房地产企业投资风险及控制对策

房地产企业投资风险及控制对策摘要根据我国经济的迅速发展，也随之带动了房地产企业的大规模发展，成为目前我国经济紧要的组成部分。房地产企业由于其自身具有高风险性和高投资性，使其在当前复杂的经济环境中的发展更具挑战性。而且从目前我国房地产行业的发展现状来看，大部分企业由于缺乏有效地投资管理，所以存在着盲目投资等情况，给企业带来了较大的投资风险，不利于房地产企业的健康发展。所以应该加强房地产企业的投资风险控制。本文以此为题，起初剖析了钻研的背景及意义，包括国内外研究现状，并论述了我国房地产企业投资的范例和特征，在此基础上分析当前存在的问题，最终归纳出有效地解决对策，旨在为强化房地产企业的投资管理，增进房地产企业及我国经济更好地发展。关键词：房地产企业；投资治理；问题；风险把持According

to

the

rapid

development

of

China's

economy,

it

has

also

led

to

the

large-scale

development

of

real

estate

enterprises

and

become

an

important

part

of

China's

economy.

Because

of

its

high

risk

and

high

investment,

the

development

of

real

estate

enterprises

in

the

current

complex

economic

environment

is

more

challenging.

And

from

the

current

situation

of

the

development

of

the

real

estate

industry

in

China,

most

enterprises

lack

effective

investment

management,

so

there

are

blind

investment

and

other

situations,

which

brings

greater

investment

risks

to

enterprises,

and

is

not

conducive

to

the

healthy

development

of

real

estate

enterprises.

Therefore,

the

investment

risk

control

of

real

estate

enterprises

should

be

strengthened.

In

this

paper,

the

background

and

significance

of

the

research

are

analyzed

at

first,

including

the

research

status

at

home

and

abroad,

and

the

investment

examples

and

characteristics

of

real

estate

enterprises

in

China

are

discussed.

On

this

basis,

the

existing

problems

are

analyzed,

and

the

effective

countermeasures

are

concluded.

The

purpose

is

to

strengthen

the

investment

management

of

real

estate

enterprises

and

promote

the

better

development

of

real

estate

enterprises

and

our

economy.Key

words:

real

estate

enterprises;

investment

governance;

problems;

risk

control 目录TOC\o"1-3"\h\u一、绪论 5（一）课题研究背景与意义 5（二）文献综述 61.国内研究现状 62.国外研究现状 6（一）直接投资和间接投资 7（二）项目投资和证券投资 7（三）对内投资和对外投资 7三、房地产投资开发项目的特征 8（一）投资金额大 8（二）投资差异明显 8（三）所投资的金额需要单独进行核算 8（四）房地产开发项目的多样性 8四、房地产企业投资管理中所存在的问题 9（一）企业中缺乏人才 91.投资管理人才难以引进 92.投资管理人才培养机制不足 9（二）缺乏科学的规划投资 9（三）获取资金方式过于单一化，资产负债率高 9（四）缺少有效的风险控制 10五、房地产企业投资管理问题的解决对策 11（一）加强人才素质培养 111.定制适用的人才引进制度 11（二）要科学的进行规划和投资 11（三）增加投资的来源 11（四）增强对风险的控制 121.要有较强的投资风险意识 122.清楚的认识投资风险所管理的目标 12参考文献 13致谢 14一、绪论（一）课题研究背景与意义近年来，在我国经济持续快速增长的情况下，房地产业已成为我国市场经济的重要组成部分。作为一个高附加值的综合性产业，在这种经济的发展状态下必然决定了经济具有高度的敏感性。同时，由于房地产业是一个高风险、高效益的行业，因此其中包含了很多潜在的不确定性。目前，我国房地产企业大多为企业，其投资存在明显的盲目性和投机性,在投资过程中往往因缺乏必要的科学管理、健全的决策和有效的监督，出现了资产负债率高，资金使用分散，管理混乱的局面，因此严重影响了企业的发展。那么，本文从房地产企业的投资风险管理入手，以房地产企业为例，探讨如何控制投资风险。通过对房地产企业的投资风险进行分析研究并提出控制对策具有很重要的理论意义和实践意义。第一，由于我国在这一领域的研究理论相对不足，对本课题的进一步研究将有助于丰富相关理论，弥补理论研究的不足。第二，房地产投资就是将资金投入到房地产行业进行综合开发、经营、管理、服务等基本经济活动，以获取不确定的收益。实际上，在房地产业快速发展的背后，其带来的投资风险也越来越大，因此本文分析了房地产企业在投资管理过程中存在的问题，并提出了有效的对策。有效规避投资风险，实现更大的经济效益，促进房地产企业更好的发展，对房地产企业具有重要的实践指导意义。（二）文献综述1.国内研究现状卢新(2017)认为，投资房地产企业是企业生存、发展和盈利的基本前提。当房地产公司想要进入一个新的行业，他们需要在这个过程中进行投资。通过投资，确立企业的经营方向和模式。因此，投资决策的正确与否直接关系到企业的未来个人认为，在房地产企业想要转型转向为另一个发展行业的时候，不仅是要看是否符合本企业发展更要看是否能给企业带来经济效益，所以在座决策的时候要给拟定一个新的目标以及发展的方向。个人认为，在房地产企业想要转型转向为另一个发展行业的时候，不仅是要看是否符合本企业发展更要看是否能给企业带来经济效益，所以在座决策的时候要给拟定一个新的目标以及发展的方向。罗欣(2017)认为，房地产企业既可以通过投资生产经营活动获得经营利润，也可以通过购买股票、债券等作为公司投资或者转让证券的方式获得资本。企业获得利益的途径有很多种，从而获得企业资本的方式也很多。张琪(2017)认为，在房地产企业成功的投资管理中，人才是根本。投资依赖于智力，由于涉及的层次广泛，分析和研究决策的复杂性，以及现代管理技术的快速变化和快速发展，对企业投资管理者的综合能力提出了更高的要求对于一个发展中的房地产企业，关系到企业未来的不仅是核心技术、关键的决策更是与人才的应有密不可分，一个企业的成功更多是管理者有着很好的决策，企业精英起着关键的作用。对于一个发展中的房地产企业，关系到企业未来的不仅是核心技术、关键的决策更是与人才的应有密不可分，一个企业的成功更多是管理者有着很好的决策，企业精英起着关键的作用。张起沐（2017）认为，投资管理人员的具有不同的背景特征和年龄因素将对投资产生很大影响。但在现实中，管理人员专业基础差、工作经验少、后续教育不足等问题普遍存在，严重制约了企业投资管理活动依法、有效、科学、合理地开展。正因如此，往往由于投资管理人员管理不善等错误行为，导致企业投资失败。企业的成功和决策者有着很大的关系，在没有对风险的把控做出好的抉择的时候，企业往往会面临着人才流失、倒闭、破产的可能性，所以如何做好决策才是关键。企业的成功和决策者有着很大的关系，在没有对风险的把控做出好的抉择的时候，企业往往会面临着人才流失、倒闭、破产的可能性，所以如何做好决策才是关键。2.国外研究现状在投资的现实情况管理过程中，大多数企业就会依附自身的主判别而断盲目投资，这不光影响到企业的资金运行，同事也对企业经济效益的提高起到限制的作用。房地产因为有地方政府的干预，大批出台优惠的土地政策，使有的房地产企业和政府合协作开账“圈地运动”，抬高地价，造成房价居高不下，较为廉价的住房求过于供，高档住宅供过于求等结构性失衡。ShaunLivingston(2018)认为，房地产开发需要经过冗长的阶段，绝对不是单一而又轻松的。在没有确定计量和估算的时候往往都是不可取的。房地产开发项目之所以复杂是因为内容包含了估算、设计、概算等，这些将房地产开发关联起来从而形成一个整体，彼此间有联系又有奠基。它可以应用于可行性研究阶段，概算用于初步设计概算阶段，用于房地产开发项目的预算计算、控制和指导设计。同时，概算可以作为编制估算指标的基础实用依据。两者都构成了房地产开发项目投资的内容，这说明房地产开发项目投资是复杂的。二、在国内的房地产投资类型（一）直接投资和间接投资根据投资活动与房地产企业生产经营活动的关系，可以分为直接投资和间接投资。直接投资是将资金直接投资于形成生产能力并直接获得利润的实物资产的企业投资。通过直接投资，可以购买和配置劳动力、劳动资料、劳动对象等生产要素，开展经营活动。间接投资是企业对股票、证券等权益性资产的投资。投资者不直接干预具体的生产经营过程，而是通过股票以及债券上的收益和分配权利来获得股息或者是利息，分享经验利润。（二）项目投资和证券投资可以根据投资对象的形式和性质可以分为两种：项目投资和证券投资。项目投资可直接投资到企业，方式有股权投资或者通过其他的金融工具使资金注入到企业当中。项目投资是能给企业带来经济利益的流入的。证券投资我们可以简单的解释为投资者买卖股票、债券、基金等价物等，企业从中获取的差价就是作为企业的利润。（三）对内投资和对外投资从资本投资的方向来看，将其分为两种：国内投资和国外投资。对内投资的意思是，在企业经营范围之内，各项生产所需的经营资产的购买和配置中得资金投资，对内投资都属于直接投资。而对外投资是向其他企业（除本企业以外）进行资金投入。对外投资的方式可以通过购买证券资产和合资、合作、联营、资产置换等方式去投资其他企业，所以对外投资主要是间接投资，也可能是直接投资。。三、房地产投资开发项目的特征（一）投资金额大因为房地产是一个投资收益明显的项目，建设时间过于漫长同时所投入的资金比例也是很大的。它需要大量的人力、物力以及财力，所以投资金额才会高达千万以上。因为它给人民生活条件带来了影响，所以房地产企业在我国经济发展过程中趋于主导的地位，同时也说明了房地产开发项目的重要性和存在的意义。（二）投资差异明显房地产项目不可能存在两个相同的项目，每个项目的开发都存在其自身特点和差异，比如在用途上、功能上、规模上和环境中都存在不同。所投入的物料以及人工都能造成外貌形态上的差异，所以才会导致房地产开发项目的投资差异非常显著。（三）所投资的金额需要单独进行核算房地产开发中，不用的房型将会将会产生不同的用途，在此之中都需要对每一个开发的房型进行规整和估算其价值。会因为面积大小、房屋造型、整体形态、内部装饰的不同而导致核算核算结果的差异，即使有相同的工程结构，因为人力所投入的差异而导致后期核算产生差别。地域上不同也会给房地产开发带来不同的投资费用，因此房地产只能通过估算、决算、结算等来计算投资额度的大小。（四）房地产开发项目的多样性根据认知，房地产开发是一个复杂的过程，每一个设计阶段都包含着不同的内容，在这其中所投入的人力物力也将决定的后期工程的不同，但是这些程序又是单一而不变的。在进行估算的时候，每一阶段中的估算值都将作为后期投资的基础，不能单独的去看一个阶段是否完整，而是要将每一个阶段都与后期相连接起来，这样的估算才具有完整性和概括性。概算是用于初步设计中大体估计的阶段，是作为估算的基础，两者一起构成了开放项目的内容，所以才体现了房地产开发项目的多样和复杂性。四、房地产企业投资管理中所存在的问题（一）企业中缺乏人才1.投资管理人才难以引进抬高自身核心竞争力和促成企业发展的关键因素是人才的标志，是企业管理中最重要的珍贵资源。房地产对于人才来讲，原本就被认定成风险及危机较大的企业，并且大部分房地产企业不注重企业文化的建立和人力资源的管理，缺少有效地人才引进机制，这也是房地产企业不能留住人才的根本原因。2.投资管理人才培养机制不足房地产企业在人才任用时更多地采取家族制，掺杂着一定的身份背景。而且在房地产企业的人才管理过程中，由于管理者认识的不足，企业通常没有建立起完善的管理人力资源机构，人才培养机制不完善，使得投资管理人才不能与时俱进的进步和提高，也是影响房地产企业快速发展的重要原因。（二）缺乏科学的规划投资在进行一项房地产开发的时候，应当是要进行可行性的分析的，在对一项投资进行研究的时候要通过分析其风险以及可能带来的经济利益等方面。如果投资管理者不切实际的去进行规划往往在实际投资的过程中就会出现重大偏差，这不仅影响了企业资金的运行同时还对企业经济起到制约作用。然后，政府也会干预到开放项目，这会使得企业最终存在房屋供求不对等以及过高房价无法处理的现象。（三）获取资金方式过于单一化，资产负债率高房地产开发项目具有一定的单一性和复杂性。在不同的建设阶段，确定投资控制额度的依据也不同，但两者之间的关系是相互基础和指导的。例如，投资估算指标是进行投资估算的基础，具有很强的综合性和概括性。它可以应用于可行性研究阶段，概算用于初步设计概算阶段，用于房地产开发项目的预算计算、控制和指导设计。同时，概算可以作为编制估算指标的基础实用依据。两者都构成了房地产开发项目投资的内容，这说明房地产开发项目投资是复杂的。比方说：万科股份近三年的流动资产周转情形紧要的指标如下表所示：表1万科股份流动资产周转情况各指标分析表 年份指标2015年2016年2017年平均值应收账款周转率49.25540.3345.31431.6343应收账款周转期（天）7.3098.92567.74627.9933存货周转率17.28513.8739.52913.5623存货周转期（天）20.82725.95037.77928.1853流动资产周转率6.0495.9062.9594.9713流动资产周转期（天）59.51460.955121.66380.7107由表1可知，万科股份三年的应收账款周转率逐年减少，应收账款周转次数由2015年的49.255次降为2016年的40.334次，到2017年更是大幅度下降到5.314次，降幅为86.83%。应收账款周转天数也一再的延伸，从2015年的7.309天到2016年的8.925天，再到2015年的67.764天，阐明了该企业应收账款变现速率逐渐减缓，管理效率下降，可能会增添应收费用和坏账损失。（四）缺少有效的风险控制房地产企业是一个大规模的投资行业。它筹集资金的主要方式是通过银行贷款和私人集资。然而，这类债权人的权益难以在法律上得到有效保护，房地产开放商不能很好的权衡与国债债券人的权益，因此会让权益得不到保障。这存在着某些房地产企业部顾及债权人的权益问题从而大量的借入资金来支持自己的企业发展。因此产生了房地产投资结构的不合理之处，同时也增加了投资的风险。（1）多层次性。由于房地产开发项目时间长、涉及的风险因素多、资金占用大，所面临的风险进一步扩大，两者之间存在一定的层次和联系。（2）固定性。房地产的不可移动性和地域性使其在地理位置和环境条件的选择中起着重要的作用。（3）长久性。房地产项目的开发需要很长时间，时间因素的不确定性可以反映在房地产投资过程中。因此，长期不可避免的不确定性，也是风险的主要来源。（4）可变性。许多企业在房地产开发的整个过程中都会受到各种风险的影响，由于工作繁忙而无暇顾忌，顾及彼此，实际问题难以解决。此处借鉴:范慧敏(1983.07―)女,汉族,福建省大田县,本科,中级经济师,助教,现为厦门东海职业技术学院经济管理学院专任教师五、房地产企业投资管理问题的解决对策（一）加强人才素质培养1.定制适用的人才引进制度这个时代发展速度极其快，人才在企业中的贡献是极为重要的。一个企业是否发展的好是与人才有着直接的关联，要以人才为核心创建一个团队，人才引导其他人成为人才，这样企业的发展才能使愈来愈好。要想发展的更向前，企业的高层管理人员必须是具备高素质的人员以及丰富经验的人才，要以人才去吸引到更多人才这样才能蒸蒸日上节节高升。房地产企业需要对人员进行定期的培训教育，让大家充分意识到对方的想法，在今后的团队合作中才能体现自我价值。也可以和其他企业进行对比学习，学习不同归纳归纳相同，让人才能够积极的意识到存在的问题和潜在的问题同时还能发展眼观做到观眼未来。2.加强人才管理机制企业最终都是为了有更好的投资回报，所以务必得加强对投资管理的研究，可以从投资管理的原则上、方向、规模、回报以及投资的基金方面来研究。企业得要考虑到一个项目从开始、规划到建设最终转为运营这个完整过程的管理。（二）要科学的进行规划和投资为了有效地避免房地产企业的投资风险，应该制定科学的规划和投资计划，在制定时应该以实现以下目标为主。首先，要在风险发生的时候进行识别，要判断风险的类型，预计风险大小从而采取控制的手段，以此来减少风险损失。其次，若是在投资过程中未能控制所发生的风险，则应该采取相应手段来将风险造成的损失降至到最低；最后，在风险发生之后，应该采取措施来弥补风险损失，以至于企业的经济流出不那么严重。（三）增加投资的来源企业为了能够最大限度地避免风险投资，应该不断的丰富投资来源。一方面，在对自身理财情况进行科学准确分析的基础上，结合外界经济环境做出正确的判断，采取多种适合自身发展的投资来源。另一方面，在现有投资来源的基础上，进一步拓展投资渠道，比如新兴的融资租赁等。有关于房地产企业，还可以充分利用短期“闲置”资金进行委派理财，能够提高资金的利用率和回报率，有丰硕的投资来源。（四）增强对风险的控制1.要有较强的投资风险意识房地产企业本身就是一个高风险高回报的企业，如果企业没有一个良好的把控风险的意识，那么企业将被风险控制住从而走向破产的可能性。房地产企业要能承受住风险，在控制风险的同时也应该能承受风险带来的危机；所以说房地产企业应该能正确且客观地评价自身所能承受风险程度。企业可以通过风险教育来把控风险，将风险意识传达给员工，这不仅是高层领导要达到的标准更是每一个员工应该有的能力。在开发项目开始阶段时就应该严格的进行审批，每一步都可能面临什么样的问题都能清晰呈现出来，这样可以最大力度的做到监督和预警。及时对其中存在的问题提出解决办法就是对风险的控制。要重视风险意识和风险防范，提高防范、控制、化解和处置投资风险的能力，要制定健全企业投资内部控制体系以及健全风险管理体系。只有这样做才能使房地产企业有效的控制风险，控制住风险才能获取更大的利益。2.清楚的认识投资风险所管理的目标企业不能盲目的选择投资，要根据自身的情况来选择相对应得投资，然而其中也就存在着相对应的风险，因为房地产企业之间有着很大不同，所以这其中的差异也就很明显。投资风险与收益是成正比的，所以最终的投资过程也就是收益与风险的量度过程。企业制定的投资风险管理决策时应该与企业自身收益相关，投资风险管理的目标就是与投资收益想关联的。对于房地产企业来说，最根本的投资风险管理就是要收益最大化让企业尽可能少遭受损失。如果盲目的去制定风险管理决策那么企业将会损失惨重，一个不适合自身发展的投资风险管理决策