物业公司工程部作业指导书

物业公司工程部作业指导书

一、装修管理作业指导书

（-）管理处经理负责装修申请的审批及重大违章装修的处理C

（二）客服部主管负责装修申请的审核及一般违章装修的处理。

（三）客服部管理员负责依照本规程实施装修施工检查验收工作。

（四）财务部负责核收装修管理费用。

（五）公共秩序维于部负责装修施工人员管理。

（六）工程部负责装修施工中的水电管理。

（七）保洁部负责装修垃圾的清运工作。

（八）程序要点

1.申请：住户需提前3日向管理处客服部提HI装修申请（租户必须持也主委托

书）：

（1）申请时如实填写《装修申请表》各款内容，并附装修设计图纸，室内装修

说明书；

（2）如果住户自请施工队，尚须附装修施工队营业执照复印件一份（住户申请

简单装修的除外）；装修较大商业商铺装修、娱乐场所时，需提供城市消防部

门的审批文件。

2.审核与审批。

（1）客服部接到装修申请当日，依据《管理规约》中“装修管理规定”的相关

条款，按“唱诺制”要求，就可能发生违章装修的问题逐条要求住户和装修

施工队在《装修施工承诺表》中签字承诺。对住户未完全承诺的，客服部应

耐心向住户解释，直至住户完全承诺不出现违章装修。对不肯承诺的住户，

不得同意装修开工。承诺后的《装修施工承诺表》由住户和客服部办理人员

共同签字后一式两份，双方各保存一份。

（2）不宜审批的情况：

①.涉及有拆改承重墙的：

②.涉及有消防隐患的；

③.涉及有破坏预埋管线的；

④.涉及有破坏外墙体立面的。

（3）在确认装修设计不会对楼宇安全公共设施设备正常使用及房屋外观造成

不良影响时，应当在3个工作日内给出同意意见。

①.审核意见报管理处经理审批，管理处经理应当在1个T作日内给出审批意见.

②.客服部管理员将审批后的装修申请通知住户，对需要住户修改设计的，应告之

住户修改。

3.装修申请获得批准后，客服部管理员应通知住户带领装修施工队一同到客服

部办理有关手续。

（1）客服部管理员将《室内装饰企业营业执照》《执业许可证》复印一份附在《装

修申请表》后。

（2）将装修图纸复印一份附在《装修申请表》后。

（3）将住户和施工队承诺的《装修施工承诺表》附在《装修申请表》后。

（4）要求住户签署《装修安全责任书》，并将之附在《装修申请表》后。

（5）住户和施工队一同到财务部按装修管理规定交纳相关费用。

①.住户应交纳一定数额的装修押金和装饰装修管理费。

②.施工队应交纳一定数额的装修管理费。《北京市住宅装修管理规定》

（1992）102号文规定：

4.退款

（1）住宅物业装修的管理费标准为20元/平方米，从验收合格之日起一周后

给予退款；

（2）商业物业装修的管理费标准为50元/平方米，从验收合格之日起一周后

给予退款；

5.指引施工队负责人到客服部办理《施工证》：

（1）施工队负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份证复印件一份交

客服部；

（2）客服部将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登

记在《施工人员证件办理登记表》中（详见《封闭小区物品/人员出入管

理作业指导书》）;

（3）用施工人员的另一张照片制作成施工人员的《出入证》。

6.客服部管理员在住户和施工队办理完上述手续后，应立即通知机电维修开通

住户水电，并告诉住户可进场装修。

7.工程部按《楼宇巡查作业指导书》每周两次巡查装修施工情况。

8.机电T程部负责监控施T队土建水电装修是否违章°

9.公共秩序维护部负责按《封闭小区物品/人员出入管理作业指导书》《治安巡

逻作业规程》及《出租屋暂住人员施工人员及“三无”人员管理标准工作规

对施工人员进行管理。

10.装修施工的竣工验收。

11.装修施工结束后，由住户和施工队负责人共同向客服部提出验收申请。

12.客服部在当日内组织验收人员（机电工程部主管及技术人员客服部主管及管

理员）对装修进行现场验收。装修如无违章情况，按照装修验收程序办理。

13.竣工验收合格的，由工程部在《装修申请表》内签署“初验合格”及姓名日

期。

14.客服部收回施工证，如有丢失，给予施工队每证50元罚款。

15.施工队当日清场离开。

16.常见的违章装修：

（1）擅自开工。

（2）乱拉电线超负荷用电。

（3）擅自改动燃气线路，安装燃气用具。

（4）空调机天按位置安装。

（5）随意改变窗台窗框玻璃阳台护栏户门颜色格调。

（6）随意改变阳台功能。

（7）随意封阳台，装防盗门网（高层建筑）o

（8）随意拆改墙体。

（9）在承重墙梁柱上穿孔削薄挖槽。

（10）私自增加线路负荷。

（11）改动卜下水电线（开关盒）.

⑧.装修施工验收时，如发现住户违章装修的，工程部主管应对违章装修给楼宇安

全美观造成的危害程度做出评估，并视情况征得管理处经理同意后，列清扣款

数额，由财务部按以下方法进行扣款，扣款顺序为：

a首先从施工队装修押金中扣款；

b施工队装修押金不足以补偿扣款的，再从住户装修押金中予以补扣；

c扣完住户装修押金仍不能补偿扣款的，要求住户给予赔偿c

⑨.《装修申请表》《装修施工承诺表》《装修安全责任书》《装修违章整改通知单》

归人住户档案长期保存。

18.表单《装修申请表》、《装修违章整改通知单》、《巡查记录》。

二、安全防盗对讲系统作业指导书

（-）防盗对讲系统和防盗红外报警系统的基本构成，各部分的作用和联

系，电路的简要原理。

1.防盗对讲系统构成及相互关联如下：

主机4室外挂机

值班室监控中心值班室监控中心

I

分配器室内手机

<-------------------------►

各楼层井道各对讲单元

2.防盗红外报警系统构成及相互关联如下:

主机控头

W►

值班室监控中心各监控点

（二）掌握各单元对讲，各监控点的分布情况，编码与现场的对应关系。

（三）掌握对注主机的基本操作方法：如何使用按键与用户对讲，如何复位,

正确接听。掌握无线红外报警系统主机的操作方法：利用按键调整时间检

查编码进行撤防和布防。

（四）当红外报警系统出现报警信号（数码显示声音）时，最快地确定现场

的报警布点位置，并亲临或按照既定的调度关系指令其他值班巡逻人员到

现场确认情况，防患事态发生，控制作案人，并向110报警。事后记录异

常报警号及简要处理情况，填写《安全防盗对讲系统运行记录表》。

（五）及时向对讲系统单元通报来访人员情况和其他需要提醒警示的问题，

及时处理对讲单元要求帮助的问题c正常来访对讲不作记录，只对拒绝来

访对讲和处理业主诉求作简要记录。记录在《安全防盗对讲系统运行记录

表》上。

（六）管理处维修主管和维修人员应掌握以下知识：

1.防盗对讲系统和防盗红外系统的具体结构各部分的作用和联系，各部

分的电路原理。

2.系统的常见故障和排除办法。

3.主机的操作方法。

4.电子线路维修的基本工作程序和注意事项。

5.及时，正确地填写工作表单。

6.值班人员应填写《安全防盗对讲系统运行记录表》，主要记录发生的

事件和异常情况。

7.如设备设施故障需外协维修，要填写《委外维修保养申请表》。

三、电视监控系统维护保养作业指导书

（-）为保证电视监控系统正常工作，由主管负责监督，弱电维修工负责执行

（二）电视监控系统机柜摄像机监视器录像机操作键盘的维护保养。

（三）每月调校录像机主机等设备的时钟.

（四）每月检查一次机柜内设备及各种联接线路，确保各种联线牢靠。

（五）每季度清洗一次摄像机外罩，并检查摄像机工作状况。

（六）每季度对机柜除尘一次。

（七）每次保养时发现问题应及时处理，在无法处理时立即通知维保单位进行处

理。

（A）每次保养完毕填写相应记录。

四、弱电系统维修作业指导书

（一）维修员进住户家进行弱电系统维修时，应遵守《住户家庭安装/维修作业

指导书》。

（-）维修注意事预。

1.应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。

2.应注意安全操作：

（1）确保人身安全：维修时如需带电工作（电压高于36V时），应做好相应

的绝缘措施；

（2）确保维修设施的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修

设施线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放

置维修工具以免引起意外。

3.必须正确判断故障部位故障元器件，切忌乱换乱拆胡乱调整。

4.基本维修方法。

（1）观察法：

①.有无虚焊松脱烧焦的元器件

②.有无异常的声音；

③.观察图像效果。

（2）静态测量法；

①.短路电阻测量法；

②.电流测量判断法；

（3）.电压测量判断法。

（3）天线系统维修。

①.检查输出插头是否松弛氧化生锈，如是则应整修或更换插头；

②.检查输入信号，一般应为90dB,如相差太大（15dB以上）则应通知广播站解决;

③.如果输入信号满足要求（90dB）,调整低频增益高频增益至最大，而输出仍不能

达到要求（104dB）则应通知广播站拆修放大器。

（4）分配器

①.检查输入输出插头是否松脱氧化生锈，如是则应整修或更换插头；

②.检查分配器输入输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少5dB以上，则应

更换分配器

（5）分接盒

①.检查分接盒输入输出插头是否松脱氧化生锈，如是则应整修或更换插头；

②.检查分接盒输入输出信号强弱，如果输出信号比输人信号减少2dB以上则应更

换分接盒

（6）插座：

①.检查插座接线是否牢固，插孔是否太松弛，如是则应整改插座，整改达不到要

求的应更换；

②.检查插座输入与输出信号，如果输出信号较输入信号减少2dB以上，则应更换

插座

（7）馈线

①.馈钱对地绝缘电阻应大于2Mfi,线间绝缘电阻应大于10M0；

②.馈钱100m内的信号衰减应不超过10dB,否则应更换馈线。

5.电话线锥修。

（1）电话线接头有无生锈氧化或发霉断火，如是则应重接接头（烫锡处理）。

（2）电话线有无断线，如有则应更换一根电话线（有两根备用线）。

（3）电话线有无短路或漏电，如有则应更换电话线。

6.楼层防盗对讲机维修。

（1）室内听不到铃声：

①.检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关；

②.检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理；

③.通过上述两个步骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路，直至故障排

除。

（2）不能对讲：

①.检查电话线是否接触良好，如不行则重新焊接；

②.检查室内分机扩音器扬声器是否正常，如不正常则应更换；

③.检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除。

（3）不能开楼下大闸门

①.检查锁舌部件是否灵活,如阻滞则应加润滑油:

②.检查开锁磁线圈接线是否良好线圈是否烧坏，如是则应重新接好线头或更换电磁

线圈；

③.检查分机开锁按钮是否接触良好开锁继电器是否动作可靠开锁电路有无损坏的元

器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。

（4）主机无电源：

①.检查桥式整流二极管有无损坏,如损坏则应更换同规格二极管：

②.检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。

（5）可视对讲机维修。

无图像声音，但开锁正常：

①.调节亮度电位器观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口机的图像信

号连接线是否接牢，不牢则应重新接好（烫锡焊接）；

②.如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查空内机电路板，包括振荡电路推动

电路输出电路图像显示电路等逐级检查，直至故障排除。

（6）通话无声音：

①.检查听筒与室内机的接线是否牢固，否则应重新接好（烫锡焊接）；

②.调节音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则说明室内机的放大电路正常，此时

应检查门机上的麦克风，如麦克风损坏则应更换同规格麦克风；

③・调节音量电位器，如扬声器里什么声音都没有，则说明室内机的放电路有何问题,

室内机放大电路包括音频输入电路前置放大电路功放电路，此时应逐级进行检查

直至故障排除。

8.维修工作结束后，小区维修员应及时清洁工作场地，把小的垃圾装人塑料

袋内，用干净干抹布擦拭弄脏了的部位。

9.向住户试验维修后的效果，试验应不少73次，并向住户说明使用中应注

意的事项，如住户有不满意的地方（合理的要求），小区维修员应及时进行整

改直至住户满意为止。

10.一切正常后请住户在《维修记录》上签名确认如住户对此次维修收费有异

议，小区维修员应根据《小区工程部制作维修管理处收费规定》向住户作出解

释，尽量打消住户的疑虑。

11.维修员回到值班室后•应及时填写好《维修记录》（内容包括：维修内容所

用主要材料施工时间等)，最后签上小区维修员姓名以备查询。

12.工程部做好《报修记录表》的登记工作。

五、消防系统操作作业指导书

(-)报警：

1.当接到FS消防主机报警时，按“消音”键消去报警声；

2.按“复位”键，查看消防主机能否复位进入系统正常状态：如能进入

系统正常状态，证明报警是误报，按“复位”键复位；如不能进入系

统正常状态，证明是故障或火警预报，查“状态”键确认AV值。

3.查状态确认AV值(当AV值等于100时，证明有火警信号出现，立即派

人到现场查看)

(-)打印安装

1.安装打印纸：

2.将新纸卷穿在送纸转轴上；

3.将送纸转轴安放在打印机支架上；

4.将纸头向内折人约半寸，造成一平直纸头备用；

5.将纸头穿过光电开关掣后装进打印机构上，按动打印机面板上“送纸”

(PAPER；ADVANCE)按钮灯，使纸头穿过打印机构；

6.继续送纸，预留约12寸备用；

7.将纸头穿越有关轴并接上回收转轴；

8.将纸头放入回收转轴的槽内；

9.将回收转轴顺时针旋转数圈使回收纸卷牢固。

10.安装完打印纸后，如有报警或故障，打印纸将自动打印记录“

(三)取出打印纸：

1.取出送纸转轴；

2.取出纸卷芯；

3.按动打印机面板上“送纸”(PAPERADVANCE)按钮灯，使纸尾完全送出

打印机；

4.取出回收转轴；

5.取出旧纸卷存档。

（四）消防联动柜上的消防电话，可通向各个楼层（备有插孔）高压房水泵

房，楼层查看报警点位置情况时的操作要领。

1.把插孔电话插入孔内，消防联动柜收到声响报警。

2.按“楼层”（水泵房高压房）键一次。与楼层（或工程部电工）通话。

（五）消防广播。

1.进行消防广播疏散时，按消防广播指示灯相邻楼层数码灯，灯亮，

2.接通开关（向前按）。

3.调节广播旋钮，应控制音量清晰清楚（沿逆时针方向音量变大，顺时针方

向音量变小直至关闭音量）。

4.向楼层开始广播。

（五）火警时的客货梯。

1.当发生火情时，从消防联动柜上按“电梯回降”键，客货梯迫降到一楼

停止运行。

2.从客货梯前室首层击破玻璃，按“消防”开关键，客货梯会迫降到首层。

（六）消防泵当有“火险”报警时。

1.自动启动：

（1）在楼层击破“消防梓报警盒”时，消防联动板发出声响报警：

（2）消防泵自动启动。

2.手动启动：

（1）把选择“自动/手动”开关置于“手动”位置；

（2）按启动钮“手动”启动消防水泵。

（3）喷淋泵当有“火险”报警时。

3.自动启动：

（1）喷淋泵处于“自动”位置；

（2）喷淋头爆裂，水流掣动作，消防联动柜发出声响报警；

（3）喷淋头自动启动。

4.手动启动：

（1）选择“自动/手动”开关置于“手动”位置;

（2）按启动钮“手动”启动消防水泵。

5.防火卷帘当有火情或浓烟时。

①防火卷帘接收探头信号自动启动：

a消防联动柜发出声响报警，出现防火卷帘关闭讯号；

b防火卷帘关闭。

②手动启动：

a把“自动/手动”选择开关置于“手动”位置；

b按XX楼层防火卷帘启动钮；

c消防联动柜上会发出声响报警，出现关闭讯号；

d从楼层防火卷帘开关装置盒向下按启动钮（向上为打开，中间为停止），防

火卷帘会向下关闭。

6.停非消防电：发生火灾需要截断电源时，从消防联动柜上按“停非消防电”

键，停电灭火。

7.消防栓。

8.发生火灾后将消火栓箱用钥匙打开，或硬物击碎箱门上的玻璃；

9.按紧急报警按钮；

10.消火栓箱上的红色指示灯亮，送出火警信号；

11.消火栓可以直接启动消防水泵供水；

12.取出挂架上水枪接上水带接口，并接在消防栓接口上；

13.按逆时针方向旋转消防栓手轮；

14.出水灭火。

室外消火栓：

1.用专用消防扳手沿逆时针方向旋转打开出水口闷盖；

2.接上水带（水枪）或吸水管；

3.用专用扳手打开阀塞即可供水；

4.使用后应关闭阀塞，上好出水口闷盖。

消防水喉：

1.打开消火栓箱门将卷盘旋出；

2.拉出胶管和小口径水枪；

3.开启供水闸阀即可进行灭火；

4.使用完后，将供水闸阀关闭，待胶管排除积水后卷回卷盘,把卷盘转回箱。

灭火器。

1.将灭火器提到火场上。

2.拆下铅封，拔掉保险销。

3.在灭火器有效喷射距离内，将喷嘴（或胶管喷口）对准火焰根部。

4.按下压把后，开启密封，灭火剂喷出。

5.松开压把，间歇喷射机构复位，喷射停止。

6.喷射时，应迅速左右摆动，向前平推扫射，防止回火复燃。

7.在室外操作时，应选择在上风方向喷射。

六、消防系统运行管理作业指导书

（一）消控中心人员24小时对消防主机消防联动柜动力配电箱灭火显示器

防火防盗电视等设备进行监控。。

（二）运行监控内容：

1.消防主机显示屏是否显示“SYSTEMNORMAL''（系统正常）；

2.消防主机是否正常（正常时I=12A,U=25V）；

3.“运行”和“电源”灯是否亮，不亮时查找线路接头有无松动，如

松动应紧固；

4.巡视喷淋泵和消防泵管网系统.查看接口有无松动（松动时给予紧

固），油漆是否脱落（脱落补刷油漆），水流指示器是否动作；

5.“故障”灯是否亮，灯亮时证明出现故障，立即到现场查明原因；

6.“低水位”信号灯是否亮，灯亮时立即通知机电维修电工查看水位

加水；

7.“破玻灯光”信号是否亮，灯亮时到楼层查看破玻报警原因；

8.监看电视画面是否清晰，出现故障时及时通知机电工程部维修；

9.巡视“1211”固定式气体灭火系统管网接口，紧急按钮，读出压力

表指针数据，发现重量减轻时应进行密封紧固更换充气，消除防火

区的一切杂物；

10.设备有无出现烧焦异味异常声响；

11.测试“试灯”键，试灯1—2钞钟，发现有信号灯不亮，应查明原因

给予更换。

（三）在运行监控中发现有不正常情况，应进行登记，同时报告消控中心

负责人，并进行整改。

（四）异常情况处置。

1.当消防主机出现异常情况（如水浸人），应立即切断供给消防主机的主电

源和备用电源，以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。

2.当配电箱线路发生短路（过负荷）起火时，立即关掉相关设备的电源，迅

速干粉或“1211”灭火器扑灭。

（五）机房管理。

1.非值班人员不准进入室内（巡查检修人员除外），若需进入，须经消控中

心负责人同意，并在当值消防员允许的情况下方可进入，但时恒不宜超

过5分

2.当值消防员每班打扫室内卫生，擦拭设施设备，始终保持地面墙壁设备

积尘无油渍无污物无蜘蛛网，光亮整洁。

3.室内严禁存放一切与工作无关的物品，但应配备两瓶“1211”或干粉灭

火器。

4.室内禁止吸烟。

5.室内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活，防小动物设施完好。

6.室内必须保持24小时监视消防系统，暂时离开时，需呼叫附近公共秩序

维护员或班组暂时替换，并交待值班注意事项，但不得超过10分钟。

（六）交接班要求。

1.进行外观巡视各类系统，查看各类系统是否处于正常运行状态；

2.按操作键查看消防主机内容有无改动，有无增删操作员姓名，密码是否

改正确。

3.出现下列情况不接班：

（1）上一班运行情况未交待清楚；

（2）记录不正规；

（3）消防主机无法进入操作功能；

（4）室内存放与工作无关的物品；

（5）设备上积尘未擦拭；

（6）地面不干净不整洁：

（7）检查物品不齐全；

（8）故障正在处理中或未处理完毕，应由交班人负责处理，接班人协

助（在值干部允许时，交班人方可下班）。

4.资料保存与审核。

（1）消防员应对每班次运行情况做好记录。填写《消防系统监控记录

表》，交接班时检查各系统均正常后，双方在《消防系统监控记录

表》交接栏上签字确认。

（2）消控中心人负责人监督填写运行监控的各类记录，每周星期日将

用完的记录；收到办公室归档保存，保存期3年。

（3）消控中心人员每次接班均应对每个消防中心的值班情况进行监督

检查，并在《消防系统监控记录表》上签署巡检意见，最后由消控

中心负责人签署审核意见。

七、室内污水坑及排水泵管理作业指导书

（一）为了保证地下室各污水坑内潜污泵工作正常，及时排除坑内污水，延长水

泵使用寿命，由工程部主管负责制定地下室各污水坑和坑内污水泵维修管理作业

指导书，并负责监督检查规程的实施，水工负责执行实施。

（二）值班人员应每天巡查各污水泵坑及其控制箱，确认水泵的良行状况集水井

水位是否正常。

（三）正常状态时，每台水泵的开关选择钮应设定在“自动”位置。这时，污水

泵会根据坑内水位的高低自动开关水泵。

（四）当水泵更换检修或污水坑长时间无污水进入时，可将水泵的开关选择钮设

定在“关”的位置。

（五）在“自动”状态下，集水井岛水位报警或临时要使水坑到达低水位或要测

试污水泵工作状况和排水能力时，可将水泵的开关选择钮设定于“手动”位置，

这时污水泵将被手动启动。

（六）当污水泵故障报警时，应通知电工一起查找原因，并临时关闭相关区域的

水阀门。若污水泵发生故障，应关掉故障水泵的供电电源，采取必要的安全措施

后，将水泵提升至地面，更换或维修故障水泵，维修或更换水泵后，应确认已接

好电源线，将水泵正确安装至污水坑内，打开相关区域水阀门，测试水泵是否工

作正常。

（七）每季度检查一次水泵吸水口和泵体，清除泥浆和污物。

（八）每季度通知电工检查一次电机绝缘。

（九）检查油腔中的润滑油和轴封，如油质变差应及时更换。

（十）检查周期应根据运转条件而定，一般泵体的检修每3000小时或每半年一

次。

（十一）从油腔中取出油，用裸眼检查，如果油呈白色乳状或油水分离成上下两部

分，应及时换油。

（十二）当泵做例行检查和故障检修时，应仔细检查轴封（机械密封），如果机械

密封的接触表面被磨损或锈蚀，含有杂质的水会浸入到油控中，这时轴封应更换。

轴封在维修组装时，应避免轴封偏离，要清除接触表面的杂质。

（十三）出水量减少时的特殊检查：由于磨损当叶轮和吸水盖之间的间隙明显增大

时，应更换新的。如果叶轮上缠有杂质应清除。

（十四）注意：当泵长期不用时应清洗干净待用。

（十五）全部工作完成后应认真填写维护保养记录表，每张表填满后交工程部资料

员存档。

八、冷却塔操作指导书

（一）正确操作冷却塔，保障项目管理处供冷需求，延长冷却塔使用寿命。合理

安排运行，尽可能节能降耗。

（二）本指导书适用于项目管理处冷却塔的运转及维护保养。由工程部主管负责

制定检查计划并监督实施，值班人员负责冷却塔的运行，并监视巡查冷却塔的运

转情况。

（三）在冷却塔使用期内，每日按表格规定的时间巡视检查冷却塔的工作状态。

（四）查看风机，风机皮带是否正常完好。

（五）查看散水状态是否完好，布水是否均匀。

（六）检查填料是否完好。

（七）适当调整自动补水浮球的高度。

（A）每次巡视完成后，填写“冷却塔巡视记录表”，每张表格填完成后交工程

部资料员存档，保存期限为三年。

（九）每年入冬前停止运转后必须清扫和排出塔体和管道内的水，防止冻坏塔

体。

（+）每年夏季运行前必须检查塔体是否有损伤和是否漏水，对于所发现的问题

进行修补。每年夏季运行前应检查冷却塔风机轴承是否缺油，如缺油，应加合格

的黄油。

（十一）检查风机和电机是否正常，调整和更换风机皮带。

（十二）对冷却塔进行运行前的清扫。

（十三）维保工作完成后填写“冷却塔维护保养记录表”，并于一周内将表格交至

工程部资料员处存档，保存期限为三年。

九、风机盘管作业指导书

（一）检查项目管理处内空调风机盘管，延长设备使用寿命，保证项目管理处内

空调风机盘管系统正常运行。

（二）本指导书适用于项目管理处所有空调风机盘管，由空调领班负责按每年两

次换季保养计划实施。对于坏损设备在征求客户同意后，安排有偿维修或更换；

维修人员对空调风机盘管的功能操作及相关参数应有所了解。维修工负责维修保

养工作的具体实施。

（三）检查风机的运转是否正常，表冷器是否需要清洗，检查接线端子是否松动,

温控器电动阀动作是否正常。

（四）检查前的准备好检查及保养工作需要的工具和材料，如轴承有异常响动和

损坏应更换。

（五）紧固温控器接线端子，检查电动阀动作。

（六）清洗机组过滤网如有必要清洗风机盘管表冷器。

（七）检查冷凝水盘，冷凝水接头软管及保温是否正常。

（八）对于设备有损坏的风机盘管，在征求客户同意批准后由维保单位维修更

换。

（九）保养工作完成后，将机组恢复至复原状态，填写保养记录。

十、接报修电话工作流程

工作流程

序号流程工作内容质量/标准

0按要求穿戴工作服3服装整洁工牌表面无划痕或损坏现象。

上班前准备

及工牌3工具完好无损，绝缘保护符合规定要

准备相应的工具求。

10

3检查记录《报修记录0认真填写，字迹清晰，按照表格内容填

表》写。

0电话铃响0“三声”内接听，不得出现不接或离

接听电话

0规范用语：问候，报名开。

23“你好！东光物业工程部XXX为您

服务，请讲服

0倾听报修人陈述0认真听取对方报修，不得打断对方说

填写记录0填写记录话，待对方说完后，对不清楚地问题在

0字迹规范请问。

33报修日期时间维修地点维修内容报修

人接听人。

3工整清晰，无涂改。

3接报完毕0”谢谢，我会马上安排维修人员赶到，

报修结束

3挂断电话再见二

4

0轻放电话，不得猛摔电话。

0根据报修内容通知相0如现场无与报修内容的专业人员，及时

安排维修

关专业人员进行维修。联系负责人安排。其它在场维修人员先

5

赶赴维修现场处理。

卜一、交接班工作流程

工作流程:

序号流程工作内容质量/标准

0接班人员提前到岗；0提前15分钟到达接班岗位；

交接班

10交班人员做好交班0交班人在接班人到达现场时，准确完成交班

准备；前的各项工作；

0交清本岗位的公用O如数交情配备的对讲机万用表兆欧表钳型电

工具交接

工具电动工具及其流表测温仪风数仪及辅助安全用具的数量，

他：不的短缺损坏，否则自负：

20清点核实所接的各3数量与《表》内填写一致，表面无损坏无划

种工具数量及功能：痕断裂损坏现象，具备良好的使用功能，否

则自负；

0重点机房设备现状0《表》内如实填写清楚设备运行状态，不得

设备交接

运行情况，隐瞒事实；

3□核对各种计量数据□根据《表》填写的内容现场核对确认，发现

参数；不符及时补填重新确认；

0清理重要机房及设0在接班前完成管辖内的机房卫生清理工作，

环境交接

备卫生；桌面地面设备表面清洁干净，记录表相关书

4

籍工具等物品摆放整齐；否则不的交接；

0重大设备正在维修□在规定的下班时间后还在抢修维修工作时不

抢修工作进行中；得交接给他人进行，待处理结束后方可交接；

不交接项0应急及突发事件处0对应急及突发事件，在未处理到位时或没得

5

理处理中；到领导的同意下，不得进行交接班；

3上级交给的其他工3未完成上级交给的工作，不得转交接人；

作任务未完成时：

0交班人填写《交接班0填清时间仪表参数运行情况及值班人；

记录填写

记录表》；0《表》中的内容与实际应相符，加强对交班

6

0接班人确认《交接班人提到的重点设备进行巡视观察；

记录表》

十二、巡视检查工作流程

工作流程

序号流程工作内容质量/标准

0按要求穿戴工作服及0服装整洁工牌表面无划痕或

1接班

工牌损坏现象。

0准备相应的工具0工具完好无损，绝缘保护符

0检查记录《交接班记合规定要求。

录》3认真填写，字迹清晰，按照

表格内容填写。

0电气：照明灯具配电0无损坏不亮打火过热老化异

2柜控制箱；常声响现象98%；

巡视范围

0给排水：管道间卫生0跑冒滴漏，堵塞结垢污染现

间浴室热水器；象95%；

□土建：内装饰墙地面O脱落起皮开裂破碎松动锈蚀

门窗五金件现象90%；

0部门负责人0每周一次，抽查10%；

3巡视时间

3现场负责人0每周二次，普查100%；

0值班人员0每日一次，巡视100%；

0填写《巡视记录表》0按照《表》内的要求认真填

4记录

写，字迹工整清晰，不得有

涂改现象；

0巡检人员发现问题，0在保证安全的基础上，对小

问题处理

5当场及时解决处理，的问题及时处理解决；

重大问题及时上报现0大的问题及时通知现场负责

场负竞人；人，本人不得离开现场。突

发事件按《应急方案》程序

处理；

十三、入室维修作业指导书

（一）维修员进住户家进行安装/维修时的基本要求。

（二）维修员进行住户家庭安装/维修时，要严格遵守《物业管理处员工服务管

理作业指导书》。

（三）维修员进行住户家庭安装/维修时，要做到如下两点：

1自觉维护管理处及住户的权益，不做损害管理处名誉的事；

2不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实详细地汇报给工程部主管，请求支援解决。

（四）维修员进行住户家庭维修时应征询住户意见，尽量恢复维修前的原貌原样,

如有改动应征得住户的同意方可进行°如果不能满足住户的要求.则应向住户解

释清楚并表示歉意，尽量取得住户的谅解。

（五）维修员进行住户家庭安装/维修前，首先应设计好方案或者进行仔细检测

判断出故障部位（元器件）。严禁盲目安装或乱拆乱换，以免造成不必要的返工或

引起住户投诉。

（六）维修人员在接到维修通知后应立即前往维修地点，如暂时无法受领此项任

务，应告知通知另行安排。

（七）维修人员在公共区域上进行维修工作时，应注意维护相邻业主的利益，尊

重其要求,遇到问题应以协商方式处理。

（八）维修人员需进入业主内部区域进行维修工作时，应先征得业主方的同意，

尊重遵守业主的有关规定。

（九）到达维修现场后，维修人员应主动向相关人员了解有关情况，在判定故障

后，向业主说明导致故障的原因拟采取的维修方案及维修过程需业主配合的可能

性、破坏性告知业主并经业主同意开始施工。

（+）维修全过程中，维修人员应以文明方式对待业主，不得顶撞业主，不谈与

维修问题无关的话题，避免任何可能引起业主方人员误会的言行。

（十一）维修工作中，若需业主方人员提供协助的，维修人员应以请求方式提出希

望得到帮助，过后应对业主表示谢意。

（十二）维修工作中应注意避免给业主方造成影响，维修工作完成后，维修人员在

离开维修地点前，应清理工作现场。

（十三）在完成维修离开现场时，维修人员应对业主方在维修过程中给予的协助表

示谢意。

（十四）维修人员不得收取小费。

（十五）维修员接到住户家庭安装/维修通知单后，应在15分钟内准备好安装/

维修所需主要材料辅助材料施工工具及清洁用品（塑料袋干净抹布等），按与住户

约定的时间提前5分钟赶到（特殊情况除外）o

（十六）维修员来到住户家门前，应先按门铃（3次左右），如无门铃时可用手轻轻

敲门。见到住户时要先问好，简洁说明事由征得住户同意后方可进入室内进行安

装/维修。

（十七）维修员进行安装/维修时,要把有碍操作的物品小心移开.并把一些可能

受影响的物品遮盖包扎好（用塑料布废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁

在室内高声喧哗嬉笑取闹。

（十八）家庭维修。

1.日光灯维修：

（1）检查测量日光管两端电压是否正常，如不正常则应检修开关；

（2）检查启辉器管脚接触是否良好，否则应整修启辉器座，检查后辉器电

容是否已击穿，玻璃管是否已发黑，如是则更换一个启辉器；

（3）检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断，如是则应更换同规格的光管；

（4）检查日光管管脚是否接触良好，否则应整修日光管管座，整修后达不

到要求的应更换；

（5）检查镇流器是否烧断烧焦或存在短路现象，如是则应更换一个同规格

的镇流器；

（6）维修工作完成后应开灯试验，日光管闪烁应不超过3次就能点亮，否

则应重新检修，直至故障排除。

2.开关维修：

（1）计算用电负荷，如已超载则要求住户相应减少负荷，否则应申请增容;

（2）拉下总电源开关，用万用表检查有无短路故障，如有则应先对怀疑点

进行检查，然后再逐一检查，直至故障排除；

（3）拉下总电源开关，用500V摇表检查线路绝缘情况，如果摇表指针“抬

不起头”，表明线路漏电，此时应逐条线路检查，直至故障排除；

（4）故障全部排除后，换上一个同规格的开关；

（5）试验开关应开闭正常。

3.电表维修:

（1）计算住户是否超载用电，如是则要求住户增容；

（2）对电表加负载试验，如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校

验后合格的电表，电表不转电表转得异常快或异常慢电表里面冒烟电表

接线柱烧穿；

（3）电表安装应方正牢固无倾斜无松动，注意进出线的正确接法；

（4）安装完些后进行通电实验,电表应转动灵活,无异常噪音；

（5）会同客服部管理员做好新旧电表底数的记录。

4.水咀闸阀维修：

（1）关掉水咀闸阀前的阀门，排空管内的水，拆下水咀或闸阀；

（2）拧开水咀或闸阀，如密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；

如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水咀或闸阀；

（3）在水咀或水管螺牙段缠绕水胶布（顺时针方向），装上水咀或间阀；

（4）开水试验，螺牙连接处应不渗水，开关水咀或间阀应灵活，水咀或刚

阀关水后应不漏水。

5.水表维修：

（1）关闭水表前的闸阀，排空管内的水，拆下水表；

（2）拆开水表，检查滤网是否被脏物堵住，如是则应清除脏物；清洁水表

读盘,重新装配好水表。如水表齿轮磨损严重应更换一个新水表；

（3）装回水表，应注意放好两端密封胶圈，水表的水流方向应与供水方向

一致，水表安装应牢固无松动水平无倾斜；

（4）水表安装完毕后进行通水试验，接头处应不渗水，水表应转动灵活；

（5）会同客服部管理员做好新旧水表启用底数的记录。

6.天然气热水器维修。

（1）开机时不着火：

①.检杳电池电压是否足够，如果不够则应更换同规格的电池；

②.如果开机能够听到“吱吱”的打火声，则说明打火部分正常，否则应更换电

子打火总成；

③.检查气路部分：一种情况是检查天然气内是否有天然气或天然气阀门是否拧

开：第二种情况是检查天然气电磁阀是否卡住.如是则应拆开电磁阀检修（擦

除脏物，加润滑油）。

（2）开机时有“膨”的爆炸声：

①.先关闭天然气阀门；

②.用电风筒吹干高压打火线；

③.调整点火间隙；

④.开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响.则表明电磁阀T作F常，否则应拆开电

磁阀修理（加润滑油擦除脏物）；

⑤.打开天然气阀门。开机点火正常，反复试3〜5次。

（3）燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物。

（4）先导阀门控制的天然气热水器维修：

①.开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀；

②.开机时先导阀处点火，但主电磁阀打不开，不能正常点火。此时应拆修主电磁阀（活

动阀芯多次，清除污物）。

（5）天然气灶维修。

①.开机不着火：

・开机时如点火电极无火花则说明压电陶瓷损坏，此时应更换点火器总成；

・清除空气进气门脏物。

②.燃烧火焰为红色：

・清洁炉头管路及炉头脏物；

・清除空气进气门脏物。

③.漏天然气：

•如软管接头处漏气则应整改处理接头处；

•如点火器总成漏天然气则应拆换点火器总成。

（6）坐厕水箱维修：

①.水箱浮球阀漏水：

・用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏，则应调整浮球阀杆阴位螺钉；

•用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置，整修后如仍漏水

则应更换水箱配件总成。

②.水箱出水胶塞漏水:

・调整胶塞位置；

•如胶塞已老化或变形则应更换胶塞。

(7)电热水器维修。

a开关跳制：

•电热棒生锈或老化导致漏电，此时应更换同规格的电热棒；

•如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关°

・电热水器不热水。如经查是电热棒烧断，此时应更换一根同规格的电热棒。

(8)抽油烟机维修:

①.检查电容是否变形膨胀或爆裂，如是则应更换一个同规格的电容；

②.检查电动机是否漏电，如是则应更换一个同型号规格的电动机；

③.检查电动机轴是否阻滞难转动，如是则应对波丝加润滑油；

检查电动机温度保护器是否烧坏，如烧坏则直接短接温度保护器。

⑼空调器的维修：

①.询问住户关于空调器的故障情况；

②.检查空调港有无异常声响有无异常气味，如有则应查找出具体故障部位并进行相

应的整改

③.观察电器元件接线头有无烧焦或松脱，如有则应进行相应整改；

④.观察管路接头处有无油污，如有则说明此部位泄漏，此时应将接头处拧紧；

⑤.用手摸吸气管，如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多，则说明空调器制冷剂不

够，此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除，然后再充注制冷剂；

⑥.观察毛细管出口和蒸发器入口部分如有结霜，而其他部位有少量凝露或干燥无露,

则表明空调器制冷剂不够，系统有泄漏，此时应查找出泄漏部位并排除；

⑦.用手摸干燥过滤器，正常时应比环境温度稍高，如果手摸干燥过滤器有发凉的感

觉，则说明干燥过滤器脏堵，此时应更换干燥过滤器；

⑧.用复合压力表测量空调器高低压力，如果低压低于04MPa,则说明空调器有泄漏，

此时应查找出故障部位并排除。。空调器正常时的高低压为(30℃时)：低压为

049-054MPa,高压为H7—137MPa；

⑨.用钳形表测量运转电流，比较测量值与额定值是否有较大的偏差，如有则应分析

产生的原因，并排除故障:

⑩.全部工作完成后，启动空调器试运转，如仍有故障则应继续查找原因直至故障排

除。

7.空调器的安装。

（1）窗式空调器安装：

①.在窗口或墙壁上开一个孔（如果有预留孔则不用重开），其孔的大小由空调器的外

形尺寸决定；

②.根据空调滞的外形尺寸，用40x40mm的铝角钢制作一个支撑架；

③.根据支承架螺栓孔位置用冲击钻在墙壁上钻孔，用膨胀螺栓固定支撑架；

④.将窗式空调器安装在支撑架上，务必使窗式空调器外壳室内侧比室外高10mm；

⑤.窗式空调器的室外部分的上面应装一块倾斜的遮阳板伸出窗式空调器约20mm;

⑥.用软泡或硬泡绝热材料塞住空调器四周空隙并在四周打上玻璃胶；

⑦.试运转窗式空调器，确认一切正常。

（2）分体式空调器的安装。

①.根据室外机的外形尺寸，用40x40mm的铝角钢制作一个支撑架（应考虑室外机距墙

为250mm为宜）0

②.打墙洞，墙洞的木小以能穿过连接管的护管为原则，墙洞应向室外侧向下倾斜

③.室内机组的安装：

・用水平仪测量挂板是否平直，如平直则根据珪板上固定螺栓孔的位置在内墙上

作出相应的记号；

•根据记号在内墙上用冲击钻钻孔，在孔内装入胶粒；

•重新用水平仪测定挂板是否平直，平直后用螺栓固定挂板；

・挂上室内机组，务必使室内机组平直牢固。

室外机组的安装：

•根据支撑螺栓孔的位置，在外墙或水泥支撑板上用冲击钻钻孔；

・用膨胀螺