尽职调查报告

扬州中德项目尽调报告第一部分项目概要1、融资方：扬州中德投资开发有限公司2、出资方：榕树投资3、融资方式：银行委托贷款4、融资规模：人民币4000万元5、融资期限：18个月（12个月时可部分提前还款，如提前还款金额须在500万元~2500万元之间）6、结息方式：按季结息，委托贷款到期归还剩余本息；7、资金用途：偿还银行借款1600万元，剩余资金用于子公司在高邮的“天润园”商住小区开发建设；8、还款来源：宝应“大上海国际公寓”项目的剩余销售回款，预计为1.2亿元；高邮“天润园”商住小区项目的预售回款，总销售额可达7.56亿元；9、保障方式：（1）“大上海国际公寓”项目价值约1.06亿元的商铺现房抵押。（2）融资方股东和控制人吴兴夫提供无限连带责任担保；（3）随着抵押物的销售，在释放抵押物的同时按销售回款的30%归集保证金，直至不少于贷款本息总额。第二部分融资方分析一、融资方基本情况1、基本信息扬州中德投资开发有限公司成立于2004年8月，注册资本6680万，注册地为宝应县经济开发区，法人代表吴兴夫。公司主要从事房地产开发、销售，具有房地产开发二级资质，目前已开发并正在销售宝应“大上海国际公寓”。2、股权结构3、主要管理人员董事长兼总经理吴兴夫，男，1962年生，浙江温州人，本科学历，会计师；1983年-1986年，任泰顺县糖烟酒公司经理；1986年-2003年，任建设银行泰顺县支行出纳、主办会计；2003年-2005年，任上海松江国际医药城有限公司副总经理；2005年-2007年，任江苏昆山恒丰置业有限公司董事；2007年至今，创立扬州中德投资开发有限公司，任董事长兼总经理。销售副总经理孙志刚，男，1979年生，江苏苏州人，大专学历；1999年-2001年，苏州大世界休闲中心，任收银主管；2001年-2002年，康宝精密机械有限公司，任销售员；2002年-2007年，金达利房产咨询服务有限公司，任销售员、销售经理；2007年至今，扬州中德投资开发有限公司，任副总经理。工程副总经理朱建中，男，1969年生，扬州宝应县人，大专学历，工程师；1992年-2000年，宝应县飞翔建筑工程公司，任技术员；2000年-2003年，宝应县新世纪监理公司，任监理员；2003年-2007年，苏州和信监理咨询有限公司，任总代、总监；2007年-2010年，江苏姜材投资公司、天地人房产公司，任工程现场负责；2011年2月-2012年4月，江苏万康房地产有限公司，任工程部经理；2012年5月至今，扬州中德投资开发有限公司，任副总经理。公司拥有工程技术、经济管理及市场营销人员30余人，其中中高级工程及管理人员10人，资深市场营销人员5人。二、融资方财务情况1、财务报表分析单位：万元项目2010年末余额2011年末余额2012年6月余额项目2010年末余额2011年末余额2012年6月余额流动资产365962743514175流动负债27439290797387货币资金35421869433短期借款短期投资应付票据应收票据应付账款应收账款预收账款22727270476481预付账款-2070-3727-1368其他应付款44051817895其他应收款20956203518199长期借款700025001630存货1416989426912负债总额34439315799017长期投资500050005000固定资产原价182305305实收资本668066806680固定资产折旧113130159资本公积101010在建工程盈余公积固定资产合计68176146未分配利润535-56593614无形资产所有者权益7225103110304资产总额416653261119322负债+权益416653261119322营业总收入14268179883467经营活动营业总成本12650155593040其中：流入投资收益流出营业利润16182429427投资活动利润总额16032374347筹资活动净利润10471824273净现金流公司目前总资产1.93亿元，净资产1.03亿元，资产负债率46.6%；1）公司主要资产为：货币资金433万元，一定程度显示公司目前资金比较紧；预付账款-1368是还欠建筑公司的工程款；存货6912万元，是“大上海国际公寓”未售房产；其他应收款8199万元，长期投资5000万元，以上都用于投向子公司扬州和盛置业有限公司用于开发“天润园”项目；2）公司主要负债为：预收账款6481万元，是“大上海国际公寓”预售款；其他应付款895万元，主要是股东借款；长期借款1630万元，是农业银行的开发贷款，将于今年8月20日到期；3）公司利润情况：公司过去2年销售额分别为1.43亿元、1.80亿元，2012年1-6月销售额为3467万元，净利润为273万元，销售额减少一方面是由于本轮房地产调控对当地市场产生了一定影响，另一方面也是由于“大上海国际公寓”项目的销售接近尾声，剩余基本为商铺，而且主要是大面积整块商铺，所以去化速度受到影响。公司审计报告中没有编制现金流量表。三、融资用途分析融资方在宝应的“大上海国际公寓”项目已接近尾声，工程基本结束，大部分已经预售。但是由于本轮房地产调控的影响，项目后期销售进度缓慢，导致目前资金紧张。而今年8月20日融资方有1630万元银行开发贷款到期，存在资金缺口。同时，融资方下属子公司在高邮的“天润园”商住小区一期拟在8月初土建动工，9月中旬需要支付约1500万元工程款，之后建筑公司可以垫付工程款至项目所有建筑主体封顶。出于以上用途，融资方目前至少有3000万元资金需求。根据高邮当地政府规定，房地产项目建至地面以上3层结构封顶即可达到预售状态，预计今年11月份可以预售，“天润园”项目后续的工程款可以通过预售回款解决。第三部分还款来源及保障一、总体分析1、第一还款来源：宝应“大上海国际公寓”项目销售回款和高邮“天润园”项目销售回款。宝应“大上海国际公寓”项目剩余未售现房价值约1.22亿元，其中商铺价值约1.06亿元，住宅价值约1500万元；高邮“天润园”项目预计今年11月份可以开始预售，销售额可达7.56亿元。2、第二还款来源：抵押物处置“大上海国际公寓”未售商铺作为抵押，目前抵押物价值1.06亿元，抵押率28.3%，随着抵押物的销售逐步释放抵押物并归集相应保证金。如融资方无法按时偿还贷款本息，将通过拍卖剩余抵押物来偿还。3、第三还款来源：担保人代为偿还融资方股东和控制人吴兴夫为本次贷款提供无限连带责任担保，如果贷款本息偿付有问题，吴兴夫将以其个人所能支配的资金代为偿还。二、宝应“大上海国际公寓”分析1、项目所在地情况宝应地处江苏中部，与泰州、盐城、淮安市交界，辖14个镇、1个省级经济开发区、1个省级有机农业开发区，总面积1468平方公里，全县人口92万，县城人口30万。宝应属黄淮冲击平原，以京杭运河为界，分成东西两部分，西高东低。境内河湖密布，土壤肥沃，自然资源丰富，生态环境优越。宝应2011年完成地区生产总值291亿元，同比增长13.2%；财政总收入40.2亿元，增长31.4%，一般预算收入20.6亿元，增长31.3%。宝应境内京杭大运河纵贯南北，以京沪高速公路为主干，淮江公路、丹宝明公路、金宝南线、安大公路以及正在建设中的淮江复线为骨架的“四纵二横”高等级公路穿越全境。即将开工建设的淮扬镇铁路连接徐淮铁路和宁启铁路，将使宝应跨过长江融入沪宁铁路等主干线。宝应地理位置“大上海国际公寓”项目地处宝应县省级经济开发区，具体位于宝应县主干道宝应大道南侧、东阳路东侧，小区东面与宝应县新汽车客运站紧邻，南面是九年制开发区国际学校，西面与宝应新政府办公楼、海奥四星级酒店各隔路相望，北面为宝县经济开发区、亿丰国际商贸港。该地块集居住、商业、娱乐、办公、休闲、酒店于一体，将成为宝应县未来的中心和商贸集居地，也是目前宝应城东规模最大、环境最好、最具发展潜力的住宅区。2、项目总体情况该项目占地238.8亩，总建筑面积25.5万平方米，其中商业面积约3.8万平方米，居住面积约21.7万平方米，小区可容纳居住人口约8000人。项目始建于2005年，目前施工已基本完成，并可马上换取房产证。住宅部分售价约为5000元/㎡，沿街商铺售价约为12500元/㎡，二楼、三楼商铺售价约为5000元/㎡左右。截至2012年8月3日，该项目剩余未售房产面积为20077平方米，价值约1.22亿元；其中商铺剩余面积16948㎡，价值约1.06亿元；住宅剩余面积3129㎡，价值约1500万元。3、抵押物价值分析作为本次贷款抵押物的商铺具体信息为：序号栋号面积单价总价（元）1步1#店面2层1990.0250009,950,1002步1#店面3层1313.747506,240,0753步1#店面4层1313.745005,911,6504人1店面2层4016.32560022,491,3925人2店面2层4005.79560022,432,4246人1-112669.212500865,0007人1-112798.39125001,229,8758人1-1130129.95125001,624,3759人1-113196.26125001,203,25010人2-212696.25125001,203,12511人2-213596.25125001,203,12513北区商铺27间3588.99880331,593,71014南10-5068133.013500465,535合计16,948106,413,636抵押物价值1.06亿元。4、抵押物变现能力分析目前“大上海国际公寓”住宅部分基本已经售罄，而且小区规模较大、周边环境成熟、人气较旺，所以剩余商铺的销售提供了良好条件。经实地考察，上述列表内可抵押的商铺中，6-13项位置较好，为外街底层商铺或者离外街较近，变现能力相对较强，该部分价值约3900万元。1-5号、14号商铺处于小区内部，吸引的客户、能够选择的营业内容也相对减少，该部分价值约6700万元。目前开发商拟将这部分商铺作为农贸市场、大型超市、酒店等，也正在和相应商户接触洽谈，我们一方面关注商铺的销售进展，另一方面在贷款到期前关注融资方的财务情况和资金归集情况，及时采取对策。在贷款后到还款前的时间内，融资方及其子公司的两个项目基本都不需要再投入资金，所以6-13项变现能力较强的商铺销售额即可基本覆盖贷款本息。三、高邮“天润园”项目分析1、项目公司情况扬州和盛置业有限公司成立于2010年3月，注册资本5000万元，法人代表吴兴夫，为扬州中德投资开发有限公司全资子公司。公司主营房地产开发与销售，具有房地产开发企业暂定二级资质，目前主要从事的业务是扬州高邮“天润园”商住小区的投资开发。2012年6月末公司总资产1.31亿元，净资产4539万元，资产负债率65.4%，其中欠股东和关联方的其他应付款有0.81亿元，没有外债，项目处于建设初期，没有销售回款。2、项目所在地情况“天润园”商住小区所在地高邮市位于江苏沿江经济开放带的北侧，京沪高速公路和京杭大运河纵贯全市南北，全市总面积1963平方公里，其中水面788平方公里，全市人口83万，城区人口约20万。该项目地处高邮开发区秦邮路北侧、兴业路东侧、关河西侧，据市中心较近，是高邮市城市发展重点，未来升值空间较大。在小区东北方向800米左右，是新搬迁合并在一起的三所小学、初中，学区房效应显著。小区西侧正门所对的街道沿街都是商铺，东侧的关河已规划出景观带，大大提高了小区周边环境品质。3、项目总体情况“天润园”商住小区项目拟分两期开发，一期占地125亩（8.33万平方米），二期占地33.7亩，目前先开发和销售一期楼盘。项目一期总用地面积8.33万平方米，总建筑面积17.25万平方米，容积率1.99，建筑密度18%，绿地率36%。整个小区布置23幢高层住宅及连带裙房商业、1幢农贸市场、1幢商业用房、1幢物业管理用房，1座地下汽车库。其中住宅建筑面积15.40万平米；商业建筑面积7107平米，农贸市场面积2248平米，集中地下车库面积7422平米。主要经济技术指标序号项目数量1规划用地面积83315.92㎡2总建筑面积179224㎡2.1住宅153989㎡/1442户2.2商业7107㎡2.3农贸市场2248㎡2.4地下车库7422㎡3容积率1.994建筑密度18%5绿地率36%项目“四证”清单证件名称编号取得时间面积国有土地使用证邮国用（2010）第05890号2010-5-2083315.9㎡建设用地规划许可证地字第邮开规地集字（2011）第013号2011-8-3083315.92㎡建设工程规划许可证建字第邮开规工集字（2011）第023号2011-10-2653617㎡建筑工程施工许可证3210840201200072012-1-10项目一期已于2011年8月动工兴建，目前地下桩基部分已全部完成，工程预计2014年12月全部竣工，项目建设期约40个月。项目东侧关河景观带政府已经花巨资改造完成，提升了项目的整体品质。3、项目投资与收益分析项目工程总投资约4.74亿元（折合每平米综合成本2644元），其中：土地等前期工程费用为10544.81万元，建安成本25741.95万元，配套工程费用6989.74万元，期间费用4115.64万元。项目土地出让价格为60万元/亩，含税的土地总成本为7993.5万元，折合楼面地价446元/㎡。目前项目方实际已投资近1.3亿元，包括用以抵消二期土地款的拆迁费2000万元。该项目住宅平均价预计约4300元/㎡，商业用房平均价预计约10000元/㎡，整个项目预计总收益为7.56亿元。项目销售明细表序号项目名称建筑面积（㎡）单价（元/㎡）总价（万元）1住宅153989430066215.272住宅裙房商业楼56851000056853商业楼14221000014224农贸市场2248100002248合计75570.27该项目预计工程总投资为4.74亿元，税金及附加税预计为0.81亿元，项目税后利润预计为2.01亿元。根据高邮市的规定，房地产项目在地上3层封顶后即可预售，预计该项目于2012年11月左右可以达到预售状态。四、自然人担保人分析融资方股东和控制人吴兴夫为本次贷款提供无限连带责任担保，目前其个人名下资产主要为扬州中德投资开发有限公司全部股权。第四部分主要风险及防范一、市场风险及防范宝应、高邮作为地处江苏中部的四线城市，其房地产市场随着当地城市化进程和城镇改造平稳发展，价格波动不大，主要驱动力为刚性需求，基本不存在投资泡沫，本轮房地产调控也不存在对宝应、高邮有限购和严格的限贷要求。这两地目前的城镇化率均为30%左右，低于全国平均水平，有较大的增长潜力。而且当地好的教育、医疗以及其他公共资源均集中在县城，也进一步加快了周围农村人口向县城集中的速度。宝应“大上海国际公寓”项目已处于尾盘，大部分未售房产是商铺，由于小区内21.7万平方米的住宅基本都入住满，且项目地理位置优越，周边环境较为成熟，商铺的去化只是时间问题。相对较难去化的部分是小区内街二楼面积较