(2)参照物业管理考核原则，每月至少对物业企业进

行1次检查考核，根据考核成果形成物业监管汇报，作为物

业管理费结算根据。

6、租金收取管理

(1)建立租金缴纳明细台账，并定期会同企业、财政对

账，保证三方账面数据一致。

(2)收取租金按规定缴入产权单位指定账户。

(3)编制租金收缴月报表，记录当月租金收缴状况

鑫发企业将继续秉承‘提供优质服务，创立一流品牌呐

经营理念，不停改革、创新，提高团体专业化水平，增强自

身关键竞争力，逐渐建立独具特色的国有资产管理新模式。

第二章企业管理特色

一、企业管理理念

(-)加强思想政治学习，深入推进队伍建设

(二)建立健全组织机构，完善平常管理制度

(三)实行工作分工责任制，提高资产管理效率

(四)实现资产信息化管理，努力打造智能化模式

二、企业管理项目举例

(-)原则厂房管理内容

1、我企业应按甲方规定对托管资产实行动态管理，加大巡查频

率，保证托管资产长期处在可控、安全、完好、可用状态。

2、对需要维护、维修的资产及时提出合理修缮意见，按产权单

位规定参与工程维修有关事宜，并跟踪、监督工程维修、维护的

进度和质量。对人为原因导致资产损毁的现象，协助甲方从事法

律诉讼等有关活动。

3、根据甲方的管理规定对房屋进行出租、转让和销售。保证托

管资产经营收入的到账率，并将代收的托管资产经营收入及时汇

缴甲方指定账户。

4、做好托管资产保管工作，对托管资产原始资料及凭证进行归

类保管存档。

5、加强对闲置资产的巡查和保管，保证闲置资产安全、完好并

随时保持其可用状态。

6、参照物业管理原则对受托监管物业项目，定期组织物业检查

及考核，保证委托监管物业验收达标率，并提出考核意见。

7、负责组织托管资产的记录、汇总、登记、建帐等各项基础管

理工作，定期向有关部门提供资产动态管理信息。

8、接受甲方及开发区管委会有关部门的监督、检查及考核，协

助开发区有关部门做好企业服务工作。

9、在受托管理资产过程中，保守甲方的各项商业秘密。

（二）双寿安顿小区招租方案

第一章项目经营定位、业态分区及招租平面图

一、项目经营定位

（-）主题定位：以“居民生活的平常生活配套”为主,努力打造

友好、幸福的小区。

（二）商铺市场分析：

1、地区优势：本小区北临祥龙家园，南倚光电产业园，不过周

围地区的居住生活配套设施严重缺乏，本小区营业用房可为周围

居民提供生活便捷。

2、规划优势：此处营业用房规划为双寿安顿小区的步行街，此

小区人口近万人，拥有大量的消费群体；此外，本小区附近的泰

州国际汽车城，将为本项目的发展带来无限商机。

（三）项目经营定位：

此营业用房业态将定位为便民生活的配套项目，大体可分为：农

贸市场、大型超市、便利店、大酒店、小到中型饭馆、粮油店、

药店、干洗店、烟酒店、文化办公用品店、剪发店、鲜花店、中

小型服装店、水果超市店等等。

以上业态定位重要考虑到以便居民生活以及配合周围建设规划

等，以弥补居民生活配套的局限性，从而提高小区整体配套品质

以及当地区整体的形象品质。

二、业态分区

（一）重点突出以“便民服务”为主题的规模与形象；

（二）外街铺以“大型配套服务区”作为重要的便民设施展示面，

从而不仅有效提高商业的整体档次，并且能吸引大量的消费群

体。

（三）内街铺以“中小型配套服务区”进行集中布局，互相呼应，

从而能有效吸引人流在内街集中消费。

（四）商铺普遍为三层构造，大部分意向承租人认为三楼的实际

用途不大，对于这部分租金较难接受，提议将A区和C区的三

楼整体打通，用作经营旅馆，或是酒店的大厅、包厢，B区和D

区的三楼视详细状况再定。

三、招租平面图

（一）平面图见下图

（二）商铺建筑图（见电子版）

双冬生活区

双寿生活区

第二章招租方略

一、相似性质营业用房市场调查状况

（一）概况

1、调查目的：理解小区内商铺的租金状况，以便确定双寿安顿

小区的租金底价。

2、调查时间：2023年1月8日-1月10日

3、调查地点：莲花5号区、莲花6号区、莲花8号区

4、对象与范围：几种小区内部的沿街商铺

5、调查措施：走访问询法

（二）调查状况汇总

1、莲花六号区西门沿街商铺调查状况：

调查对象面积层数租金（元/年）单位日均租金

"）（元/m2.天）

早餐店90两层202300.6

酒楼200两层420230.57

剪发店50单层110000.61

小超市100单层210000.57

优劣势分析：此地段位处莲花六号区西门，由于莲花六号区有

三个出入口，西大门并不是唯一的出入口，导致此地段的商业气

息并不是很浓，消费者也多为小区内的住户，但此地段均为两层

建筑，相对双

寿小区三层整体出租的形式，有一定优势。

6号区商铺区位示意图：

调查对象面积（m2）层租金（元/年）单位日均租金

数（元/m?•天）

干洗店50单100000.54

层

烟酒店60单100000.45

层

小超市100单250000.68

层

优劣势分析：此地段位处莲花5号区西门入口处，消费群体也大

都为小区内的固定住户，但此处商铺均为单层出租，1楼与2、3

楼的是分割开的，承租人无需承担2、3楼的费用。

5号区商铺区位示意图：

沿街商铺

3、莲花8号区沿街商铺调查状况：

序号调查对象面积租金（元/单位日均租金

年）（元/rrP•天）

①干洗店3070000.63

②装修设计企70202300.78

业

③便利店45100000.61

④小排档130360000.75

⑤福利彩票中2050000.68

心

优劣势分析：莲花8号区位处泰州市中心，且该地段周围拥有

大型超市，养生会所等设施，市场气氛很好，但毕竟位处小区进

口处，租金单价也不会太高。

8号区商铺区位示意图：

莲花八号区生活区

0八士T|南

---------------------大------------

\门

西入口

（三）调查分析

1、地理位置：

优势：商铺位处双寿小区中心位置，地理位置优越，且商铺较多,

可以形成集聚效应。

劣势：商铺在小区内部，消费群里也就大体锁定在小区内部的住

户，价格很难与外面很好地段的租金相比。

2、房屋构造面积：

优势：商铺为框架构造，上下三层，面积较大，可供选择的用途

较广。

劣势：商铺面积较大，且楼梯靠后，相对于一般的租赁户而言，

二楼和三楼的实际用途不大，给租赁工作导致了一定的难度。

3、铺面租金调查状况：

(1)莲花5号区、6号区、8号区的商铺均为针对小区内住

户，开办的小区配套用品店，鲜有其他类型的商户，除莲花5号

区西门经纬律师事务所外，其他均为配套用品店。但莲花5号、

6号、8号区均在市区内，相对于地理位置较偏的双寿小区，价

格肯定较高。

(2)双寿安顿区为“商业街，附模式，根据每间商铺所处的地

理位置，价格也会出现较大差异。

4、出租方案提议

(1)根据商铺区位不一样，确定商铺底价(见附表)

(2)采用议价方式确定承租人，承租价格以不低于底价为原则，

如同一商铺有多人参与竞租，以出价最高确定承租人。

(3)租期为三年起租，年递增不低于3%。

第三章招租推广

一、成立招租管理小组

2023年11月，鑫发企业成立招租管理小组，在双寿安顿小

区设置现场招租办公室，意在更好地将双寿、祥和二期等营业用

房进行出租和管理。

二、张贴招租公告

招租管理小组的组员张贴招租公告，招贴范围东至海陵南

路，西至大寿、小寿小区居委会，南至寺巷镇，北至鲍徐镇。

三、运用已经有资源洽谈

在招租期间，招租管理小组运用已经有的资源采用定人定点

的方式，带故意向的承租人到现场查看、洽谈、以及后续的跟踪。

第三章托管方案

一、管理方针

为加强和规范开发区平台企业实物资产管理，保证实物资产

保值增值，明确实物资产委托管理责任，根据国家、地方有关法

律法规及滨江工业园区有关管理文献精神，企业以一流管理、真

诚服务为指导，各项政策规程为根据，建立“因地制宜、重视细

节、管理有序”的现场管理模式，深入优化和提高现场管理工作，

实现更好地服务。

二、管理目的

倡导现代资产管理文化，提高员工管理意识，打造滨江工业园区

资产管理的一流品牌。

（一）滨江工业园区环境美观、整洁大方，对外宣传设施完好；

（二）滨江工业园区资产完好无损，保证入驻企业或者承租人使

用满意；

（三）要租赁的资产定位清晰，布局合理；

(四)提高服务质量和服务品质，与滨江工业园区及其承租方协

调好工作的关系；

(五)承担好资产管理的责任，保证资产的保值增值。

三、管理举措

(-)管理团体设置

1.机构设置

项目负责人

现场管理人员现场管理人员内务管理人员

y

2.人员编制及分工职责

项目负责人：

(1)对项目的资产托管制度详细的管理计划；

(2)督促和检查现场管理人员对托管资产的巡查，并对巡查成

果进行总结、提出合理性提议；

(3)主管资产的内务工作，检查内务管理人员的托管资料、文

献档案等等；

(4)对租金、物业管理费、水电费及其他有关费用收缴工作进

行督查；

(5)每月会同企业的综合协作科对滨江工业园区的物业进行物

业管理考核，形成监管汇报；

(6)沟通和协调好与园区和租赁单位之间的工作关系。

现场管理人员

(1)每天对滨江工业园区资产进行巡查，并及时做好巡查记录;

(2)做好资产保管工作，建立资产明细台账并及时更新；

(3)发现资产损坏立即告知项目负责人，及时与产权单位进行

联络，配合产权单位进行维修，参与工程施工现场的管理及验收;

(4)建立租金缴纳明细台账，按规定收取租金并缴入产权单位

指定账户，保证租金收取到账率达标；

(5)服务好入驻企业和承租个人，满足合理诉求，与各个部门

或者个人保持良好的工作关系。

内务管理人员：

(1)建立托管资产的基础资料总目录或台账，并及时进行更新；

(2)资