房地产经纪行业的现状及发展研究

房地产经纪行业的现状及发展研究RESEARCHONTHECURRENTSITUATIONANDDEVELOPMENTOFREALESTATEBROKERAGEINDUSTRY

目录TOC\o"1-4"\h\u摘要： 5关键词： 5一、绪论 6（一）研究目的及意义 6（二）国内外财务风险的研究现状 61、国外研究现状 62、国内研究现状 7（1）房地产经纪平台发展现状及问题研究 7（2）房地产经纪平台发展问题分析 8（3）房地产经纪平台发展策略分析 9（三）研究方法及内容 10二、房地产经纪行业现状分析 10（一）房地产经纪行业发展历程 10（二）房地产经纪行业发展现状 11三、房产经纪行业发展SWOT分析 12（一）优势 121.房源质量明显上升，行业更加规范 122.加盟模式快速发展，求同存异共同发展 123.新技术的应用和高素质人才的流入 12（二）劣势 131.房地产政策收紧，市场需求增速下滑 132.行业准入门槛低，行业人员流动性大 133.巨头垄断，中小经纪企业难以生存 14（三）机遇 141.城市化进程加快，刚需性住房需求上涨 142.龙头企业积极探索新型发展道路，引领行业健康发展 143.增量市场转型存量市场，房产经纪作用凸显 15（四）挑战 151.法律法规不完善 152.公众和社会对行业认可度低 15四、房地产经纪行业发展中遇到的问题 15（一）市场波动性大，受多种因素影响 151.政策因素 152.技术因素 16（二）加盟和拓张速度过快，市场管理不规范 16（三）经纪人成长过程曲折，工作艰辛 16五、房地产经纪行业发展的优化对策 17（一）构建从业人员职业化道路 17（二）制定连续性，闭合性，可操作性高的政策 17（三）构建高效管理信息系统，提高业务效率 17（四）提升从业人员的职业道德 17六、结束语 18参考文献 18致谢 19

房地产经纪行业的现状及发展研究摘要：房地产经纪行业作为房地产供需市场沟通的重要桥梁，已经成为房地产经济市场中越来越重要的环节。如何引导这一行业积极且规范的发展，成为稳定房地产市场的一个关键所在。本文我就国内外对房地产经纪行业的研究现状以及自己实习期间对这一行业的了解，同时结合大学期间学到的SWOT分析和市场营销知识对房地产经纪行业发展现状进行了基本的概括，同时面对研究过程中发现的这一行业发展过程中出现的问题提出了自己的见解。关键词：房地产经纪；现状；发展；优化对策RESEARCHONTHECURRENTSITUATIONANDDEVELOPMENTOFREALESTATEBROKERAGEINDUSTRYAbstract:Asanimportantbridgebetweensupplyanddemandofrealestatemarket,realestatebrokerageindustryhasbecomeanincreasinglyimportantlinkintherealestateeconomicmarket.Howtoguidethepositiveandstandardizeddevelopmentofthisindustryhasbecomeakeytostabilizetherealestatemarket.Inthispaper,Italkaboutthecurrentsituationoftherealestatebrokerageindustryinmyowneyesandputforwardsomeoptimizationcountermeasuresaccordingtotheproblemsfound.Keywords:Realestatebrokerage;currentsituation;development;OptimizationCountermeasures绪论研究目的及意义房地产经纪行业是指向进行房地产开发、转让、抵押、租赁的当事人有偿提供居间介绍、代理、咨询等服务的所有营业性活动总称的一个经济活动类别。房地产行业近年来一直是国民关注的热点，与这一行业相辅相成的房地产经纪行业也越来越频繁的出现在我们的视野当中。随着房地产市场的蓬勃发展，房地产经纪作为市场与消费者之间的桥梁和服务提供者，如何规范快速的发展对于加快我国社会主义现代化建设进程有着特殊的经济意义。本文立足于近年来国内外对这一行业的研究，旨在辨明我国房地产经纪行业发展过程中的机遇和挑战，为房地产经纪行业寻找出一条有序的、高效的发展道路。（二）国内外财务风险的研究现状1、国外研究现状为了了解近年来国内外对房地产经纪的研究概况，通过知网检索认识到了国外学者的有关观点。通过检索关键词“房地产”、“经纪”，我找到了大量相关文献记录。OdedPalmon,BenJ.Sopranzetti（2017）在《Ontherelationshipbetweenthenumberofabroker’srealestatelistingsandtransactionoutcomes》中研究发现雇佣了大量房产经纪人的卖家(“活跃经纪人”)可以获得更高的销售价格，更小的协议折扣，以及更短的上市时间。雇佣活跃经纪人的卖家所列出的房产价格更接近我们的享乐模型的预测价格[1]。FernandoA.F.Ferreira,RonaldW.Spahr（2017）等人在《Alearning-orienteddecision-makingprocessforrealestatebrokerageserviceevaluation》中认为房地产经纪人或经纪人应该对当地市场有更深入的了解，并且通常要求佣金作为他们在房地产销售服务的回报。为了证明这些佣金是合理的，重要的是要评估经纪服务的业绩。本文提出了一种面向学习的房地产经纪服务质量评估决策方法，将认知地图与决策专家方法相结合，重点研究了房地产经纪服务质量评估各方面的性质、作用和相互作用。结果表明，该框架允许在房地产经纪人的决策和销售过程中考虑新的基本原则，促进透明度，并理解房地产经纪人的职能，可能导致建议，以改善这些职能的性能和质量，并提出了今后的研究方向[2]。김혜경,강정규（2018）在《Astudyontheeffectofinternetmarketingactivitiesonrealestatebrokerageperformance》中使用了一些授权房地产经纪人和门户网站的网络营销活动来选择这些工具，并将重点放在网络营销活动上。基于人口统计学差异，政府根据互联网营销活动的特点，对首尔、大田、大邱、釜山的授权经纪人进行调查，并得出了相应结论[3]。国内研究现状房地产经纪平台发展现状及问题研究梁宇宇（2017）在《浅析我国房地产经纪行业的现状与未来》中概括出当今时代房地产营销发展的四个关键问题所在。伴随城镇化进程，房地产经纪行业发展迅速，从业人员数量庞大；房地产经纪从业人员年轻化、流动性强、工作强度大；行业准入门槛低、社会口碑差；法律法规体系不健全[4]。董涛（2018）在《新形势下房地产经纪行业的困局与出路》中分析得出，在新形势下,存量房交易成为主导,消费者行为也逐渐转型趋于网络化,虽然房地产经纪行业受到资本市场青睐,但它也同时迎来了行业发展的重重挑战,在网络交易的多变性背景下陷入困局,出现了严重的信息不对称、行业道德风险与逆向选择困境,这些都大幅度降低了新形势下房地产经济行业的发展效率，并着重分析这一困局,并提出若干解决思路[5]。迎春（2019）在《我国房地产经济发展未来发展趋势探讨》阐述房地产经济的发展趋势以及房地产经济在国民经济增长中会如何发挥作用,并且针对房地产经济的良好发展是否能够对我国居民生活质量产生影响进行研究，阐述了房地产经纪行业发展我国政治经济环境的现状[6]。

向小玲（2019）在《房地产经纪行业现状及治理对策探讨》中通过对房地产经纪行业发展成熟度、房地产经纪机构和人员、经营模式、公众风险等四个层面分析了行业现状;探寻构建MLS营销系统、拓宽业务范畴、推动机构品牌化发展及加强监管的可能性[7]。（2）房地产经纪平台发展问题分析牛凤瑞（2004）在《我国房地产经纪行业亟待规范——评房地产经纪业规范化管理研究》中提到市场经济秩序混乱问题已经引起了党和政府的高度重视,整顿和规范市场经济秩序,已成为当务之急。如何使其走向法制化、规范化是我国理论界和政府部门需要研究和探索的一个重大课题;深入研究房地产经纪业规范化管理,对促进我国房地产业持续稳定健康发展具有十分重要的理论意义和实践意义[8]。林增杰（2004）在评《房地产经纪业规范化管理研究》中则通关全书后对当今房产经纪现状中出现的问题较为细致的提出了四个观点。目前我国对经纪、经纪人的概念还没有形成统一认识，立法界对经纪、经纪人概念的内涵也存在着较为广泛的争论；提出物权法是房地产交易关系得以进行的法律基础，同时又是完善我国房地产法律体系建设的根本保证；房地产消费者权益保护问题关系到房地产经纪业的健康发展；在规范化管理我国房地产经纪业问题上，要按照“法律规范、政府监督、行业自律”的模式，规范和发展房地产经纪行业[9]。白蕾（2013）在《房地产经纪机构备案管理规范化研究》中通过对我国北京、广州、成都、郑州4个城市房地产经纪机构备案现状进行梳理,在此基础上对四个城市房地产经纪机构备案的相关文件、备案流程、提供资料、证明文件样式等方面进行详细的对比分析,提出了房地产经纪机构备案的规范化流程[10]。陶亚菲（2017）在《房地产经纪业的规范化管理策略》针对房地产经纪业管理相关内容,做了简单的论述。从当前我国房地产经纪业管理实际情况来看,其存在着诚信问题和收费问题等,要着力解决这些问题,应发挥制度规范作用,采取措施加强规范化管理力度[11]。赵杰（2019）在《破除房地产经纪企业扩张的迷雾》中指出我国房地产经纪行业发生了翻天覆地的变化，而这些变化的产生主要是由以下三个原因导致的：一是行业本质问题；二是经验曲线问题；三是市场波动问题[12]。柳正忠（2019）在《房产中介收费要公开、透明、阳光》对房地产经纪行业的其中一个痼疾——房地产经纪服务佣金收费欠透明问题进行分析,认为房产中介与消费者都应当讲诚实信用。一方面,作为消费者有付佣金的义务,但也享有知情权。另一方面,房产中介收费应当公平、公开、透明。这有这样,才能让房产中介与消费者之间沟通更顺畅、关系更融洽[13]。（3）房地产经纪平台发展策略分析张闪闪（2016）在《互联网技术对房地产经纪业的影响研究》中提到在我国的房地产经纪业中,互联网技术对其影响越来越多。互联网技术的融入拉近了客户和企业间的距离,让二者间的信息沟通更加直接与顺畅。无论对于房地产企业而言还是对于客户本身而言都是很有价值的一个转变，并对此进行了分析研究[14]。

曾福林、丁梦茹（2017）在《房地产经纪活动中O2O营销模式应用》中提出随着网络科技的发展与电子商务的普及,房地产经纪业也在寻求“互联网+”模式。近年来,房地产经纪业发生了O2O革命,其中主要有基于产品销售的O2O、基于服务销售的O2O和基于信息交付的O2O三种应用形式。在未来,房地产经纪业O2O的发展离不开手机端APP。另外,加强行业监管是促进行业高效、健康发展的必不可少的手段之一[15]。应采（2018）在《破局者的动作贝壳找房构建居住领域“新大陆”》认为,整个中国的住房领域正在发生变化,基于“对用户好”和"行业合作共赢"两个基石,贝壳找房这类网站希望能够为更多从业者赋能,推动行业形成正循环,提升用户交易体验[16]。刘贞平,纪倩（2018）在《存量房背景下房地产经纪行业转型升级探索》中认为我国房地产市场正由新房开发占主导的增量房地产市场,逐渐转向以二手房交易为主的存量房市场。目前我国房地产热点城市已完成了增量房地产市场向存量房地产市场的过渡,房地产经纪机构在交易中的参与度和渗透率不断提高,经纪行业地位和市场集中度不断增强,经纪参与主体和服务内容呈现多元化的特征。在此背景下,房地产经纪行业面临转型升级的压力。借助微笑曲线理论,通过向微笑曲线左侧移动,提高房地产市场研发能力,把握房地产经纪行业发展方向;向微笑曲线右侧移动,提高营销水准,丰富服务内容;向微笑曲线上方移动,朝新兴行业转型,强化经纪服务附加值[17]。

杨现领（2018）的《浅析房地产经纪行业加盟模式》在分析房地产经纪行业本质的基础上,论证了搭建房地产经纪行业加盟网络的必要性。并通过分析不同国家和地区房地产经纪行业加盟模式的特点,总结出构建房地产经纪行业加盟网络的重要影响因素。最后结合实际,分析了我国房地产经纪行业走加盟发展道路的有利因素和存在的问题,提出中国式加盟网络的构建方式[18]。马雯婷（2019）在《“贝壳找房”App情感营销策略分析》以房产中介类品牌"贝壳找房"App的情感营销策略为研究对象,分析其如何进行精准的品牌情感定位,继而如何构建O2O立体式营销,加强受众品牌认知,此外,又如何通过公益以及VR技术的加持为用户提供情感服务,从而捕获受众忠诚[19]。彭永东（2019）在《打造消费信用体系,提升居住服务品质》中则着力于构建数据+技术推动产业升级的新型平台，为消费者提供品质服务和打造信用评价体系，推动居住服务行业正循环这两方面推动行业正向发展[20]。（三）研究方法及内容本人在长沙房地产经纪行业有半年的实习经验，对房地产经纪行业有了初步的了解，了解到其内部的发展变化，对这一行业的工作内容和性质有自己的理解，我在研究本课题时主要通过市场调研、文献查阅、调查分析和案例分析为主要研究方法。研究内容包括房地产经纪行业的历史背景和现状、关于房地产经纪行业现状的swot分析、发展中出现的问题以及对策。房地产经纪行业现状分析房地产经纪行业发展历程在中华人民共和国建国以前，在五口通商的大背景下，资本主义经济飞速增长，在我国沿海乃至很多地区经济贸易活动愈发活跃，房地产经纪活动萌芽并高速成长，初具规模。但是我国真正的房地产经纪行业在改革开放后才正式登上历史舞台，改革开放期间土地批租制度的实行，给了这一行业发展的政治土壤。所以从1978年到1992年，是房地产经纪行业的复苏和形成阶段。1992年以后上海等发达城市逐渐放开了对房地产经纪活动的限制，同年上海有数家房地产经纪企业被批准成立。1994年9月上海市人民政府批准发布文件《上海市房地产经纪人管理暂定规定》，对房地产经纪人开始实行资格认定，规范了市场准入制度。从93年到90年代中后期，房地产经纪行业在政策红利和中国经济飞速发展的大背景下，经历了它的起步和成长阶段。2000年，国家明确的把大力发展以住宅为主的房地产业写入我国的第四个五年计划，房地产经纪行业和房地产业一同进入了快速发展阶段，随着信息传播技术的不断成熟，经纪人作为服务提供者成为这一行业发展的新的关键角色，我国房地产行业从卖方市场到买方市场的转型，要求房地产经纪行业提供的房产交易信息更加真实有效，更对经纪人的服务品质提出了新的要求。从2000年至今，我国房地产经纪行业在快速发展的同时积极调整转型。房地产经纪行业发展现状2019年至今，我国房地产经纪行业发展增速减缓，同时又面临着关键转型期，这段时间的行业发展状况相对明朗，所以我将从以下三个大方向进行这个时期房地产经纪行业现状的简要概括和分析。当前我国的房地产卖方市场从增量房变成存量房为主：中国的房地产市场总体上正在步入存量房流通时代，新房房产市场逐渐趋于饱和，如何能让房子自由流通于市场，成为经纪行业发展的大方向。安居方能乐业，房地产经纪行业如何构建客户和房产之间的桥梁，对于解决人民的安居问题具有现实意义。当全部一线城市和部分二线城市开始进入二手房时代，中介行业在房屋流通中的作用越发凸显，市场需要专业化、规范化的中介公司承担起二手房交易服务商的角色，客户呼唤高素质、职业化的地产经纪人为其提供高品质的服务。理想照进现实，相比美国，我国房地产经纪行业仍处于发展的初级阶段，经纪人学历水平相对较低、从业年限短、社会认可度低、工龄报酬无法体现为业内共识。网络时代对房地产经纪行业提出新要求：用户注意力和用户体验将成为决定行业变化和企业竞争力的指挥棒，服务水平在一定程度上对一个行业存亡具有决定性作用，从掌握信息到掌握客户，是在这一新时代下对房产行业从事者的新要求，互联网会让房地产经纪行业回归人性。资本参与加剧了行业竞争程度：资本的进入将改变经纪行业的生产结构和成本结构，也将成为影响行业变化的一个关键性变量，企业之间的竞争也会转变成资本之间的竞争。这几股力量的叠加对房产经纪行业提出了新的要求，研究行业新的游戏规则对每个从事于房地产的销售人员都至关重要；如何为客户提供个性化，差异化，精准化的服务则是互联网大数据时代对这个行业提出的新要求。有两个巨大的机会在今天这个时点交汇，一个是整个中国的\t"/item/%E5%B7%A6%E6%99%96/_blank"房地产市场，正在从一线到二三线城市梯次进入存量房占主导地位的市场；另一个是互联网和IT技术正深刻地影响着行业，将会极大的改善消费者的体验和提升执业经纪人的服务效率。这两个巨大机会所孕育的就是伟大的不动产服务平台，是年交易额数万亿，数十万经纪人和百万级的消费者共同营造的、多赢的房地产交易生态。当全部一线城市和部分二线城市开始进入二手房时代，中介行业在房屋流通中的作用越发凸显，市场需要专业化、规范化的中介公司承担起二手房交易服务商的角色，客户呼唤高素质、职业化的地产经纪人为其提供高品质的服务，房地产经纪人这一行业在新时代下的改革任重而道远。房产经纪行业发展SWOT分析优势房源质量明显上升，行业更加规范真房源是指房源物理上真实存在，真实在售(在租)，真实价格，真实图片。过去房源鱼龙混杂，部分的社区小中介为了吸引客户，通常会在社区广告或房源端口发布虚假或者伪劣的房源，导致客户实际交易体验差，交易效率低，直接影响了房地产经纪行业的整体形象，因而拓客变得更加艰难。中小门店为了生存，会更多的适应这种灰色的潜规则中去，形成了一个周而复始的负循环。但目前行业整体加盟经营的方式为行业定制了新的规则，虚假房源的发布会严重影响违规经纪人的业务工作，同时社区居民对社区房产经纪门店的依赖度和信任度变高。房源作为客户端和业务端接触的第一个界面，房源的真伪实际上对客户对经纪人的信任有决定性的影响。房源信息的真实透明是未来的大趋势，也会对这个行业具有很大的推动作用。加盟模式快速发展，求同存异共同发展正规的大中房地产经纪服务企业向大型化，专业化，品牌化发展，对加盟和直营的门店要求更加规范，因为这些企业对品牌效应更加依赖，所以无论是直营店还是加盟店，破坏规则的代价是难以承受的。比如近几年来正在不断拓张的贝壳找房，对经纪人的服务质量，房源信息的质量，交易专业度都有很高的要求，因而获得了较高的社会评价。社区私营的门店为了走向规范，摒弃传统小中介的弊端，积极加盟。以贝壳找房为例，截至2018年11月，贝壳已经进驻全国95个国家和地区，拥有16.8万新型经纪人和1.7万家门店。并且这些大型房地产经纪企业仍在拓张的路上。新技术的应用和高素质人才的流入2020年开年突如其来的新冠疫情，将房地产经纪又推到互联网营销的风口浪尖，无论是恒大的全民经纪人活动在微博上如火如荼的展开，还是各大房产经纪人平台线上带看线上成交的可观数据，都表明着房产经纪行业和互联网的结合，成为这一行业新的营销风潮。VR技术在看房和带看中的广泛应用，方便了客户和经纪人，贝壳VR看房在成都落地了3个月时间，53%的VR房源覆盖了80%左右的贝壳找房用户，用户人均在App的房源页停留时长，增长了2.8倍，远远超过贝壳找房的预期。另外，在贝壳找房App上，人均浏览房源数提升了1.8倍，7日内人均看房效率也提升了1.4倍。并且客户实地看房的意愿更高，线下经纪人带看的数量反而增加了。除此之外，各大房产中介平台数据处理系统的更新换代使经纪人更加了解客户的购房需求，把握客户的购房心理，更快更好的为客户匹配房源等等。近几年来，中国不断加强房产经纪行业准入制度的建设，企业也不断拔高行业准入门槛，对入职人员的专业素质和学历有了更严格的标准，合作机制的完善促成了专业的分工和高效的团队协作，我国经纪人在入职初期就可以获得专业知识和经验的积累。17年到现在，我国的经纪人的平均学历水平和持证上岗员工有了较大提升。劣势1.房地产政策收紧，市场需求增速下滑2019年，银行对房产贷款的要求更加严格，首套房和二套房的利率基准都有上浮，各大一线城市的限购政策持续收紧，我国对房产市场的把控一直是非常谨慎严格的。2019年10月18日，国家统计局发布国民经济运行数据，其中，全国房地产开发投资1~9月为98008亿元，同比增长10.5%，为今年月度最低值，虽然与1~8月持平，但已经历了5个月持续下降。同期，商品房销售增速为-0.1%，已连续8个月负增长。土地购置面积增速为-20.2%，也连续8个月负增长。9月末人民币房地产贷款余额占全部人民币贷款的28.9%，今年前三季度新增房地产贷款占同期人民币贷款增量的33.7%，较去年低6.2个百分点，我国的房地产政策一直是又紧又稳的2.行业准入门槛低，行业人员流动性大在房地产经纪行业不断发展的过程中，客户对高素质、职业化的经纪人的呼声高涨，但是现实却是不尽如人意。相较于美国，我国的经纪人学历水平较低，集中在大专和高中学历，美国的经纪人集中于大学和研究生学历；美国的经纪人大多是高素质人才转型后的工作，中国的经纪人大多是迫于无奈被迫选择的这一行业，这一状况间接导致中国的经纪人收入水平低且不稳定，使这一行业新人的生存举步维艰。我国经纪人从业年限也远远低于美国，更像是这个行业的消耗品，如果房地产经纪行业是一个需要不断加热的火炉，美国的经纪人是在用经久耐烧的木炭，我国则是在用一块又一块才从树上剥离的新鲜木块，不仅消耗快，还极大打击了青年人从事这一行业的积极性。面对这样大的工作压力，我认为我国的经纪行业不仅要提高经纪人的薪酬待遇，更要保障经纪人的相关权益。3.巨头垄断，中小经纪企业难以生存随着贝壳找房、我爱我家、新环境等品牌巨头不断，大品牌的优势将资源的点连接成网，将一个个门店驻扎到社区，让公司内部盘客源提高匹配，最终促成交易。许多中小中介，在行业深耕十余载，获取客户的信任，但是往往受到规模的局限，经营成本不断提高，同时受到品牌同业的排挤，生存空间不断被压缩。这一行业走向垄断的进程中，中小经纪企业对巨头垄断的影响微乎其微，选择丢去了灵活性和低成本的优势，选择了加盟。机遇1.城市化进程加快，刚需性住房需求上涨2018年，我国的城市化率为59.6%，大量的新晋市民还没有自己的住房，我国这一部分人群对住房的需求是迫切的，刚需性住房市场的活跃和存量为主的卖方市场不谋而合，大大拉动了房地产市场的活跃，增大了对房产经纪人的需求，因为相较于新房，二手房交易过程更叫繁琐，过户交割更需要专业人士的帮助。2.龙头企业积极探索新型发展道路，引领行业健康发展中国经济自14年以来增速变缓，各个行业都在寻求转型升级，而其中最有效也最普遍的就是一些传统行业和互联网的结合。房地产经纪行业作为第三服务业性质的行业，与互联网的结合是大势所趋，这让很多大型房产中介公司都开始探索出路，链家造就的链家网和贝壳找房，中原地产的“好房子”等等都是这一行业对新道路的积极探索，线上服务逐渐取代传统服务方式，成为客户的主要来源。完善的员工操作系统，方便的客户端，越来越注重品牌效应的行业风气，都在助力这一行业不断变好。3.增量市场转型存量市场，房产经纪作用凸显我国一二线城市的新房市场逐渐饱和，也为这一行业的发展提供了养料。二手房交易过程繁琐，对交易双方专业知识要求水平高，以及一些政策和税务的问题导致房产经纪人的作用凸显，人们更愿意花费一定的费用买一份安心和舒心。房地产经纪公司的平台为业主提供了一个十分庞大的买方市场，也为客户提供了数以万计的真实房源，我根据所在的社区调查所知，百分之九十以上的业主对小区内存在的房地产经纪门店持积极态度。挑战1.法律法规不完善我国对房地产经纪行业一直没有比较完备的法律法规，之前颁布的一些条例仅仅在一定程度上规范了这一行业，很多规定和条例流于形式，导致这一行业乱象频出，准入门槛界限模糊为这一行业招揽了很多浑水摸鱼的经纪人，大大影响这一行业的整体形象和健康发展。地方政府缺乏可操作性的法律法规宏观调控，是房地产经纪行业面临的首要挑战。2.公众和社会对行业认可度低人们心中的成见是一座大山，不是一朝一夕形成的，也不是一天两天可以改变的。行业的特性导致之前的房地产经纪行业恶性竞争，恶劣服务，被叫做黑中介。旧有的印象增加了从业人员的心理压力，在一定程度上造成了行业的人才流失，而且使客户和经纪人建立信任关系增加很多难度。但一些平台已经意识到了信用的重要性，不仅有行业规则的约束，还对每位经纪人的信用分进行了记录，房产经纪行业已经不是之推崇业绩的黑中介了，而是真正在做优质房产服务的提供者。四、房地产经纪行业发展中遇到的问题（一）市场波动性大，受多种因素影响1.政策因素中国拥有一个庞大的房地产买方市场，资本投入大，利益回报高，在推动中国经济发展的同时，价格严重高于实际价值，国家为了限制房地产泡沫的过度膨胀，平均一两年就会出台一个稳定其发展速度的政策，时不时的限购限价，使房地产乃至房地产经纪行业的发展并不稳定。技术因素网络化消费的发展和消费观念的改变使传统的营销方式受到挑战，只通过简单的信息传递无法满足消费者的需求，房地产经纪人必须提供高精准的产品提供才能引起客户的兴趣，这一方面拉高了房地产平台对客户需求把握的准确程度的标准，同时对经纪人的服务能力也提出了要求，只有提高综合能力才能获取客户信任。我国处于行业转型的关键时期，线上化网络化对传统营销方式的侵略加剧了行业的不稳点性。（二）加盟和拓张速度过快，市场管理不规范近两年来，房地产经纪行业平台拓张速度令人乍舌，仅我所在的贝壳旗下的“德佑”就称其两年开店一万家，这样的疯狂拓张的背后，是资本垄断企业对市场的割据，又因为行业的特殊性，行业急速发展所面临的市场风险实际上转嫁到了加盟的门店和消费者身上的。其实企业对门店提供的帮助是十分有限的，加盟业者得到了品牌效应的福利，也因为企业规则失去了一部分灵活性。除此之外，由于该行业的区域性特点，完全一致的管理规范对门店经营的帮助更是微乎其微，不仅显得呆板僵硬，而且很多时候反而导致一些经纪人铤而走险，坑骗消费者。当垄断企业占据一定量的市场份额之后，通过压缩中小企业发展空间和建立行业壁垒，会形成一个相对不健康的市场，更高的服务费用会直接由消费者不得不承担。（三）经纪人成长过程曲折，工作艰辛想做一个经纪人很容易，想做一个能做出业绩的经纪人比较难，想要做一个总是能有业绩的经纪人就十分困难了。据贝壳调查显示，房地产经纪人的人均留业时长只有八个月，造成这一现状的原因有很多：门槛低使经纪人的工作并不轻松，差的会抢占好的市场，工作氛围有有待改善；行业的疯狂拓张，使同样的市场规模要面临几乎翻一倍的行业规模。结果可想而知，经纪人的收入又低又不稳定；经纪人做一些经过细分后的业务动作比较简单，但是真正能够做出业绩，与客户的交流必不可少，房源端的成绩需要从业者数十年专注于社区的精耕，客户端的成绩需要专业的知识和丰富的人生阅历，如果说经纪人前期的成长需要迈上一个阶梯，后期的成长就是要翻过一个大山了。房地产经纪行业发展的优化对策（一）构建从业人员职业化道路相较于发达国家，我国经纪人存在着从业时间短，学历水平低，综合收入低的特点，这些状况显然是不利于这一行业长足发展的。我国急切需要建立房地产经纪人职业化发展的道路，如提高行业准入标准，从学历和职业资格两个方面进行限制，对应的也需要提高行业待遇，取缔掉一些不合格的加盟业者，不能在追求发展速度的同时忽视掉了发展质量；优化经纪人成长道路，专业知识渗透到平常的业务动作中去，定期对专业知识水平进行考核，优秀的就奖励，不那么优秀的就继续学习，贝壳平台就有一个类似的博学考试的考核，但个人觉得在课题设置和考核方式还可以再完善。（二）制定连续性，闭合性，可操作性高的政策我国对房地产经纪行业一直没有多层次的政策管理，市场乱象也亦因此屡禁不止，就是因为违法成本低。但又因为行业地域性的特点，制定统一的市场制度又不现实，如果能在国家制定大框架的刚性政策的宏观把控下，各地政府出台因地制宜的地方性政策，我相信一定是有利于房地产经纪行业的规范化的。构建高效管理信息系统，提高业务效率基于信息通讯技术的迅速发展，有些行业在此行业已经有了良好发展的基础上，响应政府互联网+的号召，构建了属于区域的管理信息系统，同一商圈信息共享，互利共赢成为行业新常态，高效的管理信息系统不仅是横向的互助共赢，更有效的加强了企业的纵向管理效率。新时代的房地产经纪信息管理系统功能性强，覆盖业务面广，分工分明，对新时代经纪人的作业效率有很大提高，同时增加了服务受众的忠诚度。提升从业人员的职业道德作为专业的房产经纪人，不仅要有过硬的专业能力，更要有良好的职业道德。过去的经纪人只注重经济利益，不注重老客户的二次维护，不仅丢失了很多的交易机会，而且败坏了行业的声誉，如今在行业竞争愈发激烈的情况下，优质的服务成为有力的竞争优势。提升从业人员的职业道德水平，有助于增强经纪人自身的长期竞争力，提高客户的满意度和忠诚度，形成交易的正循环。同时，房地产经纪行业的企业应当承担社会责任，不断提升自己的品牌形象，将更有利于这一行业的良性发展。结束语通过对房地产经纪行业的现状研究，我发现这一行业正处于扩张和改革的关键时期，机会与挑战并存，庞大的房地产市场就像一块诱人的蛋糕，很多大型房地产经纪企业虎视眈眈，却又无从下口，谁能找到行业面临的人才和技术的两大困境的解决办法，就可以成为这个市场的佼佼者，但现在这个市场缺乏多元化的竞争，同样也需要新的中小房地产经纪行业的发展利用低成本竞争的手段来避免垄断巨头的疯狂拓张。同时，国家的重视和政府的管理也在影响着这一行业的未来，那么这个未来就一定是光明的，是规范的，是充满希望的未来。参考文献[1]OdedPalmon,BenJ.Sopranzetti,Ontherelationshipbetweenthenumberofabroker’srealestatelistingsandtransactionoutcomes[J],ReviewOfQuantitativeFinanceAndAccounting,2017，49(1)：65-89.[2]FernandoA.F.Ferreira,RonaldW.Spahr，Alearning-orienteddecision-mak