【《我国不动产预告登记制度的现状以及现存的问题和完善建议》14000字】

第4章我国不动产预告登记制度的现状以及现存的问题我国不动产预告登记制度的现状以及现存的问题和完善建议目录TOC\o"1-3"\h\u2540我国不动产预告登记制度的现状以及现存的问题和完善建议 第2章我国不动产预告登记制度的完善路径2.1扩大预告登记的适用范围通过分析当前我国不动产预告登记制度现状以及存在的问题，发现扩大预告登记的适用范围，是十分重要的。2007年，我国《物权法》正式出台，其在一定程度上补充了我国不动产预告登记制度的相关内容，改变了我国不动产预告登记制度空白的情况。同时，我国出台的《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》《民法典》也针对不动产预告登记制度的内容进行了更深层次的阐释。随着我国社会主义市场经济的飞速发展你，我国不动产预告登记制度在立法层面以及司法实践层面依然与当前的房地产经济发展之间存在许多不符合的地方，因此并不能够充分体现出我国不动产预告登记制度的立法以及司法效果，无法为不动产的交易提供安全保障，也无法保障当事人的核心利益和权利。因此，适度扩大不动产预告登记的适用范围，能够在保全转移或者消灭不动产物权的请求权的基础上进一步对其适用范围进行扩充。因此笔者认为，可以通过以下几个方面来扩大不动产预告登记的适用范围：特殊动产物权的变动请求权。根据我国《物权法》规定，只有在交付完成后，动产物权的归属才彻底发生变化。但是也存在一些其他情形，例如针对船舶、航空器等特殊动产物权的设立和变更的过程中，在没有登记的条件下，就无法与任意第三人进行对抗。尽管法律规定以上的物品只有在交付之后，才能够产生物权的变化，但是此类物权的价值以及体积等较大，因此在市场交易的过程中，并非每次都能够及时的钱货两清。因此在交易前，通过预告登记的方式，能够更好的发挥其公示、对抗第三人的效力和作用。因此，笔者参考德国、日本、瑞士等国家的法律规定，可以将船舶、航空器、机动车等价值较高且体积较大的特殊动产物权纳入到预告登记的范围之内。在交易双方当事人达成交易的合意后，可以先通过预告登记的方式对债权人进行保护。交付后再进行登记，这就要求在预告登记之后，正式登记之前，未经权利人的允许的条件下其他人无权对该物权进行登记。这样既可以提高登记的效率，又能够避免不必要的纠纷，有利于为买卖双方提高安全公正的交易环境。（二）物权内容或顺位变更的请求权。笔者在前文中提到了日本以及德国等国家的民法中针对不动产物权内容或者顺位的变更的规定。在物权内容或顺位变更的请求权内容中规定了不动产物权、土地使用权等权利义务的变更情况，并且其中内容规定了，针对一个不动产可以设置先后顺序的抵押权，即按照时间顺序，前一顺位抵押权人可以较先获得优先受偿权。如果前一顺位抵押人与后一顺位抵押人进行约定，那么则后一顺位抵押人可以获得优先受偿权。（三）附条件或附期限的不动产物权变动的请求权也就是说，不动产交易双方当事人可以再在条件成熟时，将不动产的物权进行转移和变更，提出提出预告登记的申请。例如，双方当事人在制定房屋租赁合同的过程中，承租人和出租人之间达成租赁的意向，出租人与承租人约定在一定时间内不得准租给他人，在此基础上，双方当事人可以就本次承租的问题进行预告登记。又如在在遗产集成的过程中，遗嘱拟定者可以通过拟定遗嘱的方式将不动产进行预告登记，并且在遗嘱约定的条件生效之后，继承人可以完成相关的继承行为。以上的情形都是附条件或者附期限的不动产变动的请求权类型。2.2健全预告登记制度的设立程序设立程序与相关制度之间的关系是十分紧密的，要想更好的完善不动产预告登记制度，就必须建立健全预告登记制度的设立程序。第一，根据民法典或者我国其他法律法规的解释，在其中加入明确的程序性规范条纹，明确不动产预告登记行为需要遵循的具体流程，且在预告登记过程中必须提供和填写一系列的材料、证件等，这需要负责管理预告登记的部门以及工作人员能够清楚明了预告登记行为的合法性，为预告登记行为的落实提供良好的程序和制度基础，这样有利于促进预告登记的有效实施，有利于实现预告登记制度的价值。第二，不动产预告登记部门可以建立完善的公示制度和流程，将不动产预告登记的流程在线上以及线下平台进行公示，这样能够为不动产交易双方当事人更好的熟悉这一制度和程序，有利于当事人展开预告登记行为。第三，相关部门可以利用互联网络以及大数据技术建立完善的数据平台，将预告登记信息在平台中展示，这样能够便于不动产交易双方当事人查询相关的信息，者能够在一定程度上避免一房多卖的现象，同样能够降低债权人以及第三方利益受损的可能和风险，进而有利于打造安全公正的不动产交易秩序。2.3细化预告登记的效力第一，明确预告登记的顺位保全效力。当前我国不动产交易市场范围内，经常存在一房多卖的现象，因此在司法案件的审理过程中，经常会遇到同一不动产的登记权利争端问题。因此面对这种不动产登记权利争端问题，应该保障哪位当事人的物权是十分重要的问题。当前我国在法律条文中并未对预告登记制度中顺位保全效力的相关内容进行详细的阐述和解释。顺位保全效力主要是按照当事人登记时间先后顺序来确定权利人的顺位情况。如果一位当事人在时间上是较早登记的，那么其就拥有优先顺位的权利。如果有后来者针对已经被预定登记的不动产进行租赁和购买等行为，可以被推定为恶意行为，按照时间顺序，第一个预告登记的人则可以被认为优先保护。通过明确不动产预告登记制度中的顺位保全效力，可以威慑不动产交易过程中的卖方当事人不要产生违规行为。同时可以在后续立法设计中增加：“以预告登记在先时间为准，预告登记权利人享有优先于第三人实现物权的权利”，作为预告登记的兜底性条款，就能够赋予权利人最合理的优先权。法院也可以根据此项规定，来实现帮助当事人对抗第三人的妨害行为，保护当事人以及债权人最合法的利益，最终实现物权的合法变动，维护安全可靠的交易秩序。第三，明确预告登记与裁判法律文书的效力比较问题。针对预告登记和裁判法律文书效力之间的比较问题，一直以来是法律界与学术界争论的问题。笔者认为二者之间的关系应该予以缓和处理，即在部分情形下，预告登记的法律效力可以对抗裁判文书的效力。在研究预告登记与裁判法律文书之间的效率问题时，必须要明确预告登记的法律效力，如果否定预告登记制度的效力，那么预告登记的独立价值以及存在价值就不复存在。因此立法机关应该对预告登记制度进行制度投入和设计，发挥其保全效力、顺位效力、预警效力等，只有如此，才能够发挥预告登记制度在房产交易过程中的重要作用。例如，在德国和法国相关的法律条文中，都明确规定了不动产预告登记制的法律效力在司法裁判行为的法律效力之上，可以说法国和德国的规定是预告登记制度的效力支持因素。因此我国也必须重视预告登记制度在部分情形下可以与裁判法律文书相抗衡的效力，只有如此，才能够充分发挥预告登记制度的法律效力与积极意义。2.4完善不动产预告登记制度的注销程序完善不动产预告登记制度中的注销恒旭，是不动产登记制度体系中比较重要的内容。不动产交易过程中，总是会存在交易双方在交易的过程中谁在法律中地位更有利的情况。在预告登记失效的情形下，如果没有建立完善的预告登记注销的相关制度和规定，那么不动产登记本上预告登记的内容会持续存在，可能会导致登记义务人的权利受损，而之前处于弱势地位的权利人则容易居于有利地位。因此为了保证法律以及不动产预告登记制度的公平性，这就需要增加预告登记中的注销内容，使不动产预告登记制度的内容更加完善。而我国要想明确注销程序，则可以通过申请注销和依职权注销这两种情况来进行：（1）在依法申请不动产预告登记秩序料的情况下，申请主体可以分为以下几种，即预告登记的权利人、义务人、其他厉害关系人等。首先，预告登记权利人是预告登记制度保护的主体，其拥有主动申请撤销预告登记的权利。其次，预告登记对于义务登记人有利，因此基于公平性的原则，义务登记人也可以主动申请注销。最后，预告登记保全抵押权的基础上，顺位后边的抵押权人则为利害关系人。预告登记的注销，会影响到厉害关系人行使其权利，因此利害关系人可以通过申请注销预告登记的方式来维护自己的合法权益。针对预告登记申请注销的具体方式，则海外国家主要是通过共同申请和单方申请并存的申请方式。而我国针对这方面也借鉴海外国家的注销方式。在我国，只要存在合法的注销情形，那么权利人、义务人以及其他厉害关系人，都可以主动申请注销预告登记行为。（2）在依法职权申请注销的情形下，不动产预告登记机关可以在以下三种情形下依法注销预告登记。第一，当本登记行为完成后，即不动产登记本记载的状况与不动产物权的实际情况保持一直的情形下，那么登记机关则可以依法注销不动产预告登记的记录。第二，当不动产因不可抗力等因素导致毁灭时。例如因为火山、海啸、地震等情形导致不动产的毁灭或者小时，则登记机关在进行实地考察后针对此类情况，可以要求当事人及时的申请注销登记，如果当事人预期未办理，则预告登记机关可以自行为期申请注销登记。第三，预告登记权利人申请本登记三个月期限届满之后，当预告登记机关能够有详细的证据和理由判断预告登记权利人明确可以办理本登记但是缺不进行办理的，可以被判定为预告登记行为结束，且预告登记机关可以对其进行依法注销。2.5明确办理预告登记的机关要想更好的实现预告登记机构的统一性，提高预告登记机构的工作效率，就必须明确办理预告登记的机关，改变预告登记机构庞杂，缺乏统一性的状态。当前我国不动产预告登记机构混乱，职权分散，严重影响了不动产预告登记工作的贯彻落实，也不利于保护利益相关人员的权利。为了解决在此类问题，应该推动不动产预告登记部门相关的土地管理部门设立预告登记的职权部门，其应该受到土地管理部门的监督。此外，需要招聘具有较高专业素养的技术人员负责预告登记相关的工作，同时不动产预告登记部门也应该积极组织工作人员经常参与培训工作，这样能够充分明确预告登记机关的职权，也有利于提高预告登记部门的工作效率。2.6建立不动产预告登记的错误登记赔偿机制为了能够更好的建立和完善不动产预告登记制度，同时更好的为不动产交易双方提供更加良好的交易环境，因此应该针对不动产预告登记制度建立完善的错误赔偿机制，通过错误赔偿机制的建立，能够更好的警示登记机关以及申请登记人等的错误行为。完善的预告登记赔偿机制也能够有利于推动我国房产交易相关的法律法规更加完善，保证我国法律的公平和正义，保障我国行政登记机关的权威性。针对目前不动产预告登记机关造成登记错误行为的现象，其对于权利人造成十分严重的损害，这就需要登记机关承担相关的责任，对权利人提供一定的赔偿。因此，在完善不动产预告登记的错误赔偿机制时，应该将错误进行归因判断。如果登记错误归因于登记机关，那么应该由国家承担赔偿的责任。而登记错误行为的发生归因于个人，则应该针对登记机关的工作人员与权利人共同问责。这样不仅能够提高行政机关的自省和工作效率，同时也能有利于保障登记机关的权威性。对于开发商提供虚假信息的行为，可以针对开发商在全国范围内建立完善的商品房预告登记资金监管体系，来确保开发商在预告登记机关登记的不动产信息都是真实的。如果开发商提供虚假信息，那么预告登记机关可以从开发商基金中拿出