房地产融资政策改革与创新

周期有着十分密切的联系。我国各级政府把对房地产的鼓励和打压作为宏观调控的重要手段。所以，我国宏观调控对于房地产行业有着很大的影响。因此，就导致房地产企业的经济风险较高。从另一个角度来说，目前我国房地产企业融资渠道较窄。而房地产项目的开发需要大量的资金支持，这就会使房地产企业通过融资来获得开发房地产的资金。所以，就会导致房地产企业的负债率偏高，伴随的财务风险也较高。（三）多元化融资方式由于房地产行业的特殊性，使得在开发房地产项目时需要提供大量的资金支持。所以房地产企业在进行融资时，应根据我国房地产金融的宏观调控政策的变化，开创多元化的融资方式，以便为开发房地产项目提供充足的资金支持。二、房地产融资现状（一）总体融资规模持续增长通过研究发现，目前我国的融资规模呈每年递增的趋势，而且在2005年到2013年这段期间呈快速增长的趋势，同时增长率也是每年缓慢增加。由于受货币市场的影响，从2013年开始，融资规模增长率开始下降，但是基数依然很大。大体来说，融资总量还是处于上升趋势。如下表所示表12005至2015年间我国房地产开发企业融资总规模到位资金年份200520072009201120132015实际到位资金21397.8437477.9657799.0485688.73122122.47125203.06通过上表中数据可以发现，房地产企业融资规模呈每年递增的趋势。从2005年的2.1万亿，到2007年的3.7万亿，再到2009年的5.8万亿，再到2011年8.5万亿，到了2013年已经突破10万亿。通过以上这些快速增长的数据反映出，这10年我国房地产的一个发展历程是呈现高速发展的趋势。（二）过度依赖银行贷款当前我国房地产开发企业融资结构出现了一个明显的特征，就是过度依赖银行贷款。为深入研究房地产融资现状，本文选取了6个地区2016年的房地产开发企业实际的到位资金情况进行了分析，这6个地区，从一线地区中选取北京和上海作为一线代表，从二线地区中选取重庆和安徽作为二线地区代表，从三线地区中选取甘肃和青海作为三县地区代表。具体数据如下表所示表22016年我国6大城市房地产开发企业实际到位资金地区实际到位资金银行贷款利用外资自筹资金其他来源北京7282.111970.975.752277.203028.19上海5531.861516.5933.921519.99

2461.37重庆5024.581033.0765.91666.532259.07安徽4990.78564.231.021860.132565.4甘肃939.65153.020429.93356.7青海361.0472.940153.80134.3通过上表数据可以发现，我国房地产开发企业的资金来源主要有银行贷款、利用外资、自筹资金、其他来源这四种方式。而且这6个地区的银行贷款的资金都不低，并且银行发放给购房者的个人贷款在定金及预付款中又占了很大部分，所以，大体上讲，一半以上的房地产开发资金都是来自银行贷款，这一现象充分说明，我国房地产开发企业的资金过多地依赖银行贷款。而房地产开发一共分为三个阶段，其中每个阶段的，银行都会给提供大量的资金支持，而这种资金支持就会加剧银行风险。一旦出现资金链断联，就会殃及银行，使银行陷入危险之中。在这种情况下，银行在审批贷款时，审核时间较长，审核条件较苛刻，但是房地产项目资金有着资金量大，投资周期较短的特点，这就和银行的贷款形成冲突。并且通过融资形式可以看到利用外资这个融资途径并不是很“热门”，这也意味着当前我国的融资结构有待进一步改善。（三）融资具有多元化趋势我国房地产开发企业融资渠道呈现多元化的发展趋势。而这种多元化的发展趋势和我国的金融市场和房地产政策有着必然的联系。为了研究房地产融资现状，特对我国目前的融资渠道作了深入研究，如下图所示图3我国房地产融资渠道通过上图可以发现，目前我国的融资渠道主要有房地产信托、上市融资、利用外资、债券融资、房地产私募基金融资、联合开发这六种渠道，并且通过这六种融资渠道发现，当前的融资渠道已经按照多元化形式发展，并不只是局限于单一的融资形式，当然，目前房地产融资渠道的多元化离不开金融市场的推动和我国房地产政策的大力支持。三、我国房地产融资存在的问题（一）自有资金规模小，融资结构不合理通过前文的研究可以发现，前文选取的6个地区的资金来源中自筹资金的比例较小，甘肃和青海目前以清楚地看到，六大不同发展程度的省份的自筹资金数量都不多，除了甘肃、青海不同于其他四个地区，这两个地区相对不太发达，总的融资规模就不大，但是对于北京、上海、安徽和重庆这个地区属于发达地区，但是自筹资金所占融资资金的比例也较小。通过这一系列的数据可以看出，目前我国自有资金规模较小。从我国的融资结构来看，目前融资太过依赖于间接融资，因此导致直接融资渠道受到影响，融资成本较高，而且资产和债务并不匹配，从而使得融资结构不尽合理，通常表现为短期资金较多，长期资金不多。一般情况下，短期资金适用于流动负债，而长期负债需要长期的资金支持，在这样的情况下，一旦匹配不上就不利于资金的周转，从而导致成本上升。由此可以看出，资金的期限机构与项目开发周期存在的不匹配问题严重影响到房地产开发企业经营。同理，银行信贷资金大多都是短期性贷款，而周期性长的房地产开发企业资金回流与信贷偿还出现的时间差就会造成房地产开发企业的资金压力。而房地产开发企业会通过预售房的方式来将缓解自身的资金压力，但是由于政策政策严格控制开发岱款和要炎预售款设立专门账户的情况下导致这些方法受限。（二）财务杠杆使用过于激进，导致财务风险高财务杠杆是指由于存在固定资本成本，导致企业的息税前利润变动率低于每股收益变动率的现象。权益资本报酬的波动性通过财务杠杆可以得到充分地反映，用来评价企业的财务风险。房地产开发企业通常将土地储备、项目建设和房屋销售三阶段同时进行，即用最少的资金带动最大的投资收益。根据ROE=销售净利率*资产周转率*权益乘数，房地产开发企业的滚动开发其实就是无形中提高资产周转率和权益乘数，加大自身财务杠杆。财务杠杆指的是通过别的人的钱来赚钱，而这种模式是用较少的自有资金来赚取高额的利润，杠杆有着放大收益和损失的效果，当通过债务融资来获得收益的可能性大于所承担的风险时，是可以通过这种方式来赚钱的。反之，则会在这个过程中受到损失，而这种形式具有不确定性，这不确定性就可以称之为财务杠杆的财务风险。并且通过深入性的研究可以发现，从2008年开始，我国房地产开发企业总体资产负债率开始逐年增加，2009年到2010处于高速增长期，2010年到2013年期间是处于匀速增长期，通过分析财务指标可以得出，流动负债的上升导致了财务杠杆的风险逐年增高。房地产企业再利用这种方式增强自身实力的同时，高风险、高杠杆也随之而来。针对我国当前的融资环境，应通过建立完善市场经济体系，不断增加自有资金，提高直接融资比例等方式来降低财务杠杆带来的风险。（三）上市融资难度大通过国内的经济市场可以看出，公司想要达到上市的标准需要一个相对漫长的过程，而且对于公司各方面的审核的较为严格。从2016年开始实行财务核查以来，待审核的企业受到很大的影响，有当时的800多家公司减少到了600多家，就这样一下子减少了1/4的比例，另一方面，房地产企业上市融资受到国家相关政策的限制和影响。而增发股票多是针对已经完成上市的房地产企业，这就导致受益面较窄，而且通过增发股票募集资金受到监管机构管控，募集资金使用必须符合国家宏观经济政策。房地产企业对于借壳上市很是信赖。如2016年国购借壳司尔特上市，但是要想选出一个资质较好的壳源并不是一件简单的事情。除此之外，房地产企业也会通过海外上市、借壳上市等等多种方式来完成股票融资，而且，现在也来越多的内地房地产企业也会通过香港上市来筹集资金。（四）中小房地产开发企业融资难通过研究可以发现，目前我国房地产企业融资普遍会遇到一个难题，就是我国中小房地产的企业在进行融资时较为困难。而这个融资之所以进行的不太顺利，是有多方面造成的。一方面，是因为我国中小房地产企业还达不到上市的条件和资格，在不具备上市的条件下，是很难通过股权方式以及债券方式来融得资金的。另一方面，是因为中小房地产企业的规模普遍较小，这就导致在运营过程中风险增高，从而使企业的资信状况较差，这一现象就会大大提高房地产企业的破产机率，从而很难获得担保，在这样的背景下，银行就很难贷款给这些企业。因此，这些房地产中小企业就只能通过民间借贷的方式来进行融资，而这些民间借贷有着高利息、高成本的特征，这就会导致中小房地产企业融资费用和融资成本较高，从而增加了他们的经济负担。从外部环境进一步分析，目前政府对于这些中小房地产企业的支持力度还不够，并没有在政策上给与他们一定的帮助，从某种意义上来说，还限制了他们前进的脚步。通过以上分析可以发现，目前我国的中小房地产的企业在融资方面还面临着很多难题。四、我国房地产融资优化对策（一）增加房地产开发企业自有自己资金的积累房地产开发企业在公司账目上留存资金的数量多少可以进一步反映出企业的抗风险能力和整体实力。自有资金比例越高，就代表着公司的流动资金越充足，而充足的资金也是防止资金链断裂的有效保障，因此，房地产企业的自有资金越充足，也就意味着企业的自身资信状况越好。所以，房地产企业也非常重视自有资金的积累，只有在自有资金充足的情况下，才能有效避免因过度股权融资导致的公司控制权分散，自有资金充足还能有效防止因过度债务融资导致的负债率高，资本结构不合理。（二）从企业自身特点出发，合理选择融资方式我国房地产企业在进行融资之前，首先要对自身企业有个充分的了解，分析自身企业的特点和性质，之后，应根据自身企业实际的特点和性质来选择适合自身企业的融资方式。不同的房地产企业在扩大自身规模的同时，还要充分结合自身的偿债能力和盈利能力的实际状况，不能因为盲目增加资产规模而增加财务杠杆的经济风险。但是，在房地产企业盈利能力和偿债能力都较强的时候，企业经营的利润在偿还贷款本金和利息的情况下依然有较多结余，这时，就应该适当侧重债务融资，反之，如果房地产企业的盈利情况较差的话，就无法获得较多的销售回款，就会导致没有办法来偿还高额的债务，在这样的环境下，股权融资是房地产企业来融资的最好的选择。所以，这就需要房地产再融资前，对自身企业有个清晰的认识，根据自身情况，企业特点来选择最佳的融资结构。（三）提高企业发展力为了进一步提高房地产开发企业发展力，就要不断提高自身品牌竞争力，在房屋建设过程中，不仅要控制产品成本，还应该严格把控房屋的质量，同时，还应该加快资金周转，只有从多方面入手，在各道程序上严格把关，才能真正提升品牌竞争力，从而推动房地产行业的发展。以万科为例，要想降低房屋建设成本，就要进行标准化设计和模块化施工，“第五食堂”概念和万科物业服务不仅有利于房屋销售，还能有效缩短资金回收周期。除了要不断完善房地产开发专业化以外，多元化的发展也是提高自身品牌竞争力的重要途径之一。以万达金融为例，在2015年万达金融出现以后，网络信托、人寿保险、万达征信等金融也随之开展而来。万达金融的面世既有助于房地产开发与金融的有效结合，又实现了万达多元化的发展战略。所以，不管是专业化还是多元化，房地产企业都应该根据社会需要做出改变，只有这样才能使得企业健康持续发展。（四）积极发展房地产信托基金（REITS）房地产信托基金对于我国房地产融资有着十分重要的意义。通过研究发现，我国对于房地产企业缺乏相关政策的支持。没有相关政策的支持，就会导致房地信托基金的发展受到阻碍，这就需要我国的房地产企业充分发挥自身的优势，在原有的基础上进行创新，从而开发出更多的、不同类型的房地产信托产品。房地产信托基金在不改变企业负债规模的前提下，能够为房地产企业提供更多的资金来源，从而有效改善房地产企业的融资结构。房地产信托基金不仅能够对财务结构进行优化，还能进一步确保自身的财务安全。也正因为如此，房地产信托基金受到了不少的中小投资者的青睐，同时也能通过房地产信托基金有效增加房地产企业的融资需求。所以，发展房地产信托基金还能有效优化房地产融资结构，同时，房地产信托基金要和外部环境相结合，其中包括法律环境，税收制度等方面，为了保障房地产信托基金的正常运行，就要建立健全完善的法律体系，并且还应该建立行之有效的监督、监管体系，以确保房地产信托基金的正常运行，从而为正常运行提供良好的环境。五、研究结论本文通过对房地产融资政策改革与创新进行研究，发现了在房地产融资过程中所存在的一些问题，从而找出解决这些问题的有效对策。在研究过程中，发现房地产总体融资规模持续增长，并且房地产企业在融资过程中过度依赖银行贷款，而且当前我国的房地产企业融资具有多元化趋势。从而发现我国房地产融资存在的问题一方面是房地产企业自有资金规模小，融资结构不合理，另一方面是房地产企业财务杠杆使用过于激进，导致财务风险高，其次，上市融资难度大还有另一方面就是中小房地产开发企业融资难，从而本文将针对目前我国房地产企业融资所存在的问题提出了相应的解决对策，一方面通过增加房地产开发企业自有自己资金的积累，另一方面房地产企业应从企业自身特点出发，合理选择融资方式，其次房地产企业还要提高企业发展力，还有另一方面，房地产企业应该积极发展房地产信托基金（REITS）。

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