项目策划阶段管理流程 附件6 开发策划评审报告模版

开发策划评审报告模版一、定位回顾二、技术方案深化三、成本与利润分析四、工程实施方案五、样板区方案六、销售计划七、物业服务目录定位评审结论一、定位回顾产品线选择利润目标产品组合户型配比高低配

东高西低高层（33F）+叠墅（6F）圆梦系列净利润为XX%6F6F33F33F33F33F6F

方案二：高层（33F）+叠墅（6F）一、平面规划方案（见右图）二、基本指标：（1）、总建筑面积：396583（2）、积容建筑面积：287457（3）、高层建筑面积：230449（4）、多层建筑面积：47190（5）、商业面积：8137（6）、地下建筑面积：109696（7）、建筑基底占地：19335（8）、人防面积：19335（9）、规划总人数：8662（10）、机动车数量：3324三、方案优缺点：优点：

1、高层+叠墅东高西低，与湖景一起形成很好的天际线2、沿双龙大道高层，与区域整体规划吻合、符合政府提高城市形象的要求

3、房屋偏向西南方向一定角度，可以充分利用湖景资源4、A、B地块主入口均设计在地块的西侧，业主进出小区均可看到开阔的湖景缺点：1、高层在东面，对总体量占80%的高层产品品质有一定影响

定位评审结论一、定位回顾建议方案二作为总规实施方案一、定位回顾二、技术方案深化三、成本与利润分析四、工程实施方案五、样板区方案六、销售计划七、物业服务目录总平面总规方案二、技术方案深化高低方案，增加溢价空间湖景资源，最大利用新东方莱特建筑风格，匹配景观环境叠墅概念，凸显差异化及增加溢价建筑风格立面方案二、技术方案深化立面方案二、技术方案深化商业主要为小区服务；增加会所、社区中心功能；商业立面意向景观方案二、技术方案深化组团景观组团景观组团景观组团景观中央景观区组团景观组团景观入口景观区公共绿地公共绿地中心景观意向组团景观意向入口景观意向交通流线方案二、技术方案深化城市主干道小区次要道路小区主要道路图例小区入口商业方案二、技术方案深化地库方案一、二（总体说明及指标）二、技术方案深化一、地库方案一说明：1、A地块高层区及多层区全部为两层自走车库。2、B地块高层区及多层区全部为两层自走车库。二、地库方案一指标：A地块：-1层，面积42534，,车位925-2层，面积42119，,车位1044B地块：-1层，面积20906，,车位467-2层，面积20906，,车位495一、地库方案二说明：1、A地块高层区-1层为自走车库，-2层为机械车库；多层区仅有1层自走车库。2、B地块高层区及多层区全部为两层自走车库。二、地库方案二指标：A地块：-1层，面积38890，车位918-2层，面积29161，车位1100B地块：-1层，面积20906，车位467-2层，面积20906，车位495地库方案一地库方案二两方案成本测算对比见插件地库方案一（两层全部自走车位）二、技术方案深化地库方案一指标：A地块：-1层，面积42534，,车位925-2层，面积42119，,车位1044B地块：-1层，面积20906，,车位467-2层，面积20906，,车位495成本估算：1、前期人防费用：合计=1386.53万元2、施工成本（含基础、土建、水电等所有费用）合计=25951.05万元以上费用合计27337.58万元地库方案二（自走车位+机械车位）二、技术方案深化地库方案二指标：A地块：-1层，面积38890，车位918-2层，面积29161，车位1100B地块：-1层，面积20906，车位467-2层，面积20906，车位495成本估算1、前期人防费用：合计==745.51万元2、施工成本（含基础、土建、水电等所有费用）合计=22854.08万元3、机械车位设备及安装费用合计1712万元以上费用合计25311.59万元总规方案二、技术方案深化户型配比二、技术方案深化户型类别规划户数及配比

户数户型配比综合配比

高层90户型(中间户）112043.89%46.4%

95户型（边户）642.51%

120户型（三开间朝南）83232.6%32.6%

130户型（平）963.76%8.78%

130户型（腰厅）1285.02%

多层89户型（洋房）642.51%12.23%

144户型(叠墅）2489.72%

汇总2552100.00%100%

通过客户、竞品、政府、技术层面的分析比对，最终项目户型配比如下；高层户型一赠送面积：5.16户型深化二、技术方案深化高层户型二赠送面积：12.36户型深化二、技术方案深化人民东路南北侧地块典型户型平面高层户型三赠送面积：12.96人民东路南北侧地块典型户型平面85㎡多层平面DDDDCCCC人民东路南北侧地块典型户型平面100㎡多层平面一、定位回顾二、技术方案深化三、成本与利润分析四、工程实施方案五、样板区方案六、销售计划七、物业服务目录成本费用类别建筑面积单位成本可售面积单位成本地上可售单位成本初始预算总额构成比例一、征地及拆迁费

1,821.61

1,974.47

2,435.69

1,101,665,200.0037.99%二、前期工程费

328.36

355.91

439.05198,583,198.396.85%三、建安工程费

2,106.27

2,283.01

2,816.31

1,273,817,660.0443.92%四、公共配套设施

-

-

-

0.00%五、公共基础设施

526.34

570.50

703.77

318,314,969.0010.98%六、后期成本

12.71

13.78

17.00

7,688,384.300.27%合计

4,795.29

5,197.68

6,411.81

2,900,069,411.74100.00%1、项目总开发成本为29亿元，其中建安工程费和征地及拆迁费所占成本的比例最大；2、成本控制要点主要从设计类、装饰类、材料类、设备类、景观工程类五方面进行指标性的控制。具体控制指标标准见附件。三、成本与利润分析单方开发成本三、成本与利润分析成本相比分析开发策划与初步定位对比高层叠墅商业幼儿园公建配套车库人防车库初步定位3698491428702309255828953460开发策划38534741197618522386292836131）开发策划与初步定位相比，成本增加约1120万元，成本增加的主要原因：（1）因高层面积增加而增加的成本为1675万元（面积增加0.43万m2）；因叠墅面积减少而减少的成本为5533万元（面积减少1.17万m2）；因洋房面积增加而增加的成本为2668万元（面积增加0.58万m2）；因商业面积增加而增加的成本为426万元（面积增加0.22万m2）；因车库面积减少而减少的成本为1056万元（面积减少0.36万m2）；因人防车库面积增加而增加的成本为681万元（面积增加0.19万m2）；以上减少成本约1140万元。（2）因高层单价增加而增加的成本为3572万元；因叠墅单价减少而减少的成本为816万元；因商业单价减少而减少的成本为727万元；因车库单价增加而增加的成本为298万元；因人防车库单价增加而增加的成本为297万元；因幼儿园单价减少而减少的成本为347万元；因公建配套单价减少而减少的成本为17万元；以上增加成本约2260万元。非建安项目的部分成本项目变动分析初步定位开发策划增加成本变动分析临时用电450万元420.6万元-29万元开发策划按6台箱变，一台28万，1台高压分支箱12万，环网柜20万，电缆50万，临变土建安装费用90万，供电局临电定金75.6万（可退还，6*630KV*200元/KV），其余费用5万估算后期土方40元/m230元/m2-400万元开发策划按30元/m2足够景观工程红线内按450元/m2暂估；红线内按450元/m2暂估；洋房下沉式庭院按150元/m2暂估9万元开发策划增加洋房下沉式庭院景观二次供水电费0二次供水运行电费：多层3元/m2，高层12元/m2289万元开发策划江宁需增加二次供水的电费路灯照明系统按3元/m2*建筑面积+5元/m2*建筑面积亮化工程10元*高层建筑面积-96万元开发策划考虑路灯含在景观中，亮化按照10元*高层建筑面积考虑室外钢结构5元/m21元/m2-162万元开发策划按1元/m2足够成本相比分析三、成本与利润分析财务深度测算三、成本与利润分析高层均价16495元/平,叠墅20869元/平按此方案测算,净利润为3.70%南京江宁九龙湖G86地块估算（叠墅+洋房+高层）总体利润预算表

项目总指标(万元)可售面积

单位指标(元)地上可售

单位指标(元)备注主营收入509,49414,08617,792高层16495元/㎡，叠墅20869元/㎡，洋房18500元/㎡，商铺2万元/平方米，车位7.5万元/个主营成本385,10510,64713,448高层精装修按1200元/平方米；叠墅精装修按1800元/平方米，洋房精装修1500元/平方米税金及附加45,7351,2641,597

营业费用12,737352445按收入*

2.5

%计算管理费用5,095141178按收入*

1

%计算财务费用

（资金成本）25,475704890按收入*5%分摊总部管理费用10,190282356按收入*

2

%计算利润总额25,158696879

所得税6,289174220

净利润18,868522659

净利率3.70%3.70%3.70%

可售面积***361,707.70286,368.70

投资决策时售价物业类型

面积销售均价

㎡元/㎡高层228,73215,500三叠别墅61,65019,500商业15,78416,000北侧地块基本情况：1、北侧地块土地面积为10.68万㎡，土地价格61294万元，总建筑面积为30.34万㎡,总投16.8亿元。2、该地块分两期开发，一期多层及部分商业占地面积5.3万平方米，总建筑面积为7.2万平方米，总投6亿元，二期高层、部分商业及车库占地面积5.3万平方米，总建筑面积为23.10万平方米，总投11亿元。该地块开发节点：一期多层、商业2013年7月开工2013年12月开盘2014年11月交付二期高层、商业2013年9月开工2014年4月开盘

2015年6月交付融资节点：根据开发节点计划及本地块价值，该地块计划融资4亿，融资期限17个月，融资总投需9亿，估计开工面积要达到16万平方（一期+二期部分高层）：2013年7月选定银行2013年8月申报贷款2013年10月开始提款融资计划三、成本与利润分析一、定位回顾二、技术方案深化三、成本与利润分析四、工程实施方案五、样板区方案六、销售计划七、物业服务目录规划方案—精装高低配：东侧30~33层高层+西侧洋房及3叠墅（6+1层）+沿街商业+南侧幼儿园工程分期建设总体方案：项目以规划路为界分为A、B地块，自南向北分期启动建设一期：B地块住宅及商业，地上建筑面积约9.2万m2二期：A地块住宅及商业，地上建筑面约19.6万m2幼儿园：B地块教育公建，建筑面积7600m2项目分期计划四、工程实施方案二期一期幼儿园项目分期平面图四、工程实施方案分期建设计划所综合因素：（1）13年~16年推盘计划；（2）公司标准开发建设周期；（3）竣工条件：专项验收、综合验收条件；（4）交付条件：单体、外场；（5）规划方案、场地地质水文条件、环境制约；（6）竣工验收备案后偷面积部位二次改造时间——初步估计多层>=4个月、高层>=6个月各期开工、达到交付条件时间：一期：B地块住宅及商业13年9月开工16年3月多层及商业达到交付条件16年8月高层达到交付条件；二期：A地块住宅及商业14年6月开工17年3月多层及商业达到交付条件；17年6月高层全部达到交付条件；幼儿园：B地块教育公建15年9月开工16年8月达到交付条件；分期计划说明四、工程实施方案一期：B地块住宅及商业（高层多层同时开）幼儿园：B地块教育公建——2015年8月开工、2016年8月可交付使用（13年~15年兼做南段办公、临舍场地）开工：13年9月1次开盘:13年12月封顶:多层14年2月高层14年7月1次装修:多层14年9月~12月高层15年5月~10月竣前专项验收:多层15年5月~7月高层15年9月~11月竣工验收:多层15年8月高层15年12月2次改造及装修:多层15年9月~12月高层16年1月~7月可交付:多层16年3月高层16年8月实施周期（日历月）:多层30个月【特别说明】高层36个月二期：A地块住宅及商业（由南至北开、标段划分综合考虑）开工：14年6月1次开盘:14年9月封顶:多层14年12月高层15年5月1次装修:多层15年9月~12月高层16年3月~8月竣前专项验收:多层16年5月~7月高层16年7月~9月竣工验收:多层16年8月高层16年10月2次改造及装修:多层16年9月~17月1月高层16年12月~17年5月可交付:多层17年3月高层17年6月实施周期（日历月）:多层区33个月【特别说明】高层区37个月工程建设周期四、工程实施方案级别节点名称计划日期

(年月日)二级国有土地使用权证获取2013年6月20日二级项目初步定位通过2013年3月11日二级《成本敏感分析、价值分配及目标成本预设》确定2013年4月2日二级项目开发策划通过2013年4月15日二级取得建设用地规划许可证2013年5月28日一级方案报批通过2013年6月20日二级项目目标成本（方案版）确定2013年6月3日二级建筑方案内部审批通过2013年5月30日二级样板区策划通过2013年4月30日二级取得建设工程规划许可证2013年8月10日二级项目施工管理规划大纲审批通过2013年8月30日二级施工图审图通过（含精装修施工图）2013年7月30日一级开工2013年9月1日二级基础施工完成±0.002013年11月30日二级样板区、样板房开放2013年11月28日一级首次开盘2013年12月20日一级主体验收通过2014年8月二级脚手架拆除2015年1月30日二级土建单位和精装修单位工作面交接完成2015年4月30日二级景观工程进场时间2015年3月1日二级内部预验收通过2016年6月30日二级取得项目竣工备案表2015年12月30日二级物业交接完成（含精装修）2016年7月30日一级交付2016年8月15日一期节点计划四、工程实施方案一期启动区域包括样板展示区（规划路、临湖景观、样板楼栋）、售楼处、B地块住宅及沿街商业；为保证施工与样板区运行后互相不干扰，一期施工出入口设置于B地块南侧；办公宿舍、道路、临变位置等初步设想如图所示——项目次优方案（最佳方案是借地建临设，但受制于管委会、国土部门，当地老百姓种植搭建也较多，难操作、风险较大；）临时围墙沿红线退让2米设置；售楼处及规划路样板区先启动、桩基及土方自本地块北向南实施；一期启动总平面布置【二期靠北布置】临时办公、宿舍区域一期施工出入口施工道路组织临时变压器参观区至售楼处一期实施方案四、工程实施方案一级开工2013年6月1日二级基础施工完成±0.002013年8月30日二级样板区、样板房开放2013年9月30日一级首次开盘2013年10月25日

年度项目经营目标设置为挑战目标——销售5亿：——则须挑战6月开工、9月展示售楼处及外场样板区、10月开盘的节点为此：须提前节点计划3个月“违规开工、违规建设”，办理预售许可证开盘之前完成所有照办理；基本前提及风险在于：（1）前提：售楼处蓝图5下旬月出、桩基蓝图5月下旬出；其它施工蓝图6月下旬出；（2）风险：开工无证（时间差别较大）——存在无质监验收、随时停工、罚款等风险——进度、成本管控均存在很大风险；（3）规划路政府实施、节点受控性弱；一期挑战目标四、工程实施方案一、定位回顾二、技术方案深化三、成本与利润分析四、工程实施方案五、样板区方案六、销售计划七、物业服务目录第一批次展示区第二批次展示区景观示范临湖区5370㎡107m停车场临湖区1600㎡售楼处前区1460㎡商业氛围区（不含市政路面）2006㎡入口形象区1419㎡二批次景观示范区4700㎡11855㎡4700㎡售楼处此区域展示区在规划道路实施时需要拆除展示区范围及面积、界面切分五、样板区方案（约10800平米，不含规划道路）项目规划平面样板区规划平面一轴：形象展示轴四片：入口形象区商业氛围区临湖景观区居住环境互动区九节点：1、入口导示景观2、商业街景观3、入口景观4、广场景观5、自然景观6、停车场7、观湖平台8、样板套型（庭院）9、绿化组板区景观布局五、样板区方案名称数量单位单位综合造价(平米)造价(万元)备注规划面积10807.67平米

铺装面积3226.21平米

含停车场751.4平米绿地面积7581.46平米

绿地率70.15%%

入口形象区

1096.23平米50054.8115

商业氛围区

3685.88平米600221.1528

临湖景观区3711.05平米600222.663

居住环境互动区2314.51平米1000231.451

总造价730.0783

样板区指标五、样板区方案售楼处及样板区施工计划分解1开工（挖土)2013.7.1--2013.7.102基础施工2013.7.8--2013.8.103主体结构施工2013.7.25--2013.8.304二次构件及内外粉2013.8.17--2013.9.105门窗安装2013.8.22--2013.9.106外墙保温及饰面施工2013.9.1--2013.10.157精装修施工2013.9.5--2013.10.248外场管网施工2013.9.5--2013.9.259景观工程施工2013.9.6--2013.10.2010内部验收完善2013.10.24--2013.10.3111售楼处及其内部样板房开放2013.11.1依据项目开发一二级节点样板区开放目标：首次展示的样板区开放目标——2013年11月1日；样板区主要节点：售楼处及起内部样板房

开工：7月1日；

精装修进场：9月5日；

景观进场：9月6日

完工：10月24日；

内部验收：10月25日；样板区、售楼处节点安排五、样板区方案售楼处位置：南地块西北角商业（临湖）面积规模：二层，约1600㎡外立面材质：铝板+石材（卡拉麦里金）内部装修风格：新古典风格售楼处选址及功能要求五、样板区方案一、定位回顾二、技术方案深化三、成本与利润分析四、工程实施方案五、样板区方案六、销售计划七、物业服务目录精装修房面积：25777㎡套数：324套位置：地块中部区域指标商业SOHO开盘14年5月14年9月13年签约------------13年回款------------14年签约2629万2730万14年回款1315万1319万交付14年6月14年6月指标二标多层精装开盘2013年12月13年签约--------13年回款--------14年签约36044万14年回款35954万交付14年12月指标一标多层毛坯开盘13年10月13年签约50683万13年回款37703万14年签约21264万14年回款31718万交付14年6月销售方案排定六、销售计划销售方案排定

原则：13年实现70%以上去化率，销售额5亿；推盘节奏结合高低组合，达到高溢价14年开始，年销售额14－15亿左右；高层+叠墅时间13年销售（一期）14年销售（一期）14年销售（二期一批）15年销售（二期二批）16年（三期）产品高层叠墅高层叠墅高层叠墅商业一期车位高层叠墅二期车位上市量3.50.724.20.663.40.920.148446.11.551815预计价格150002000015800205001620020500200007.517000210007.5小计525001440066360135305508018860280067521037003255013612合计669007989080270136250152467销售方案排定六、销售计划项目筹备3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月前期蓄水认筹期开盘期持续销售期临时售楼处开放示范区正式公开获首批预售证新售楼处启用首次开盘取得第二批预售证二次开盘销售团队进场推384套，目标开盘当天认购320套推套192，目标开盘当天认购160套续销期去化50套临时售楼处选址装修销售方案排定六、销售计划营销推广费用：约1050元专项费用：1260万元售楼处：面积为700㎡，其中销售接待区域400㎡按5000元/㎡建造，办公区300㎡按500元/㎡建造，财务分摊售楼处占用1年成本为售价的10%约为125万，费用约为：340万元洋房样板房：按标准层3套85㎡，顶复125㎡，4500元/㎡装修标准建，费用为180万