房地产金融风险现状及对策

课题名称：房地产金融风险现状及对策目录序言…………………11、选题背景………………………12、选题意义………………………1第1章河北省房地产金融的发展现状…………21.1房地产金融的相关概念和内在关系…………21.2河北省房地产金融发展现状…………………31.3河北省房地产金融风险状况…………………31.3.1房地产业资金内控不规范，资金断链现象严重………31.3.2政府监管力度不够，房地产相关政策，法律不健全……31.3.3.银行与开发商存在的信息不对等………31.3.4房地产企业经营风险容易引发金融业的巨大风险………3第2章河北省房地产金融潜在风险……………42.1资金来源主要依赖银行，融资渠道狭窄……42.2房地产金融风险监管和预警体系不健全，政府监管还需强化监管………42.3房地产行业在经济发展中占有重要地位……4第3章河北省房地产金融风险防控措施……53.1随着近些年我国房地产金融的快速发展，面对多元化的风险要素，政府要积极强化对于房地产金融的有效监管……………53.1.1把控房地产市场发展节奏，根据河北经济带的差异化制定相应的土地供给制度………………53.1.2建立健全住房金融制度，构建多层次、多方面的风险防控和预警机制，强化监管………………53.1.3改变以房地产为主体经济的局面，加快产业转型升级，扭转当前我国产业层次低，经营模式侧方，技术结构落后的现状…………………63.2商业银行应依据国家政策，进一步加强房地产项目贷前贷后管理………63.2.1完善企业和个人征信制度…………………63.2.2建立房地产风险预警机制…………………63.3房地产企业应解读国家政策，高度重视房地产金融风险及其危害性，增强防范金融风险的意识，加强内部资金管理，加快良性资金循环………………63.3.1提高企业管理水平，高度重视房地产金融风险及其危害性，严格防范经营风险………………63.3.2转变房地产企业资本运营模式，即转变融资模式，控制资产负债率……73.3.3强化社会诚信经营理念，依法严格管理资金，规范金融业务操作，完善企业的内控制度的建设………………74.4针对个人投资，建议拓宽居民投资渠道，不加杠杆投资房地产，分散银行风险……………………7总结……………………8参考文献………………9序言随着中国经济改革开放的发展，房地产市场从无到有，从小到大，如今已经成为我国经济发展的重要支柱，也成为我国居民财富的重要载体，房地产长期稳定发展的大趋势不会改变。房地产金融在支撑房地产行业发展的同时，不可避免的承担了高风险。根据国际经验，房地产投资占GDP的比重合理范围在10%~14%。房地产泡沫对金融稳定造成的危害巨大。世界上很多国家都有专门的金融监管部门对其实行风险监管。本文阐述了国内房地产金融的含义，分析了河北省房地产金融风险的成因及现状，提出了防范房地产金融风险的一些建议。1选题背景：中国房地产行业经历了突出的两个阶段：第一阶段是中国房地产市场形成初期，指1998年住房货币化改革以来，人们基本解决了初级的温饱问题，社会进入小康时期，房地产市场逐步培育起来，中国房地产进入商品时代。为了满足人民群众日益提高的住房需求，以服务民生为准则，国家政策扶持力度比较大，房地产市场基本处于单边上扬的状态，期间偶有调整，未改变趋势。有国家扶持，信贷政策宽松，市场需求逐步增长，房地产行业拿地就能赚钱，利润高，快速造富。第二阶段，由于前期房地产市场的追捧造成部分城市房价过高，上涨过快，和当地经济水平不匹配，形成房地产泡沫。房地产泡沫的形成带来诸多问题。一方面房价过高和当地经济水平发展不匹配，大量城市新居民买不起房，加大贫富分化，危及社会稳定；另一方面房价较快上涨挤压居民消费支出，房价上涨预期吸引大量金融资源和社会资本进入房地产领域，不利于创业创新潜能释放，严重影响实体经济的发展，极易引发系统性风险，威胁国家金融安全。另外中国房地产行业发展趋势已经变化，即拐点出现。原来的供不应求拐点拐向了供求基本平衡，局部供大于求的局面。国家宏观调控房地产市场，扶持力度降低甚至打压，房地产资金来源短缺，资金回流慢，流动性差，甚至形成断链，房地产金融风险不断暴露出来，影响金融秩序稳定，引发社会矛盾。1选题意义：房地产行业属于基础型行业，投资时期长，规模大，产品价值高，占用资金量大，金融市场从房地产发展初期就广泛参与进来，与房地产行业相融相生。习近平总书记在党的十九大报告中指出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”明确了中国房地产市场的长效稳定的发展机制。房地产行业也是制造业的一部分，抑制金融炒作，挤压泡沫，利用金融资源取得合理利润是房地产企业的稳定发展方向。房地产金融风险的存在不仅影响房地产行业及相关行业的稳定发展，而且对整个国民经济的稳定和发展也至关重要。因此系统研究房地产金融风险的表现形式和形成机制，寻求防范和化解金融房地产风险的对策和措施，对于促进房地产行业的建立长效的发展机制，构建和谐社会具有重大现实意义。第1章河北省房地产金融的发展现状1.1房地产金融的相关概念和内在关系民生就是最大的国计，住房需求是国计民生的根本需求之一，保障住房政策是解决民生需求的重要国策之一。在当前全面推进小康社会建设的大环境下，居民对于住房的品质化需求也明显增加，房地产行业由此发展成国民经济的重要组成部分，并成为国民经济财富的载体。房地产业与金融业之间存在着一种相互依存、相互支持、相互促进和共同发展的内在联系，这种联系将随着各自的发展而愈发密切。房地产行业与金融行业之间相辅相成，才能促进房地产业的长期稳定发展。房地产金融产业迅猛发展的过程中也面临着一定风险，主要表在筹资，融资以及结算等金融服务领域，一旦客观环境变化或者管理决策不科学，极易导致资产，收益或者信誉等受到损失，进而对房地产行业发展形成制约。房地产金融指以房地产业为特定对象，围绕房地产的开发、建设、经营和消费的再生产过程而展开的各种金融活动。房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。房地产金融风险是指银行为房地产行业提供金融服务，例如筹集、融通资金，进行资金清算服务的过程中，因为各种不能预料到的因素，影响银行的实际收益，使其与银行的预期收益相背离，从而发生经济损失的风险。房地产泡沫是指由房地产过度投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础并持续上涨的过程或状态。近几年国内打过城市的房地产都处于追捧的状态，地产价格也是有较大程度的上涨，，但是我国居民收入相比房价来讲，增长量就有点微不足道，我国部分城市的房价是居民收入的几十倍，已经远远超过了世界银行的参考价值，超过的区域即可定位泡沫区。货币政策与非住房消费是影响房地长泡沫的主要因素，其中消费者预期对房地产泡沫变动的影响最大。1.2河北省房地产金融发展现状河北省经济在全国省份中排名第八，和排名第一的广东GDP差三倍。从经营资金来看，河北省房地产开发企业自有资金不足，第一阶段完全依赖商业银行贷款，靠国家政策扶持完成原始的财富积累，但是由于当地经济生活水平相对较低，房价和一线城市相差几倍，前期积累的资金不能满足扩张的需求，还需要依赖外来资金。因为河北的经济起步晚，金融体系不很完善，导致地房地产公司在资本市场中融资渠道非常狭窄，大多数企业融资的主要渠道还是银行贷款。由于2015年—2016年房价涨幅较大，之后随着限购限售等调控政策的出台，致使房地产企业货款、个人按揭贷款等资金来源受到约束，投资需求被抑制，市场出现观望情绪，由此造成2018年以来河北房价下降明显，房地产企业营业收入随之下降，资金回流缓慢，变相增加成本，利润降低，房地产市场下行趋势明显、投资增速持续下降，房地产行业资产负债率持续增长。房地产行业的投资周期长的特点使得市场上企业和消费者不能应对国家政策及时调整。2019年经济增长缓慢，房地产公司为了保证利润，从品质化提高房价，但是一直处于有价无市状态，房地产公司撑不住资金压力推出多种促销手段，等于变相降价，仍不能转变低迷的态势，退房现象持续增加。房地产行业属于融资密集型企业，由于周转周期长，一直是负债经营的典型。房地产企业持续增长的高资产负债率，不仅使得企业融资成本加剧，同时会导致财务风险相对较高。如果企业现金流不足，不能及时偿债，使得资金链断裂，就会导致企业破产。金融行业作为房地产融资的主要渠道，承担着巨大的融资风险。河北许多房地产企业为了解决资金来源，以满足盲目的扩张需要，多年前就开始通过社会中介机构高息吸纳民间资金，或者企业本身以房融资，长期积累资不抵债，形成崩盘，严重危害社会稳定。1.3河北省房地产金融风险发展现状河北省房地产市场因为政策把控和企业自身控制风险能力太差，多年潜在的风险已经爆发。融资渠道因为政策调控和行业遇冷已经关闭，民间融资形成恶性循环以致形成群体事件。河北省房地产金融风险状况可以从资金来源和政策等影响的几个方面分析：1.3.1房地产企业资金内控不规范，资金断链现象严重。河北最早的房地产企业都是白手起家，靠银行贷款和政府政策发展起来，抗风险能力较弱。所以在第一阶段的繁荣之后，一部分企业没有意识到金融风险，盲目扩大化经营，资金后续跟不上，极易形成断链。为了筹措资金，盘活资产，企业自己实行以期房抵押贷款，以房高息吸纳民间资金，控制不到位以致资不抵债，出现一房多卖等问题。消费者支付多年积蓄买房，房地产项目却因为资金问题成为烂尾楼，多年解决不了，形成社会问题。还有一种情况是房地产企业经营者随意占用房地产经营资金投资别的项目，不能做到专款专用。最严重的就是虚构项目先从市场套现，欺诈消费者，消费者因此损失惨重，房地产市场受到质疑，形成恶性循环，严重影响了房地产市场的正常发展。这样的例子在河北比比皆是，比如邯郸几年前房地产金融集中崩盘；石家庄卓达房地产、舜帝房地产以政府托管，经营者以非法融资罪入狱结局。1.3.2政府监管力度不够，房地产相关政策，法律不健全。房地产金融是一个比较特殊的金融领域，世界上很多国家都有专门的金融监管部门对其实行风险监管。我国目前住房金融才刚刚起步，自我约束机制还很不完善，住房金融的潜在风险很大，单一的央行监管模式难以适应现时金融监管的要求。就目前而言，现有的法律法规制度，已经明显滞后，不适应房地产金融长期发展需要，虽然国家连续出台房地产调控政策，但是缺乏有针对性的完善措施，没有完全形成体系。假如多年前河北省能意识到房地产繁荣背后的问题，不盲目追求经济发展指标，制定有效的措施监管，完善调控体系，房地产不会形成巨大的黑洞。对房地产企业而言，没有解读政策与法律制度，没有发展眼光、危机意识，没有及时调整经营策略，自身控制风险能力太差，造成了房地产金融风险。1.3.3银行与开发商存在的信息不对等。信息不对称影响银行与房地产企业之间的关系，房地产企业往往能掌握买房客户的第一手信息，而银行只能间接了解开发商和买房客户的信息，有些开发商隐瞒了一部分客户信息，银企之间信息不对称，使得银行存在着一定的金融风险。因此，探索防范房地产金融风险的策略势在必行。1.3.4.房地产企业经营风险容易引发金融业的巨大风险。房地产金融不仅受到外部风险因素的影响，同时在很大程度上也受自身的内部经营管理制约。近年来房地产行业产生了很大变化，这就需要有高端管理人才把控全局，渡过难关，但是现实情况是河北当地房地产企业从开始发展起来，股分单一，风险集中，高端经营人才流动频繁，能把控经营全局的人才更少，加之房地产属于重资产周期长的基础性行业，一旦对形势判断失误做出错误的企业规划，短期很难修正，在政策调控不断加码的形势下，很难翻身。在错误的判断下，企业筹资、销售等环节一环出现问题，环环紧扣，引发整个项目拖沓甚至停工的后果。加上调控政策越来越严，资金不到位，不得不拆东墙补西墙，或者用隐瞒甚至欺诈的手段支撑，直至崩盘，由此引发金融业的挤兑危机。典型的案例就是河北省融投控股集团有限公司，作为河北省委省政府扶持河北企业的投资公司，受房地产影响引发挤兑危机，董事长被查，由政府重新托管，当时涉及的房地产公司有河北联邦等河北众多房地产公司。因为河北联邦集团的资金黑洞达到十亿以上，多个信托公司试图接手未果，造成很大的资源浪费，严重影响河北经济的发展。第2章河北省房地产金融潜在风险房地产金融是一个比较特殊的金融领域，房地产行业与商业银行，资本市场等存在着密切的联系，房地产行业的发展能够促进金融行业的发展，一旦房地产金融风险出现，极易影响房地产价格，势必会对金融行业发展产生影响，并波及其它金融市场，不利于国民经济的健康发展，甚至会形成制约。研究房地产金融的潜在风险对经济的发展尤为重要。具体到河北省来说，具体表现在以下几点：2.1资金来源主要依赖银行，融资渠道狭窄，金融工具单一，金融风险高度集中。长期以来，在房地产行业集中度不断提高的现状下，我国的房地产融资结构过于单一，资金过于依赖银行，而房地产属于典型的资金密集型的产业，这样做的后果就是银行成为房地产各种风险的承受者，一旦出现资金链断裂，其金融风险就会自然传递给银行。再加上河北省多市房价下跌和商品房销售情况同比下降等因素的影响，进项收入大幅降低，资金回流慢，这就给金融业带来了巨大的风险。只要房地产企业和居民出现了资金链断裂，就会形成房地产金融风险。商业银行作为主要参与者从而波及，承受巨大的损失，进而影响金融系统。2019年除了卓达因为民间融资被立案调查外，五百强企业河北天山集团也遭遇了资金问题，房地产行业遇冷，资金回流慢，资金压力巨大，甚至实行全员定任务卖房，据传年底与某外来银行合作成功，才缓解了资金问题。2.2房地产金融风险监管和预警体系不健全，政府还需强化监管。河北省地形狭长，规划的经济带比较多，差异化明显，石家庄邯郸等冀中南城市土地紧张，房地产市场不规范造成的后果还没消化完，应放缓土地供应，以解决现实危机为主要工作重点。张家口承德因为有国家冬奥会因素的影响，政策向旅游地产倾斜，发展规划中制定了大型旅游地产项目建设目标。靠近天津北京的廊坊涿州霸州等地在2016年跟风猛涨，形成巨大的房地产泡沫，受政策打压已经跌破消费者预期，市场低迷，而消化房地产泡沫需要很长时间。因为整体的监管和预警框架尚未完成，房地产金融市场各参与主体缺乏规范性，这就需要政府在国家宏观调控政策的基础上，进一步完善法律法规，并根据当地不同的经济发展要求，实行因城施策，因地制宜的调控政策，加强监管金融系统，引导各地市房地产市场健康有序发展。2.3房地产行业在经济发展中占有重要地位，地方财政收入高度依赖土地财政。近期上海易居房地产研究院发布《2019年地方政府对土地财政的依赖度报告》称，以房地产“五税”加土地出让金的口径来计算，2019年“土地财政”依赖度近53%，房地产税收及土地出让金收入占地方财政收入比重创新高，同比增速回落。在没有创造新的经济带动点，实体经济发展不足的前提下，即使楼市调控趋严，地方收入仍需高度依赖土地财政。政府的土地管理政策直接影响房地产企业的经营。土地价格上涨会间接引起房价上涨，进而引发房地产市场和金融市场系列反应。房地产金融风险一但发生，直接导致财政收入减少，不利于经济发展，河北也不例外。第3章河北省房地产金融风险防控措施房地产市场主要涉及房地产购买者、房地产开发企业和贷款机构三个主体。多方面的努力才会把金融风险防范于未然，即不仅需要从房地产视角防范金融风险，更需从金融稳定视角防范房地产泡沫风险。3.1随着近些年我国房地产金融的快速发展，面对多元化的风险要素，政府要积极强化对于房地产金融的有效监管。政府宏观调控对房地产行业发展有重要影响。政府作为管理部门，不但抑制房地产泡沫来稳定房价，满足不同层次的住房需求，还要保障经济的稳定发展，这就需要政府分区域实施灵活的土地政策，建立针对房地产融资的多层次体系，还要健全个人和房地产企业的信用体系，树立房地产市场平稳发展的长效机制。就河北来说，主要措施有以下几点：3.1.1把控房地产市场发展节奏，根据河北经济带的差异化制定相应的土地供给制度。土地供给不足是推高房价泡沫的重要因素，建议建立土地供给的长效制度，即与房地产价格正向联动的土地供给制度，在房价下跌放慢供地节奏，房价上涨时加快供地节奏，使房价保持在合理的运行区间内。本着满足人民对生活的美好需求的原则，针对不同地区灵活实行不同的政策，该扶持的扶持，该监督的监督，把控房地产市场节奏，促进其持续有效的发展。京津冀协同规划作为高层力推的国家级区域规划，极大地改变了京津冀三省市的产业格局，相对落后的河北、天津两地无疑将有巨大的发展空间，这将给京津冀区域房地产、建材、环保等板块带来确定性投资机会。张家口承德等旅游城市因为历史厚重，拥有多种多样的地形地貌，再加上冬奥会的背景，重点发展以旅游业为龙头的产业，一批特色小镇等旅游项目列入政府规划，给当地经济带来更多的发展机遇。石家庄属于人口流入城市，新增用地逐步减少，城市变得越来越“旧”，进入存量时代，房地产新房开发之路变得越来越窄，城市更新业务逐渐兴起，近几年，更新改造老旧小区是石家庄市政府的工作目标。作为国家千年发展大计，雄安新区由国家制定统一规划迎接国家重点项目落地，配套房地产由国家统一分配，严格管控土地指标，抑制炒房囤房是当地房地产市场管理的主要目标。3.1.2建立健全住房金融制度，构建多层次、多方面的风险防控和预警机制，强化监管。金融对房价泡沫具有明显的抑制作用，当前，我国房地产金融市场投机性氛围浓厚，建议通过差异化的金融政策，支持刚需和改善性需求，抑制投机性购房需求，通过上有压力，下有托底的金融走廊政策企稳房价。对于有需求的购房者提供第一套贷款优惠，真正落实中央明确的住房不炒的产业政策，让需求引导房价；对于燕郊等哄抬房价的投机性购房，制定相应的金融政策打压，抑制房地产市场泡沫，引导房地产正规稳步的市场经营。同时，制定相应的货币政策，监督房地产企业诚信经营，坚决杜绝弄虚作假，加大民间融资处罚力度，防止增加高杠杆的投机者和房企过度借贷开发引爆房地产金融风险，引导房地产企业以合理的利润运营，促进房地产市场的健康发展。3.1.3改变以房地产为主体经济的局面，加快产业转型升级，扭转当前我国产业层次低，经营模式侧方，技术结构落后的现状。中国经济面临新的挑战，制造业成为优先确保的对象从上市公司公布的数据看，在过去的很长一段时间里，金融、地产两个行业的净资产收益水平一直领先于其他各个行业，如今，我国面临中美贸易战的挑战，确保制造业的竞争力成为国家的首要战略任务，这就要求营造有利于制造业发展的环境，形成一个有利于企业家才能、人才和资本等创新要素流向制造业的利益分配机制。河北省近年来的产业政策应倾向于高科技产业、文化产业、旅游产业等多层次产业提升，构建多方面的产业体系支撑经济的发展，提升政府财政收入。3.2商业银行应依据国家政策，进一步加强房地产项目贷前贷后管理。金融系统内部要进一步加强内控制度和信贷管理，加大检察监督力度，坚决查处违规行为，严格规范操作程序，增强依法合理经管和防范金融风险意识，确保房地产信贷业务的健康发展。3.2.1完善企业和个人征信制度诚实守信的社会化环境，是减少银行不良贷款、降低房地产金融风险的必要手段。首先，完善社会征信体系，以金融信息为主题，以市场为导向，各类征信机构互相补充，形成全方位多层次的征信市场，构建我国统一的征信平台，征信标准和监管制度；其次，完善房地产企业征信制度，评估房地产企业信用情况，提供相应的贷款标准，对信用好的企业给与贷款优惠；最后，建立个人信用档案，根据消费者的信贷情况和信用卡状况作出征信，在保证消费者信息安全的前提下，在征信平台上信息共享。3.2.2建立房地产风险预警机制随着我国法治的逐步完善，与人民群众息息相关的房地产金融领域更加要求完善相关的法律法规，严格把控房地产金融的行为。首先，建立统一和完善的房地产金融监管体系，由银监会、发改委、建设、审计等部门和各大银行组成，研究制定保证我国房地产金融稳定性的操作方针和监管措施，加强对房地产金融的管控力度；其次，吸收国外成熟经验，建立一套操作性强，灵敏度搞的风险预警机制，根据房地产市场变化和经济形势和房地产信贷总量和结构，预测可能出现的金融风险，进行长期的动态监控，及时发出警报，提前预防房地产金融风险，为可能发生的金融风险做好准备。3.3房地产企业应解读国家政策，高度重视房地产金融风险及其危害性，增强防范金融风险的意识，加强内部资金管理，加快良性资金循环。目前，我国房产企业的资金60%以上来自贷款，房地产经营的金融风险有大增的趋势。为防微杜渐，正确识别、规避、监测、控制和补偿房地产经营中的金融风险，房地产企业应该做到以下几点：3.3.1提高企业管理水平，高度重视房地产金融风险及其危害性，严格防范经营风险。房地产企业必须密切注意政府有关房产金融业政策的发展动态，加强金融市场分析与调研，把握房地产市场发展规律，适时调整房地产业务的经营方向与策略，降低经营风险。其次在项目立项之初必须把好项目审批关。开发新项目要做到认真评估开发项目的可行性，必须对市场需求有准确的了解，对几类风险较大的开发项目要谨慎进入。严格房产项目的收益评价和可行性评估，对利润明显较低及售房压力较大的项目的坚决否定。最后要加强项目的风险管理，对项目的运行实行全过程动态监控。在项目实施过程中认真分析研究开发项目的投入资金总量、分期投入量、销售情况预测、潜在开发风险，控制工程开发进度，不断与计划比较，防止资金断链。在开发策划期间就要对销售情况进行预测，对资金回收流量必须有一个比较准确的判断。3.3.2转变房地产企业资本运营模式，即转变融资模式，控制资产负债率。目前，我国房地产资本运营要有股份投入、银行贷款、债券融资、房地产抵押贷款等主要模式，其中，银行贷款占据绝大部分融资比重，容易产生风险。当前，由于房地产的高额利润，我国大部分房地产企业都只专注经营房地产一门行业，从中获得高额的回报率来实现高借贷，且大部分都是负债运营。随着我国人口老龄人口增加，商业建设的趋势不断下降面临饱和，最终房地产业将不再是高额利润行业，如果再负债经营，银行也会减少房地产借贷支持。因此，扩宽房地产企业的经营范围有助于企业长远发展，降低企业经营的负债率，从而降低房地产金融风险。3.3.3强化社会诚信经营理念，依法严格管理资金，规范金融业务操作，完善企业的内控制度的建设。这就要求房地产企业依照法规规范贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企及企业与客户的合作关系。对于提供假\o"资料"资料、假资信、骗取贷款的个人，应立即停止合作，并配合银行通过法律手段，尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。更要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控的指导，以更加积极的姿态，抓住机遇，迎接挑战，趋利避害，以维护企业自身和国家的利益。3.4针对个人投资，建议拓宽居民投资渠道，不加杠杆投资房地产，分散银行风险。在我国一级房地产市场中，个人投资偏向于购置房地产实物和购买房地产上市公司股票。由于购买房地产实物需要银行的信用支持，房地产信托投资基金以少聚多，通过中间代理机构，将小额