全国房地产经纪人考试2018版

PAGEPAGE8房地产交易制度政策第一章 房地产业及相关法规政策第一节 房地产业一、房地产业的概念和性质房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。广义的建筑业涵盖了建筑产品的生产（即施工）及与建筑生产有关的所有服务内容，包括规划、勘察、设计、建筑材料与成品及半成品的生产、施工及安装，建成环境的运营、维护及管理，以及相关的咨询和中介服务等。狭义的建筑业是指建筑产品的生产活动。• 建筑业包括：房屋建筑业、土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰装修和其他建筑业。• 建筑产品包括：住宅、公寓、别墅等居住建筑，行政办公、商业办公、文化、体育、医疗等公共建筑，铁路、桥梁、运河、大坝和隧道等基础设施以及钢铁厂、炼油厂、汽车制造厂等工业设施。房地产业与建筑业既有区别又有联系。• 建筑业是物质生产部门，属于第二产业。• 房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。• 业务对象主要都是房地产。房地开发企业与建筑施工企业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产开发企业是房地产开发建设的甲方，建筑施工企业是乙方。• 房地产开发企业是投资开发者、策划者、组织者，承担发包任务。• 建筑施工企业则是建设承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。二、房地产业的地位和作用1.可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的一个基本生产要素，任何行业的发展离不开房地产。2.房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展。3.可以改善居民的住房条件和生活环境。4.可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。5.有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。6.可以扩大就业。特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。7.可以增加政府财政收入。三、房地产业的行业细分1.房地产开发经营业• 主要是取得开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。• 房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。房地产开发企业的收入具有不连续性。2.物业管理业• 主要是物业服务企业按照合同约定，对已建成并竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，并提供相关服务。• 从事物业管理活动的物业服务企业需要树立服务意识，正确处理好与业主的关系。物业管理是劳动密集和知识密集的行业。3.房地产咨询业• 主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务主要有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。• 房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经机构承担。4.房地产估价业• 主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税、租赁、保险等提供价值参考依据。• 房地产估价通常要独立、客观、公正。• 房地产估价业是知识密集型行业。5.房地产经纪业• 主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。• 房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。6.房地产租赁经营业• 房地产租赁经营业是房地产所有者或经营者将其所有或经营的房地产交给消费者使用，并向消费者收取租金而开展房地产租赁经营活动的行业。• 主要包括各类单位和居民住户房地产租赁，以及房地产管理部门、企事业单位、机关提供的非营利性租赁服务和体育场地租赁服务等。第二节 房地产经纪相关法规政策体系一、房地产法律的调整对象1.房地产开发关系• 指房地产开发企业依法取得建设用地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系。• 第一，获得建设用地使用权。• 第二，在获得建设用地使用权的土地上建造房屋。2.房地产交易关系• 指房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系。• 主要包括：房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系、开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系、房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系。3.物业管理关系• 是指物业所有者（业主）委托特定的物业服务企业对其所有的物业提供修缮、养护、保管、看管等活动时产生的法律关系。• 物业管理服务涉及面比较广泛，饭店、办公楼、住宅小区等都可以通过这种方式来进行管理。4.房地产行政管理关系• 指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查时发生的法律关系。• 典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理的关系。5.住房保障法律关系• 指政府通过配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式，以解决城镇中低收入家庭和个人住房困难，实现住有所居过程中所产生的行政法律关系与民事法律关系的总称。• 第一，保障对象。为住房困难且收入、财产等符合条件的城镇常住家庭和城镇稳定就业的外来务工人员。• 第二，保障方式。包括配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式。• 第三，房源筹集。保障性住房通过建设、收购、租赁、受赠等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持，社会力量投资。其中新建的保障性住房可以在商品房项目中配建，也可以采取集中建设的方式。• 第四，租赁型保障房运作模式。租赁型保障房采取市场租金、分档补贴的运作模式，同时在保障对象承租保障房满一定条件的前提下可以购买承租的保障性住房。• 第五，产权型保障房运作模式。产权型保障性住房采取共有产权的运作模式，产权份额根据配售价格与同地段、同类型商品住房价格的比例，参考政府土地出让价款减让、税费优惠等因素确定，产权型保障房在满足相关规定条件的前提下可以上市交易。• 第六，准入、退出。保障对象应当按照政府规定的条件及程序申请保障房，同时在不符合保障条件或违规使用保障房时应当退出，拒不退出的主管机关可以申请人民法院强制执行。二、房地产法规政策体系指各种不同层面的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定内在联系而组成的整套有机、统一、完整的体系。1.宪法：《中华人民共和国宪法》是国家的根本大法。《宪法》具有最高的法律效力，无论是房地产立法或执法都必须遵循宪法规定的原则。2.房地产法律：全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，仅次于宪法。

（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法于1994年颁布，1995年1月1日起施行，2007年第一次修订，2009年第二次修订。

（2）与房地产相关的关法律《中华人民共和国物权法》，该法于2007年3月16日颁布，2007年10月1日起施行。

（3）《中华人民共和国土地管理法》该法于1986年颁布，分别于1998年、2004年修订。

（4）《中华人民共和国城乡规划法》该法于2007年10月28日颁布，2008年1月1日起施行。3.房地产行政法规：是以国务院令的形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《物业管理条例》《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《住房公积金管理条例》《不动产登记暂行条例》等。4.地方性法规：是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件，在本行政区域内有效，如《安徽省城市房地产交易管理条例》等。5.行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。6.最高人民法院的司法解释：最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件。第三节 相关法规的有关主要规定一、国有土地有偿、有限期使用制度《城市房地产管理法》规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。二、房地产成交价申报制度房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实申报。房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法处分抵押房地产，应当向房屋所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门如实申报成交价格。三、房地产价格评估制度和评估人员资格认证制度《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定”《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”《城市房地产中介服务管理规定》进一步明确，“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。”“房地产估价师是经国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估价师注册的人员。未取得房地产估价师注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。”四、土地使用权和房屋所有权登记发证制度根据国务院建立不动产统一登记的要求，自2015年3月1日起由国土资源部负责监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记薄册、登记依据和信息平台“四统一”。房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设（房地产）部门承担。五、房地产行政管理体制《城市房地产管理法》规定，国务院建设行政主管部门，土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。房地产经纪业务主要涉及房地产交易。• 指政府及其房地产交易管理部门、其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理活动，是房地产市场管理的重要内容。市、县房地产交易管理机构的主要工作任务是• （1）执行国家有关房地产交易管理法律法规、部门规章，并制定具体实施办法：• （2）整顿和规范地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；• （3）办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续；• （4）协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；• （5）为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务；• （6）建立定期定期的市场交易信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。

第二章 房地产基本制度与房地产权利第一节 我国土地基本制度一、土地所有制土地基本制度通常包括土地所有制度（即土地所有制）、土地使用制度和土地管理制度三大方面。1.土地所有制的性质和形式• 土地所有制是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式，其法律体现形式是土地所有权。• 《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”由此可见，我国现行土地所有制的性质为社会主义公有制，其形式有两种，分别是全民所有制和劳动群众集体所有制。• 土地公有制是我国土地制度的基础和核心，也是我国社会主义制度的重要经济基础。2.土地的全民所有制• 土地的全民所有制具体采取的国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使。• 1998年12月27日颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条进一步明确了国家所有土地的范围：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征收的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。3.土地的劳动群众集体所有制• 具体采取的农民集体所有制的形式，这种所有制的土地被称为农民集体所有的土地，简称集体土地。• 农民集体的范围有三种：（1）村农民集体；（2）村内两个以上农民集体；（3）乡镇农民集体。农民集体所有的土地，属于本集体成员集体所有。• 《物权法》第六十条规定：”对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农村集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。“• 农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于农民集体所有。二、土地管理基本制度1.土地登记制度• 是指不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记薄上予以记载的行为。• 根据《不动产登记暂行条例》，土地登记由土地所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的土地登记。跨县级行政区域的土地登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人政府不动产登记主管部门指定办量。• 依法登记的土地所有权、使用权和他项权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。2.国有土地有偿有限期使用制度• 自1995年1月1日《城市房地产管理法》生效起，除了国家核准的划拨土地以外，几新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。3.土地用途管制制度• 根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。• 土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。• 农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。4.耕地保护制度• 《物权法》规定，国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。• 耕地是指种植农作物的土地，包括熟地、新开发复垦整理地、休闲地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中还包括南方宽小于1.0米，北方宽小于2.0米的沟、渠、路和田埂。第二节 我国土地使用制度一、国有建设用地使用制度1.城镇国有土地使用制度改革• 土地使用权与土地所有权分离，建立了土地使用权有偿出让和转让制度2.国有土地有偿使用制度• 除国家核准的划拨土地可以无偿使用外，其他国有土地的使用均以偿使用方式取得。• 国有土地有偿使用方式包括：国有建设用地使用权出让、国有土地租赁、国有建设用地使用权作价出资（入股）和授权经营。3.国有建设用地使用权的设立• 国有建设用地使用权划拨• 国有建设用地使用权划拨的概念• 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。• 国有建设用地使用权划拨的范围• 国家机关用地和军事用地；• 城市基础设施和公益事业用地；• 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；• 法律、行政法规规定的其他用地。• 国有建设用地使用权划拨的特征• 以划拨方式取得的国有建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。• 划拨国有建设用地使用权包括土地使用者缴纳征收（拆迁）安置、补偿费用（如城市夏存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。这里的补偿、安置费用是支付给农民或原用地单位的，不是付给国家的。由于没有向国家支付土地使用费，理论上仍属于无偿取得国有建设用地使用权。• 除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的国有建设用地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。• 取得划拨国有建设用地使用权，必须经过县级以上人民政府核准并按法定的程序办理手续。• 在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。• 未经批准，划拨的国有建设用地使用权用途不得改变。• 国有建设用地使用权出让• 国有建设用地使用权出让的概念• 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。• 国有建设用使用权出让的方式• 招标出让方式• 招标出让国有建设用地使用权是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。• 拍卖出让方式• 指出让发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。• 挂牌出让方式• 指出出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。• 协议出让方式• 指国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。• 国有建设用地使用权出让年限• 居住用地70年• 工业用地50年• 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年• 商业、旅游、娱乐用地40年• 综合或其他用地50年• 上述最高年限不是唯一年限，具体出让项目的实际年限由国家根据产业特点和用地项目情况确定或与用地者商定，但实际年限不得高于法律规定的最高年限。• 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用使用权期间届满后的续期，依照法律法规办理。• 国有建设用地使用权出让金• 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）；• 土地使用期满，土地使用者需要续期所缴纳的续期土地出让价款;• 原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。• 土地使用者应签订国有建设用地使用权出让合同后60日内支付全部出让金，逾期未全部支付的，出让人有权解除合同，并可请求违约赔偿；• 出让人应按照出让合同约定，提供出让的建设用地使用权，未按照出让合同约定提供建设用地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。• 国有建设用地使用权出让合同• 当事人的名称和住所；• 土地界址、面积等；• 建筑物、构筑物及附属设施占用的空间；• 土地用途；• 使用期限；• 出让金等费用及期支付方式；• 解决争议的方法。• 国有建设用地租赁• 国有建设用租赁的概念• 指国家将国有建设用地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有建设用地租赁是国有建设用地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。• 国有建设用地租赁的方式• 国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。• 国有建设用地租赁的期限• 可根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。• 国有建设用地使用权作价出资（入股）和授权经营• 指国家以一定年期的国有建设用地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业（股份有限公司或有限责任公司），该建设用地使用权由新设企业持有，相应的建设用地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。4.国有建设用地使用权的流转和出租• 国有建设用地使用权流转• 国有建设用地使用权流转的概念和方式• 土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。• 土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。• 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。• 国有建设用地使用权出售，是指售方将其取得的建设用地使用权有偿转移给购买方，由购买方向其支付价款的行为。• 国有建设用地使用权互换，是指当事人双方约定相互交换建设用地使用权的行为。• 国有建设用地使用权出资，是指以一定年期的建设用地使用权作为出资投入企业，该建设用地使用权由新设企业持有的行为。• 国有建设用地使用权赠与，是指赠与人自愿将建设用地使用权无偿转移给受赠人，受赠人表示接受的行为。• 国有建设用地使用权流转的有关规定• 国有建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。• 国有建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的，应当向登记机构申请变更登记。• 国有建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。• 建筑物、构筑物及附属设施转让让、互换、出资、赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围的建设用地使用权并处分。• 国有建设用地使用权出租• 国有建设用地使用权出租的概念• 指建设用地使用权人作为出租人将建设用地使用权随同地上建筑物、其他定着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为• 国有建设用地使用权出租的基本政策• 国有建设用地使用权出租，出租人和承租人应签订书面租赁合同。• 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家。二、集体土地使用制度1.集体土地使用权的概念• 是指民事主体依法取得对集体土地进行经营、使用和收益的民事权利。• 民事主体是指集体所有制单位承包经营户和个人。2.集体土地使用权的表现形式• 集体土地使用权可分为两种• 第一种为农地使用权（现行规定为土地承包经营权、自留地和自留山使用权）。农地包括耕地、其他农业用地、用于农业开发的荒地等；• 第二种为农村建设用地使用权。农村建设用地包括宅基地、集体企业和公益用地等。3.集体土地使用权流转第三节 我国房屋基本制度一、房屋所有制城镇房屋所有制• 1.按所有制结构划分• 全民所有制房产• 国家按照统一领导、分级管理的原则，将房地产授权国家机关、人民团体、企事业单位和军队分别进行管理。• 集体所有制房产• 它是社会主义劳动群众集体组织所有的房产。集体组织依法对其享有占有、使用、收益和处分的权利。• 私人所有房产• 它是公民个人所有的房产。我国宪法规定国家保护私人房产。产权人依法享有占有、使用、收益、处分等权利。目前属于私人所有的房产大部分为住房。• 外资及中外合资房产• 外资房产是指外国政府、企业、团体和侨民所有的房产。中外合资房产是指我国企业或私人同外国企业、私人合资经营的房产。• 其他房产• 如宗教房产、私营股份公司房产等• 2.按产权点有形式划分• 两大类• 单独所有房产，指房屋产权人单一，即房屋所有权只归一个产权人所有。• 共有房产：指房屋所有权为两个或两个以上的所有权人所共有，包括公民个人共有房产，公民与集体、国家共有房产以及外国企业与中国企业的共有房产等。• 业主的建筑物区分所有权，三个方面内容• 对专有部分的所有权• 对建筑区划内的共有部分享有共有权• 对共有部分享有共同管理的权利农村房屋所有制• 农村房屋实行农民自建、自用并以农民私有为主的制度。农民对宅基地拥有使用权，对在宅基地上建造的房屋拥有所有权。二、房屋征收1.房屋征收的概念• 房屋征收，过去称为“房屋拆迁”，是指国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序强制取得单位、个人房屋及其他不动产并给予公平补偿的行为。2.房屋征收的限制条件• 只能为了公共利益的需要；• 必须严格依照法定的权限和程序；• 政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。3.房屋征收的前提条件• 房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件，是预防公共权力滥用的约束性规定。• 国防和外交的需要；• 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础建设的需要；• 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；• 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；• 由政府依照《城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；• 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。4.国有土地上房屋征收的管理三、城镇住房制度改革和住房供应体系1.城镇住房制度改革• 试点探索阶段• 全面推进阶段• 深化改革阶段2.城镇住房供应体系• 廉租住房• 经济适用住房• 限价商品住房• 市场价商品住房• 公共租赁住房• 市场租赁住房第四节 房地产权利一、房地产权利的种类所有权建设用地使用权宅基地使用权土地承包经营权地役权抵押权租赁权• 债权二、房地产所有权1.房地产所有权的概念和权能• 占有• 使用• 收益• 处分2.房地产所有权的特性• 完全性，房地产所有权是房地产为一般支配的完全权。• 整体性，或者称为单一性。• 恒久性，所有权有永久性，其存在没有存续期间，不因时效而消灭。• 弹力性，房地产所有权人在其房地产上为他人设定权利，即使所有权的所有已表征权利均被剥夺，仍然潜在地保留其完整性，这种剥夺终止后，所有权当然地重新恢复其圆满状态。• 绝对性，与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现。3.房地产所有权的种类• 房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。4.房屋所有权的取得、消灭及其特点• 房屋所有权的取得• 原始取得• 依法建造房屋；• 依法没收房屋；• 收归国有的无主房屋；• 合法添附的房屋（如翻建、加层）• 继受取得• 因法律行为继受取得房屋所有权是取得房屋所有权最普遍的方法• 房屋买卖（包括拍卖）• 房屋赠与• 房屋相互交换• 指因被继承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权。• 房屋所有权的消灭• 指因某种法律事实的出现，使原房产权利人失去对该房产占有、使用、收益和处分的权利。• 房屋所有权主体的消灭，如房屋所有权人（自然人）死亡或宣告死亡以及法人被终止而导致房产成为无主财产。• 房屋所有权客体的消灭，包括自然灾害、爆炸、战争等引起房屋的毁灭以及自然损毁等。• 房产转让、受赠等引起原房屋所有权人对该房屋所有权权利的消灭。• 因国家行政命令或法院判决而丧失。• 房屋所有权人放弃所有权。• 我国房屋所有权的特点• 房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存、同等地受到宪法和法律的保护。• 房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而不是单指组成房屋的材料。• 房屋所有权与其所依附的土地的使用权不可分离。• 国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离。• 房屋所有权可以转让，但受到土地使用权转让的制约。• 房屋所有权的设立与转移，需办理房屋所有权登记和转移登记手续。• 建筑物区分所有权的具体内容• 一是对专部分的所有权。• 二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。• 三是对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通参加和组织业主大会进行客理。三、房地产他项权利1.建设用地使用权2.宅基地使用权3.土地承包经营权4.地役权5.抵押权6.租赁权

第三章 房地产转让相关制度政策第一节 房地产转让概述一、房地产转让的概念以房地作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营的房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债；法律、法规规定的其他情形。有偿转让包括：房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为。无偿转让包括：房地产赠与、房地产继承等行为。二、房地产转让的条件以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。依法收回土地使用权的。共有房地产，未经其他共有人书面同意的。权属有争议的。未依法登记领取权属证书的。法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。三、房地产转让的程序房地产转让当事人签订书面转让合同；房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未用书面答复的，视为同意受理；房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查堪和评估；房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；登记机构办理房屋权属登记手续，核发权属证书。四、房地产转让合同双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式；房地产权属证书的名称和编号；房地产坐落位置、面积、四至界限；土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；房地产的用途或使用性质；成交价格及支付方式；房地产交付使用的时间；违约责任；双方约定的其他事项。第二节 存量房买卖制度政策1.存量房买卖市场概述指所买卖的商品是房地产或房地产权益的市场。2.住房买卖的限制性政策和“房住不炒”3.存量房买卖相关合同存量房买卖合同• 存量房屋买卖合同要求出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就房屋基本情况、房屋权属情况、成交价格、付款方式及资金划转方式、房屋产权及具体情况、房屋权属情况、成交价格、付款方式及资金划转方式、房屋产权及具体状况的承诺、房屋的交付、违约责任、税费相关规定、权属转移登记、不可抗力和争议解决方式等存量房屋买卖事宜达成协议。房地产经纪服务合同• 房地产经纪服务合同（房屋出售）• 应由房屋出售委托人协助的事宜、提供的资料；• 委托出售房屋的市场参考价格；• 房屋买卖的一般程序及房屋出售可能存在的风险；• 房屋买卖涉及的税费；• 经纪服务内容和完成标准；• 经纪服务收费标准、支付方式；• 房屋出售委托人和房地产经纪机构认为需要告知的其他事项。• 房地产经纪服务合同的附件内容主要有• 房屋所有权人及其代理人|（有代理人的）的有效身份证明复印件；• 房屋的不动产权证书或房屋所有权证书或其他房屋来源证明复印件；• 房屋所有权人出具的合法的授权委托书（代理人办理房屋出售事宜的）；• 公司章程、公司的权力机构审议同意出售房屋的合法书面文件（房屋属于有限责任公司、股份有限公司所有的）；• 房屋共有权人同意出售房屋的书面证明（房屋属于共有的）；• 房屋承租人放弃房屋优先购买权的书面声明、房屋租赁合同（房屋己出租的）。• 房地产经纪服务合同（房屋购买）• 应由房屋购买委托人协助的事宜、提供的资料；• 房屋买卖的一般程序及房屋购买可能存在的风险；• 房屋买卖涉及的税费；• 经纪服务内容和完成标准；• 经纪服务收费标准、支付方式；• 房屋购买委托人和房地产经纪机构认为需要告知的其他事项。4.违反存量房销售行为处罚有下列行为之一，对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款。房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的；房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务，未向委托人说明服务内容、收费标准等情况，并未经委托人同意的；房地产经纪服务合同由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名的；房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的；房地产经纪机构未按照规定如实记录业务情况或者保存房地产经纪服务合同的。第三节 其他类型房地产转让管理一、房地产项目转让1.转让条件• 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；• 按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。• 属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；• 属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。2.转让的程序• 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。3.转让的规定• 以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人所取得的建设用地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围一致。二、划拨方式取得建设用地使用权的房地产项目转让管理以下几种情况可以不办理出让手续经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理办法》第二十三条规定的项目，即1.国家机关用地和军事用地；2.城市基出设施用地和公益事业用地；3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4.法律、行政法规规定的其他用地。私有住宅转让后仍用于居住的。按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的。根据城市规划土地使用权不宜出让的。县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。三、已购公有住房，经济适用房和限价商品房转让管理已购公有住房经济适用房• 经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊因素确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。限价商品房四、婚姻家庭关系中的财产及债务纠纷1.婚姻家庭财产纠纷案件审理的司法解释• 婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：• 一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；• 一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。• 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。• 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。• 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自已子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。• 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。• 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。• 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对访房屋进行分割，人民法院不予支持。• 离婚时夫妻一方尚未退休、不符合领取养老保险金条件，另一方请求按照夫妻共同财产分割养老保险金的，人民法院不予支持；婚后以夫妻共同财产缴付养老保险费，离婚时一方主张将养老金账户中婚姻关系存续期间个人实际缴付部分作为夫妻共同财产分割的，人民法院应予支持。• 当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。• 婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产，在继承人之间尚未实际分割，起诉离婚时另一方请求分割的，人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。• 离婚后，一方以尚有夫妻共同财未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。2.夫妻债务纠纷处理• 夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。• 夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。• 夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。五、个人无偿赠与的房地产转让管理属于以下四类情形之一的，还应分别提交相应证明资料：离婚分割财产的，应提交的材料• 1.离婚协议或者人民法院判决书或者人民法院调解书的原件及复印件；• 2.离婚证原修的及复印件。亲属之间无偿赠与的，应提交的材料• 1.无偿赠与配偶的，提交结婚证原件及复印件；• 2.无偿赠与父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，提交户口簿或者出生证明或者人民法院判决书或者人民法院调解书或者其他部门（有资质的机构）出具的能够证明双方亲属关系的证明资料原件及复印件。无偿赠与非亲属抚养或赡养关系的人，应提交的材料• 人民法院判决书或者人民法院调解书或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养（赡养）关系证明或者其他部门（有资质的机构）出具的能够证明双方抚养（赡养）关系的证明资料原件及复印件。继承或接受遗赠的，应提交的材料• 1.房屋产权所有人死亡证明原件及复印件；• 2.经公证的能够证明有权继承或接受遗赠的证明资料原件及复印件。六、共有房地产的转让管理房屋共有指两个或两个以上的单位、个人对同一房屋享有所有权。按份共有的各所有权人按照所有权份额享有对房屋的权利和承担义务。共同共有的所有权人对房屋享有平等的所有权。七、对查封登记的房地产转让限制登记机构对被司法机关和行政机关依法查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。八、对失信被执行人的房地产转让限制1.惩戒对象• 有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的；• 以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；• 以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的；• 违反财产报告制度的；• 违反限制消费令的；• 无正当理由拒不履行执行和解协议的。2.惩戒措施• 联合惩戒• 联合惩戒分为八大类，其中第六类是对失信被执行人高消费及其他消费行为的限制措施，包括限制购买不动产。• 限制房地产交易• 各级人民法院限制失信被执行人及失信被执行人的法定代表人、主要负责人、实际控制人、影响债务履行的直接责任人员参与房屋司法拍卖。• 信息互通共享第四节 交易合同网签一、新建商品房买卖合同网签网签流程• 买卖双方协商买卖合同的相关条款，经双方当事人协商确认后，通过网上备案系统在线填写合同内容，买受人自行设置查询密码，合同网上提交后，系统自动生成合同编号，并在楼盘表内即时标明该商品房已售出。• 买卖双方打印网上签订《商品房买卖合同》的编号和内容，在合同上签字盖章，并到房地产交易管理部门登记备案。• 管理部门经审核，对符合条件的商品房买卖合同加盖“合同登记备案章”，同时打印备案证明。• 商品房买卖合同登记备案后，如因买卖双方的特殊原因需要解除或变更商品房买卖合同的，经当事人双方协商一致，由双方持解除或变更合同的书面协议、原商品房买卖合同、当事人身份证明、因特殊原因需要解除或变更买卖合同的证明材料等，申请办理注销或变更合同的相关手续。• 经认可解除合同的，原备案的书面合同作废，商品房楼盘表内恢复该单元（套）商品房为可售房源。二、存量房买卖合同网签存量房网签流程• 买卖双方协商合同的相关条款内容；• 操作人员登录存量房网上签约系统，从已公示房屋信息中选取所交易房屋，在线填写买卖合同的有关内容。• 买卖当事人和房地产经纪机构签订的房地产经纪合同须作为《存量房买卖合同》的附件一并提交到系统中• 当事人签字盖章后，到房地产交易管理部门登记备案，到权属登记部门办转移登记手续。三、合同网签信息共享全面推进房地产涉税信息共享切实强化部门信息集成共用着力推动房屋代码采集应用积极推行跨部门业务联办大力提升行业信用管理水平第五节 交易资金监管一、商品房预售资金