《物权及其民法保护》-第十二章　用益物权

第一节用益物权概述一、用益物权的概念我国《物权法》第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”据此，用益物权，是指非所有人对他人所有的不动产或者动产依法所享有的占有、使用和收益的权利。二、用益物权的特征和种类１.用益物权的特征作为物权体系的重要组成部分，用益物权具有物权的一般特征，同时还具有自身的特性，具体表现在以下几方面：（１）用益物权是由所有权派生的他物权。用益物权是在他人所有的不动产或者动产上设立并派生的权利。因此，用益物权被作为“他物权”，是相对于所有权的“自物权”。下一页返回第一节用益物权概述（２）用益物权是定限物权。相对于所有权而言，用益物权的权能、行使方法受法律和约定的限制，是不全面的、受一定限制的物权。因此，用益物权属于“定限物权”。（３）用益物权是有期物权。如前所述，所有权是无期物权，而用益物权则是有期物权。用益物权的期限，既可以是约定的，也可以是法定的。《物权法》第一百六十一条规定，“地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限”。（４）用益物权主要以不动产为客体。用益物权主要以土地及其定着物等不动产为权利客体。我国《物权法》规定的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权均以不动产为客体。上一页下一页返回第一节用益物权概述（５）用益物权以权利人直接支配他人之物的使用价值为目的。用益物权设立的目的是由权利人对他人之物进行使用、收益，从而实现物的实际利用价值，达到物尽其用的效果。（６）用益物权优于所有权。用益物权基于他人所有之物而成立。当某物上存在用益物权时，用益物权人在其权利范围内可优先于所有人对该物进行占有、使用和收益。２.用益物权的种类我国《物权法》第十一～十四章分别规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权等４种用益物权。除此之外，第十章第一百二十二～一百二十三条还规定了特许物权，又称准物权，包括海域使用权、探矿权、采矿权、取水权，以及使用水域和滩涂从事养殖、捕捞权。上一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权一、土地承包经营权１.土地承包经营权的概念根据《物权法》第一百二十五条的规定，土地承包经营权，是指土地承包经营权人依法对其承包的耕地、林地、草地等享有占有、使用、收益，并从事种植业、林业、畜牧业等农业生产的权利。实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是我国宪法和农村土地承包法确立的农村集体经济组织的经营体制。《物权法》第一百二十四条重申了上述基本体制：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。”土地承包经营权是家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制在民事法律中的具体体现。下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权２.土地承包经营权的特征土地承包经营权是我国《物权法》规定的用益物权。它除了具有物权、用益物权的共同特征之外，还具有自己独立的特征，具体是：（１）土地承包经营权的主体具有普遍性。土地承包经营权的主体主要是农村集体经济组织成员，但也可以是农村集体经济组织成员之外的自然人、法人和其他组织。（２）土地承包经营权的客体具有特定性。土地承包经营权的客体，是集体所有的或者国家所有由集体使用的土地，包括耕地、林地、草地、荒地以及其他依法用于农业的土地。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权（３）土地承包经营权以农业生产为目的。根据《物权法》第一百五十二条、第一百二十八条的规定，土地承包经营权人依法可以占有、使用、收益其所承包的耕地、林地、草地、荒地等，但使用、收益的目的具有特殊性，即农业目的。具体的使用方法包括种植、养殖、畜牧等。土地承包经营权人不得将承包的土地用于非农建设。（４）土地承包经营权的设定不以租金为必要。根据我国农业生产发展水平较低的现实，我国农民的自留地以满足农民自用为目的，不以农民交纳地租为要件。为了鼓励人们对荒山、荒地、荒沟、荒滩的承包，改善生态环境，其承包经营有时是不收租金的。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权３.土地承包经营权的设立根据我国《农村土地承包法》规定，农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。对于不宜采取家庭承包方式承包的“四荒地”（荒山、荒沟、荒丘和荒滩）等农村土地，允许通过招标、拍卖、公开协商等方式承包经营。承包方可以是本集体经济组织以外的单位或者个人。因此，我国农村土地承包经营包括两种承包方式，即家庭承包方式和以招标、拍卖、公开协商为特点的承包方式（又称为其他承包方式）。４.土地承包经营权当事人的权利（１）占有、使用和收益权。土地承包经营权人对其承包的土地享有占有、使用、收益的权利，可以在承包的土地上进行种植、养殖和畜牧等农业生产。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权（２）经营自主权。土地承包经营权人依法享有经营自主权。只要不改变农业用地的性质，不建造永久性建筑，不影响邻人的经营和邻人的种植，任何人都不得以所谓“规模经营”“特色经营”“一县一品”“一乡一品”为由干涉农民的经营①。（３）依法流转权。根据我国《物权法》规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权通过转包、互换、转让等方式进行流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限（《物权法》第一百二十八条）②。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。土地承包经营权的“流转”，包括转包、出租、互换、转让等方式。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权（４）承包地被依法征收时获得相应补偿的权利。为了公共利益，国家可以征收集体所有的土地，但一定依法支付土地补偿费、安置补助费，以及地上附着物和青苗补偿费等费用（《物权法》第四十二条）。（５）继承权。土地承包经营权人死亡，土地承包权原则上不能继承，但有两个例外：一是林地承包的承包人死亡。其继承人可以在承包期内继承承包；二是如果土地承包经营权是通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，那么在承包期内，其继承人可以在承包期限内继承。５.土地承包经营权人的义务在土地承包经营法律关系中，承包人的义务主要是：（１）维持土地的农业用途，不得用于非农建设。（２）依法保护并合理利用土地，不得给土地造成永久性的损害。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权（３）法律、行政法规规定以及合同约定的其他义务。二、建设用地使用权１.建设用地使用权的概念和特征建设用地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有或者集体所有的土地享有占有、使用、收益并利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。建设用地使用权是我国《物权法》规定的用益物权，除了具有物权和用益物权的共同特征以外，还具有自己的独立特征，具体体现在以下几个方面：上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权（１）建设用地使用权的目的具有特定性。建设用地使用权，是权利人为了开发经营或开办公益事业而在他人土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施并取得此建造物、构筑物及其附属设施所有权的目的而设定。（２）建设用地使用权的主体具有广泛性。建设用地使用权的主体十分广泛，没有特定身份的限制。《土地管理法》第九条规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。因此，建设用地使用权的主体既可以是自然人，也可以是法人或者其他组织。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权（３）建设用地使用权的客体具有限定性。建设用地使用权以国家或者集体所有的土地为客体（《物权法》第一百三十五条、第一百五十一条）。建设用地使用权的客体原则上为国有土地，也可以为集体所有的土地。根据法律规定，兴办乡镇企业或者乡（镇）村公共设施和公益事业或者村民建设住宅可以集体所有土地为客体设定建设用地使用权。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权（４）建设用地使用权的存续具有期限性。根据我国相关法律的规定，以出让方式取得的建设用地使用权通常附有期限，因目的不同，使用期限也不同，具体是：住宅用地为７０年，工业用地为５０年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为５０年，商业、旅游、娱乐用地为４０年，而综合或者其他用地５０年。以划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，原则上没有期限的限制；但没有期限限制并不意味着永久存续，而一旦划拨的法定条件丧失了，划拨的建设用地使用权也就可能因国家收回而消灭，或者转化为普通的建设用地使用权。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权（５）建设用地使用权的取得以有偿性为原则。我国《房地产管理法》确立了土地有偿使用制度，《物权法》第一百一十九条也规定，国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。以出让方式取得建设用地使用权须支付土地出让金等费用。建设用地使用权有偿性取得原则的例外是：以划拨方式取得建设用地使用权时无须支付出让金，即建设用地使用权的对价，只需按照规定支付安置、补偿等费用即可。（６）建设用地使用权的流转以具有自由性为原则。由于建设用地使用权是一种独立的用益物权，而且具有类似于所有权的广泛权能，因此其具有处分上的自由性。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条规定：“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。”上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权２.建设用地使用权的取得建设用地使用权的取得，又称建设用地使用权的发生，是指建设用地使用权人基于一定的法律事实而取得国有土地的建设用地使用权①。取得建设用地使用权的法律事实，具体可分为法律行为和其他法律事实。根据《物权法》第一百三十七条规定，建设用地使用权可以采取出让或者划拨等方式取得。出让和划拨是建设用地使用权取得的主要方式。（１）建设用地使用权的出让。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》以及《物权法》的相关规定，建设用地使用权的出让，是指国家以土地所有权人的身份将建设用地使用权在一定年限内让与建设用地使用权人，并由建设用地使用权人向国家支付建设用地使用权出让金的行为。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权（２）建设用地使用权的划拨。建设用地使用权的划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地无偿交付给建设用地使用权人使用的行为。建设用地使用权的划拨具有公益性、无偿性和无期限限制的特点。３.建设用地使用权的登记根据《物权法》的规定，建设用地使用权登记，是指县级以上人民政府土地管理部门将土地的权属、用途、面积等基本情况登记在登记簿上，并向建设用地使用权人颁发使用权证书的行为。建设用地使用权自登记时设立。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权４.建设用地使用权的续期如前所述，以出让方式或者转让方式取得的建设用地使用权具有期限性。建设用地使用权期间届满后，就面临建设用地使用权如何续期的问题。《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。５.建设用地使用权人的权利根据《物权法》的规定，建设用地使用权人的权利包括：（１）占有、使用和收益权。建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权（２）建筑物、构筑物以及附属设施的取得权。建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外（《物权法》第一百四十二条）。（３）流转权。《物权法》第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”我国《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《担保法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规对建设用地使用权流转规定了严格的限制条件。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权（４）获得补偿权。《物权法》第一百四十八条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。值得注意的是，对于建设用地上的房屋及其他不动产，应当依据征收的规定给予补偿；而对于房屋所占用的建设用地，则不能适用征收补偿的规定，只是退还相应的出让金。（５）续期权。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权６.建设用地使用权人的义务（１）合理利用土地，不得改变土地用途的义务。建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。（２）支付相关费用的义务。根据《物权法》第一百四十一条的规定，建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。（３）返还土地的义务。建设用地使用权消灭（包括期间届满、征收、撤销、土地灭失、抛弃等原因）时，建设用地使用权人不得再享有继续占有土地的权利，因此必须将土地返还于土地所有权人。当事人拒不交出土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其交还土地，处以罚款。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权三、宅基地使用权１.宅基地使用权的概念和特征宅基地使用权，是指宅基地使用权人依法享有的对集体所有的土地占有和使用以及利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。宅基地使用权具有一定的社会福利性质，是农民的安身立业之本。宅基地使用权制度，是我国特有的一种用益物权制度，发挥着保护农民利益、维持社会稳定和谐的重要作用。２.宅基地使用权的取得及登记（１）宅基地使用权的取得。根据相关法律的规定，宅基地使用权可以通过法律直接规定或者集体经济组织依法无偿援与而取得。所谓无偿援与，是指在农村村民存在实际居住需求的情况下，集体经济组织负有设定宅基地使用权并转移给村民，供其建造并保有房屋及附属设施的义务。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权（２）宅基地使用权的登记。宅基地使用权的设立是否以登记为生效要件或者对抗第三人的要件，我国《物权法》没有做出规定。我们认为，虽然登记并非宅基地使用权的生效要件，法律亦没有必要规定宅基地使用权设立登记的对抗效力，但如果宅基地使用权人意欲对其权利进行处分，则应当办理登记。３.宅基地使用权人的权利（１）对宅基地的占有、使用权。宅基地使用权人可以在宅基地的地上、地下一定范围内进行利用，如在宅基地上建造住房，在宅基地空闲处修建生活所需要的小型建筑物或设施，在宅基地上种植树木、蔬菜、花草等。（２）利用宅基地获得收益权。宅基地使用权人在满足居住生活的前提下，可以利用宅基地从事一定的家庭生产经营活动并获得一定收益。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权（３）对宅基地使用权的附随流转权。宅基地使用权不得单独转让、出租、抵押或者继承，但宅基地使用权可随同房屋所有权转让、出租、抵押或者继承。（４）获得补偿权。在宅基地与房屋或者其他附属物一起被征收、征用时，权利人可依法获得补偿。４.宅基地使用权人的义务（１）宅基地使用权人必须按照批准的用途使用宅基地。根据宅基地使用权的目的，宅基地使用权人必须在批划的宅基地上建造房屋，不得擅自改变宅基地的用途，更不能以买卖、出租或以其他形式非法转让宅基地。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权（２）宅基地使用权人必须按照批准的面积建造房屋。宅基地使用权人不能采取任何非法手段多占土地作为宅基地。对宅基地使用权人多占土地的，将按照非法占用土地追究法律责任。（３）宅基地使用权人要服从国家、集体统一规划。因国家、集体统一规划需要变更宅基地时，宅基地使用权人不得阻挠，但是因变更宅基地给使用权人造成困难或损失时，应依法给予补偿。四、地役权１.地役权的概念和特征地役权，是指地役权人为高自己不动产的效益按照合同约定对他人的不动产进行一定程度的利用或者对他人行使不动产权利进行限制的权利。我国《物权法》第一百五十六条规定，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产提高自己的不动产的效益。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权前款所称他人的不动产为供役地，而自己的不动产为需役地。地役权的“役”，即“使用”的意思。在地役权关系中，为提高自己不动产的效益而使用他人不动产的一方称为地役权人，又称为需役地人；将自己的不动产供他人使用的一方称为供役地权利人，简称供役地人。地役权具有以下法律特征：（１）地役权是对他人所有或使用的不动产加以利用的用益物权。（２）地役权具有从属性。地役权的从属性，是指需役地所有权或使用权与地役权具有主从关系。（３）地役权具有不可分性。地役权的不可分性，是指地役权不因需役地的分割或者部分转让而受有影响，也不因为供役地的分割或者部分转让而受有影响。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权２.地役权与相邻关系的区别相邻关系制度和地役权制度虽然均规定了不动产权利人在所有或使用不动产时的权利、义务，但是二者是完全不同的。地役权与相邻关系的区别主要体现在：（１）产生原因不同。相邻关系为不动产所有权内容当然的扩张或限制，是法定的；而地役权则是按照当事人之间的合同产生的，是意定的。（２）两者产生的前提不同。相邻关系只能发生在毗连的不动产之间，而地役权的成立不以需役地和供役地毗连为要件。（３）两者的限制程度不同。相邻关系是为了自己使用不动产的便利而对他人权利进行的限制。若不进行该种限制或者扩张，相邻一方就无法正常对自己的不动产进行利用。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权（４）两者性质不同。相邻关系不是独立的权利，而是法定的对所有权本身的限制或扩张；而地役权则是一种独立的权利，属于用益物权。（５）两者是否有偿不同。相邻关系中权利人使用他人不动产是无偿的；而地役权当事人既可以约定为有偿，也可以约定为无偿。（６）两者期限不同。根据《物权法》第一百一十六条的规定，相邻关系通常没有固定期限。只要毗连不动产存在，相邻关系就会存在。地役权通常由当事人约定期限，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的期限。（７）登记对于两者的意义不同。根据《物权法》第一百五十八条的规定，相邻关系无须登记，只要具备了法律规定的要件即可产生。地役权中，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权３.地役权的类型根据地役权的行使内容，可将地役权分为积极地役权和消极地役权。积极地役权，又称为作为地役权，是指以地役权人为了利用自己土地的便利而对供役地为一定积极行为为内容的地役权。在此种情况下，供役地人负有容忍地役权人为一定行为的义务。通行、铺设地下线缆、排水、取水等地役权都属于积极地役权。消极地役权，又称为不作为地役权，是指以供役地人不得在供役地上为一定行为为内容的地役权。采光、眺望等地役权都属于消极地役权。４.地役权的取得与消灭（１）地役权的取得。地役权的取得，即地役权的发生。地役权可以通过设立地役权合同的方式取得。当事人可以通过合同创设地役权。我国《物权法》第一百五十七条规定，“设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同”。上一页下一页返回第二节我国现行法律规定的各种用益物权（２）地役权的消灭。地役权是一种不动产物权。因此，不动产物权的一般消灭原因，当然适用于地役权。同时，地役权还因以下几种特殊原因而消灭：土地灭失，需役地不需要利用供役地，供役地无法满足需役地的需要，抛弃，存续期间的届满，或其他预定事由的发生，以及土地被征收。５.地役权的效力（１）地役权人的权利：①对供役地的使用权。这是地役权人的基本权利。②为必要的附属行为。地役权人为了行使地役权可以实施必要的行为，如：为了行使在供役地上取水的地役权，地役权人在供役地上设置水井等取水装置。③优先权。基于地役权的特殊性，地役权人对供役地的使用一般不具有独占性。所以，地役权人不仅可以与供役地人共同使用供役地，而且地役权人可以与其他地役权人共同使用供役地。当权利人对供役地的使用发生冲突时，地役权优先于其他用益物