苏州市国有土地上房屋征收采样估价技术指引

苏州市国有土地上房屋征收采样估价技术指引

(征求意见稿)

第一章总则

1.1为规范苏州市国有土地上房屋征收采样估价行为，统一国有土

地上房屋征收采样估价程序和方法，保证国有土地上房屋征收采样估

价质量，制定本指引。

L2制定依据

(1)《中华人民共和国民法典》

(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》

(3)《中华人民共和国资产评估法》

(4)《国有土地上房屋征收与补偿条例》中华人民共和国国务院

令第590号

(5)《不动产登记暂行条例》中华人民共和国国务院令第656号

(6)《国有土地上房屋征收评估办法》中华人民共和国住房和城

乡建设部建房(2011)77号

(7)江苏省《关于印发江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与

补偿条例〉若干问题规定的通知》估价等有关规定

(8)苏州市《关于印发〈苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行

办法〉》苏府规字(2011)3号

(9)《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)

(10)《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013)

1.3本指引适用于苏州市国有土地上房屋征收采样估价活动及与国

有土地上房屋征收相关的采样估价活动。

1.4苏州市国有土地上房屋征收采样估价除应符合本指引外，尚应

符合国家现行有关标准、规范的规定。

第二章估价原则

2.1国有土地上房屋征收采样估价应遵循下列原则：独立、客观、

公正原则；合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；价值时点原

则。

2.2遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关

系人均是公平合理的价值或价格。

2.3遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的

价值或价格。

2.4遵循最高最佳使用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利

用状况下的价值或价格。

2.5遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件

下的价值或价格偏差应在合理范围内。

2.6遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一

特定时间的价值或价格。

第三章估价基本事项

3.1估价目的

房屋采样估价目的应当表述为：“为房屋征收部门确定被征收房屋

类似房地产的市场价值提供参考依据”。

3.2估价对象

估价对象为被征收房屋类似房地产，估价对象的权属、性质、用

途、建筑面积、占地面积以委托人提供的合法材料或根据类似房地产状

况设定。

被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性

质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相似的房地产。

3.3价值时点

采样估价的价值时点一般以委托合同约定为准。

3.4价值类型

采样价格是指被征收房屋类似房地产的市场价格，即被征收房屋的

类似房地产在价值时点的平均交易价格。

类似房地产的平均交易价格是指估价对象及其占用范围内的土地使

用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值

时点自愿进行交易的金额，且假定估价对象没有租赁、抵押、查封等情

况。

3.5资料存档

估价机构应将下列资料与估价报告共同整理归档保存：

（1）房屋征收采样估价委托合同；

（2）拟征收房屋区域范围及有关材料；

（3）房屋的产权证、土地使用证及有关材料；

（4）实地杳勘记录、影像等资料；

（5）可比实例的实地查勘记录、影像等资料；

（6）确定估价结果的有关系数、参数等资料；

（7）其它涉及估价项目的必要资料。

估价报告应有纸质与电子文档，估价报告及有关资料至少应保留

30年。

第四章估价方法

4.1比较法

4.1.1比较法的定义

所谓比较法，即依据替代原理，选取一定数量的可比实例，将它们

与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后

得到估价对象价值或价格的方法。

4.1.2比较法的公式

比较价值=可比实例成交价格X交易情况修正系数X市场状况调整

系数X房地产状况调整系数

式中：

可比实例价格一一建立价格可比基础二的房地产实际成交价珞，不

动产登记中心登记的正常成交价格；

交易情况修正一一因交易行为中的某些特殊因素所造成的价格偏

差，测定方法可以利用已掌握的同类型房地产交易资料或市场行情分析

测算，应消除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例

的非正常成交价格修正为正常价格；

市场状况调整一一将可比实例在其成交日期时的价格调整为，介值时

点的价格，应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价格变动情况的

基础上，采用可比实例所在地区同类房地产价格变动率或价格指数进行

调整。

房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况、权益状况调整。

（1）区位状况调整一一将可比实例在自身区位状况下的价珞调整

为在估价对象区位状况下的价格；

（2）实物状况调整一一将可比实例在自身实物状况下的价咯调整

为在估价对象实物状况下的价格；

（3）权益状况调整一一将可比实例在自身权益状况下的价珞调整

为在估价对象权益状况下的价格。

4.1.3比较法估价步骤：

（1）搜集交易实例；

（2）选取可比实例；

（3）建立比较基础；

（4）进行交易情况修正；

（5）进行市场状况调整；

（6）进行房地产状况调整；

（7）计算比较价值。

4.1.4交易实例收集要求：

（1）交易实例必须是真实的成交价格，不得以挂牌价格或政府限

价作为交易实例；

（2）交易实例房地产应与估价对象处于同一供需圈或同一区位

内；

（3）足够数量的交易实例。

4.1.5可比实例选取要求：

（1）可比实例的区位、实物、权益状况应与估价对象相同或相

似；

（2）可比实例应从交易实例中选取，且不得少于三个；

（3）选取的可二匕实例成交价差距应在合理范围内；

（4）可比实例的成交日期与价值时点接近；

（5）可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。

4.1.6修正要求:

（1）分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%,

共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30%；

(2)经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的

比值不宜大于1.2；

(3)当幅度或比值超出本条规定时，宜更换可比实例；

(4)当因估价对象或市场状况特殊，无更合适的可比实例替换

时，应在估价报告中说明并陈述理由C

4.2收益法

4.2.1收益法定义

预测估价对象的未来收益，利用报酬也或资本化率、收益乘数将未

来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

4.2.2收益法的公式

收益期为有限年的基本公式如下：

式中：V一—待估房地产收益价值；

Ai——未来第i年的净收益；

Y——未来第i年的报酬率；

n——房地产的收益年限，是从价值时点开始计算的未来可

以获取净收益的时间(为有限年)。

4.2.3运用收益法估价步躲：

(1)选择具体估价方法；

(2)测算收益期或持有期；

(3)测算未来收益；

(4)确定报酬率；

(5)计算收益价值。

4.2.4年有效毛收益确定

(1)房屋征收采样估价采用收益法时，估价对象总收益的确定宜

采用房屋租金收入计算；

(2)估价对象租金确定采用比较法，首先收集同类房地产市场租

金案例，其次从租金案例中确定比较实例，第三根据比较实例租金通过

交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正为估价对象的租金；

(3)估价机构应收集足够数量的租金案例，以便合理确定估价对

象租金；

(4)合理确定空置率和租金损失，不得故意提高或压低。

4.2.5年运营费用确定

运营费用应包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费

用、维修费、水电费等维持房地产正常使用或营业的必要支出，并应根

据合同租金的内涵决定取舍，其中由承租人负担的部分不应计入。一般

租赁所需要的各项费用，维修费、保险费、管理费、税金取值参见附

录。

4.2.6年净收益的确定

年净收益等于年有效毛收益减年运行费用。

4.2.7未来收益年限年净收益的确定

可采用前若干年递增，后若干年不变的现金流模式；递增率应合理

确定，并应在报告中加以说明。

4.2.8报酬率的确定

(1)确定方法的选用：报酬率确定的常规方法有累加法、市场提

取法、投资收益率排序插入法三种；

(2)累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率可

选用中国人民银行公布的同一时期一年定期存款年利率或一年期国债年

利率；风险调整值应为承担额外风险所要求的补偿，并应根据被征收房

屋所在地区的房地产市场风险结合货币政策来确定。货币政策分为5个

等级，即紧缩、适度紧缩、稳健、适度宽松、宽松，由此风险值从高到

低。

4.2.9可收益年限的确定

可收益年限的确定，应遵循《房地产估价规范》(GB/T50291-

2015)；土地使用权类型为划拨的房地产，可收益年限按各类用途出让

土地的最高出让年限与房屋剩余经济寿命二者的最小值确定。

4.3成本法

4.3.1成本法定义

测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成

本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

4.3.2运用成本法估价步骤：

(1)选择具体估价路径；

(2)测算重置成本或重建成本；

(3)测算折旧；

(4)计算成本价值0

4.3.3成本法的估价路径

房屋征收评估中如采用成本法估价，对包含土地和建筑物的，'古价对

象，应优先选择房地合估路径，即把土地当作原材料，模拟房地产开发

建设过程，测算房地产重置成本或重建成本。

4.3.4成本法的公式

估价对象的房地产价值=房地产重新购建成本-建筑物折旧

上式中：重新购建成本是指重置成本和重建成本的合称，是假设在

价值时点重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润或者

重新购置全新状况的估价对象的必要支出；各项必要支出及应得利润应

为正常客观的支出和利润。在房地合估路径下，相应的成本法基本公式

如下：

估价对象的成本价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费

用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧

4.3.5测算土地取得成本，可采用比较法、成本法、基准地，介修正

法等方法，并应符合下列规定：

(1)土地取得成本应为在价值时点重新购置土地的必要支出，或

重新开发土地的必要支出及应得利润；

(2)重新购置土地的必要支出应包括土地购置价款和相关税费，

重新开发土地的必要支出及应得利润应包括待开发土地成本、土地开发

成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润；

(3)除估价对象状况相对于价值时点应为历史状况或未来状况

外，土地状况应为土地在价值时点的状况，土地使用期限应为自冷值时

点起计算的土地使用权剩余期限。土地使用权剩余年限最低按5年计

算。

4.3.6测算建筑物建设成本，应采用苏州住建局公布的房屋基本重

置价格测算且进行适当调整，并应符合下列规定：

（1）对一般的建筑物，或因年代久远、已缺少与旧建筑物相同的

建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术、工艺改变等使得旧建筑

物复原建造有困难的建筑物，宜测算重置成本；

（2）对具有历史、艺术、科学价值或代表性的建筑物，宜测算重

建成本；重建成本可另行测算或可根据公布的基本重置价确定，调整幅

度根据建筑物历史、艺术价值及造价的变动确定，并在估价报告中说明

建筑物的历史、艺术、科学价值对估价结果的影响；

（3）建筑物重置成本和重建成本应为在价值时点重新建造全新建

筑物的必要支出及应得利润；

（4）采用苏州住建局公布的房屋基本重置价格且进行适当调整测

算建筑物重置成本或重建成本的，应了解该房屋基本重置价格的内涵；

（5）建设成本由以下费用构成勘察设计和前期工程费、建筑安装

工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、其他

工程费。要注意各费用的内涵，不得重复计算。

4.3.7其他各项必要支出及应得利润的测算，应符合下列规定：

（1）管理费用

管理费用二（土地成本+建设成本）X管理费用率；

（2）销售费用

销售费用二成本价值X销售费用率；

（3）投资利息

①计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用和销售费用；

②利率：采用价值时点的中国人民银行公布一年期银行贷款利率；

③计息方式：采用复利计息；

④计息时间：土地成本、勘察设计和前期工程费的计息周期为建设

期；建设成本、管理费用、销售费用假设在建设期均匀投入，计息期为

建设期的一半。根据不同物业类型，不同体量的建设期参见附录。

（4）销售税费

①应缴纳增值税=销项税额一进项税额；

销项税额=（V-当期允许扣除的土地价款）-（1+9%）x9%；当期

允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积：房地产项目可供

销售建筑面积）X支付的土地价款；

进项税额二不包含增值税的各类工程造价X9%+不包含增值税的各

类专业服务费义6%；

不包含增值税的各类工程造价=（建筑安装工程费+基础设施建设

费+公共配套设施建设费）：（1+9%）；

不包含增值税的各类专业服务费二（勘察设计和前期工程覆+其他工

程费+销售费用）-（1+6%）；

②附加：苏州市市、区一级，增值税附加按照城市维护建设税

7%、教育费附加3%和地方教育费附加2%计算，合计为增值税的12%；

苏州市镇一级，增值税附加按照城市维护建设税5%、教育费附加3%和

地方教育费附加2%计算，合计为增值税的10%。

上述9%、6%等税率应根据税务部门实时实施的费率而变动。如采

用其他计税方式计算销售税费的，应符合税务部门的相关规定。

（5）开发利润

开发利润二（土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）

X成本利润率。

4.3.8建筑物折旧应为各种原因造成的建筑物价值减损，并应等于

建筑物在价值时点的重置成本或重建成本减去建筑物在价值时点的市场

价值。测算建筑物折旧，一般采用年龄一寿命法，估价师可根据，'古价对

象状况可选用直线法、成新折扣法、或成新折扣法结合直线法。

（1）采用直线法时应注意：

①建筑物有效年龄应根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等

状况，在建筑物实际年龄的基础上进行适当加减调整得出；

②建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计算，可在建筑物设计使用

年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护、更新改造等状况及

周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断后确定。非住宅建筑物

经济寿命晚于土地使用期限结束，且出让合同等约定土地使用权期间届

满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的，测算建筑物折旧时，应将建

筑物经济寿命替换为自建筑物竣工时起至土地使用权期间届满之日止的

时间。如划拨土地上的房屋，其寿命计算应视同出让土地上的房屋。

（2）采用成新折扣法时应注意：

估价师应到估价对象现场，观察、判断建筑物的实际新旧程度，并

应根据建筑物的建成时间和使用、维护、更新改造等情况确定成新率。

4.3.9特殊情况

（1）在建工程和新近开发完成的房地产，采用成本法估价时可不

扣除折旧，但对存在减价因素的，应予以相应的减价调整；

（2）成本法测算出的价值，宜为房屋所有权和土地使用权且不存

在租赁、抵押、查封等情况下的价值。当估价对象的权益状况与此不相

同时，应对成本法测算出的价值进行相应调整。

4.4其他估价方法

在征收评估中对一些特殊的估价对象乜可以采用以上方法之外的下

列方法，见表4-1

表4T其他估价方法

序号估价方法适用范围

当被征收房地产为征收原因已停建、缓建的未

1假设开发法

完工程

2基准地价修正法政府或其有关部门已公布基准地价的土地估价

3路线价法城镇临街商业用地批量估价

第五章估价程序

5.1估价程序

（1）接受估价委托，明确估价基本事项并签订书面房屋征收采样

估价委托合同；

（2）明晰估价基本事项，根据委托资料明确拟征收房屋区域范围

等；

（3）编制估价作业方案，拟定采样估价作业步骤和进度；

（4）汇总整理委托人提供的资料；

（5）对涉及拟征收房屋进行实地查勘，调查拟征收房屋状况，调

查拟征收房屋区位、权益和实物状况，做好丈量、影像和实地查勘记录

等工作；

（6）搜集房地产市场信息资料及其他有关资料；

（7）选定估价方法，包括拟采用的估价方法及评估技术路线，拟

定评估的方法，计算确定估价结果；

（8）撰写估价报告；

（9）向委托人提供估价成果；

（10）房屋征收采样估价业务完成后，房地产估价机构将采洋估价

报告及相关资料立卷、归档保管。

5.2实地杳勘

估价机构应派出与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注

册房地产估价师现场勘察。应对拟征收房屋范围内的房屋区位状况、实

物状况和权益状况查勘。

第六章估价报告

估价报告是房地产估价机构和注册房地产估价师向估价委托人所做

的关于估价情况和结果的正式陈述。为了估价报告的严肃性、规范化

等，本条规定估价报告应采取书面形式，即应为书面估价报告。

（1）估价报告真实，即估价报告应按事物的本来面目陈述事实、

描述状况、说明情况，没有虚假记载；

（2）估价报告客观，即估价报告应不加个人偏见地进行叙述、分

析和评论，得出的结论应有依据，没有误导性陈述；

（3）估价报告准确，即估价报告中的估价基础数据应正确，用语

应明确肯定、避免产生误解，对未予以核实的事项不得轻率写入，对难

以确定的事项及其对估价结果的影响应予以说明，没有含糊其辞；

（4）估价报告完整，即估价报告应全面反映估价情况和结果，包

含估价报告使用者所需要的必要信息及与其知识水平相适应的必要信

息，正文内容和附件资料应齐全、配套，不得隐瞒事实，没有重大遗

漏；

（5）估价报告清晰，即估价报告应层次分明，用简洁的文字或图

表对有关情况和结果进行归纳总结，避免不必要的重复，便于估，介报告

使用者理解和使用；

（6）估价报告规范，即估价报告的制作应符合规定的格式，文

字、图表等的使用应符合相应的标准，房地产估价术语及其他专业术语

应符合《房地产估价基本术语标准》GB/T50899等有关规定；

（7）书面估价报告为叙述式估价报告。

第七章住宅类国有土地上房屋征收采样估价

7.1估价方法的选用

（1）同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房

地产，应选用比较法；

（2）虽然同类房地产数量较多，但很少发生交易且可比性较差的

房地产，或纯建筑物估价时可选用成本法；

7.2比较法应用

7.2.1可比实例选取要求

（1）可比实例的区位、实物、权益状况应与估价对象相同或相

似，应考虑的因素见表7T和表7-2；

（2）选取的可比实例成交价、成交日期等应符合房地产估价规

范。

7.2.2住宅类房屋的房地产状况修正体系

住宅类房屋的房地产状况修正包含三人方面，即区位状况、实物状

况、权益状况；而影响房地产价格的区位、实物因素较多，且各因素之

间互相作用，为了规范征收估价中的房地产状况修正，制定统一的修正

体系C

表7-1住宅类房屋区位状况Q修正体系表

序号细分因素等级因素说明

(1)位置优，自然景观好（青山绿水）

位置较优，自然景观较好

(2)

（有青山无绿水或有绿水无青山）

位置及周

1(3)位置一般，自然景观一般（有公共绿化中心）

边景观Q1

位置较差，自然景观较差

(4)

（无青山绿水、无公共绿化中心）

(5)位置差，自然景观差（有可能的污染源）

周边配套设施好（居民生活、学习、休闲锻炼配套设

(1)

施1000米内齐全）

周边配套周边配套设施较好（居民生活、学习配套设施1000内

2(2)

设施Q2齐全、无休闲锻炼配套设施）

(3)周边配套设施一般（居民生活配套设施1000米内齐

序号细分因素等级因素说明

全、无学习、休闲锻炼配套设施）

周边配套设施较差（居民基本生活配套设施1000米内

(4)

周边配套齐全、无学习、休闲锻炼配套设施）

2

设施Q2

(5)小区或小区周边基本无配套设施

交通状况好（汽车顺畅通达、公交线路3条以上站点

(1)

500米以内、规道交通线2条以上站点1000米以内）

交通状况较好（汽车顺畅通达、公交线路2条以上站

⑵

点1000米以内、规道交通线1条站点1000米以内）

交通状况一般（汽车顺畅通达、公交线路1条以上站

交通状况

3(3)点1000米以外、规道交通线1条以上站点1000米以

Q3

夕卜）

交通状况较差（汽车顺畅通达、公交线路1条以上站

(4)

点1000米以外、无规道交通线）

交通状况差（汽车不能顺畅通达、公交线路1条以上站

(5)

点1000米以内、无规道交通线）

小区规划好（规划设计优、人车分流、环境雅致、私

(1)

密性好）

小区规划较好（规划设计良、人车分流、环境雅致、

(2)

私密性一般）

小区规划小区规划一般（规划设计未评级、人车不分流、环境

4(3)

Q4一般、私密性一般）

小区规划较差（老旧规划设计、人车不分流、环境较

(4)

差、私密性较差）

小区规划差（无规划设计、人车不分流、环境差、无

(5)

私密性）

小区绿化好（绿化率高、植被分层、修剪整齐），环

(1)

境卫生优

小区绿化较好（绿化率高、无植被分层、修剪整

(2)

齐），环境卫生较优

小区绿化

小区绿化一般（绿化率不高、无植被分层、修剪整

5环境卫生(3)

齐），环境卫生一般

Q5

小区绿化较差（绿化率不高、无植被分层、无修

(4)

剪），环境卫生较差

小区绿化差（零星绿化、无植被分层、杂乱无章），

(5)

环境卫生差

(1)小区设施好（公建配套齐全，九通、雨污分流）

小区设施

6(2)小区设施较好（公建配套基本齐全，七通、雨污分流）

Q6

(3)小区设施一般（公建配套基本齐全，七通、雨污不分流）

序号细分因素等级因素说明

(4)小区设施较差（公建配套不齐全，五通、雨污不分流）

(5)小区设施差（基本无公建配套，三通、雨污不分流）

车位状况好（有停车场、能满足业主停车需要、能满

(1)

足访客停车需要）

车位状况较好（有停车场、能满足业主停车需要、不

⑵

能满足访客停车需要）

车位状况

7

Q7(3)车位状况一般（有停车场、不能满足业主停车需要）

车位状况较差（无专用停车场、不能满足业主停车需

(4)

要）

(5)车位状况差（无停车场、只能杂乱停少量车）

(1)有电梯楼层调节

8楼层Q8

(2)于电梯楼层调节

(1)朝南

9朝向Q9(2)朝东

(3)朝西、朝北

其他区位

10

因素

1/[(1+Q1)*(1+Q2)*(1+Q3)*(1+Q4)*

区位修正系数(1+Q5)*(1十Q6)*(1+Q7)*(1+Q8)*

(1+Q9)……]

表7-2住宅类房屋实物状况S修正体系表

序号细分因素等级因素说明

(1)房屋已建成0-5年，含0年

(2)房屋已建成5-10年，含5年

成新或新

1(3)房屋已建成10-15年，含10年

旧程度S1

(4)房屋已建成15-20年，含15年

(5)房屋已建成20年以上，含20年

(1)建筑间距大，采光通风优，南北通透

采光通风

2(2)建筑间距较大，采光通风较优

S2

(3)建筑间距一般，采光通风一般

序号细分因素等级因素说明

(4)建筑间距较小，采光通风较差

(5)建筑间距小，采光通风差，南北不通透

(1)层高4米以上，含4.0米

(2)层高3.6米-4.0米，含3.6米

3层高S3(3)层高3.2米-3.6米，含3.2米

(4)层高2.8米-3.2米，含2.8米

(5)层高2.2米一2.8米，含2.2米

(1)建筑面积差0T0平方米，含0平方米

(2)建筑面积差10-20平方米，含10平方米

面积规模

4(3)建筑面积差20-30平方米，含20平方米

S4

(4)建筑面积差30-40平方米，含30平方米

(5)建筑面积差40平方米以上，含40平方米

(1)物业管理服务等级五级

(2)物业管理服务等级四级

物业管理

5(3)物业管理服务等级二级

S5

(4)物业管理服务等级二级

(5)物业管理服务等级一级

(1)钢混结构

(2)混合结构一等、砖木结构一等

房屋结构

6(3)混合结构二等，砖木结构二等

S6

(4)混合结构三等，砖木结构三等

(5)简易结构

其他实物

7

因素

1/[(1+S1)*(1+S2)*(1+S3)*(1+S4)*

实物修正系数

(1+S5)*(1+S6)……]

7.3成本法应用

7.3.1住宅类被征收房屋选用成本法估价时，仅适用于无实际成交

案例的情况或单纯的建筑物估价；注册估价师根据估价对象范围，即房

地合一还是单纯的建筑物，选择估价路径；当估价对象为房地合一，优

先选择房地合估的路径。

7.3.2住宅类房屋选择成本法估价时，估价师应合理选择相应的管

理费率、销售费用率和成本利润率C

第八章商业类国有土地上房屋征收采样估价

8.1估价方法的选用

（1）同类商业房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性

的房地产，应选用比较法；

（2）虽然同类商业房地产数量较多，但很少发生交易且可比性较

差，但该类房地产租金资料较易获取的，可选用收益法；

（3）该类商业房地产数量较少、可比性较差，且很少发生整体交

易（或不可分割交易或交易有限制条件），且该类房地产租金资料很难

获取的，宜选用成本法；

8.2比较法应用

8.2.1可比实例选取要求

（1）可比实例的区位、实物、权益状况应与估价对象相同或相

似，应考虑的因素见表8T和表8-2；

（2）选取的可比实例成交价、成交日期等应符合房地产估价规

范；

（3）选取可比实例的建筑规模与估价对象的建筑规模应相当，建

筑面积规模比宜为0.5~2。

8.2.2商业类房屋的房地产状况修正体系

商业类房屋的房地产状况修正包含三人方面，即区位状况、实物状

况、权益状况；而影响房地产价格的区位、实物因素又较多，且各因素

之间互相作用，为了规范征收估价中的房地产状况修正，制定统一的修

正体系。

表8-1商业类房屋区位状况Q修正体系表

序号细分因素等级因素说明

序号细分因素等级因素说明

商业聚集程度高（区域商业中心或业态齐全或专业性

(1)

商业聚集高）

1

程度Q1商业聚集程度较高（区域副商'业中心或业态较齐全或

(2)

专业性较高）

商业聚集程度一般（非区域商业中心或业态不齐全或

(3)

专业性不高）

商业聚集

1

程度Q1(4)商业聚集程度较差（仅部分业态且专业性较差）

(5)商业聚集程度差（零星商业门店）

位置好，交通便捷程度高（汽车顺畅通达、公交线路

(1)3条以上站点500米以内、交通线2条以上站点1000

米以内）

位置较好，交通便捷程度较高（汽车顺畅通达、公交

(2)线路2条以上站点1000米以内、规道交通线1条站点

位置及交1000米以内）

2通便捷程位置一般，交通便捷程度一般（汽车顺畅通达、公交

度Q2(3)线路1条以上站点1000米以外、规道交通线1条以上

站点1000米以外）

位置较差，交通便捷程度较差（汽车顺畅通达、公交

(4)

线路1条以上站点1000米以外、无规道交通线）

位置差，交通便捷程度差（汽车不能顺畅通达、公交

(5)

线路1条以上站点1000米以内、无规道交通线）

(1)临街状况好（两面临区域主要商业街道）

临街状况较好（一面临主要商业街道或两面临次要商

(2)

业街道）

临街状况

3(3)临街状况一般（一面临次要商业街道）

Q3

(4)临街状况较差（不临商业街道但临道路）

(5)临街状况差（不临道路）

(1)行人与非机动车流量多

(2)行人与非机动车流量较多

4人流量Q4(3)行人与非机动车流量一般

(4)行人与非机动车流量较少

(5)行人与非机动车流量少

5楼层Q5(1)楼层调节

6车位状况(1)车位状况好（有停车场、能满足商户停车需要、能满

序号细分因素等级因素说明

Q6足顾客停车需要）

车位状况较好（有停车场、能满足商户停车需要、不

(2)

能满足顾客停车需要）

(3)车位状况一般（有停车场、不能满足商户停车需要）

车位状况车位状况较差（无专用停车场、不能满足商户停车需

6(4)

Q6要）

(5)车位状况差（无停车场、只能杂乱停少量车）

其他区位

7

因素

1/[(1+Q1)*(1+Q2)*(1+Q3)*(1+Q4)*

区位修正系数

(1+Q5)*(1+Q6).]

表8-2商业类房屋实物状况S修正体系表

序号细分因素等级因素说明

(1)房屋已建成0-5年，含0年

(2)房屋己建成5-10年，含5年

成新或新

1(3)房屋已建成10T5年，含10年

旧程度S1

(4)房屋已建成15-20年，含15年

(5)房屋已建成20年以上,含20年

(1)宽深比大于2.0,含2.0

(2)宽深比1.5-2.0,含1.5

2宽深比S2(3)宽深比1.0-1.5,含1.0

(4)宽深比0.5-L0,含0.5

(5)宽深比小于0.5

(1)层高5.0米以上，含5.0米

(2)层高4.5-5.0米，含4.5米

3层高S3(3)层高4.0-4.5米，含4.0米

(4)层高3.5-4.0米，含3.5米

(5)层高3.5米以下

序号细分因素等级因素说明

(1)0.5-0.8,含0.5

面积规模

4(2)0.8-1.1,含0.8

比S4

(3)1.1-1.4,含1.1

面积规模(4)1.4-1.7,含1.4

4

比S4(5)1.7-2.0,含L7

设备设施齐全（中央空调、垂直电梯、手扶电梯、消

(1)

防设施、保安设施）

设备设施较齐全（中央空调、电梯、消防设施、保安

(2)

设施）

设备设施

5

S5(3)设备设施一般（消防设施、保安设施）

(4)设备设施残缺（消防设施）

(5)无设备设施

(1)钢混结构

(2)混合结构一等、砖木结构一等

房屋结构

6(3)混合结构二等，砖木结构二等

S6

(4)混合结构三等，砖木结构三等

(5)简易结构

其他实物

7

因素

1/[(1+S1)*(1+S2)*(1+S3)*(1+S4)*

实物修正系数

(1+S5)*(1+S6)……]

8.3收益法应用

8.3.1年有效毛收益确定时房地产状况修正可采用表8-1和表8-2

的修正体系进行修正

8.3.2报酬率的确定

对于商业类房地产来说，当货币政策为适度宽松和宽松政策时，风

险调整值不低于中国人民银行公布的同时期五年期存款年利率；当货

币政策为适度紧缩和紧缩政策时，风险调整值不低于我国商业银行同时

期五年期存款最高年利率。

8.4成本法应用

8.4.1商业类被征收房屋选用成本法估价时，仅适用于：

（1）无类似房屋交易案例、无类似房屋租金的估价对象；

（2）体量较大，无可比性的估价对象；

（3）不可分割销售的估价对象；

（4）其他类型。

8.4.2测算房地产重置成本或重建成玄，根据估价对象现状合理确

定商业类房屋的管理费率、销售费率、成本利润率等。

第九章商务及金融办公类国有土地上房屋征收采样估价

关于商务金融办公类国有土地上房屋征收采样估价，从估价方法选

择到各方法的应用，可参照第8章商业类国有土地上房屋征收采样估

价，这里仅列出两者房地产状况修正体系不同之处。

表9-1商务及金融办公类房屋区位状况Q修正体系表

序号细分因素等级因素说明

(1)聚集程度高（区域商务金融中心、专业性高）

(2)聚集程度较高（区域副商务金融中心、专业性较高）

聚集程度聚集程度一般（非区域主副商务金融中心但商务金融

1(3)

Q1办公数量较多）

聚集程度较差（仅部分商务金融办公数量且专业性较

(4)

差）

(5)商业聚集程度差（零星商务金融办公数量）

位置优，交通便捷程度高（汽车顺畅通达、公交线路

(1)3条以上站点500米以内、规道交通线2条以上站点

1000米以内）

位置较优，交通便捷程度较高（汽车顺畅通达、公交

(2)线路2条以上站点1000米以内、规道交通线1条站点

位置及交1000米以内）

2通便捷程位置一般，交通便捷程度一般（汽车顺畅通达、公交

度Q2(3)线路1条以上站点1000米以外、规道交通线1条以上

站点1000米以外）

位置较差，交通便捷程度较差（汽车顺畅通达、公交

(4)

线路1条以上站点1000米以外、无规道交通线）

位置差，交通便捷程度差（汽车不能顺畅通达、公交

(5)

线路1条以上站点1000米以内、无规道交通线）

周边配套周边配套设施好（各类商服、休闲锻炼、信息配套设

3(1)

设施施施1000米内齐全）

序号细分因素等级因素说明

周边配套设施较好（各类商服、信息配套设施1000内

(2)

齐全、无休闲锻炼配套设施）

周边配套设施一般（各类商服配套设施1000米内齐

(3)

全、无信息、休闲锻炼配套设施）

周边配套设施较差（部分商服配套设施1000米内齐

(4)

全、无信息、休闲锻炼配套设施）

(5)周边基本无配套设施

⑴有电梯楼层调节

4楼层Q4

(2)无电梯楼层调节

车位状况好（有停车场、能满足办公停车需要、能满

(1)

足客户停车需要）

车位状况较好（有停车场、能满足办公停车需要、不

(2)

能满足客户停车需要）

车位状况

5

Q5(3)车位状况一般（有停车场、不能满足办公停车需要）

车位状况较差（无专用停车场、不能满足办公停车需

(4)

要）

(5)车位状况差（无停车场、只能杂乱停少量车）

其他区位

6

因素

1/[(1+Q1)*(1+Q2)*(1+Q3)*(1+Q4)*

区位修正系数

(1+Q5)……]

表9-2商务及金融办公类房屋实物状况S修正体系表

序号细分因素等级因素说明

(1)房屋已建成0-5年，含0年

(2)房屋已建成5T0年，含5年

成新或新

1(3)房屋已建成10T5年，含10年

旧程度S1

(4)房屋已建成15-20年，含15年