丽水市区经营性建设项目规划设计与管理实施意见(试行)

丽水市区经营性建设项目规划设计与管理实施意见(试行)一、适用范围与基本原则（一）适用范围。本意见适用于丽水市区（含莲都区行政管辖区域、丽水经济技术开发区管辖区域，下同）范围内出让类经营性建设项目（含商品住宅、商业商务、旅游休闲等类别的新建、改建、扩建项目）的规划设计与全流程管理。各县（市）可结合本地实际参照执行。（二）基本原则。1.民生优先原则。经营性项目规划设计需优先保障公共服务配套、市政基础设施供给，切实满足居民宜居需求；2.风貌管控原则。严格落实丽水市大花园核心区建设要求，强化山水城市风貌管控，凸显地域文化特色；3.集约高效原则。落实“亩产论英雄”导向，提高土地利用效率，推进绿色建筑、海绵城市、装配式建筑等低碳建设要求落地；4.全程管控原则。构建“出让前规划条件编制-设计方案审查-建设过程监管-竣工验收核实-运维阶段评估”的全链条闭环管理体系。二、规划设计核心管控要求（一）用地与指标管控1.规划条件编制刚性要求。经营性用地出让前，由自然资源和规划部门牵头编制规划条件，明确容积率、建筑高度、绿地率、建筑密度、商住比例、公建配套清单、风貌管控要求等核心指标，规划条件有效期为1年，逾期未出让的需重新论证。2.容积率管控。严格执行容积率核算规则，架空层作为公共开放空间使用的，不计入容积率；地下空间用于商业、停车等经营性用途的，按规定核算容积率。普通商品住宅项目容积率控制在1.0-2.8之间，核心商圈商业商务项目容积率不超过5.0，旅游休闲类项目容积率不超过1.2。商住混合用地中商业建筑面积占比不得低于总建筑面积的10%，确需调整的需经市政府批准。3.停车配建管控。普通商品住宅机动车停车位配建标准：刚需型项目（单套平均建筑面积≤100㎡）不低于1:1.2，改善型项目（单套平均建筑面积＞100㎡）不低于1:1.5，别墅类项目不低于1:2；商业商务项目每100㎡建筑面积配建不低于1.0个机动车位，旅游类项目每100㎡建筑面积配建不低于0.8个机动车位。所有机动车位100%预留充电桩安装条件，其中竣工时同步建成充电桩的比例不低于10%，保障性租赁住房项目充电桩建成比例不低于20%。非机动车位配建标准：住宅项目每百户不低于20个，商业商务项目每100㎡建筑面积不低于5个，其中电动自行车充电位占比不低于10%。4.绿地率管控。新建居住项目绿地率不得低于30%，其中集中绿地面积不得低于总用地面积的10%，旧区改建居住项目绿地率不得低于25%；商业商务项目绿地率不得低于20%，旅游休闲类项目绿地率不得低于40%。绿地布局需兼顾均好性，临城市道路一侧需设置不小于5米宽的公共绿化带，向公众开放。5.公共服务配套管控。严格按照《丽水市城乡公共服务设施配套标准》落实配套要求，居住项目需按以下标准配建：（1）社区服务类：1000户以下项目配建不少于300㎡的社区服务站，1000-3000户项目配建不少于600㎡的社区服务站，3000户以上项目需单独配建不少于1000㎡的社区邻里中心，包含社区办公、文化活动、便民服务等功能；（2）养老托育类：每百户配建不少于20㎡的养老服务设施，每千人口配建不少于10个托位的婴幼儿照护服务设施，以上设施需设置在建筑首层或二层，满足无障碍要求，且有独立对外出入口；（3）教育健身类：3000户以上项目需配建不少于6班的幼儿园，每百户配建不少于0.3㎡的室外健身场地，1000户以上项目需配建不少于100㎡的室内健身空间；（4）市政配套类：每1000户配建不少于20㎡的快递驿站，每300户配建不少于10㎡的生活垃圾分类收集点，每个项目配建不少于20㎡的建筑垃圾临时堆放点，所有配套设施需与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。（二）建筑风貌管控1.高度与天际线管控。严格落实“显山露水”要求，白云山、南明山、南明湖周边1公里范围内的建筑高度不得超过对应山体可见高度的2/3，沿城市主干道、重要滨水空间的建筑需形成高低错落的天际线，相邻建筑高差不得低于最高建筑高度的1/3，严禁出现“一刀切”式的等高建筑布局。历史文化街区核心保护范围内建筑高度不得超过12米，建设控制地带内建筑高度不得超过18米。2.色彩与材质管控。建筑主色调统一纳入丽水市城市色彩规划管控范围，以暖灰、浅褐、原木色为核心主色调，严禁使用高饱和度的正红、明黄、艳蓝、鲜绿等颜色作为建筑主色。建筑外立面材质要求：3层及以下建筑优先采用干挂石材、仿古砖等耐久材质，4层及以上住宅建筑优先采用高品质真石漆、柔性饰面砖等材质，严禁使用低档普通涂料；商业商务公共建筑外立面优先采用玻璃幕墙、干挂石材等材质，玻璃幕墙需采用低反射玻璃，避免光污染。3.建筑细部管控。住宅项目需统一设计阳台封闭方案、空调机位、户外晾衣架安装位置，空调机位需设置遮挡百叶，外立面不得预留外露式晾衣架安装孔洞，确需设置的需纳入统一设计。沿街商业建筑需统一预留店招店牌安装位置，店招高度不得超过1.5米，突出墙面距离不得超过0.3米，严禁擅自增设外置店招。鼓励在建筑细部融入畲族纹样、青瓷冰裂纹、石雕纹饰等丽水地域文化元素，公建项目文化元素融入比例不得低于外立面细部面积的10%。4.日照与隔声管控。新建住宅项目日照标准需满足大寒日不少于2小时，旧区改建项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不得低于大寒日1小时，且不得降低周边现有住宅的日照标准。沿城市主干道、铁路、高架等噪声敏感区域的住宅，需安装隔声量不低于30分贝的隔声窗，临噪声源一侧不得设置卧室、书房等噪声敏感功能空间。（三）低碳建设管控1.海绵城市管控。所有新建经营性项目海绵城市建设达标率不得低于80%，年径流总量控制率不得低于75%，需同步设计雨水花园、透水铺装、下凹式绿地等海绵设施，其中居住项目透水铺装占比不得低于硬质铺装总面积的40%，商业商务项目透水铺装占比不得低于30%。2.绿色建筑与装配式建筑管控。所有新建住宅项目需达到二星级及以上绿色建筑标准，商业商务、旅游类公共建筑需达到三星级及以上绿色建筑标准。装配式建筑占比不得低于项目总建筑面积的30%，其中住宅项目装配率不得低于50%，公共建筑装配率不得低于60%。12层及以下住宅项目需100%安装太阳能热水系统，12层以上住宅项目太阳能热水系统安装比例不得低于30%，公共建筑屋顶太阳能光伏发电设施安装比例不得低于屋顶可利用面积的50%。3.无障碍设施管控。所有经营性项目无障碍设施覆盖率需达到100%，居住项目每单元至少配置1台无障碍电梯，公共通道坡度不得大于1:12，公共区域需设置无障碍卫生间、无障碍标识，满足残障人士、老年人出行需求。三、全流程管理要求（一）前期规划管理1.规划条件论证机制。经营性用地出让前，自然资源和规划部门需会同住建、城管、民政、教育、文旅、应急管理、属地街道等单位开展规划条件论证，邀请不少于3名相关领域专家、不少于5名项目周边利害关系人代表参与，论证意见作为规划条件编制的核心依据，未通过论证的地块不得出让。2.设计方案审查机制。落实“多审合一”改革要求，实行规划、消防、人防、园林、市政等多部门联合审查，审查时限不超过15个工作日。设计方案需提交完整的总平面图、效果图、公建配套清单、风貌管控专项说明、海绵城市专项设计等材料，重要滨水、临山、主干道周边项目需提交1:500比例的沙盘模型或三维BIM模型。3.方案公示与变更管理。设计方案审查通过前需在项目现场、政府门户网站、官方微信公众号公示不少于7个工作日，收集公众意见，合理意见需纳入方案修改内容。设计方案一经批准不得擅自变更，确需变更的，若涉及容积率、建筑高度、绿地率、公建配套等核心指标调整的，需重新履行论证、公示程序，涉及土地出让金调整的需按规定补缴，变更内容损害利害关系人权益的需召开听证会听取意见。（二）建设过程监管1.放线验线管理。项目开工前，建设单位需向自然资源和规划部门申请规划放线，由具有甲级测绘资质的单位现场放线，经自然资源和规划部门验线合格后方可开工建设；项目基础完工、主体结构封顶、外立面施工前三个节点需分别申请验线，验线不合格的不得进入下一施工环节。2.施工过程巡查机制。住建部门牵头建立每月巡查制度，重点核查项目是否按批准的规划方案施工，公建配套是否同步建设，外立面材质、色彩是否符合要求，质量安全措施是否落实。施工现场需设置永久性规划公示牌，公示总平面图、效果图、公建配套清单、监管部门投诉电话，公示时间从开工之日起至竣工验收合格之日止。3.临时建筑管理。项目范围内的临时建筑不得超过2层，高度不得超过8米，使用期限不得超过2年，到期需无条件拆除，不得改建为永久性建筑，不得对外销售、出租或挪作他用。临时建筑方案需报自然资源和规划部门审批，未经审批不得建设。（三）竣工验收管理1.联合验收机制。落实“多验合一”改革要求，实行规划核实、消防验收、人防验收、园林验收、档案验收等多部门联合验收，验收时限不超过10个工作日。未通过联合验收的项目不得交付使用，不得办理不动产权登记。2.规划核实标准。规划核实指标误差需符合以下要求：容积率误差不得超过±0.5%，建筑高度误差不得超过±1%且最大误差不超过0.3米，绿地率误差不得低于核定指标的1个百分点，公建配套面积误差不得低于核定指标的2%。误差超出以上范围的，责令限期整改，整改不到位的不予通过规划核实。3.公建配套移交要求。项目验收合格后1个月内，建设单位需按规定将公建配套设施移交给相关主管部门：社区服务、养老服务设施移交给属地街道，托育设施移交给卫健部门，幼儿园移交给教育部门，市政配套设施移交给城管部门，移交完成后方可办理剩余房源的不动产权登记。分期开发的项目，公建配套需安排在首期建设，首期验收时公建配套未同步建成的，后续批次项目不予验收。（四）运维阶段管理1.公建配套使用监管。城管、民政、教育、卫健等部门负责对应公建配套设施的使用监管，每半年至少开展一次巡查，发现擅自改变公建配套使用性质的，责令限期整改，逾期不改的处10万元以上50万元以下罚款，情节严重的纳入信用黑名单。2.建筑外立面与小区环境管控。业主委员会或物业服务企业需每5年组织一次建筑外立面安全检查，存在脱落风险的需及时维修。确需改造外立面的，改造方案需报自然资源和规划部门审查，符合风貌管控要求后方可实施。严禁擅自占用小区绿地、拆除公共设施、搭建违法建筑，违者由城管部门依法查处，相关责任人纳入个人信用档案。3.规划后评估机制。项目投入使用满2年后，自然资源和规划部门牵头组织住建、城管、属地街道开展规划后评估，重点评估公建配套运营、风貌管控效果、居民满意度等内容，评估结果作为后续经营性项目规划条件编制、方案审查的参考依据。四、责任追究（一）建设单位责任。建设单位存在擅自变更规划方案、未按图施工、公建配套未同步建设、隐瞒真实情况申请验收等行为的，责令停止建设、限期整改，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；情节严重的，纳入丽水市建设市场信用黑名单，3年内不得参与丽水市区土地出让竞拍。（二）设计单位责任。设计单位存在未按规划条件编制设计方案、出具虚假设计文件、违规配合建设单位变更核心指标等行为的，没收违法所得，处合同约定设计费1倍以上2倍以下的罚款；情节严重的，降低资质等级或吊销资质证书，3年内不得承接丽水市区范围内的建设项目设计业务。（三）施工、监理单位责任。施工单位未按批准的设计方案施工的，责令整改，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；监理单位存在弄虚作假、隐瞒施工违规行为的，没收违法所得，处合同约定监理酬金1倍以上2