大连某高尔夫项目可行性实施计划书

4 5 8 9 20 35 38 40 东侧紧依西尖山、西接旅顺南路、北临海事大学游泳训练馆。项目距大连滨广场星海广场约5公里；距大连市黑石礁车站约2.5公里；距大连市市中心约12项目实景图项目实景图项目实景图项目实景图依据国家及大连市相关法律法规、标准规范、项目的规划方案及本公司前期所做市场调查报告综合分析，本项目由四个地规划总用地总建筑面积1、住宅建筑面积2、公寓建筑面积3、公建建筑面积4、现有住宅面积5、酒店式公寓建筑面积6、变电所及小区公共配套地下面积绿地率容积率m2m2m2m2m2m2m2m2%--387123.49251062.1962349.8236350.1724048.75300074128.2036.23.24备注不含地下面积其中酒店面积：14936.12不含地下面积总建筑面积2.公建建筑面积3.酒店建筑面积地下面积容积率总建筑面积1.公寓建筑面积2.公建建筑面积地下面积地上停车位容积率A其中总建筑面积1.公寓建筑面积2.公建建筑面积3.酒店建筑面积地下面积容积率m2m2m2m2m2--m2m2m2m2位--m2m2m2m2m2--51966.226717.523.630.87242969.6735632.38837.375380.984.932.30594935.8762349.8223773.4910312.5624316.244.12备注不含地下面积不含地下面积不含地下面积不含地下面积不含地下面积不含地下面积总建筑面积1.住宅建筑面积2.现有住宅面积3.公建建筑面积地下面积绿地率容积率m2m2m2m2m2%--4.931144562.04118467.7524048.752045.5428708.852.90备注不含地下面积总建筑面积2.公建建筑面积地下面积绿地率容积率m2m2m2m2%--2.84275553.5570827.064726.4914480.0035.302.66备注不含地下面积总建筑面积2.公建建筑面积地下面积地上停车位绿地率容积率m2m2m2m2位%--70572.0361767.388804.656623.1138.33.96备注不含地下面积第二章市场分析与预测是京津门户和东北亚经济区的中心区域，表2-1大连市2000～2007年社会经济发展主要指标品零售总983.3839.3732.0645.2568.45591.9534.2488.7城镇居民年人均可13350.0910182006861城镇居民年人均消10533.99996.41867265126073非农人口328.9317.4312.3297.48287.94280.2275.35投资额716.2506.9367.9305.1268.5267.898.795.277.63131.02569.72290200720062005200420032002200120000点；经营净收入增长52.5%，加快26.4个百分点；财产性收入增长82.8%；转移性收入增长3.9%。四项构成全面增长，对家庭总每月新增额高达千亿元，但今年以来多次出现了居民储蓄存款负增长的现象：是储蓄存款余额在今年内继一月末、四月末、五月末、八月末、九月表2-2金融机构人民币储蓄存款情况表单位：亿元3851——38883873397440253975金融机构存款余额企业存款储蓄存款3758411841823842按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连纳入主城区，与老市区融为一体，按照城区标按照“产业强市、工业先行”的思路，从我市经济的升级，形成以高新技术产业为先导，以石油化工、电子信息布局。“两区”，即主城区和新市区两大经济区；“三带”黄海大道，以卫星城和多个功能各异的产业园区为依托，形为行政文化中心、中央商务区和现代产业区。市中心三区为商贸金融服务区和临港产业园区。甘井子区为现代都市工业、现代物流业、商贸服务三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型的工个城乡的森林生态网络，在城市周围建设绿色屏障、绿色通道林覆盖率达45%。搞好环城滨海道路建设，美化岸线环境，拆除“2007年全年已挂牌39幅地块，占地面积570.63万平方米。截止到2007年底，042.620万m247.48而楼面单价的上涨，势必带动房地产价格上升表2-3市内四区成交地块楼面单价情况单位：元/㎡2006年2007年2923.863391.592898.153237.353391.293716.239.58%963.082104.97市场，这对日益增高的房地产价格将会带来应的经济适用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子区辛寨子表2-42000年—2007年大连市商品房开竣工面积情况表单位：万平方米施工面积2196.12747.7竣工面积502.4537.9546.23579.2421390.5537.8428.30施工面积竣工面积表2-52007年全市住宅施工、新开工、竣工面积表123456789施工面积 772.52984.842141.9 48.627.839.44236.633.136.232.234.431.8 57.16256.91411.27511.92566.72693.48746.16819.13 -55.2-45.4-15.55.42.6竣工面积 36.241.2441.2447.2462.1583.2192.51356.3 22.5-24.5-27.7-26.8-42.9-44.3-34.5-13.60-20-40-55.2-60新开工面积新开工面积竣工面积00-13.6-34.5-13.6-34.5-15.5-45.4-24.5-27.7-26.8-42.9-44.3从上边的图表我们可以看出，虽然随着土地放量盘时代，项目开发周期较长，其次是为避免缴纳土地滞纳金风险，项目只是象征性的开工，因此虽然施工量增加，但竣家宏观调控因素影响，房地产开发行业的主要资金来源为银“西拓”方面是在向大连旅顺口区发展，在旅顺口区与原大连老城区的交通干道旅顺南路周边已有大批项目已经并陆续实施。“北进”方面则是在向金州区和经济技表2-62007年大连住宅施工情况表69.7415.4572.77356.3018.554.1142.8247.5963.90325.55其中：中山区甘井子区旅顺口区开发区金州区2141.87200.9056.76234.45240.40316.19248.02万m26004002000610.34325.55259.9316.19325.55259.9248.02248.0263.9200.9234.4572.7742.8269.7456.7672.7742.8269.7456.7618.5515.454.11中山西岗沙区甘区旅顺开发区金州房屋施工面积本年新开工面积房屋竣工面积响，但其价格走势，将成为全年商品房价格的定心盘。而从全年来看，由于2007家政策不能很好地做出调控的“接续”工作，积累很长时经济适用房的推出对改善大连市的住宅供给结构有着重要也意味着大连的住房供应结构矛盾开始逐渐大连高新技术园区是1991年3月经中国政府今年是大连高新园区建区十七周年，作为大连市唯一的国里，包括七贤岭产业化基地、海外学子创业园实际利用外资3.12亿美元，同比增长187%。新批外资企业74家，增资44个项目，成为大连经济的新增长极和高新技术发展的人才源、技术源，表2-72001-2006年大连高新园区经济情况3.124.72.52.277.1954.3636.721.5房地产开发投7--5.143.73.13.12.585.75341200620052004200320022001元亿元亿0元固定资产投资额房地产开发投资额77.1954.3621.570200620012002200320042005亿凌水湾改造是高新区创新产业形态、构建自主创新体系的重要举措。按规划，影响评估报告已经报送到相关部门，等待评审；拟征用海摸底以及拟征用海域无争议协议正同步推进；同时，填海造区域内的3.9公里的铁路和2.4万平方米的农贸市场进行拆除，4月中旬开始实施。同时，与位于改造区域内的大连第三发电此前，凌水湾改造区域的控制性规划已经获得批准，按照新的开发建设模式，高新园区以及小平岛这一地区将新增五六万人，有关部门表示，为彻部交通问题，新滨海路还将修建二期和三期工程。在凌水地区修建改连海事大学附近的海岸线将向前移动，凌水河与大连海事大学的教学口一并延伸，形成宽约100米、长约900米的河道，贯通新滨海路东西的一座桥梁今年上半年，星海湾至凌水的滨海路西段一期工程将全线海湾填海区、西南路至星海公园延伸段、自尖山南侧海滨，经西尖山西侧、国家海洋环年五一通车。新路工程竣工后，新建的道路条道路和桥坝，东西、南北纵横交错。工程中会特别注意对保护，打算途经礁石将建桥跨过，加以保护，不会对市民到动化与驱动集团的入驻对于大连高新技术产业将产生强大的辐射作用，对大连现代营软件业务的新日铁系统集成株式会社，在日本信息服务业中排名前十位，自2一方面致力于双方今后在特定领域的软件外包业务发展；另一连）软件开发有限公司在大连高新园区正式注仁通报了集团的重大举措——在大连建立集团全球采购中心，同时把企业发展后劲方面提供了一种全新的模式，也是在促进高区、全国性和全球性的电讯服务，以及高端的宽带和互联网产京、上海、深圳设有办事处，此次在大连投资设立的英电科技(大连个项目在开发。由于时间短暂，调查深度有限，这里仅对高新园区围的认同度越来越高，因此在软件园及高校附近的楼盘价格上涨速度很快，从调查人员走访的大多数几个在售楼盘情况看，80%；另一个项目东方圣荷西，从2007年9月开盘至今，也已销售近50%；2007年7月开盘的斯坦福院落一期已全部售罄。据调查人员了解到，该区2004—2005年，住房平均价格为4000—5000元/m2。从以上价格走势上看，受房地产大势和需求影响的集中区域，其中园区学府概念是最主要的推动力，已形成新兴热新一轮的发展。今年市政府为遏制房价的过快增幅，推出了限价商房等多项措施，但园区范围内的商品房销售并未受到大的影响，房幅幅度，尤其是一些软件园区域高档楼盘的价位依然具有上升空间米为宜，加之学府集中、交通方便、物业管理完善二室二厅和三室二厅为主要需求量，近年来呈现出位，中小套型普通商品住房土地供应，其年度供应量不低于居招标方式确定开发建设单位，继续停止别墅类房地产开发室一厅户型控制在50—70m2，二室一厅户型控制在70—80m2，二室二厅户型控制根据高新园区产业特点，主要以产业项目建设为主，生活住房建服务。总体分布是1、七贤岭产业基地周边（包括凌水湾地区附近、软件园、学苑广场和七贤岭疗养区为重的建立、机场新区的改造、大连湾的整体规划，甘井子区已成热点区域。再加上高新园区众多国际知名企业的入驻，以及高西、宅语原等品牌房地产项目的进驻，使得高新园区的区域价得到了大幅的提升；本项目为军产，价格相对便宜，再加上园化氛围，园区本身房地产市场价格涨幅大，市场吸纳速度快，比拟的自然环境、成熟优秀高效的房地产精英团队、完美无缺客户资源积累，加之附近凌水湾的改造和新滨海路的规划，可第三章市场调查及项目分析1234567楼盘荷西斯坦福名仕乐居谷CITYONE3.922.30--2.153.55价格11000-180008400-120008500均价5900-80007200-850050-9080-13039-4890-134--室-4室室2-3室室50%剩40080%剩200售罄基本售罄80%--售罄备注--18-26层高层精装修--现推出积在62-90平4栋高层4栋多层--精装修连市的影响越来越大，同时该板块靠近大连表3-2小平岛板块主要个案指标对比表价格价格容积率室一期基本售在售7630-118009000均户型销售率90-140楼盘表3-3星海湾板块主要个案指标对比表80%一期售罄一期售罄二期正在预定中售罄价格7000-850016000-18000均楼盘半岛听涛宏都筑景世嘉星海一品星海晨熙星海精装精装（2栋）9040-20040-150容积率2.52.863.2872.1776211234567观、地段优势无可比拟，因此现阶段星海湾板块的楼板价格位居大表3-4大连军产楼盘个案对比表（注：加底色■为本项目可对比楼盘对象）1234567楼盘庆军公寓香湾八一雁南园位置甘井子区后盐陶瓷城北甘井子区刘家桥香周路367号甘井子区景宾巷沈空干休甘井子区机场前南林路贤林甘井子区旅顺口区茂林街2号3870-4870 层、高层0.7m22.7m2 8300起2999起 47-82 40-11090-16045-14050-11081-170室 室2-3室室室室备注开售，06年售罄2006年3月1日开盘；2008年5月1日入住； 表3-5高新园区项目户型发展变化情况分析弘基书香园一期弘基书香园二期翰林观海亿达国际新城弘基书香园三期CITYONE大有恬园二期斯坦福院落2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2006年2007年2007年2007年90-120（传统二室、三室）50-100二室、85-125三室90-100二室、120-150三室90-100二室、120-140三室39-48精装一室40-60精装一室（商住LOFT）80三室（LOFT）50-90（精装修小户型）客户的具像描述客户的具像描述追求尊贵感，希望彰显不凡的身份，向往与众不同的舒适的生活，认同高标准的服务品质注重生活的品味和品质，崇尚舒适、自由和自然，讲究身份感与品质感取决于物业的档次、品质感注重交通与居住的舒适度、安全性及私密性，对价格较为敏感注重物业的交通环境及升值潜力，对价格敏感注重物业的交通及价格，对物业品质有一定的要求，增加企稀缺物业，转化为度假需求，彰显身份时尚感与品质服务,实现特定的生活习惯改善居住环境，形成特定的生活群体为满足居住需求，而规范一种特定的生活方式具有较高的价值优势客户特征不太敏感高级公务员及高层价格不太敏感高级白领精英及企主、商务人士人员及投资客利房及投资客户分类顶端客户大连市内中高层管理者大连本地私企老板、个体业主大连市内白领阶层高新园区欲改善居所的高收入阶层作为投资的高收入人群大连本地购买居所的人群高新园区及软件园上班的单身人群重点有效客户中等消费层5～10万大学城教师、银行职员投资客户第四章项目户型产品定位堂入室的理念，先进花园后进家，户户均带一个休闲娱乐观景的小自茶、读书、种花、养鱼……把中国传统文化中的院落精髓思想巧妙地其其中其中其中其中第五章建设规模及方案㎡。表5-1项目总体技术经济指标规划总用地总建筑面积住宅建筑面积现有住宅公建建筑面积变电所及其他配套设施公寓建筑面积地下面积绿地率容积率%387123.49275110.94118467.7570827.0661767.3824048.7539350.177337.37545.544726.498804.653000.0072662.3826717.5235632.3074128.205380.9828708.856623.1136.203.27备注不含地下面积不含地下面积采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；合理规划和建设项目水环境，提供安全有效的供水、污水约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质对项目用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水圾一般无毒害，在建筑施工结束后将及时清理机进行生化处理，污水再通过污水处理达标后回对公共场所、机电设备、泵房等产生噪音的设备尽量使用电力以及太阳能等清洁能源，以减少甚至消除污染，节约能源；制冷对本项目施工过程及经营过程中职员的劳动保护3、在公司运营期间，公司应与职员签订在建筑设计中应该符合《城市居民住宅安全防范措施建设誉，因此需要通过招投标，选择具有相应资质并具有丰富业绩位和施工单位，严格按照相关的结构设计、施工规范以及《建筑设前期手续工程进度销售周期贷款周期还本进度24个月29个月12个月表5-2项目工程进度、投资计划、销售进度、回款计划、贷款还款保障计划表%%贷款周期偿还本金还本进度额累计销售税金及6040004466900044665.56%5.56%5.55%4.00%5.56%9.00%5.56%9.00%5.56%5.56%5.55%5.55%5.55%44665.55%5.00%5.55%5.00%5.55%5.56%44665.56%-141135.56%5.56%0000第六章相关单位简介总公司领导下，依靠自身技术力量，先后承接了不同规模，不同类象正以其朝气蓬勃的姿态向前发展，公司现有员工58人，本科以上学历40人，大专以上8人。其中全国房地产估价师2人，高级会计师级2人，全国房地产经纪人8人，经济师3人，大连市房地产经济人20人，工程师2人。公司具备大连市房地产经纪代理资质，现正申请大连首批房地产经纪一级代理资第七章销售价格与销售收入估算表7-1可比楼盘个案指标对比表1234567楼盘荷西斯坦福名仕乐居谷CITYONE3.922.303.55价格11000-180008400-120008500均价5900-80007200-850050-9080-13039-4890-134室-4室室2-3室室50%剩40080%剩200售罄基本售罄80%售罄备注层高层精装修现推出3栋小高层62-90平4栋高层4栋多层精装修表7-2销售收入估算表48,612.8649,578.9498,191.80 9,651.0911,622.12 4,665.4015,500.05 9,250.00148,880.466500800074789.0170827.0615496.165981.2820666.73925.00地下车位合计表7-3建筑面积分配比例表变电所及其他配套设施小计118467.7570827.0661767.38251062.197337.37545.544726.498804.653000.0039350.1726717.5210312.5635632.3072662.3827090可售比例及面积74789.0170827.0658%145616.077337.374726.4958%12063.8658%15496.1658%5981.2858%20666.7358%42144.18270925部队比例及面积42%42%42%42%42%42%43678.7461767.38105446.128804.658804.654331.2830518.20901合计地价土地契税13,000.00520.00备注税率4%序号序号项目名称楼面单价（元/㎡）费用总额（万元）建筑面积（㎡）备注1规划设计费301,311.61437202.942三通一平费10118.53水文地质勘查费112.19建安的0.15%4可研及策划费50.00合计1,592.3016,585.499,915.798,647.4335,148.712,763.182,412.77600.007,645.996,278.622,939.087,482.7816,700.482,366.911,893.531,076.205,741.772,896.001,324.6215,299.022000200020002000250020002000200020002000118467.7570827.0661767.38545.548804.653000.0026717.5210312.5635632.309467.639467.635380.9828708.8514480.006623.11其他配套设施合计500500序号项目名称1城市基础设施建设费4智能化系统工程5环境景观工程9临时设施费合计200.0090.0090.0080.0050.005.003.001.00534.007,261.493,267.673,267.672,904.601,815.37544.6136.31备注按建筑面积计算123456789劳动保险费市政工程质监费质量监督费沙石管理费墙改专项基金水土保持费环境评估费维修基金人防结建费房屋面积测绘费工程监理费招投标费档案费施工审图费施工图预算编制费散装水泥基金费环保排污费合计50.001.601.800.552.008.001.502.5066.0020.002.0415.0010.001.801.603.503.000.905.5058.0965.3572.61290.4654.4690.772,396.29726.1574.07544.61363.0765.3558.0932.68备注按建筑面积计算1土地成本2前期工程费1,592.303建安工程费74,794.204基础设施建设费19,388.195开发期间相关费用7,163.10123销售费用财务费用合计4,466.41468.043,493.73备注销售收入的3%贷款期1年，年利率7.47%开发成本的3%116,457.798,428.19124,885.98开发成本开发费用合计不可预见费123上述合计的2%备注2开发费用8,428.193不可预见费2,497.72123456销售收入投资总额销售税金及附加利润总额所得税税后利润148,880.46127,383.708,188.4313,308.343,327.08备注销售收入的5.5%所得税税率25%税前销售利润率税后销售利润率税前投资利润率税后投资利润率资本金利润率（税后）静态投资回收期（年）8.94%6.70%7.84%8.50%0.34123456序号序号指标名称指标值2净现值（万元）8905.363财务内部收益率4.47110,634.90114,128.64116,457.79118,786.95122,280.68121,444.35125,007.96127,383.70129,759.44133,323.04税后利润14,435.7611,763.059,981.258,199.455,526.74楼面成本3,344.893,443.043,508.473,573.903,672.05税后投资9.41%7.84%6.32%4.15%-5%-2%05%0提高127,383.70127383.70127,383.70127,383.70127,383.70销售收入141,436.44145,902.85148,880.46151,858.07156,324.48税后利润4,398.247,748.049,981.2512,214.4615,564.27税