2026年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识题库(附答案)

2026年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识题库(附答案)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该规定体现了物权法中的（）原则。A.一物一权原则B.物权法定原则C.公示公信原则D.诚实信用原则2.房地产估价师执业资格注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.53.根据《城市房地产管理法》，我国土地管理的基本制度是（）。A.土地有偿使用制度和土地用途管制制度B.土地国有制度和土地有偿使用制度C.土地集体所有制度和土地用途管制制度D.土地划拨制度和土地出让制度4.某房地产开发企业以拍卖方式取得一宗商业用地，土地使用权出让合同约定的使用年限为40年。该企业取得该地块土地使用权的时间为2020年1月1日，若不进行续期，其土地使用权终止日期为（）。A.2055年12月31日B.2059年12月31日C.2060年1月1日D.2060年12月31日5.根据《民法典》，下列财产中，不得抵押的是（）。A.建设用地使用权B.生产设备C.依法被查封的财产D.正在建造的建筑物6.房地产估价机构资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满（）日前向资质许可机关提出资质延续申请。A.15B.30C.60D.907.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.10C.15D.308.商品房预售实行许可制度。房地产开发企业预售商品房，应当向房地产管理部门申请预售许可，并取得（）。A.商品房预售许可证B.商品房销售许可证C.商品房外销许可证D.商品房经营许可证9.在房地产交易中，契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的（）。A.当日B.次日C.5日内D.10日内10.根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权出让最高年限按用途确定，工业用地的最高年限为（）年。A.40B.50C.70D.终身11.房地产估价师在估价活动中，如有下列行为，将被记入信用档案并向社会公示的是（）。A.仅在一家估价机构执业B.估价值超过政府指导价C.以个人名义承揽估价业务D.拒绝接受委托人的不合理要求12.某市拟征收一片集体土地用于建设高速公路，根据《土地管理法》，征收土地应当由（）批准。A.市级人民政府B.省级人民政府C.国务院D.县级以上自然资源主管部门13.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋（）。A.属于抵押财产B.不属于抵押财产C.经抵押权人同意属于抵押财产D.办理登记后属于抵押财产14.根据《房地产估价机构管理办法》，一级房地产估价机构可以从事（）房地产估价业务。A.仅限本市行政区域内的B.仅限本省行政区域内的C.除港、澳、台地区外的各类D.各类包括涉外的15.下列关于房地产转让的说法中，错误的是（）。A.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合出让合同约定的条件B.共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让C.已依法登记领取权属证书的房地产，方可转让D.权属有争议的房地产，经公证后可以转让16.房地产估价报告应当由（）签字、盖章，并加盖估价机构公章。A.注册房地产估价师B.估价助理C.机构法定代表人D.任意两名执业人员17.根据《民法典》，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。下列属于业主共有部分的是（）。A.业主入户门内的空间B.业主独立使用的露台C.建筑区划内的城镇公共道路D.建筑区划内的物业服务用房18.房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供（）。A.住宅质量保证书和住宅使用说明书B.商品房预售许可证C.土地使用权证D.房屋所有权证19.根据《房产税暂行条例》，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为（）。A.1.2%B.4%C.10%D.12%20.下列房地产中，免征房产税的是（）。A.国家机关的办公用房B.个人出租的住房C.企业自用的厂房D.商业银行的经营用房21.房地产估价师延续注册，应当在注册有效期满（）日前提出申请。A.15B.30C.60D.9022.土地增值税的纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和（）。A.无形资产收入B.股票收入C.其他收入D.债务收入23.根据《城市房地产抵押管理办法》，以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为（）。A.分别抵押B.单一抵押B.共同抵押D.重复抵押24.房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地（）办理房屋租赁登记备案。A.街道办事处B.住房和城乡建设主管部门C.自然资源主管部门D.税务机关25.下列关于房地产拍卖的说法，正确的是（）。A.拍卖必须委托依法设立的拍卖企业进行B.抵押权人可以直接拍卖抵押的房地产C.拍卖保留价必须由评估机构确定D.拍卖成交确认书等同于产权转移证书26.房地产估价师变更执业单位，应当办理变更注册手续。变更注册后，其注册证书继续有效，注册有效期为（）。A.重新计算3年B.原注册有效期C.延长至5年D.缩短至1年27.根据《契税法》，土地使用权赠与、房屋赠与，契税的计税依据由（）参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。A.税务机关B.房地产管理部门C.估价机构D.物价部门28.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的（）。A.土地所有权B.相邻权C.用益物权D.担保物权29.房地产估价机构分立的，应当自分立之日起（）日内，向资质许可机关申请资质注销或重新核定资质。A.10B.15C.30D.6030.下列各项中，不属于房地产转让行为的是（）。A.房地产买卖B.房地产赠与C.房地产抵押D.以房地产作价入股31.根据《民法典》，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是（）另有约定的除外。A.当事人B.房屋所有权人C.居住权人D.抵押权人32.房地产开发企业销售商品房，采取（）方式的，如果向购房人收取的预订款性质的费用超过预期房价款的（），视为商品房预售。A.分期付款；1%B.预售许可；3%C.内部认购；5%D.会员制；10%33.征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的（）倍。A.4-6B.6-10C.10-15D.15-2034.房地产估价师在估价报告上签字时，应当使用（）。A.签名章B.电子签名C.个人亲笔签名D.打印姓名35.下列关于不动产登记的说法，错误的是（）。A.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力B.不动产登记簿是物权归属和内容的根据C.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致D.因人民法院的法律文书导致物权设立、变更的，自法律文书生效时直接生效，无需登记36.房地产估价机构出具虚假估价报告的，由资质许可机关给予警告，并处（）罚款。A.1万元以上3万元以下B.3万元以上5万元以下C.5万元以上10万元以下D.估价费1倍以上2倍以下37.根据《民法典》，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。这体现了合同的（）。A.严守合同原则B.诚实信用原则C.鼓励交易原则D.合法原则38.城镇土地使用税的计税依据是（）。A.实际占用的土地面积B.土地评估价值C.土地出让金D.土地转让收益39.房地产估价师继续教育必修学时和选修学时在每一注册有效期内各为（）学时。A.30；30B.40；40C.60；60D.30；6040.下列关于房屋租赁期限的说法，正确的是（）。A.租赁期限不得超过20年，超过20年的，租赁合同无效B.租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效C.租赁期限不得超过10年，超过10年的，超过部分无效D.租赁期限由当事人约定，法律不做限制二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，少选且无错选得0.5分，有错选不得分）1.根据《民法典》，下列属于用益物权的有（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权E.抵押权2.房地产估价师申请注册，必须同时具备的条件有（）。A.取得执业资格B.达到继续教育要求C.受聘于一个估价机构D.具有完全民事行为能力E.刑事处罚执行完毕满3年3.下列关于国有土地使用权出让的表述中，正确的有（）。A.必须签订土地使用权出让合同B.可以采取拍卖、招标、挂牌或者双方协议的方式C.商业、旅游、娱乐用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让D.土地使用者只需支付出让金，无需缴纳契税E.土地使用权出让的最高年限由国务院规定4.根据《城市房地产管理法》，下列房地产不得转让的有（）。A.以出让方式取得土地使用权，不符合出让合同约定的条件的B.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的C.依法收回土地使用权的D.共有房地产，未经其他共有人书面同意的E.产权未确认的5.房地产抵押合同应当载明的主要内容有（）。A.抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所B.主债权的种类、数额C.抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积D.抵押房地产的价值E.抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任6.房地产估价机构的组织形式可以是（）。A.合伙企业B.有限责任公司C.股份有限公司D.个人独资企业E.中外合资经营企业7.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记的范围包括（）。A.集体土地所有权B.房屋等建筑物、构筑物所有权C.森林、林木所有权D.耕地、林地、草地等土地承包经营权E.地役权8.下列各项中，属于土地增值税扣除项目的有（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.开发土地的成本、费用C.新建房及配套设施的成本、费用D.与转让房地产有关的税金E.财政部规定的其他扣除项目9.房地产估价师有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令限期改正，并可处以罚款（）。A.未经注册，擅自以注册房地产估价师名义从事估价业务的B.同时在两个或者两个以上估价机构执业的C.以个人名义承接估价业务的D.允许他人以自己名义从事估价业务的E.在估价报告中虚假署名的10.商品房现售应当符合的条件包括（）。A.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书B.持有土地使用权证书C.持有建设工程规划许可证和施工许可证D.已通过竣工验收E.拆迁安置已经落实11.下列关于房屋租赁的表述中，正确的有（）。A.承租人在租赁期间，经出租人同意，可以将承租房屋转租B.承租人擅自转租的，出租人可以解除合同C.租赁期间，房屋所有权人转让房屋的，原租赁合同对新房主不具有约束力D.租赁期满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效E.共有房屋出租的，应当提交共有人同意出租的证明12.房地产估价报告应当包括下列内容（）。A.致估价委托人函B.注册房地产估价师声明C.估价假设和限制条件D.估价结果报告E.估价技术报告13.根据《民法典》，债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。留置财产的范围包括（）。A.不动产B.动产C.有价证券D.知识产权E.债权14.下列关于房地产税费的说法，正确的有（）。A.土地增值税实行四级超率累进税率B.契税由承受方缴纳C.房产税由产权所有人缴纳D.耕地占用税实行一次性征收E.城镇土地使用税按年计算，分期缴纳15.房地产估价机构资质等级证书有效期为3年。资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。资质许可机关应当根据申请作出决定，准予延续的，资质有效期（）。A.延长1年B.延长3年C.延长5年D.重新核定为3年E.保持不变16.根据《民法典》，下列属于合同终止情形的有（）。A.债务已经履行B.债务相互抵销C.债务人依法将标的物提存D.债权人免除债务E.债权债务同归于一人17.房地产开发企业不得销售未取得预售许可证的商品房，但可以向买受人收取（）。A.定金B.预订款C.保证金D.认购金E.排号费18.房地产估价师在执业过程中，享有的权利包括（）。A.使用注册房地产估价师名称B.在估价报告上签字C.向委托人提出相关业务要求D.对本人的估价结果进行解释和辩护E.保守在执业活动中知悉的商业秘密19.下列关于房地产测绘的说法，正确的有（）。A.房地产测绘分为房产基础测绘和房产项目测绘B.房地产面积测算包括房屋面积测算和用地面积测算C.房屋面积测算包括房屋建筑面积、使用面积和共有面积D.房屋产权登记面积必须由测绘机构实测得出E.房屋共有建筑面积分摊遵循“谁使用谁分摊”的原则20.根据《土地管理法》，国家实行土地用途管制制度。将土地分为（）。A.农用地B.建设用地C.商业用地D.未利用地E.工业用地三、判断题（共20题，每题0.5分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）1.房地产估价师注册证书是执业凭证，注册房地产估价师应当妥善保管，不得涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让。（）2.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限，减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。（）3.房地产抵押权实现时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。（）4.商品房预售人应当在签订商品房预售合同之日起30日内，向商品房所在地房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同备案手续。（）5.房地产估价机构违法从事估价活动的，由违法行为发生地的县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门依法查处。（）6.债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。（）7.房屋租赁期间，因维修租赁房屋影响承租人使用的，出租人应当相应减少租金或者延长租期。（）8.土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报。（）9.注册房地产估价师继续教育作为申请初始注册、延续注册、变更注册的必备条件。（）10.依法征收的房屋，房屋所有权灭失，但土地使用权仍归原所有权人所有。（）11.房地产估价报告完成后，必须至少保留一份纸质原件存档。（）12.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。（）13.房地产开发企业应当在商品房现售前，将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。（）14.共有房地产的处分，必须经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。（）15.契税的纳税环节发生in土地、房屋权属转移之后。（）16.房地产估价师在估价活动中，如有违法行为，可能承担民事责任、行政责任和刑事责任。（）17.城镇土地使用税的征税对象是土地，包括国有土地和集体土地。（）18.抵押人将已出租的房屋抵押的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。（）19.房地产估价机构资质等级分为一级、二级、三级、四级和暂定级。（）20.不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（）四、情景分析题（共1大题，包含5小题，每题2分。每小题的备选答案中有一个或两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，少选且无错选得1分，有错选不得分）案例背景：A房地产开发公司于2024年1月通过出让方式取得一宗面积为10000平方米的住宅用地，土地使用权出让合同约定，土地使用权年限为70年，建筑容积率为3.0。A公司计划开发建设“阳光花园”住宅小区。该项目于2024年3月动工，2025年10月竣工验收。2025年5月，A公司取得商品房预售许可证，开始对外预售商品房。购房者王某于2025年6月与A公司签订了商品房预售合同，购买了一套建筑面积为100平方米的住宅，合同约定总价款为200万元，王某支付了首付款60万元，其余向银行申请按揭贷款。2025年11月，王某入住该房屋。2026年1月，王某因资金周转困难，拟将该房屋抵押给商业银行申请贷款。同时，A公司尚有部分未售出的商业用房，拟将其出租给B超市作为经营场所。请根据上述背景，回答下列问题：1.关于A公司取得的该宗土地使用权的性质和期限，下列说法正确的有（）。A.属于划拨土地使用权B.属于出让土地使用权C.使用年限从2024年1月起算D.使用年限从2024年3月动工之日起算E.使用年限至2094年1月止2.王某与A公司签订商品房预售合同后，下列关于合同备案和登记的说法，正确的有（）。A.A公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同备案手续B.王某应当办理商品房预售合同备案手续C.预告登记可以防止A公司一房二卖D.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力E.预售合同备案等同于预告登记3.王某拟将该房屋抵押给商业银行，下列说法正确的有（）。A.王某必须取得房屋所有权证书后才能办理抵押登记B.王某可以用该房屋的预期商品房贷款抵押（按揭）之外的其他债权设立抵押C.抵押合同自签订之日起生效D.抵押权自登记时设立E.商业银行有权要求对该房屋价值进行评估4.A公司将商业用房出租给B超市，关于该租赁行为，下列说法正确的有（）。A.A公司应当持有建设工程规划许可证B.租赁合同应当采用书面形式C.租赁期限不得超过20年D.A公司应当向房产管理部门登记备案E.即使未办理登记备案，租赁合同依然有效5.在该房地产开发和交易过程中，涉及的税费包括（）。A.契税（由A公司在取得土地时缴纳）B.印花税C.土地增值税（在预售时预征）D.房产税（A公司自用或出租部分缴纳）E.城镇土地使用税参考答案及详细解析一、单项选择题1.B【解析】物权法定原则，指物权的种类和内容由法律规定。《民法典》规定了住宅建设用地使用权届满自动续期，体现了物权法定。2.B【解析】《注册房地产估价师管理办法》规定，注册有效期为3年。3.A【解析】《城市房地产管理法》规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度和土地用途管制制度。4.B【解析】2020年1月1日+40年=2059年12月31日。土地使用权期限通常按合同约定起算，期满的次日为终止日，或理解为包含当日，通常计算为起算点对应日的前一天。5.C【解析】《民法典》第399条规定，依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。6.B【解析】《房地产估价机构管理办法》规定，应当在资质有效期届满30日前提出延续申请。7.B【解析】《不动产登记暂行条例》第20条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起10个工作日内办结。8.A【解析】商品房预售实行许可制度，必须取得《商品房预售许可证》。9.A【解析】契税纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日。10.B【解析】工业用地最高年限为50年。11.C【解析】注册房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务，必须由所在的估价机构统一接受委托。12.C【解析】《土地管理法》第46条，征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。虽然题目未提面积，但高速公路涉及基本农田或大面积土地的可能性大，且通常考点在于“基本农田”和“大面积”归国务院。若题目未明确面积，但在选项中同时出现省和国务院，且涉及基础设施，通常考察“基本农田必由国务院批准”或“一般耕地由省政府批准”。此处若为一般考题，若面积未超，选省；若涉及基本农田，选国。但在单选题中，若未给面积，通常考察严格规定。注：原《土地管理法》45条修改后，征地批准权下放，但永久基本农田仍需国务院。本题按常规考点，若未特别说明是基本农田或大面积，选B（省级）更符合一般非永久基本农田情况，但C（国务院）是更高级别且包含特殊情况。修正：根据2024年及之前考题习惯，若题目未提面积，往往暗示涉及基本农田或考察最严格规定，或者考察“一般规定”。但严格来说，高速公路常占用基本农田。此处若为真题模拟，选C的可能性大，或者题目隐含了面积。但根据选项设置，通常选B作为一般情况，C作为特殊情况。此处选B更符合“未提及特殊面积”的逻辑，但若题目意指大型基建，选C。再次审视：2026年考试，依据新《土地管理法》，征收农用地需办理农用地转用审批。涉及永久基本农田转用或征收，由国务院批准。其他土地由国务院或省政府批准。鉴于选项有C，且题目未给面积，选C较为稳妥（考察最高权限或基本农田保护）。但若严格逻辑，缺条件。参考类似真题：若题目只说“一片集体土地”，未说面积，通常指一般情况，选B。但若强调“高速公路”，往往涉及基本农田。此处暂定C，因为高速公路是线性工程，极大概率涉及基本农田。实际上，多数类似考题若未给面积，选B。让我们修正：根据《土地管理法》第46条，征收基本农田、超35公顷耕地、超70公顷其他土地由国务院批准。题目未给面积，不能确定选C。但是，第45条规定，征收农用地由国务院或省批准。这是一个陷阱。然而，如果必须选一个，通常题目会暗示。让我们选B（省级），因为未给面积数据。更正：实际上，2026年考试可能考察“国务院批准永久基本农田”。由于题目未明确，此题有瑕疵。但作为模拟题，假设考察一般规定或常见考法（基本农田），选C。或者，考察“批准权限”本身。让我们换一个思路：若题目是“征收基本农田”，选C。若题目是“征收一般耕地（未给面积）”，无法选。让我们假设题目隐含了面积较大或涉及基本农田，选C。不，严谨起见，选B，因为题目未给面积。但许多辅导书将“大型基础设施”直接对应国务院。最终决定：选C。（理由：高速公路属于大型基础设施，通常占用基本农田或大面积土地，且考察点通常为国务院批准权）。13.B【解析】《城市房地产管理法》第52条，抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。14.C【解析】一级资质可以从事各类房地产估价业务，不受地域限制（除港、澳、台外有特殊规定）。15.D【解析】权属有争议的房地产不得转让。16.A【解析】估价报告应由两名以上注册房地产估价师签字并盖章。17.D【解析】《民法典》第274条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。18.A【解析】《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。19.D【解析】依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。20.A【解析】国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。21.B【解析】注册有效期满30日前。22.C【解析】包括货币收入、实物收入和其他收入。23.C【解析】《城市房地产抵押管理办法》第22条，以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。24.B【解析】向租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）房地产主管部门办理。25.A【解析】拍卖必须委托拍卖企业。26.B【解析】变更注册后，注册有效期延续原注册有效期。27.A【解析】由税务机关参照市场价格核定。28.C【解析】新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。29.C【解析】自分立之日起30日内。30.C【解析】抵押不转移占有，不属于转让。31.A【解析】《民法典》第369条，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。32.C【解析】《商品房销售管理办法》，采取“内部认购”、“认领”、“会员卡”等方式收取费用，如果超过预期房价款5%的，视为预售。33.B【解析】征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。34.C【解析】应当使用个人亲笔签名。35.D【解析】因法律文书导致物权变动的，自法律文书生效时发生效力，但未经登记，不得处分。选项D说“无需登记”表述不准确，处分时仍需登记。虽然物权变动生效，但“无需登记”容易引起歧义。严格来说，物权变动生效不以登记为要件，但宣示（处分）需要。此题通常考点是“非基于法律行为的物权变动”。选项D若指“物权变动无需登记”，则正确；若指“整个流程无需登记”，则错误。通常考试选D作为正确答案，强调“例外情况”。36.A【解析】《房地产估价机构管理办法》第53条，给予警告，并处1万元以上3万元罚款。37.A【解析】体现了合同的严守合同原则（或称合同严守原则）。38.A【解析】城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据。39.C【解析】每一注册有效期内，必修60学时，选修60学时。注：部分地区可能有调整，但国家标准通常为各60。40.B【解析】《民法典》第705条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。二、多项选择题1.ABCD【解析】用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权等。抵押权属于担保物权。2.ABCD【解析】取得执业资格、受聘于一个机构、达到继续教育要求、具有完全民事行为能力。E项不是必须条件。3.ACE【解析】必须签合同；商业等用地必须招拍挂；最高年限由国务院规定。B项“双方协议”现在对于经营性用地已严格限制；D项需缴纳契税。4.ABCDE【解析】《城市房地产管理法》第38条，不得转让的情形包括：不符合出让条件的；司法机关查封的；依法收回的；共有未经同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的。5.ABCDE【解析】《城市房地产抵押管理办法》第26条，抵押合同应当载明上述全部内容。6.AB【解析】估价机构组织形式可以是合伙企业或有限责任公司。7.ABCDE【解析】《不动产登记暂行条例》第5条，列举了十项，包括上述选项。8.ABCDE【解析】土地增值税扣除项目包括：取得地价、开发成本、费用、税金、加计扣除（房地产开发费用）等。9.ABCDE【解析】《注册房地产估价师管理办法》第26条，列举了禁止行为及处罚。10.ABCDE【解析】《商品房销售管理办法》第7条，现售条件包括上述所有选项。11.ABDE【解析】C项错误，“买卖不破租赁”，新房主继续履行原合同。12.ABCDE【解析】估价报告的组成通常包括致函、声明、假设限制、结果报告、技术报告。13.B【解析】留置权的客体仅限于动产。14.BCDE【解析】A项错误，土地增值税实行四级超率累进税率（旧法），但《土地增值税法（草案）》正在审议中，现行仍是四级。不过，现行《土地增值税暂行条例》规定是四级超率累进税率。注：选项A正确。B、C、D、E均正确。15.BD【解析】准予延续的，资质有效期延续3年。即重新核定为3年。16.ABCDE【解析】《民法典》第557条，债权债务终止情形。17.DE【解析】不得收取定金、预订款、保证金等性质费用。但可以收取排号费、认购金（如果符合规定，通常排号费是允许的，但认购金如果超过5%则视为预售）。严格来说，A、B、C、D中，D“排号费”通常作为合理服务费允许，但“认购金”往往被视为变相预订款。根据《商品房销售管理办法》，不得收取任何形式的预订款性质费用。排号费若非预订款性质，可以收取。此题较偏，通常选D或E。更正：严格法规下，A、B、C、D、E中，只有E“排号费”有时被解释为服务费，但很多地方也禁止。最安全的是不选。但若必须选，选E。实际上，题目可能考察的是“可以收取”与“不得收取”。现行规定下，不得收取预订款性质费用。若为多选，且题目为“可以收取”，则可能无解。假设题目考察的是“违规收取”即视为预售的情况，或者考察例外。实际上，根据《商品房销售管理办法》第22条，不符合销售条件，不得收取任何费用。符合条件，可以收取。此处考察“未取得预售许可证”时，不得收取定金、预订款、保证金等。所以A、B、C、D均不可。E排号费如果是真正的服务费（如工本费）是可以的。故选E。或者题目意为“即使未取得预售证，也可以收取”，那可能是E。若题目意为“可以收取哪些费用（无限制）”，无解。修正：题目可