物业业委会工作制度

PAGE物业业委会工作制度一、总则（一）制定目的为了规范物业管理区域内业主大会、业主委员会的运作，维护业主的合法权益，促进物业管理活动的顺利开展，依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等相关法律法规，结合本物业管理区域的实际情况，制定本工作制度。（二）适用范围本制度适用于[物业管理区域名称]内业主大会的召开、业主委员会的选举、运作及相关管理活动。（三）基本原则1.依法依规原则严格遵守国家法律法规和相关政策，确保业主大会、业主委员会的各项活动合法合规。2.民主决策原则充分尊重业主的意愿，保障业主依法行使民主权利，通过民主程序做出决策。3.公开透明原则业主大会、业主委员会的工作信息应及时、准确、全面地向业主公开，接受业主监督。4.服务业主原则以维护业主利益为出发点和落脚点，积极协调解决业主关心的问题，提高物业服务质量。二、业主大会（一）成立条件符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：1.物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时；2.首次业主大会会议由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织召集。（二）筹备组1.首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。2.筹备组职责确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；拟订管理规约、业主大会议事规则；确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；提出业主委员会委员候选人名单；制定业主委员会选举办法；完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。（三）会议召开1.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。2.业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。3.业主大会会议议程宣布会议开始，介绍参会人员；审议业主委员会的工作报告；审议物业服务企业的工作报告；审议管理规约、业主大会议事规则的修订草案；审议业主委员会委员的选举办法；选举业主委员会委员；其他需要审议的事项。（四）投票表决1.业主大会决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。2.业主大会决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3.业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当出具业主书面委托书，并在授权范围内行使表决权。三、业主委员会（一）委员选举1.业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。2.业主委员会委员候选人由筹备组推荐产生，也可以由业主自荐或者联名推荐。筹备组应当对候选人的资格进行审查，确定候选人名单，并在物业管理区域内显著位置公示。3.选举业主委员会委员，应当按照业主大会议事规则的规定进行投票表决。选举结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于7日。（二）委员职责1.执行业主大会的决定和决议；2.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5.监督管理规约的实施；6.业主大会赋予的其他职责。（三）会议制度1.业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每季度至少召开一次。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主委员会临时会议：经三分之一以上业主委员会委员提议的；业主委员会主任认为有必要召开的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。2.业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。3.业主委员会会议议程宣布会议开始，介绍参会人员；审议上次会议决议的执行情况；审议物业服务企业的工作计划和工作报告；审议业主的意见和建议；审议业主委员会的工作计划；其他需要审议的事项。（四）工作经费1.业主委员会的工作经费由全体业主承担，业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定，编制工作经费预算，并报业主大会审议通过。2.工作经费的使用范围包括：业主委员会委员的工作补贴；业主大会、业主委员会会议的费用；物业管理区域内的宣传费用；业主委员会的办公费用；其他与业主委员会工作有关的费用。3.业主委员会应当定期向业主公布工作经费的收支情况，接受业主监督。四、物业管理与服务（一）物业服务合同1.业主大会应当根据物业管理区域的实际情况，通过公开招标、邀请招标等方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与其签订物业服务合同。2.物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等事项作出明确约定。3.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（二）物业服务质量监督1.业主委员会应当定期对物业服务企业的服务质量进行检查和评估，并将检查和评估结果向业主公布。2.业主对物业服务企业的服务质量不满意的，可以向业主委员会提出意见和建议，业主委员会应当及时与物业服务企业沟通协调，督促物业服务企业改进服务质量。3.业主大会可以根据业主委员会的建议，决定是否续聘或者解聘物业服务企业。（三）物业专项维修资金管理1.物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。2.业主委员会应当按照国家有关规定，建立物业专项维修资金管理制度，定期公布物业专项维修资金的收支情况，接受业主监督。3.物业专项维修资金的使用应当按照业主大会议事规则的规定，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。五、信息公开与沟通（一）信息公开内容1.业主大会、业主委员会的决议、决定；2.物业服务企业的基本情况、服务内容、服务标准、服务费用、投诉处理情况等；3.物业专项维修资金的收支情况；4.业主的意见和建议处理情况；5.其他与物业管理活动有关的信息。（二）信息公开方式1.业主大会、业主委员会应当在物业管理区域内显著位置设立公告栏，定期公布相关信息。2.业主大会、业主委员会可以通过物业管理区域内的电子显示屏、微信公众号、短信平台等方式，及时向业主公布相关信息。3.业主大会、业主委员会应当建立业主意见箱，接受业主的意见和建议，并及时回复业主。（三）沟通机制1.业主委员会应当定期组织召开业主座谈会，听取业主的意见和建议，及时沟通物业管理活动中的有关情况。2.业主委员会应当建立与物业服务企业的定期沟通制度，及时协调解决物业管理活动中的问题。3.业主委员会应当加强与街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会等相关部门的沟通协调，共同做好物业管理区域内的各项工作。六、档案管理（一）档案内容1.业主大会、业主委员会的会议记录、决议、决定等文件；2.物业服务合同、物业专项维修资金管理制度等文件；3.业主的基本情况、意见和建议等资料；4.物业管理区域内的房屋及附属设施设备档案；5.其他与物业管理活动有关的文件、资料。（二）档案保管1.业主委员会应当指定专人负责档案管理工作，建立档案管理制度，确保档案的安全、完整。2.档案应当分类存放，便于查阅和使用。档案保管期限按照国家有关规定执行。3.档案管理人员应当定期对档案进行整理、归档和更新，确保档案的准确性和时效性。（三）档