【《保利地产永续债融资案例介绍报告》9200字】

第一章绪论保利地产永续债融资案例介绍报告目录TOC\o"1-3"\h\u30032保利地产永续债融资案例介绍报告 191141.1保利地产概况 1207951.1.1保利地产简介 1272731.1.2保利地产的财务状况 253681.2保利地产永续债发行概述 5235051.2.1保利地产永续债发行动因 5310441.2.2保利地产永续债发行条款 10157801.2.3永续债发行条款相关分析 121.1保利地产概况1.1.1保利地产简介保利地产全名为保利发展控股集团有限公司，是中国保利集团控股的上市公司，前身为1992年成立的保利地产，注册资本119亿元。在2006年，保利地产成功在上交所挂牌上市，是我国进行股权分置改革重启IPO市场上市的第一家房地产企业，股票代码为SH600048。根据2021年财报数据显示，公司的总资产达到了14000亿，第三季度实现净利润194.2亿，保利地产自成立以来，一直保持稳定发展，营业收入不断增加，现在已经成长为国内的地产龙头企业。保利地产在我国的地位是不可撼动的，经过多年的发展，这个老牌央企早已成为我国房地产行业的领头羊，保利地产于2006年上市之后，开始布局全球战略，不仅在国内大量囤地，在全国各地都有保利地产开发的项目，而且在积极开拓国外市场，保利地产在快速扩张的过程中，也没有降低项目开发的质量，公司一直以自己深厚的基础为用户提供全方面的服务。保利地产一直以房地产开发作为核心业务，多年的业务让保利地产积累了丰厚的不动产开发经营，不仅在全国各地建设了居民住宅和写字楼，保利地产在旅游度假、购物中心以及娱乐项目等多个领域都建立了自己的品牌，让用户能得到全链条的服务。同时，保利地产作为央企，一直把社会责任作为自己的经营理论之一，在发展过程中也没有忽视过公益事业，无论是城市更新还是扶贫西部都有保利地产的身影。保利地产作为一家大型的房企，其关联企业已经深入到了整个行业链，对资源整合做出了巨大贡献，真正成为一家服务全社会的集团。1.1.2保利地产的财务状况（1）资产负债率居高不下资产负债率是财务分析的关键指标，资产负债率是以资产为参照，反映了企业的债务规模，进而揭示了企业的偿债能力，因为企业是靠资产带来收益的，如果以资产为参照，债务规模占的比重越大，一个企业偿还可能性就越小，所以资产负债率可以从一个方面反映出企业偿债能力的大小。并且资产负债率作为企业关键的财务指标，也会对企业日常的经营与融资活动造成影响，在日常经营活动中，无论是供应商还是客户，如果企业的资产负债率过高，他们都是不愿意先提供商品或者款项的；对于融资活动来说，企业的资产负债率过高会提高企业的融资成本，无论是银行还是其他金融机构，在考虑是否给一个企业贷款的时候，资产负债率都是非常重要的参考指标，如果一个企业的资产负债率过高，银行等金融机构就会对企业的财务状况和未来的经营情况产生不好的推测，担心企业无法定期支付利息和本金，因此会减少贷款的金额或者缩短贷款的期间，还有可能甚至拒绝给企业贷款，这就迫使企业需要用更高的成本进行资金的筹集。下图3-1为保利地产发行永续债前历年资产负债率的情况，可以看出保利地产的资产负债率常年保持在70%-80%，在大多数年份保利地产的资产负债率更是突破了75%以上，对于一个企业来说，这些数值的资产负债率是非常高的。对于其他行业的企业来说，企业的资产负债率应该需要维持在70%以下，最好是55%以下；但对于房地产行业来来说，因为其业务的特殊性，房地产企业的资产负债率一般都比其他企业高，基本都在60%-70%，但如果超过了75%，对于房地产企业来说也是一个十分危险的资产负债率。图3-1保利地产历年资产负债率的变动情况Fig.3-1Changesintheasset-liabilityratioofPolyRealEstateovertheyears资料来源：公司年报整理（2）现金流问题现金流对于任何一家企业来说都是很敏感的数据，现金流贯穿了企业的方方面面，包括经营、投资以及筹资，一家成功的公司离不开其对现金流的把控。对于房地产企业来说，现金流更是重中之重，因为房地产行业项目周期长，设计的上下游供应商和客户数量庞大，如果一家房企在发展过程中，对现金流量没有一个很好的把控，导致企业现金流量情况不佳，那么房地产企业在面临一些突发的状况时，就没有足够的现金去应付，进而影响到整个上下游的企业，给这个行带来及其恶劣的影响，现金流问题的出现会使企业以及关联企业受到严重的风险，甚至有可能威胁到相关企业的生存。图3-2为保利地产发行永续债前的历年现金流情况，从图中数据可以看到，保利地产从2012年-2016年净现金总流量是维持在一个正数，但起起伏伏比较大，主要是因为受到经营活动净现金流以及融资活动净现金流的影响，对于经营活动净现金流来说，保利地产在2013年和2014年出现了负值，说明了这两年保利地产发生了较大的的资金流出活动，导致这个现象主要是因为保利地产在2013和2014年支付联营、合营企业往来款增加以及低价、工程款、税金支出的增加，随后年份因为销售增多，销售款回笼增加，从而让经营活动净现金流转为正；对于投资活动净现金流量，保利地产从2013年到2016年一直为负值，主要是因为保利地产作为一家房地产企业，每年需要大量资金购置土地使用权、无形资产、物业以及厂房等，这些都需要大量的资金投入，资金一直在不断的流出，加上保利地产作为老牌房地产企业，一直把行业第一当作是目标，所以每年都在全国范围内扩张，主要表现为大规模买地、设立分公司、开发大量的新项目，这都需要大量的资金支持，所以保利地产的投资净现金流一直保持负值。在筹资活动这方面，保利地产从2015年开始融资活动现金流净额出现了负数，主要是因为2015年从银行借款减少了，银行贷款作为一种低成本的融资方式，其减少的主要原因是国家政策限制了银行向房地产贷款，使得房地产融资渠道收紧了，而融资对于房地产企业来说是发展壮大的关键所在，保利地产新增了大量的土地储备，这些新项目带来的资金压力是难以估量的，这就意味着保利地产急需找到新的融资渠道。在现金及现金等价物方面来说，保利地产一直都是正数，2012年至2016年，集团报表中列示的现金及现金等价物分别为325.8亿元、331.1亿元、391.5亿元、369.5亿元、467.2亿元，保利地产的现金是充裕的，但要想在竞争激烈的房地产行业中扩大自己的商业版图，光靠自身的资金是远远不够的，需要有源源不断的资金流入支持企业的经营与战略发展，并且2017年保利地产发出了重回前三的目标之后，势必要加快发展的速度，这个过程需要大量的资金，再加上保利地产在房地产项目拓展及建设上仍有大规模的资金需求，所以新的融资渠道已经刻不容缓。图3-2保利地产历年现金流量状况Fig.3-2ThecashflowofPolyRealEstateovertheyears数据来源：根据保利地产历年现金流量统计整理1.2保利地产永续债发行概述1.2.1保利地产永续债发行动因我国房地产一直都是我国的支柱行业之一，因为房地产的特殊性，导致以往我国金融市场上的大多数资金都流入到了房地产企业，这么庞大的资金让房地产企业得到了迅猛的发展，也导致了我国房价的攀升，但随着我国金融行业以及经济的发展，国家为了促进房地产行业健康有序地发展推出了一系列的行业调控政策，开始对房价和房地产进行管控，房地产企业融资越来越困难，融资渠道以及融资规模的限制已经成为每个房地产企业的难题，保利地产作为我国老牌的房地产企业也在积极的去探索新的融资方式、去尝试使用新型融资工具；保利地产从2017年开始发行永续债进行融资，2017年共发行了50亿的永续债，随后连续三年都发行了永续债进行融资，截止到2021年9月30日保利地产永续债的规模为201.8亿元，在永续债保有量上保利地产目前是全行业最高的。本节以保利地产发行永续债开始的2017年为例，能更清楚全面的分析保利地产为何选择在2017年这个时点选择永续债进行融资，下文将从各个方面对保利地产发行永续债的动因进行分析。（1）满足“重回前三”目标的资金需求保利地产成立于1992年，曾长期在行业前三的位置上霸榜，但在2012年退出前三的位置之后，保利地产一直处在行业第五名左右，在2017年保利地产前董事长宋广菊立下了“重返前三”的宏远，随后保利地产开始强势拿地，土地资源对于房地产企业来说是发展壮大至关重要的一环，庞大的土地储备意味着可以开发更多的项目，就可以获得更多的盈利。在当前房地产行业调控不断加强、融资端不断收紧的情况下，各家房地产企业都把“钱”看得很重，能不花钱买地，就不买地，但保利地产为了“重回前三”还是选择逆势拿地。表3-1为为保利地产2013-2017年来新增土地储备情况，由中的数据可以看出保利地产从2014年开始新拓展项目个数和新增土地储备计容建筑面积逐渐增减，特别是在前董事长宋广菊宣布“重返前三”的战略后，2017年新增土地和项目分别超过了200个和4500万平方米，由此可见，保利地产对资金的需求是庞大的，新的融资渠道刻不容缓。表3-SEQ表_2-\*ARABIC1保利地产2013-2017新增土地储备情况Table.3-1PolyRealEstate’snewlyaddedlandreservein2013-2017指标20132014201520162017新拓展项目（个）544048112204新增土地储备计容建筑面积（万m2）18271231130824044520新增土地款总额（亿元）56842965612142765新增土储楼面均价（元/m2）31113485501550506118资料来源：wind数据库图3-3为保利地产发行永续债前的现金流，从中可以看出，在2017年保利地产经营活动产生的现金流净额为-292.96亿元，同比2016年由净流入转为净流出，主要是原因企业的“重返前三”的目标，企业在2017年加大了拿地的力度，拓展支出大规模增加；2017年保利地产的投资获得产生的现金流净额为-169.51亿元，净流出同比2016年增加了38.92亿元，保利地产近五年的投资活动产生的现金流净额都是负数，一直都是大幅流出，这是因为保利地产为了抢占房地产行业的份额，一直通过并购方式获取土地资源；2015年保利地产筹资获得产生的现金流净额为-177.44亿元，同比由净流入转为净流出，并且随后的2016年融资性净现金流也为负数。保利地产从2014年开始一直在扩张公司的土地储备资源和项目数，这意味着保利地产在未来将会面临巨大的资金支出压力，但由于国家对房地产行业融资的调控，企业融资愈发困难，在这个时候永续债作为一个新型融资工具出现到了保利地产的视野，并且永续债通过银行间债券市场注册发行即可，不需要审核，是一种极其便利的融资方式能让保利地产短时间内获得大量的资源，因此保利地产会选择在2017年发行50亿永续债来获取资金。图3-3保利地产2013-2017现金流情况Fig.3-3PolyRealEstate2013-2017CashFlow资料来源：公司年报（2）优化企业的资本结构，降低资产负债率权益融资和债务融资是企业最常见的融资方式，一般企业都会综合运用这两种融资方式，在更充分的补充企业资金的同时能很好的平衡融资成本、债务期限以及财务风险，从而使得企业的价值最大化。企业如果通过权益融资，好处就是能短时间内渠道大量的资金，且无需归还本金，缺点有两点，第一是企业每年需要支付一大笔股利，第二是股利的支出不能抵税，这会加大企业的财务压力；而企业如果通过债务融资，虽然可以利用税盾效应，降低企业整体的融资成本，但过多的债务资本会使得企业的杠杆变大，使得财务风险增加、融资渠道收紧，甚至严重会使得企业有破产的风险。由此可见，一个适合企业、合理的资本结构对企业来说是至关重要的。房地产企业由于经营特殊性，其资产负债率都会维持在一个很高的水平，对于房企来说一个合适的资本结构是其其合适的资本结构是企业长时间发展的保障，所以优化自身资本结构是每个房地产企业的关键。在这种情况下，永续债出现了大众视野，永续债在会计处理中是可以计入权益的，因此其不仅有债权融资的特点也有股权融资的优势，这就意味着发行永续债不仅不会稀释股权，在不影响企业日常经营决策的前提下，永续债还可以被计入“所有者权益”类科目，所以通过永续债融资会降低企业的资产负债率，优化了企业资本结构。图3-4保利地产资产负债率与剔除预收账款后的资产负债率Fig.3-4Theasset-liabilityratioofPolyRealEstateandtheasset-liabilityratioafterdeductingtheaccountsreceivedinadvance资料来源：公司年报及wind数据库由图3-4可以看到，保利地产资产负债率一直维持在70%以上，虽然房地产行业相对于其他行业来说，其资产负债率一般是较高的，但保利地产资产负债率在2013年到2016年平均资产负债率都在75%以上；对于房地产行业来说，预收账款在会计处理的过程中是计入负债的，但这部分资金一般是没有压力的，所以剔除预收账款后的资产负债率对于房地产企业来说是更为真实的，但2013年到2016年保利地产在剔除预收账款后的资产负债率平均都维持在70%以上，在房地产行业来说都是一个较高水平的资产负债率，并且在2017年保利地产开始“重返前三”战略，此后保利地产肯定会加大贷款的规模，加大拿地的速度以及项目开发的速度，这一系列的活动势必为大大增加保利地产的资产负债率，所以为了在获取发展所需的资金的前提下，又不过多的增加资产负债率，保利地产选择在2017年发行了永续债进行融资，并且直到2020年保利地产随后每一年都选择通过永续债进行融资。高负债对于房地产企业来说是必然的，同时也有很大的弊端的，因为房地产经营的特殊性，需要进行大规模的融资来补充资金，但过量的融资又会使得企业资产负债率高企，这又会降低企业的整体偿债能力和再融资能力，进而影响企业的信用评级，最终导致企业贷款成本增加，甚至导致企业无法通过银行进行融资，这就形成房地产企业融资矛盾所在。但通过永续债融资就可以解决这一难题，通过永续债融资在一定条件下可以计入权益工具，这一部分是融资是不会增加企业的负债，即不会使得企业资产负债率增加，相反永续债还能改善资本结构，降低自身的资产负债率。（3）降低短期负债率，增强企业的再融资能力一个企业的短期负债率表示企业偿还短期债务的能力，也是一个重要的指标来衡量企业短期内的财务状况，短期负债率可以用来评价一个企业短期财务是否具有风险。当企业需要融资的时候，短期负债率越小，企业融资的成本是越小的，因为对于银行或者其他债权人来说，短期负债率越低，就证明企业支付利息以及偿还本金的能力是越强的，相应的风险就减少了；过高的短期负债率不仅会增加企业再融资的成本，并且也会增加企业的财务风险，使得企业难以支付下一个周期的利息和本金。房地产企业由于业务的特殊性，其资金需求量是巨大的，加上资金回笼缓慢等因素的存在，房地产企业的短期负债率一般是长期处于高位，整体的资金流动性是很差的；近年来，国家开始对房地产行业进行了一系列的政策调控，坚定了“房住不炒”的定位，不仅限制了房企对房产的定价，还减少了房地产企业的融资渠道，其中让房企从商业银行这个渠道融资的难度越来越高，这就让房地产企业失去了主要的降低短期负债率的手段。对于现阶段的房地产企业来说，降低短期负债率，寻求更丰富的融资渠道是发展壮大的关键任务。对于保利地产来说，为了“重返前三”、抢占更大的市场份额以及应对国家政策的变化，降低短期负债率以及提高再融资能力是必不可少的；一方面降低短期负债率不仅在融资方面使得企业更加有效率，而且短期负债率低也是证明企业经营状况良好，给外部投资者传递了信心，重回行业前三不仅指的是规模上，国民认可度也是重要的指标；另一方面因为保利地产想要回到行业前三的位置，必须要大规模拿地、开发项目，这需要大量的资金，但由于国家政策对于房地产再融资的调控，难以在短期内获得大量的资金。所以保利地产选择通过永续债进行融资，由于永续债性质的特殊性，其在会计处理的时候是计入权益工具的，所以通过永续债融资可以使得企业短期负债率降低，并且可以在降低短期负债率的情况下，也更有利于房地产企业去进行传统的融资渠道，例如银行贷款、发行债权等，通过这样的方式就可以提高企业的再融资能力。（4）顺应政策要求自从房地产行业在我国出现以来，一直以不可思议的速度在发展，由于房地产行业业务的特殊性，其资金的需求量是巨大的，这导致了我国金融市场上大多数资金都流入了房地产企业，这不仅使得房地产企业资产负债率过高、杠杆过大，还使得我国整体产业结构出现了不健康的姿态，所以从2012年开始我国就陆续出台了相关政策针对房价的非理性上涨以及房地产杠杆过大的现象。特别是在2015年开始，我国开始对全产业提出了“降杠杆”的要求，随后的一系列获得也是围绕着“降杠杆”来开展的。保利地产作为一个老牌的房地产企业，“降杠杆”对其来说是一个严峻的考验，因为房地产企业自身发展是需要大量的资金的，这势必会引起资产负债率的高企，但保利地产作为一个央企，对于国家的政策是肯定要无条件支持的，所以为了推进“降杠杆”的工作，保利地产在2017年开始选择通过永续债进行融资。1.2.2保利地产永续债发行条款保利地产从2017年开始发行永续债，2017年一共发行了两期永续债，分别是17保利地产MTN001和17保利地产MTN002，每期都是25亿元，本节以保利地产在2017年发行的第一期永续债为例进行相关条款的介绍，即以17保利地产MTN001为代表进行条款的介绍，其后续多次发行的永续债的相关条款都基本一样。（1）资金用途保利地产在2017年发行第一期永续债的金额为25亿元，此次筹集资金的用途有两个方面，一方面是用于偿还银行贷款，另一方面是用来补充自身的流动性。保利地产计划将其中的17.5亿元用于偿还银行贷款，计划偿还具体的项目如下表3-2所示，保利地产承诺资金的实际用途不会超过所给的项目范围。表3-2保利地产第一期永续债计划用于还款情况Table.3-2RepaymentofPolyRealEstate'sPhase1PerpetualBondPlan贷款主体项目名称贷款银行计划还款金额（万元）武汉林云房地产开发有限公司卓刀泉项目招商银行20,000郑州滕利房地产开发有限公司罗兰香谷建设银行10,000郑州煜盛房地产开发有限公司心语A8地块建设银行20,000河北银湖房地产开发有限公司保利拉菲公馆中信银行6,000保利广州房地产开发有限公司云禧工商银行12,000广州市正林房地产开发有限公司海德公馆邮储银行7,500北京朗泰房地产开发有限公司保利天誉北京银行35,000保利（北京）房地产开发有限公司通州10块地北京银行29,000江苏保利宁弘房地产开发有限公司堂悦农业银行/中国银行30,000守鸿置地（广州）有限公司金融城007中信银行20,000资料来源：中期票据募集说明书保利地产计划将永续债融资获得的17.5亿元用以偿还以上项目的贷款，但保利地产需要保证项目企业自有资金比例不得低于项目总投资的30%。对于补充流动性方面，保利地产计划将剩余的7.5亿元资金用于补充自身的流动性，本次募集资金到位后，发行人将使用本期中期票据募集资金的7.5亿元补充营运资金需求，主要用于保利地产日常维护耗材购置、劳务费支出、办公费等日常运营支出。根据保利地产2017年资金使用计划，其计划将募集资金0.4亿元用于母公司维护耗材购置支出，6.5亿元用于劳务费支出，0.6亿元用于办公费等日常运营支出，合计使用募集金额不超过7.5亿元，保利地产具体最终用款金额将根据实际需求确定。（2）贷款利率保利地产本期永续债采用固定利率计息，每一个5年为一个赎回日，前5个计息年度的利率都为5.4%，但如果5年过后保利地产不行使赎回权，那从第6个计息年度起，本期永续债的利率就会调整到当时的基准利率加上利差再加300个基点，往后每5年重置一次票面利率，调整的幅度都是以当期的基准利率加上利差再加上300基点。这就意味着保利地产持有永续债时间越久，其需要支付的利息就会越来越高，这也是永续债的发行人往往会提前赎回的原因之一。（3）贷款期限永续债在发行的时候是不设置固定的到期期限的，理论上是永久存续的，只有在发行公司宣布清算时才会到期，但由于永续债一般具有利率跳升的设置，所以企业在发行的时候都会设置固定的赎回期，一般是2年、3年或者5年。保利地产本期发行的永续债期限为5+N，5是代表每5年是一个赎回日，N是代表永续债理论上是可以永久存续的。（4）递延付息递延付息，即递延支付利息是指保利地产对于永续债的投资者在每个付息日都可以将当期利息以及前期递延的利息推迟至下一个付息日支付；理论上保利地产可以无限次递延支付利息，但递延支付的利息是需要再次付息的的。在保利地产有递延付息的情况下，有两个事项是禁止的，分别是分红以及减少注册资本，如保利地产在发生递延付息的情况下发生了上诉两件事之一就会被强制向永续债投资者支付利息。（5）赎回方式保利地产可以在每5年一次的赎回日行使赎回权。如果决定行使赎回权，保利地产需要支付本金加上所有的利息进行赎回。（6）担保方式保利地产本期发行的永续债无担保，并且截止2021.9.30保利地产所有的永续债均为无担保。（7）偿付顺序保利地产发行的中期永续票据的本金和利息在公司破产清算时，其清偿顺序优先于公司发行的普通股与优先股，其优先级等同于保利地产的普通债务。1.2.3永续债发行条款相关分析永续债在我国作为一种新型的融资工具，由于国内投资者对其还处于探索的阶段，加上永续债理论上是永久存续的，所以保利地产在发行永续债时都设计了具体的条款从各方面保障和吸引投资者，同时根据上文提高的财务契约的理论，企业在发行永续债的时候通过设计合理的条款，也能对企业内部产生约束作用，避免出现道德问题。对于上个章节所介绍的保利地产发行永续债时所设计条款，相关分析如下：（1）由于保利地产发行的第一期永续债17保利MTN001是有利率跳升机制，再加上保利地产是具有赎回选择权的，这就让永续债的期限从无期变为有期。17保利MTN001的期限为5+N，即代表其利率跳升周期为5年，在发行人选择不