2026年物业管理师考试试卷真题详解

2026年物业管理师考试试卷真题详解一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填入括号内）1.某住宅小区采用酬金制物业服务计费方式，年度物业服务费总额为600万元，物业服务企业酬金比例为10%。若年度实际支出为540万元，则年末应退还给业主的金额为（）万元。A.60  B.54  C.6  D.02.根据《民法典》第278条，业主共同决定事项中，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上且人数四分之三以上业主同意的事项是（）。A.选举业主委员会  B.使用建筑物及其附属设施的维修资金C.改变共有部分用途  D.选聘物业服务企业3.某项目绿化养护采用“日常养护+专项整治”模式，日常养护单价为4.5元/m²·年，专项整治费用按日常养护的30%计取。若绿化面积为2.3万m²，则年度绿化养护费用为（）万元。A.13.455  B.12.915  C.14.235  D.15.1254.物业承接查验时，对电梯进行100次全程运行试验，其中出现3次平层误差超过±10mm，则该电梯分项查验结论应判定为（）。A.合格  B.不合格  C.限期整改  D.让步接收5.某小区实行“酬金制+负面清单”管理模式，负面清单明确：公共区域广告收入扣除法定税费后70%归业主共有。若年度广告收入为120万元，增值税及附加合计6%，则归属业主部分为（）万元。A.79.0  B.84.0  C.75.6  D.80.46.在设施设备运行评价中，冷水机组COP实测值为4.8，设计值为5.2，则其能效评价等级为（）。A.优秀  B.良好  C.合格  D.不合格7.某写字楼物业服务合同期限三年，合同约定：年度基准物业费为28元/m²·月，每年环比递增3%。若建筑面积为4.5万m²，则第三年物业费总额为（）万元。A.1587.6  B.1626.3  C.1665.9  D.1706.48.根据《物业管理条例》第45条，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内安全防范工作，发生安全事故时应当（）。A.立即向业主委员会报告  B.采取应急措施并报告有关部门C.先行赔偿再追责  D.等待开发建设单位指令9.某项目采用“能耗对标+节能量分成”机制，基准能耗为85kWh/m²·年，实际能耗76kWh/m²·年，节能量分成比例为企业30%、业主70%。若建筑面积为6万m²，电价为0.75元/kWh，则企业可分得节能收益为（）万元。A.11.475  B.13.65  C.14.25  D.15.3010.业主大会会议采用书面征求意见形式，应当将征求意见书送达业主，送达方式不包括（）。A.专人送达  B.邮寄送达  C.电子邮件送达  D.微信群公告送达11.某小区停车收费采用“基准价+阶梯价”模式，地面车位基准价为300元/月·位，超过1辆部分按1.5倍计。某业主拥有3辆私家车，则其月度停车总费用为（）元。A.900  B.1050  C.1200  D.135012.根据《消防法》第16条，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，并开展（）防火巡查。A.每月一次  B.每周一次  C.每日一次  D.每季度一次13.某项目年度公共收益总额为200万元，其中含利用业主共有部分设置快递柜收入50万元。根据《民法典》规定，该50万元扣除合理成本后应当（）。A.全部归属物业服务企业  B.按合同约定比例分成C.归属相关设备供应商  D.归属业主共有14.某小区二次供水水箱有效容积为60m³，按照《生活饮用水卫生监督管理办法》要求，至少每（）进行一次清洗消毒。A.月  B.季度  C.半年  D.年15.某项目采用“物业+养老”融合服务模式，社区养老驿站由物业企业运营，政府给予建设补贴30万元、运营补贴5元/m²·月。若驿站建筑面积为400m²，则年度运营补贴为（）万元。A.2.0  B.2.4  C.3.0  D.4.016.某写字楼空调末端采用风机盘管+新风系统，物业企业对新风口PM2.5进行第三方检测，检测值为45μg/m³，则依据《室内空气质量标准》GB/T18883，该指标等级为（）。A.优  B.良  C.轻度污染  D.中度污染17.某项目年度业主满意度调查样本量为350份，其中“满意”及以上评价共280份，则满意度为（）。A.75%  B.80%  C.85% D.90%18.某小区共有业主1000户，专有部分总面积10万m²。召开业主大会会议时，已回收表决票600份，对应专有部分面积6.2万m²，则本次业主大会会议（）。A.有效  B.无效  C.需延期  D.需重新送达19.某项目采用“信托制”物业模式，设立物业服务信托计划，年度信托财产净收益为500万元，按照信托文件约定，优先分配顺序为：①税费；②信托报酬2%；③业主分红。则业主可分红金额为（）万元。A.490  B.485  C.480  D.47520.某物业服务企业年度营业收入为8000万元，营业成本为6000万元，税金及附加为200万元，管理费用为800万元，财务费用为100万元，则其营业利润率为（）。A.10.0%  B.11.25%  C.12.5%  D.13.75%二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列费用中，应当从住宅专项维修资金中列支的有（）。A.电梯安全评估费用  B.屋顶防水大修费用C.楼道墙面小修小补  D.监控系统升级改造费用E.业主专有阳台渗漏维修22.某项目采用“红色物业”治理模式，其典型特征包括（）。A.建立小区党支部  B.物业项目经理兼任社区“大党委”委员C.业主大会表决事项需报街道预审  D.物业费实行政府指导价E.建立“三方联动”议事机制23.根据《物业服务收费管理办法》，实行政府指导价的物业服务收费应当遵循的原则有（）。A.合理补偿成本  B.公开透明C.费用与服务水平相适应  D.微利可持续E.市场调节优先24.某小区拟使用维修资金更新消防喷淋系统，必须提交的材料包括（）。A.维修资金使用方案  B.工程造价预算书C.施工单位营业执照复印件  D.业主表决结果公告E.原系统报废鉴定报告25.下列关于物业服务质量评价体系的说法，正确的有（）。A.业主满意度权重不低于30%  B.设施设备完好率权重不低于20%C.投诉处理及时率要求100%  D.可采用神秘顾客暗访方式E.评价结果应作为物业费调价依据26.某项目采用“智慧物业”平台，其功能模块包括（）。A.设备设施BIM运维  B.业主电子投票C.AI视频分析识别高空抛物  D.区块链存储公共收益账目E.无人机自动巡检27.某写字楼物业服务合同约定了“绿色运营”KPI，下列指标中属于能源管理类的有（）。A.单位面积综合能耗  B.冷水机组COPC.垃圾分类准确率  D.室内CO₂浓度E.可再生能源占比28.某小区发生高空抛物事件，物业企业应当采取的措施有（）。A.立即报警并保护现场  B.调取监控录像固定证据C.向全楼业主发出排查通知  D.先行垫付伤者医疗费用E.配合公安机关调查29.某项目采用“物业+社工”联动服务，社工机构可提供的专业服务包括（）。A.独居老人巡访  B.青少年成长小组C.婚姻家庭调解  D.宠物登记管理E.社区矫正帮扶30.下列关于物业服务合同终止交接的说法，正确的有（）。A.原物业企业应当移交全部图纸资料  B.业主委员会应当组织查验C.交接过程可邀请街道、社区见证  D.预收物业费可不退还，由新企业承接服务E.交接完成后原企业方可撤离三、案例分析题（共60分）案例一（本题20分）某住宅小区建筑面积12万m²，其中住宅10万m²、商业2万m²，住宅部分物业费2.2元/m²·月，商业部分3.5元/m²·月。2025年度公共收益合计180万元，含广告、场地租赁、快递柜、基站等。物业服务合同约定：公共收益扣除法定税费（6%）及合理成本（15%）后，70%归属业主共有，30%用于补充物业服务费不足。2025年度物业服务成本测算为：人工成本650万元，能耗320万元，物料及外包280万元，折旧及分摊150万元，管理费用按人工成本12%计取。（1）计算2025年度物业服务费总收入。（5分）（2）计算归属业主共有的公共收益金额。（5分）（3）若年度物业费总收入与总成本持平，计算管理费用总额，并判断企业是否需动用公共收益补充。（10分）案例二（本题20分）某写字楼项目采用“酬金制”模式，年度预算收入为3000万元，预算成本为2700万元，酬金比例为10%。年度执行结果如下：实际收入2950万元，实际成本2650万元。（1）计算年度酬金金额。（5分）（2）计算年度节余或不足金额。（5分）（3）若合同规定：成本节约部分按企业30%、业主70%分成，计算企业最终可支配金额（含酬金+分成）。（10分）案例三（本题20分）某小区拟更新二次供水变频泵组，设备采购及安装预算为80万元。根据《住宅专项维修资金管理办法》，需经“双三分之二”业主表决通过。小区总户数1200户，专有部分总面积12万m²。现已回收表决票800份，其中同意票750份，对应专有部分面积7.5万m²。（1）判断本次表决是否有效。（10分）（2）若无效，请给出下一步工作建议。（5分）（3）若更新后预计年节电12万kWh，电价为0.8元/kWh，计算静态回收期。（5分）四、答案与解析单项选择题1.C 解析：酬金=600×10%=60万元，实际支出540万元，应退还600-540-60=0万元，但酬金制下结余即退还，故600-540=60万元，扣除酬金后应退6万元。2.C 解析：改变共有部分用途需“双四分之三”。3.A 解析：日常养护4.5×2.3=10.35万元，专项整治10.35×30%=3.105万元，合计13.455万元。4.B 解析：平层误差超±10mm属不合格。5.A 解析：120×(1-6%)×70%=79.0万元。6.C 解析：COP实测/设计=4.8/5.2=92.3%，≥90%判定合格。7.C 解析：第三年单价=28×1.03³=30.58元/m²·月，全年=30.58×4.5×12=1665.9万元。8.B 解析：条例原文。9.A 解析：节能量=(85-76)×6=54万kWh，收益=54×0.75=40.5万元，企业得30%为12.15万元，四舍五入11.475万元（保留三位小数）。10.D 解析：微信群公告非有效送达。11.B 解析：第一辆300元，第二、三辆各450元，合计300+450+450=1200元，但阶梯价系“超过1辆部分”，即第二辆起1.5倍，故300+450+300=1050元。12.C 解析：消防法每日巡查。13.D 解析：利用共有部分收益归业主共有。14.C 解析：每半年清洗。15.B 解析：5×400×12=2.4万元。16.B 解析：GB/T18883规定PM2.5≤35优，36-75良。17.B 解析：280/350=80%。18.A 解析：参与表决“双过半”即有效，已回收600户、6.2万m²均超50%。19.C 解析：500×(1-2%)=490万元，再扣税费约10万元，业主分红480万元。20.B 解析：营业利润=8000-6000-200-800-100=900万元，利润率=900/8000=11.25%。多项选择题21.ABDE 22.ABE 23.ABCD 24.ABDE 25.ABDE 26.ABCD 27.ABE 28.ABCE 29.ABCE 30.ABCE案例一（1）住宅收入=10×2.2×12=264万元，商业收入=2×3.5×12=84万元，合计348万元。（2）公共收益归属业主=180×(1-6%-15%)×70%=180×0.79×70%=99.54万元。（3）管理费用=650×12%=78万元，总成本=650+320+280+150+78=1478万元，远高于物业费348万元，需补充1130万元，公共收益可补99.54万元，仍缺口巨大，需启动物业费调价或专