街道物管科各项工作制度

PAGE街道物管科各项工作制度一、总则（一）目的为加强街道物管科工作的规范化、制度化建设，提高物业管理服务水平，保障居民的合法权益，营造安全、整洁、舒适的居住环境，特制定本工作制度。（二）适用范围本制度适用于街道物管科全体工作人员以及辖区内参与物业管理相关活动的企业、单位和个人。（三）基本原则1.依法管理原则：严格遵守国家和地方有关物业管理的法律法规，依法履行职责，规范管理行为。2.服务至上原则：以居民需求为导向，提供优质、高效、便捷的物业管理服务，不断提升居民满意度。3.公平公正原则：在物业管理活动中，坚持公平、公正的原则，维护各方合法权益，营造和谐有序的管理环境。4.科学规范原则：运用科学的管理方法和手段，建立健全各项工作制度和流程，确保物业管理工作的规范化、标准化。二、工作职责（一）科室职责1.贯彻执行国家和地方有关物业管理的法律法规、政策文件，制定并组织实施辖区内物业管理相关规定和办法。2.负责辖区内物业管理活动的监督管理，指导、协调业主大会、业主委员会的成立及运作，调解物业管理纠纷。3.负责物业服务企业的资质审核、备案及日常监督检查，对物业服务质量进行考核评价，督促物业服务企业提高服务水平。4.负责辖区内物业专项维修资金的缴存、使用管理和监督，确保维修资金专款专用。5.组织开展物业管理政策法规宣传和培训工作，提高居民的物业管理意识和参与度。6.完成街道办事处交办的其他物业管理相关工作任务。（二）工作人员职责1.科长职责负责科室全面工作，制定工作计划和目标，组织实施并监督检查各项工作的落实情况。贯彻执行国家和地方有关物业管理的法律法规、政策文件，组织制定并完善科室各项工作制度和流程。负责与街道办事处、上级主管部门及其他相关部门的沟通协调，争取工作支持和资源保障。组织开展物业服务企业考核评价工作，对物业服务质量不达标的企业提出整改意见和处理建议。负责科室人员的管理和培训，提高科室整体工作水平和业务能力。完成街道办事处交办的其他工作任务。2.科员职责协助科长开展科室各项工作，负责具体业务的办理和落实。负责辖区内物业服务企业的日常监督检查，收集、整理物业服务企业的相关信息，建立企业档案。受理居民有关物业管理的投诉、举报，及时协调处理并反馈处理结果。负责物业专项维修资金的缴存、使用审核和监督工作，确保资金使用合规、安全。参与物业管理政策法规宣传和培训工作，协助组织相关活动。完成科长交办的其他工作任务。三、物业服务企业管理（一）资质管理1.新设立的物业服务企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持相关材料向街道物管科申请资质备案。街道物管科应当在收到备案申请材料之日起10个工作日内，完成备案审核工作，并将备案情况报上级主管部门。2.物业服务企业资质等级发生变更的，应当在变更后30日内，向街道物管科办理资质变更备案手续。3.街道物管科应当对物业服务企业的资质情况进行定期检查，发现企业不符合资质条件的，应当责令其限期整改；整改后仍不符合条件的，应当上报上级主管部门依法处理。（二）服务合同管理1.物业服务企业应当与业主委员会签订物业服务合同，明确双方的权利义务、服务内容、服务标准、收费标准、合同期限等事项。2.物业服务合同签订后，物业服务企业应当将合同副本报街道物管科备案。街道物管科应当对合同内容进行审查，发现合同条款违反法律法规或损害业主利益的，应当责令双方进行修改。3.物业服务合同期限届满前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定是否续聘原物业服务企业。如需续聘，应当在合同期限届满前3个月内，与原物业服务企业续签合同；如需选聘新的物业服务企业，应当按照相关规定进行招标或选聘，并在合同期限届满前1个月内签订新的物业服务合同。4.街道物管科应当对物业服务合同的履行情况进行监督检查，督促物业服务企业按照合同约定提供服务。对物业服务企业不履行合同约定的，应当责令其限期整改；情节严重的，应当上报上级主管部门依法处理。（三）服务质量考核评价1.街道物管科应当建立物业服务质量考核评价制度，定期对辖区内物业服务企业的服务质量进行考核评价。考核评价内容包括服务标准执行情况、业主满意度、投诉处理情况、公共区域环境卫生、绿化养护、秩序维护、设施设备运行维护等方面。2.物业服务质量考核评价采用百分制，考核结果分为优秀（90分及以上）、良好（8089分）、合格（6079分）、不合格（60分以下）四个等级。3.街道物管科应当在每年年底前，将物业服务企业的考核评价结果向社会公布，并将考核评价结果作为物业服务企业资质动态管理、评优评先、续聘解聘的重要依据。4.对考核评价结果为不合格的物业服务企业，街道物管科应当责令其限期整改，并将整改情况上报上级主管部门。整改后仍不符合要求的，应当依法降低其资质等级或吊销其资质证书。四、物业专项维修资金管理（一）缴存管理1.业主应当按照国家和地方有关规定，按时足额缴存物业专项维修资金。新建商品住宅的物业专项维修资金，由建设单位代收代交；已售公有住房的物业专项维修资金，由售房单位代收代交。2.建设单位或售房单位应当在办理房屋交付手续前，将代收的物业专项维修资金足额存入专户管理银行设立的物业专项维修资金专户。3.街道物管科应当建立物业专项维修资金缴存台账，对业主缴存情况进行登记，并定期与专户管理银行核对账目。（二）使用管理1.物业专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。2.物业专项维修资金用于以下方面：物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造；物业管理区域内的道路、绿地、路灯、排水、消防等共用设施设备的维修、更新和改造；其他依法应当由物业专项维修资金列支的项目。3.物业专项维修资金的使用，应当由物业服务企业或相关业主提出使用方案，并经业主大会或业主代表大会讨论通过。使用方案应当包括维修和更新改造项目、费用预算、列支范围、分摊方式等内容。4.物业服务企业或相关业主应当持使用方案、维修和更新改造项目的施工单位资质证书、工程预算书、施工合同等材料，向街道物管科申请使用物业专项维修资金。街道物管科应当在收到申请材料之日起10个工作日内，完成审核工作，并将审核意见反馈给申请人。5.经街道物管科审核同意后，申请人应当按照规定办理资金拨付手续。专户管理银行应当按照审核意见，将物业专项维修资金直接拨付给施工单位。（三）监督管理1.街道物管科应当建立物业专项维修资金监督管理制度，加强对物业专项维修资金缴存、使用情况的监督检查。2.街道物管科应当定期检查物业专项维修资金专户管理银行的账目，确保资金安全、规范使用。3.街道物管科应当对物业专项维修资金的使用情况进行公示，接受业主监督。对业主提出的异议和投诉，应当及时调查处理，并将处理结果反馈给业主。4.对违反物业专项维修资金管理规定的单位和个人，街道物管科应当责令其限期改正；情节严重的，应当依法追究其法律责任。五、业主大会及业主委员会管理（一）业主大会1.符合成立业主大会条件的物业管理区域，应当在街道物管科的指导下，由业主代表、建设单位、物业服务企业等组成筹备组，负责业主大会的筹备工作。2.筹备组应当自组成之日起90日内，组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议应当选举产生业主委员会，并审议通过业主大会议事规则、管理规约等文件。3.业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开；临时会议应当经20%以上业主提议或发生重大事项需要及时处理时召开。4.业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书。5.业主大会会议应当对有关事项进行表决，表决结果应当及时公布。业主大会作出的决定，应当符合法律法规的规定，并对全体业主具有约束力。（二）业主委员会1.业主委员会由业主大会会议选举产生，由511人单数组成，任期一般为35年。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将成员名单报街道物管科备案。2.业主委员会应当履行以下职责：执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。3.业主委员会应当建立健全工作制度，定期召开会议，研究决定有关事项。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数通过。4.业主委员会应当接受街道物管科和业主的监督。业主委员会委员不得利用职务之便谋取私利，不得侵害业主的合法权益。对违反规定的委员，业主大会有权罢免，并报街道物管科备案。六、物业管理纠纷调解（一）纠纷受理1.街道物管科应当设立物业管理纠纷调解受理窗口，负责受理居民有关物业管理的投诉、举报和纠纷调解申请。2.居民申请调解物业管理纠纷，应当提交书面申请，并提供相关证据材料。街道物管科应当在收到申请材料之日起5个工作日内，决定是否受理。对符合受理条件的，应当及时组织调解；对不符合受理条件的，应当告知申请人不予受理的理由。（二）纠纷调解1.街道物管科应当根据纠纷的性质和特点，指定专人负责调解工作。调解人员应当具备一定的法律知识和调解经验，公正、公平地处理纠纷。2.调解人员应当在受理纠纷后10个工作日内，组织双方当事人进行调解。调解过程中，应当充分听取双方当事人的意见和诉求，引导双方当事人通过协商解决纠纷。3.经调解达成协议的，应当制作调解协议书，由双方当事人签字确认。调解协议书应当明确双方当事人的权利义务、纠纷解决方式、履行期限等内容。4.经调解无法达成协议的，街道物管科应当及时终止调解，并告知双方当事人可以通过仲裁、诉讼等方式解决纠纷。（三）纠纷处理跟踪1.街道物管科应当对调解达成协议的纠纷进行跟踪，督促双方当事人履行协议。对不履行协议的，应当及时采取措施，维护当事人的合法权益。2.街道物管科应当对调解未达成协议的纠纷进行统计分析，总结纠纷产生的原因和特点，提出改进物业管理工作的建议和措施。七、档案管理（一）档案范围街道物管科档案包括物业服务企业资质备案档案、物业服务合同档案、物业专项维修资金档案、业主大会及业主委员会档案、物业管理纠纷调解档案、日常工作文件档案等。（二）档案收集与整理1.各科室工作人员应当按照档案管理的要求，及时收集、整理本科室工作中形成的各类文件材料，并定期移交档案管理人员。2.档案管理人员应当对收集到的文件材料进行分类、整理、编号、装订，并按照档案管理的规定进行归档。（三）档案保管与利用1.档案管理人员应当按照档案保管期限的要求，对档案进行妥善保管，确保档案的安全、完整。2.档案管理人员应当建立档案查阅、借阅登记制度，严格控制档案的查阅、借阅范围。查阅、借阅档案应当经科室负责人批准，并在指定地点进行。3.因工作需要查阅、借阅档案的，应当填写档案查阅、借阅登记表，注明查阅、借阅的