神农架红花小镇运营销售方案

神农架红花小镇旅游养生地产项目运营管理和营销方案XXXXX营销策划有限公司红花小镇项目介绍销售目标运营管理营销方案#1项目介绍项目介绍项目规划总平面图整体以中国古代山水画为美学基础，采用立体全景式布局规划，营造“全景大美--壮丽大美”的立体山水小镇。规划概要项目介绍0504030201山谷——香溪河边风情小镇1山谷半山——梯形半山别院2山中——原生态村落，土屋、草屋3山上——原生态自然公园4山顶——高原原始景观带5半山山中山上山顶项目介绍红花小镇国际旅游度假区以域内“高山森林、溪流泉瀑”的原生态景观资源为依托，以“地域民俗文化、原生景观文化”为内在基石，打造的国际旅游度假区，区内设古镇商业街、野外体验区、野外山地运动场、医院、学校等完善的旅游度假及生活配套设施。规划特色旅游度假1宗教文化2休闲养生3康体健身4民俗风情56自然山水旅游度假宗教文化自然山水休闲养生民俗风情康体健身项目介绍通过原生山水的多个立体梯度，来实现“山顶全景楼阁，山腰俯瞰别院，半山观景庭院，山下水岸街区”的山水小镇立体化布局，以实现自然与建筑和谐共生。立体布局01020304山顶全景楼阁半山观景庭院山腰俯瞰别院山下水岸街区山顶全景楼阁1山腰俯瞰别院2半山观景庭院3山下水岸街区4#2运营管理运营管理红花小镇项目发展战略运营管理红花小镇项目发展思路01020303开发销售运营1.开发随着社会的老龄化进城加快，高端旅游养生地产项目越来越受到社会的高知高职人群的青睐，高端养生养老项目越来越受到社会的追捧。2.销售房产项目的销售一直是地产项目的成败决定性环节，销售回款周期快，地产开发能保障良好的正循环发展。3.运营养生地产实际是养生产业的一部分，项目运营必须有医疗、养生业态，还要有相应的商业服务，如超市、家政、物业等作为配套。运营管理红花小镇项目运营思路红花小镇项目运营思路风景区运营地产运营养生公寓管理文化项目运营养生项目运营商业配套服务运营别墅区物业服务运营管理项目公寓运营痛点分析01地理位置03开发初期02交通弊端明显04人流量不足项目的地理位置既是优势也是劣势，景区入口留不住人；1人流量太少，无法支撑足够的消费2项目处在开发初期，商业没有成型，无法吸引更多的消费3距离机场太远；动车+大巴吸客能力薄弱，自驾游会以景区内酒店为居住地。4运营管理公寓运营——痛点解决方案线上和线下相结合建公寓的网站和微信公众平台，提供在线服务；提供在线VR+OTA订房服务和特产销售；和旅行社合作，提供落地住家式服务；景区导游、自助游增值服务；提供商业配套服务（商店、洗衣、医院、商业街区、自驾游增值服务等）；线下提供管家式服务线上提供VR+OTA服务以域内“高山森林、溪流泉瀑”的原生态景观资源为依托；以“地域民俗文化、原生景观文化”为内在基石；打造集旅游度假、宗教文化、休闲养生、康体健身、民俗风情、自然山水为一体的国际旅游度假区；区内设古镇商业街、野外体验区、野外山地运动场、医院、学校等完善的旅游度假及生活配套设施。红花小镇项目运营定位运营管理运营管理神农架素有“华中屋脊”之称，有多个国家5A级旅游景区；拥有当今世界中同纬度地区唯一保存完好的亚热带森林生态系统。神农架以其独有的原始生态旅游资源吸引了大量的国内外游客，2015年旅游年旅游人数突破千万人次，2016年1-5月旅游人口达到279.6万，同比增长25.7%。2016年7月17日申遗成功，集世界遗产名录、人和生物圈保护区、世界地质公园三大称号于一身。红花小镇酒店式公寓运营依托运营管理公寓线上运营方案登录各OTA，比如：携程、去哪儿、支付宝、糯米、美团、同程旅游等。建自己的网站订房系统建移动端微信公众号和微信网店拓展网站和移动端网店的特色产品电商业务01020304登录各大OTA，买断相关关键字，只要在搜索框输入：“神农架”、“避暑”、“红花”“红花小镇”“威廷”“公寓”等关键字，就将公寓显示在第一的位置，自然推送也是红花小镇公寓；建自己的网站，建自有网站的订房，上百度推荐排名；微信公众号运营，建立移动端订房系统，和微信公众号大V合作推广，扩大关注度，增强吸粉渠道；网站和移动端增加特产的销售，扩大公寓运营的营收渠道，确保运营的稳定长久。运营管理公寓运营硬性条件01030204交通出行方便生活配套齐全休闲娱乐配套特色产品销售交通出行要进得来、出得去，提供深度和个性化的交通服务；1生活配套有便利店、物流服务点、洗衣服务店、餐饮服务、商务中心；2招商引进小咖啡馆、茶馆、清吧、休闲吧、小型影院和网咖等，完善休闲娱乐配套设施，为商业运营种下一颗种子。3前店后厂模式开设神农架特色原生态农产品加工和销售店，依托公寓的网上平台推广销售。4运营管理公寓运营方案说明方案一：开发商指定信众丰公司为精装修公寓的销售方，所销售的公寓由开发商委托信众丰公司自行运营，运营过程中，由运营方自负盈亏，开发商除了承担承诺的6年每年补贴3%外，不承担其他责任。方案一返租自营方案二委托运营方案一公寓包销方案二公寓包销方案二：开发商可以指定信众丰公司为精装修公寓的销售方，所销售的公寓由开发商托管给信众丰公司运营，运营过程中双方约定运营效益，运营方收取4%的运营管理费。运营管理公寓运营成本分析序号项目名称数量费用小计合计（年）清单备注1管理人员20人3000元/月72万楼层管理15人；水电工3人；管理2人；2低值易耗品300套1500元/套45万按1:3配置3电费水费102间

约600元/月8万每套公寓水电费：600元/月4其他不可见20万5总投入145万运营管理公寓运营风险管控随着开发商运营补贴的退出和公寓装修折旧老化，直接影响入住率，公寓运营的第9—10年将以保本运营为目标，确保运营期妥善结束。物业管理精细化，从细处着手，出现小的维修及时修复还原，不让物业损坏太过严重，尽量保持物业的装修处于新的状态，以保证客户的满意度和足够的入住率。01客观条件02解决方案12客观条件：解决方案：运营管理公寓运营盈亏平衡分析运营是销售的保障，销售是运营的基础。神农架是避暑圣地，每年避暑旺季为7—9月，另，五一、十一和冬季滑雪的旅游接待，共计100天，按75%的入住率、接待房价300元/间计算；淡季265天，按25%的入住率、房价按150元/间计算，年收益：102（间）x300x100x75%+102(间)x150x265x25%=3308625运营公寓的利润能保证在20%左右的合理区间，再加上电商和辅助商业的运营，运营方能保证公寓运营的延续性。运营管理威廷公寓长沙店运营分享运营管理即将运营的项目#3营销方案营销方案营销模式成本分析

现有营销模式成本组成

电话营销模式成本分析代理服务费用：开发商支付营销代理的代理佣金；案场人员工资：开发商负责案场销售人员工资；广告推广费用：立柱广告、电视广告、宣传资料等开支；案场办公支出：接待到访客户的费用和办公支出开发商只需提供案场场地和部分配合客户接待的服务人员，无须配备其他营销人员；开发商只需要确定好销售底价和销售回款目标；提供部分DM广告资料，无须其他广告支出；营销方案电话营销特点01030204覆盖面广电话营销专员每人每天接通400个销售电话，1000人的销售团队每天能推广400000人次。成本优势开发商只需提供少部分必要的DM广告投入，无须其他销售成本支出。直接和有实力的投资人电话沟通，达成初步的购买意向，高效快捷。电话营销接通率10%，约客率5%，每天约客2000人次，均按2%的签约率，每天成交40套。效率优势成交率高营销方案产权出售+返租运营模式产权出售统一返租运营商活动策划+配套服务出售的公寓均拥有独立产权，业主可自住享受酒店式服务，也可将物业委托给酒店管理团队，每年提取分红，并享受淡季21天的居住权。公寓附属商业提供餐饮、休闲、洗衣、超商、租车、向导、驴友会等等和生活、旅游配套的生活设施，让旅游客住得下、住得久、住得舒心安逸。通过运营提升物业价值，实现增值。营销方案项目的稀缺性分析：神农架申遗成功后，类似大型商业项目不会新增，属于绝无仅有的公寓资源。本项目只有100套左右返租运营，确保投资收益保值增值。项目地处神农架旅游景区的咽喉要道，旅游必经之地，地理位置优越。后期商业开发完成后，商业价值将逐渐形成，项目将迎来一次巨大的增值机会。开发商联合运营商托底运营，保证运营收益的连续性。项目优势分析0102030405稀缺资源规范管理开发商托底专业运营后期开发营销方案十年返租回本，统一经营管理；年回报7%起（开发商按3%连续补贴6年），每两年递增1%，直到返租期结束；前两年回报一次性抵扣房款，减少投资压力；享受五千抵一万优惠，预定后享受三天两晚神农架免费游；第十年后开发商统一按115%回购；非旅游旺季自住21天；获得房产增值收益。项目卖点分析03十年后开发商统一115%回购02获得固定收益和分红。01自住21天，满足度假需求。营销方案投资回报分析十年反租回报年份年收益率收益总计备注F1户型F2户型第1——2年7%30,817.0027,271.00抵扣房款第3——4年8%35,220.0031,167.00按抵扣房款前计算收益第5——6年9%39,622.0035,062.00按抵扣房款前计算收益第7——8年10%44,025.0038,958.00按抵扣房款前计算收益第9——10年11%48,427.0042,854.00按抵扣房款前计算收益备注：运营商连续经营10年，开发商按买房价的3%连续补贴6年，第10年后按115%回购。F1户型建筑面积：37.78㎡，精装修折扣、优惠后总价：229,947.09元。F2户型建筑面积：32.93㎡，精装修折扣、优惠后总价：199,610.00元。营销方案为什么选择电销直接和意向投资人电话沟通项目介绍完后，立即可以确认购买意向。邀约到项目案场，通过项目收益分析，促成有效落单。直接高效快捷70%5%60%2%100人的销售团队每天每人400个电话邀约，电话接通率60%，接受推荐率10%，约客到项目考察成功率5%，每天约客到项目考察人数为120人，平均按2%的签约率，每天成交24套以上，预计每月销售回款1500万以上。电话接通率不低于：60%约客成功率不低于：5%签约成功率不低于：2%营销方案效率优势营销方案现有电话号码资源分类01040203高知高职人员和离退休干部电话号码12000条年收入水平在20万以上，投资能力在30万左右。350000条年龄范围在35—65岁之间550000条有房（二套或以上）、有车（价值20万以上）170000条营销方案电销操作流程反复演练客户梳理现场逼定利用渠道和网络营销为项目造势，获取一部分客户；以电话营销获取大部分的落单客户。123开盘前反复演练，排查各环节漏洞及突发事件，确保开盘能紧张、顺利、有序进行。“三重等候”，保证客户有序进入选房区选房；一对一选房，销售员积极引导；现场氛围帮助销售员逼定客户。营销方案方案实施计划电话营销，开始认筹，同时外拓转介开始执行第一次案场认筹活动促销；全面进行活动营销和电话营销；第一次项目现场认筹转定、落单；周末按场活动，持续提升现场人气；同时进行问卷调查摸底。进入电销高峰期。第二次项目现场认筹转定、落单。圈层活动开始执行；根据问卷调整销售说辞。第三次项目现场认筹转定、落单。对转介客户进行总结，看是否需调整方向完成第一阶段销售目标：60套。第四次项目现场认筹转定、落单。周末案场活动持续提升现场人气。强化销售期，促进第二阶段销售目标达成2016年8月20日27日9月3日10日17日23日10月-1日31日第一阶段电销工作完成，销售目标达成。完成三次项目现场认筹转定和落单。促进销售目标完成。#4销售目标销售目标2个月3000万销售周期：2个月010302销售周期：2个月回笼资金：3000万运营托管+销售代理回笼资金：3000万，去化公寓150--200套；合作方案：运营委托管理+销售代理销售定价户型定价销售定价户型定价销售定价户型定价销售定价户型定价销售方案一房一价表