南京房地产市场分析报告

南京2025年度房地产市场分析报告2026年1月目录CONT

NTSPart1

政

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境Part2

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lycqlc位置一：

每月5000元位置二：

每月3000元位置三：

每月2000元位置四：

每月1000元第一章政

策

环

境3政策环境

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全国政策2025年国家层面并未像2024年出台全国性一揽子新政，政策不托举，市场只能自我调整。年底中央经济工作会议对房地产定调，短期政策将转为长期制度“2026年要着力稳定房地产市场”。9.24一揽子政策：降准、降息、降低存5.17信贷新政：取消房贷利率下12.10经济会议：持续用力推动房地产市场量房贷利率、统一最低首付比例。10.17财政部：一揽子地方政府财政化债措施。2024限、降低首套及二套首付比例。止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造。4月5月7月9月10月12月7.30政治局会议：落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。10.28“十五五规划”：推12.10经济会议：着力稳定房地产市场，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式。4.25政治局会议：加快构建房地产发展新模式，持续巩固房地产市场稳定态势。2025动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式。4数据：新华社、政府政务信息服务平台政策环境

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南京政策2025年3月南京全市二手房取消限售，次新房解禁涌入市场，新政后两月新增挂牌突增4万+套，短期激化供需矛盾，长期利于置换链条转动。图：2025年南京二手逐月新增挂牌量走势25000取消限售2000017239159901559315317144971442315000100005000013346128451056677802025-012025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-112025-125数据：晨曦（AUR二手房），数据截至12.31政策环境

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南京现行政策南京全域范围内解除所有限制政策，首付及贷款利率处于历史最低水平，房地产政策整体宽松。限制政策分类具体条款限购政策限贷政策全域范围内解除限购

（自2023年9月8日起，玄武、秦淮、建邺及鼓楼主城四区购买商品房不再需要购房证明）。无房贷记录（或房贷已结清）：首付15%；有1套房贷款在还：首付最低15%

；有2套房贷款在还：无法贷款。贷款利率：首套商贷5年期以上利率3.0%，2套商贷5年期以上利率最低3.3%。①分区域实行最高限价“一刀切”政策（个别楼盘突破）。②已申领销许楼盘再次申领价格不超过前一批销许价格（个别楼盘突破）

。2020年6月5日前成交限价政策①土地出让文件设定新房毛坯均价；

②毛坯精装分开定价，全装修价格1500-2000元/㎡；③可出售加装包。2020年6月5日后成交2022年10月18日后成交土地出让文件取消设定新房毛坯均价。限售政策限签政策取消限售无明确限签1、完成工程建设总投资的25%（如申报时包含地下部分，则工程进度计算地下部分，如只申报地上建筑，则地下部分不计入工程进度）2、若为装配式结构，则预制构件进场（办预售需产业办的相关证明文件），出地面一层封顶即可申请预售；3、若为非装配式建筑，多层主体结构至1/2以上，高层主体结构至1/3以上（4层以下住宅工程进度需达到地上2层方可销售）商业：住宅底商可与住宅一同申领预证，独立商业需主体结构至1/3以上（不足3层需达到1层封顶）车位：车位实行预售制，预售条件为住宅全部推出，地库封顶，车位划线（其中江北新区车位预售条件为住宅全部推出并达70%去化率，可沟通为住宅全部推出后预售，江宁车位预售条件为项目竣工验收），非人防产权车位可对全体业主销售，无一房一车位限制，人防车位不可售预售政策资金监管1、监管总额度为后续建设资金监管额度+不可预见费（后续建设资金监管额度的20%），后续建设资金监管额度，房屋层数≤7层的，按3450元/㎡；层数≤18层的，按4025元/㎡；层数≤32层的，按4600元/㎡；层数≥33层的，按5175元/㎡2、根据不同工程进度，按比例释放后续建设资金额度，主要节点为：①完成建筑主体层数二分之一前，可申请使用不超过40%监管额度；②完成封顶至项目主体结构质量验收前，可申请使用不超过60%监管额度；③完成基础设施配套工程至项目竣工备案前，可申请使用剩余监管额度3、可用保函解监管（最高60%）贷款额度：个人80万，家庭100万。1、多子女家庭:个人96万，家庭120万；2、参与以旧换新:个人96万，家庭120万；3、购买新建绿色二星级(含)以上住房:个人96万，家庭120万；4、购买经认定的新建改善型住房:个人96万，家庭120万。贷款利率：首套5年期以上利率2.6%，二套（首套已结清）5年期以上利率3.075%，首套未结清二套拒贷。9城支持互认互贷：南京都市圈其他城市按规定缴存住房公积金的在职职工，在南京市行政区域范围内购买自住住房，向南京住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，南京住房公积金管理中心按规定为其发放住房公积金贷款。适用城公积金政策落户政策市包括常州市、镇江市、扬州市、淮安市、芜湖市、马鞍山市、滁州市、宣城市。人才落户：①研究生及以上学历或45周岁以下本科学历（含同等学历的留学归国人员、非全日制研究生）；②连续缴纳6个月以上社保的40周岁以下大专学历毕业生；③正在缴纳本地社保且35周岁（含）以下大专学历毕业生；④中级及以上专业技术资格人员；⑤具有三级及以上国家职业资格（技能类）人员。六区落户：①持有居住地址属于江北新区、江宁、浦口、六合、溧水、高淳六区的《江苏省居住证》；②正在本地缴纳且连续缴纳6个月（含）以上社保，长三角区域三省一市可累计认可。购房落户：有合法稳定住所（产权住房）。6第二章土

地

市

场7土地市场

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整体供求2025年住宅供地量持续下滑，成交绝对量主要在下半年，溢价率维持低位，受成交结构影响，整体成交楼面价小幅回升。2021-2025年南京市区涉宅用地年度供求走势150010005000136925000200001500010000500001885311551715890394961613911242727642604

601565562

5762021年2022年2023年2024年2025年供应建面（万㎡）成交建面（万㎡）楼面地价（元/㎡）2025年1-12月南京市区涉宅用地成交量价走势15010050400003408330000200001000001313012916656160301005686128037570909511657863.5998488976.3236.35.51.647161340.302025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月2025年9月2025年10月2025年11月2025年12月规划建筑面积（万㎡）成交楼面地价（元/㎡）8数据：

AUR，不含溧水和高淳土地市场

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区域供求江宁、江北（江北新区/浦口/六合）依旧为宅地成交主力区域，主城秦淮、雨花、栖霞宅地成交增量明显；受供地质素及区位影响，各区成交楼面价涨跌不一，建邺和秦淮仍为全市地价高地。2024年成交建面（万2025年成交建面2024年成交楼板价（元/㎡）2025年成交楼板价（元/㎡）区域㎡）（万㎡）2025年南京各区涉宅用地供求量价情况江北新区直管区江宁区18616881102279149123937748391716895648728100589354160140120100804500040000350003000025000200001500010000500015214941317123119六合区64816055浦口区602481462605693栖霞区125791929835084368492008012819164162605641317204948077

772049419156雨花台区秦淮区16416601281948

48139

39100589354408146建邺区138605517

1716

162088玄武区5600鼓楼区562349119156601576949611242合计供应建面（万㎡）成交建面（万㎡）成交楼板价（元/㎡）9数据：

AUR，不含溧水和高淳土地市场

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低密宅地成为趋势，主城核心供应由试水成为重心南京2025年低密宅地供应（容积率≦1.8）103宗，占全年总供地量的84%，相较于2024年73%（93宗）提升11%，且成交宅地综合容积率降至1.62，供地重心由24年近远郊区域向主城核心板块倾斜（15%→29%）。图：2024年VS2025年南京低密宅地区域分布2020-2025土地溢价率、流拍率鼓楼滨江软件谷河西南河西北城中南江心洲南站南部新城河西中百家湖软件谷主城年度流拍率（含延期出让，撤牌）15%29%年度平均溢价率年度成交综合容积率年度核心

燕子矶鼓楼滨江城东南新玄武九龙湖江核江核江北高新珠江镇健康城浦口城南桥北2020年2021年2022年2023年2024年2025年12.2%12.2%2.9%5.0%1.2%3.4%3%18%22%5%2.392.312.292.061.751.62江北高新桥北大厂仙林湖栖霞山江北青奥将军山珠江镇浦口城南桥林人居森林麒麟科学园东山上秦淮新港开发区丁家庄健康城铁北方山研创园将军山灵山东山上秦淮江宁滨江麒麟仙林大学城仙林湖新尧新城兴智中心桥林2%五桥大厂老山老山181383202468100%2024年2025年10数据：

AUR，不含溧水和高淳土地市场

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南京地价及容积率下调，投资收益比优，市场化房企参与度提升2025年共28家市场化房企现身土拍市场（2024年仅有19家），其中13家民企（2024年8家），7家外地民企拿地（2024年4家拿地），其中杭州长住、杭州北谷、上海宸嘉、常州嘉宏、盐城兴邦、江苏十朝春共6家民企为首次进驻，开发利润空间能够实现2万/㎡+。图：2024年VS2025年南京市场化房企土拍参与数量及类型28①新玄武：龙湖紫金观云302520151051915⚫⚫盐城兴邦于2025年6月27日竞得，楼板价12058元/㎡，溢价率0%，由龙湖代建代销。12月6日首开，推出44套洋房房源，户型120㎡、135㎡，去化15套，去化率34%，成交均价精装34969元/㎡。1311802024年2025年2024年2025年2024年2025年市场化房企国央企民企拿地楼板价②燕子矶：龙湖·北城央璟颂新进民企进驻板块土地编号容积率溢价率房地价差（元/㎡）378751651332309120581571717006220383730020397杭州长住江苏十朝春上海宸嘉盐城兴邦南通亚伦城中-中西善桥NO.2025G05NO.2025G09NO.2025G07NO.2025G23NO.2025G33NO.2025G38NO.2025G71NO.2025G47NO.2025G452.62.41.21.21.61.71.12.21.243.37%0%4.0万/㎡2.4万/㎡1.5万/㎡2.3万/㎡2.0万/㎡⚫南通亚伦于2025年6月28日竞得，楼板价15717元/㎡，溢价率12.23%，由龙湖代建代销。11月22日首开，推出158套小高及高层房源，户型108㎡、125㎡、131㎡

、143㎡、顶跃南部新城新玄武7.12%0%⚫燕子矶12.23%9.62%10.08%32.74%0%174/195㎡

，去化20套，去化率13%，成交均价精装小高35284元/㎡，精装高层30082元/㎡

。常州嘉宏杭州北谷百家湖2.3万/㎡河西北2.6万/㎡2.5万/㎡南部新城11数据：

AUR，不含溧水和高淳第三章住

宅

市

场12商品住宅市场

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整体供求2025年新房供需两端容量延续缩减，再度创下历史新低，下半年政策利好缺席，新房市场量价销售表现萎靡。2021-2025年南京市区商品住宅量价走势15001000500036000340003200030000280003480812011069681316563134537531872603476302772695260.92552151.10.90.70.82021年2022年供应面积（万㎡）2023年住宅成交（万㎡）2024年2025年成交均价（元/㎡）2025年1-12月南京市区商品住宅量价走势1208040040000300002000032330317712905930885306043072026306483033029205285731628788274191836173231262324242622211818

19201751689102025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月2025年9月2025年10月2025年11月2025年12月供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）13数据：

AUR，不含溧水和高淳商品住宅市场

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区域供求整体新房市场仍以消化存货为主，多区域新房供小于求；建邺、秦淮及玄武保持房价第一梯队，江宁及栖霞为新房成交主力区域；秦淮和雨花台新房供销同比大幅缩量。2025年南京各区域商品住宅供销分析806040200715289260000500004000030000200001000004373057423753970529711272374929372475024125293229282016320122319107001213

1112986江宁栖霞建邺江北新区雨花台秦淮浦口鼓楼六合玄武供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)2024-2025年各区商品住宅供应对照2024-2025年各区商品住宅成交对照鼓楼12鼓楼121210雨花台秦淮19雨花台秦淮2736356262348玄武9玄武868浦口12浦口2013133229江宁57江宁715780江北新区栖霞282929江北新区栖霞2221434237建邺建邺323043六合六合11102001020302025年（万㎡）402024年（万㎡）50607002040602025年（万㎡）802024年（万㎡）10012014014数据：

AUR，不含溧水和高淳商品住宅市场

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板块供求

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板块成交普跌，燕子矶、铁心桥等前期热门板块跌幅靠前江宁东山板块跃居全市新房成交量TOP1，南部新城/河西依然为全市改善首选；各板块成交量同比去年普遍下跌，其中燕子矶、铁心桥、西善桥、南部新城等前期热门板块跌幅靠前。2025年南京市区各板块供销量价情况排名1板块东山2024年成交量17.835.06.82025年成交量18.116.512.010.99.5同比2%2018161412108800006000040000200000676122南部新城江心洲中央商务区城东南河西南兴智中心西善桥仙林湖百家湖青奥-53%78%609435053439087342360455214486542370414.412.712.08.5-24%-25%-22%-4%35405247133354123407122413090131751288833185228335256285225452295120822

20765204341962219616171326153991408569.31096910894478.220819.08.18.1-57%-4%97.810111213141516171819204.37.677%供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)5.56.823%2025年南京市区各板块供销量价情况河西北上坊3.56.794%78000060000400002000000.96.4600%-60%-66%-31%72%6543210573163863540678铁心桥燕子矶珠江镇五塘15.918.59.06.34210840393338633754428885243811609924146145476.227492243282489725096226802303822646164981495121325138552014518672163131824916788852314037138926.282733.45.8河西中城南中心鼓楼滨江8.65.2-40%-65%-32%10.35.23.63.6供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)15数据：

AUR，不含溧水和高淳商品住宅市场

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城市价格表现2025年南京市区新房平均折扣率一度降至75折，下半年触底回升至8折左右，其中建邺区、玄武区新房价格相对坚挺，平均折扣率维持在9折左右，江宁、江北等近主城区域普遍降至7折左右，栖霞区、鼓楼区平均折扣率降幅最大，降幅在10%左右。2024年1月-2025年12月南京市区商品住宅平均折扣率走势4000030000200001000008686851008060402008383848282828182818180818079798077767881753413634593323273177132330312063172930733311823088530720306483060430330298492943428500285732905929205287882807727690274192024-01

2024-02

2024-03

2024-04

2024-05

2024-06

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2025-01

2025-02

2025-03

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2025-05

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2025-07

2025-08

2025-09

2025-10

2025-11

2025-12成交均价(元/㎡)平均折扣率(%)2024年-2025年南京市各区商品住宅平均折扣率对比分析60000100929190884000020000081819089597527876768060837346015442981071431536778772466930257267417223814224866312058

10700528922375224125247502016342375437302970639705六合区建邺区栖霞区江北新区直管区江宁区浦口区玄武区秦淮区雨花台区鼓楼区2024年成交均价(元/㎡)2025年成交均价(元/㎡)2024年平均折扣率(%)2025年平均折扣率(%)16数据：

AUR，不含溧水和高淳商品住宅市场

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板块价格表现典型重点板块新房平均折扣率同比呈普跌态势，普遍跌幅在5%左右，其中五塘/兴智中心/仙林湖板块新房平均折扣率降幅最大，同比下滑超10%，河西北招商金陵序新房价格上涨带动平均折扣率回升，铁心桥联发雨花新澍备案价下调导致平均折扣率上涨。2024年-2025年南京市各区商品住宅平均折扣率对比分析800006000040000200000100809492949492898786878584869187778769259828261059602548079495834571344603454253250132498297474486567612390874552160943505343090142370288833175160江心洲河西中城东南鼓楼滨江河西北河西南东山南部新城燕子矶铁心桥2024年成交均价(元/㎡)2025年成交均价(元/㎡)2024年平均折扣率(%)2025年平均折扣率(%)2024年-2025年南京市各区商品住宅平均折扣率对比分析6000010083834000020000082798179797777767680607673354037976361883408130225287172647724237642264622713212437228335717035398335412254519622256283185220434207652472967仙林湖西善桥百家湖珠江镇上坊青奥五塘中央商务区兴智中心城南中心2024年成交均价(元/㎡)2025年成交均价(元/㎡)2024年平均折扣率(%)2025年平均折扣率(%)17数据：

AUR，不含溧水和高淳商品住宅市场

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成交结构

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主力总价段明显下移，套均面积持续上涨，改善购房成为主流2025年新房成交总价段明显下移，200万以下成交占比上涨至27%，200-300万成交占比保持平稳，300-800万成交缩量明显。2025年套均面积上升至125㎡，1000万以内总价段套均成交面积较以往明显增加（市场持续低迷，成交均价下调）。2022-2024年

VS2025年套均成交面积（不含别墅）2022-2024年

VS2025年分总价段成交套数总价段2022-2024年套均面积2025年套均面积2025套均-以往年度套均1000万元以上900-1000万元800-900万元700-800万元600-700万元550-600万元500-550万元450-500万元400-450万元350-400万元300-350万元250-300万元200-250万元0-200万元200万以下200-250万250-300万300-350万350-400万400-450万450-500万500-550万550-600万600-700万700-800万800-900万900-1000万1000-1200万1200-1500万1500万以上平均96993710210511111812412713313714416416919019823129712010911311812412813614114415516919820219423529312587649881162911-44月均去化213套月均去化476套-45-10000-8000-6000-4000-200002000400060002025年成交套数2022-2024年均套数18数据：

AUR，不含溧水和高淳商品住宅市场

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狭义库存2025年新房延续缩量供应，主要消化积压存货，库存绝对规模处于低位

，截止2025年底南京市区狭义库存量约542万㎡，由于新房市场持续低迷，下半年新房流速放缓加剧，出清周期升至25个月，库存主要集中在江宁区、江北新区和栖霞区。2025年南京各区狭义库存及出清周期2025年南京市区商品住宅狭义库存及出清周期走势6003025201510528272625252424六合52万㎡/80个月2017171716江北新区栖霞90万㎡/40个月建邺：

62万㎡/19个月鼓楼：14万㎡/14个月玄武：9万㎡/12个月80万㎡/32个月542鼓楼玄武浦口51万㎡/30个月秦淮秦淮：29万㎡/19个月建邺雨花台43万㎡/17个月库存量≥100万㎡江宁114万㎡/19个月80-100万㎡60-80万㎡40-60万㎡20-40万㎡<20万㎡50002025年1月

2025年2月

2025年3月

2025年4月

2025年5月

2025年6月

2025年7月

2025年8月

2025年9月

2025年10月

2025年11月

2025年12月存量面积（万㎡）去化周期（月）19数据：

AUR，不含溧水和高淳，去化周期按照6个月计算商品住宅市场

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狭义库存

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历史房源库存占比过高，降价出清或成唯一出路2025年主力去化的房源为供货超过2年的，往年积压库存通过“以价换量”“房票安置”“政府购新改租”等方式去化。2025年当年供应的货量占比40%，但成交占比仅为32%，新供房源当前处于“有价无量”的阵痛期。2025年住宅成交（2年前上市房源典型项目）典型板块住宅狭义存量房源上市时间2021-2025年南京商品住宅成交房源上市时间狭义库存（万㎡）2年前上市房源库存占比100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%合计库存（套）成交套数

成交均价

24年平均

25年平均板块类型

板块名称2年前24年上市房源25年7%项目名称板块备注(套)(元/㎡)折扣率折扣率上市房源上市房源13%51%铁心桥西善桥0.391.076.381.639.53140.212.085.570.532.279.021.970.060.552.810.173.842.562.080.531.3803.050.794.371.6510.439.584.422.511.025.210.831.063.83.653.9411%27%39%43%43%43%44%47%49%49%58%60%61%75%89%90%100%100%64%27%39%31%中海观江樾中海·和山江尚紫薇江北-青奥江宁-方山3412412392061901751731721501422164123828427752135426139129131363921480128702201275%84%96%85%76%69%67%96%66%70%62%79%96%70%82%55%64%68%54%62%降价房票安置政府回购降价42%26%百家湖16.323.8135%中央商务区河西南22.2332.6河西-江心洲城北-兴智中心仙林-灵山江心洲主城河西中鼓楼滨江南站4.992.311.384.87五矿信托璀璨云著40%29%1.487.691.387.349.9612.5115.6711.834.8516.06357.013.05铭著风华房票安置降价燕子矶新玄武南部新城城东南片正方新城栖霞山禄口15.712.38联发云启

江宁-正方新城58%202112.2416.3216.6817.6813.214.85北外滩水城江北-桥北降价36%34%2.091.48032%2025高科紫尧星院

城北-新尧新城山语春风

江宁-正方新城降价远郊降价五桥0202220232024龙潭0016.06557.97天萃城南-人居森林降价全市70.85130.11当年上市房源去年上市房源2年前上市房源20数据：

AUR，不含溧水和高淳，去化周期按照6个月计算商品住宅市场

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广义库存走势2025年下半年供地节奏加快，广义库存一路攀升至2768万㎡，且整体流速放缓，出清周期稳升至126月高位，库存主要集中在江宁、江北新区、六合等城市外围区域。2025年南京各区广义库存及出清周期2025年南京市区商品住宅广义库存及出清周期走势280027002600250024002300220016014012010080136130六合126123510万㎡/787个月11211111189江北新区栖霞540万㎡/240个月76建邺：109万㎡/34个月鼓楼：38万㎡/40个月玄武：34万㎡/43个月秦淮：81万㎡/54个月308万㎡/125个月706967鼓楼玄武秦淮浦口316万㎡/189个月60建邺雨花台199万㎡/77个月d40库存量江宁632万㎡/107个月≥400万㎡20300-400万㎡200-300万㎡100-200万㎡50-100万㎡<50万㎡02025年1月

2025年2月

2025年3月

2025年4月

2025年5月

2025年6月

2025年7月

2025年8月

2025年9月

2025年10月

2025年11月

2025年12月存量面积（万㎡）去化周期（月）21数据：

AUR，不含溧水和高淳，去化周期按照6个月计算商品住宅市场

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月度开盘走势2025年南京市区整体开盘去化率约20%，随着高品质/四代住宅陆续入市，整体开盘去化率呈波动上升趋势。2025年南京市区月度开盘走势200035%30%25%20%15%10%5%33%32%28%28%27%15001000500025%23%22%17%14%11%7%0%2025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月2025年9月2025年10月2025年11月2025年12月2025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月2025年9月2025年10月2025年11月2025年12月开盘数量421981011377171514推出套数(套)当天认购（套）开盘去化率213141243518062617588569017125%96622423%1424637810127%42113833%119025882714017%74221028%7%28%14%11%32%22%开盘数量推出套数(套)当天认购（套）开盘去化率22数据：

市场监测

，不含六合、溧水和高淳商品住宅市场

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二手房市场2025年南京市区二手房成交8.4万套，同比下降9%，成交均价19881元/㎡，同比下降13%；二手房价格跌幅远高于新房降价幅度，销售去化表现优于新房，去化主要集中在江宁和江北新区，低总价/小户型产品为成交主力。2025年南京市区二手房成交量价走势2025年南京各区二手房成交情况成交面积（万方）

成交套数（套）181

1788822900区域成交均价（元/㎡）1000080006000400020000221282182024000220002000018000160001400012000100002138020230江宁区江北新区直管区栖霞区15527128841779529711306162477720488248701273673661928419449190721829917978177601248813109965976978861915763245569352018778366117279建邺区鼓楼区秦淮区雨花台区玄武区浦口区六合区合计77717057443819768成交套数（套）成交均价（元/㎡）198812025年二手房各面积段成交占比2025年二手房各总价段成交占比2024-2025年南京各区二手房成交均价对照1%2%1%400003%10%14%12%3%34750341117%7%27239274222487030000200001000003061629711234022048824777210861779510%176391552754%1559312736152941288457%15%821373660-150万元150-200万元400-500万元200-250万元500-600万元250-300万元600-800万元江宁浦口江北新区建邺秦淮雨花台栖霞六合玄武鼓楼0-90㎡90-100㎡100-120㎡

120-140㎡300-400万元140-160㎡

160-180㎡

180-200㎡

200㎡以上800-1000万元

1000万元以上2024年（元/㎡）2025年（元/㎡）23数据：AUR二手房版

，不含溧水和高淳商品住宅市场

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二手房市场下半年二手房市场热度降温明显，总关注人数及总带看量较上半年大幅下滑，二手房存续挂牌总量仍维持高位，短期仍以买方市场占据主导，市场延续以价换量为主，整体市场仍处下行区间。降价房源未调价房源涨价房源调价幅度(%)总带看量（万次）平均带看量（次）100%80%60%40%20%0%04035302520151052.52-1-2-3-4-5-6-71.451.5122.01-6.440.5002025-01

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2025-12总关注数（万人）平均关注数（人）存续挂牌房源（套）1800001600001400001200001000001008060402008765432101521044.4868.162025-1

2025-2

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2025-9

2025-10

2025-11

2025-1224数据：

AUR二手房版，不含溧水和高淳商品住宅市场

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项目排行榜单绿城华发金陵月华、嘉和华府位居销售金额、销售面积榜单首位，分别为市场高端改善、刚改项目的量价标杆。2025年南京市区项目累计销售金额TOP102025年南京市区项目累计销售面积TOP10销售金额（亿元）销售面积（万㎡）签约套数（套）成交均价（元/㎡）销售面积（万㎡）销售金额（亿元）签约套数（套）成交均价（元/㎡）排名1项目名称绿城华发金陵月华江尚紫薇区域建邺区建邺区建邺区玄武区江宁区秦淮区秦淮区鼓楼区雨花台区江宁区板块排名1项目名称嘉和华府区域板块东山河西中江心洲河西北26.4924.8822.8520.4219.9613.9813.3913.3612.7112.443.735.763.594.825.862.893.602.883.943.6512733920221542818527621135828370998432146364042360340614847037173464443229534120江宁区建邺区江宁区5.865.765.064.824.694.474.264.204.013.9619.9624.889.914283395132154923893412983683353406143214195644236010708207862164123741272342151122江尚紫薇江心洲上坊3招商金陵序3东山金茂晓棠中北金基山和月蓝天慧融花园高科紫尧星院中海观江樾仙林大学城4中北金基山和月嘉和华府4玄武区

仙林大学城20.425.035东山5江宁区栖霞区禄口新尧新城青奥6中信泰富九庐金陵华夏中心沁百合南部新城南部新城鼓楼滨江西善桥69.29江北新区直管区779.2188龙湖亚伦·央璟颂中天金宁风华中海观文澜浦口区江宁区栖霞区珠江镇东山9.979华润观云润府中建·源上九里910.928.5210百家湖10仙林湖25数据：

AUR，不含溧水和高淳商品住宅市场

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典型项目案例-中北金基山和月项目位于仙林大学城板块，南侧紧靠紫金山，定位高端改善产品，2025年5月首开，已推出283套房源，整体去化率77%，成交均价42424元/㎡，月均流速27套/月，凭借优越区位+高品质低密四代科技住宅+下沉式会所/架空层泛会所+品质房企，入市取得热销。项目信息及销售情况占地（万㎡）计容（万㎡）拿地时间6.84容积率开发商1.1中北&金基20080/0%3717.522024.3.8楼面价/溢价率总户数物业类型31栋4-5F多层交付标准精装首开时间2025.5.3主力户型推出套数（套）

成交套数（套）去化率84%75%81%60%78%月均去化套数（套）成交均价（元/㎡）169㎡188㎡965726455981432127461054402744010489635091433167230㎡3顶复262/346底跃293/313/383/405客户36项目周边仙林地缘客户占比7成，玄武、秦淮等主城客户占比3成169㎡四房两厅三卫188㎡四房两厅三卫230㎡四房两厅四卫26数据：

AUR商品住宅市场

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典型项目案例-颐和·金陵印项目位于城南中板块安德门片区，区位认可度高，定位中端改善产品，2025年8月首开，已推出214套房源，去化率81%，成交均价39178元/㎡，月均流速35套/月，凭借优越区位+高品质低密四代住宅+下沉式会所+架空层泛会所，销售表现较优。项目信息及销售情况占地（万㎡）计容（万㎡）拿地时间5.26容积率开发商1.48颐居7.772024.12.20楼面价/溢价率总户数19296/0%582物业类型9栋10/11F小高层、2栋17F中高层精装交付标准首开时间2025.8.29成交均价（元/㎡）主力户型推出套数（套）成交套数（套）去化率79%月均去化套数（套）108㎡17044134392783829541668132㎡89%客户雨花城南项目周边地缘客户占比8成，主城其他区域客户占比2成108㎡三房两厅两卫132㎡3+1房两厅两卫27数据：

AUR商品住宅市场

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典型项目案例-绿城金基·沁百合项目位于鼓楼滨江板块，传统老城核心，生活配套醇熟，定位中高端改善产品。2025年4月首开，已推出全部房源，去化率77%，成交均价46411元/㎡，月均流速24套/月，项目凭借核心区位+高品质精装+强产品力+品质房企，销售表现较优。项目信息及销售情况占地（万㎡）计容（万㎡）拿地时间3.743.92容积率开发商1.05绿城&金基20165/0.4%2782024.11.28楼面价/溢价率总户数物业类型16栋4-7F多层/小高层精装交付标准首开时间2025.4.15主力户型推出套数（套）

成交套数（套）去化率93%月均去化套数（套）成交均价（元/㎡）124㎡143㎡120126321118412945179471694863467%180/200㎡顶跃客户1959%2鼓楼区地缘客户占比8成，秦淮、玄武区等主城外溢占比2成124㎡三房两厅两卫143㎡四房两厅两卫28数据：

AUR商品住宅市场

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房企排行榜单全国性央企及本土国企为新房销售业绩的主要支撑，本土民企金基销售表现亮眼，位居销售金额、销售面积榜单双冠王，占据约10%的市场份额，且保持稳定供货节奏。2025年南京市区房企累计销售金额TOP102025年南京市区房企累计销售面积TOP10销售金额（亿元）销售面积（万㎡）签约套数（套）成交均价（元/㎡）销售面积（万㎡）签约套数（套数）供货面积（万㎡）供货套数（套）排名1房企名称金基排名1房企名称金基81.6269.8453.0550.3748.1944.719.3417.4711.4216.3010.178.00111912246614220739978464463089947366559044360339458347953394919.3417.4716.3013.9312.0111.7611.6411.4211.0810.621119122413811074100886711.779.7913.747.584.277.1645642120834838659610591907842832华发2华发3招商3保利4保利1381591中海45奥体建设绿城5颐居64316南京交投金茂7东南国资中北44.3641.9141.810.1710.6212.0111.76650795412.533.589.256.4485438招商6619颐居10088679联发88910南京交投39.9310中北54329数据：

AUR，统计数据为全口径、统计范围仅覆盖商品住宅商品住宅市场

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典型房企分析-金茂金茂自2010年进驻南京以来累计开发项目数量近15个，联合开发为主，主要布局南京主城区，从刚需到高端改善全产品系覆盖，近两年在南京保持高投资力度。金茂在2025年积极参与市场土拍，竞得2宗宅地均位于江宁区，当前区域主力在售项目5个，持续深耕江宁区域。中国金茂已落地在售项目销售均价（万元/㎡）区域板块项目股权比例

是否合作

开发阶段首次开盘产品类型汤山上坊汤山温泉康养小镇东山金茂晓棠金茂·樾满云川江宁金茂府芳原47%80%80%51%50%31%20%是是是是是是是尾盘在售在售在售尾盘在售尾盘2019/11/23

合院、叠加、多层2.32024/12/292025/12/272025/10/12中高层中高层2.03.23.93.15.34.5江宁区东山九龙湖上秦淮小高、中高2021/6/2

叠加、多层、小高秦淮金茂府云萃府2023/6/30高层秦淮区建邺区南部新城河西南2021/12/11中高、高层观潮望云28%是在售2025/1/4高层4.02025年新拿地情况销售情况区域宗数计容建面（万㎡）楼面价（元/㎡）溢价率销售均价流速板块项目名称产品业态首开时间（元/㎡）

（套/月）东山1112.9411966172890%

金茂·樾满云川中高层2025/12/2732174391235046江宁区九龙湖6.5915.2%

江宁金茂府

小高、中高

2025/10/1230数据：

AUR商品住宅市场

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典型房企分析-招商蛇口招商蛇口自2005年进驻南京以来累计开发将近30个项目，独自及联合开发兼顾，但近两年以合作开发居多。招商在2025年竞得河西中1宗优质宅地，首次进军河西顶豪市场；25年初江宁璀璨璟园收官之后，4月再次竞得江宁1宗宅地，重点关注江宁区域。招商蛇口已落地在售项目销售均价区域板块新玄武南部新城城东南城中南九龙湖河西中项目招商局中心臻境云萃府股权比例

是否合作开发阶段尾盘首次开盘产品类型（万元/㎡）鼓楼100%20%45%52%49%51%否是是是是是2022/6/3高层4.44.5尾盘2021/12/12

中高、高层秦淮钟山峰景尾盘2021/1/25中高4.4越城天地中心江宁金茂府瑞玺RICI在售2020/11/28

独栋、联排毛坯6.13.9江宁区建邺区在售2025/10/12

小高、中高联排、小高、中高、高层在售2025/12/287.42025年新拿地情况销售情况首开时间区域宗数计容建面（万㎡）楼面价（元/㎡）溢价率项目名称销售均价流速板块产品业态（元/㎡）

（套/月）江宁区

九龙湖建邺区

河西中116.59172894505315.2%

江宁金茂府

小高、中高

2025/10/1239123/46/联排、小高、中7.1125.7%

瑞玺RICI2025/12/28高、高层31数据：

AUR商品住宅市场

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典型房企分析-金基金基作为南京本土品质房企，累计开发超20个项目，独自及联合开发兼顾，但近两年以合作开发居多（合作方主要为政府平台公司），主要布局南京主城区；2025年竞得五塘、城南中2宗宅地，均为小体量宅地，主打快进快出。金基已落地在售项目销售均价区域玄武区建邺板块项目股权比例

是否合作开发阶段在售首次开盘产品类型（万元/㎡）仙林大学城河西北中北金基山和月金基珑樾府55%100%49%26%35%43%是否是是是是2025/5/3多层4.2尾盘2025/5/12

小高、中高6.34.44.94.63.2城东南金基璟樾府尾盘2022/11/11高层秦淮区南部新城鼓楼滨江中央商务区金基新睿樾府绿城金基·沁百合金基山川江樾在售2023/5/31

中高、高层多层、小高鼓楼区在售2025/4/15层江北新区在售2023/12/23高层2025年新拿地情况销售情况首开时间区域宗数计容建面（万㎡）楼面价（元/㎡）溢价率项目名称销售均价流速板块产品业态（元/㎡）

（套/月）NO.2025G4鼓楼区五塘112.8112119194040%0%多层、小高层//////1地块项目雨花台区NO.2025G93地块项目城南中1.60/32数据：

AUR第四章市

场

热

点33市场热点

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低密墅类产品回归主城随着近两年房地产市场持续低迷，政府加大低密宅地出让力度，旨在土拍及新房市场健康运营，同时限墅令政策出现松动，主城断供多年的别墅产品再次上新，其中绿城云庐、凤起潮鸣等项目别墅产品已入市销售，市场反馈良好。项目名称占地（万㎡）容积率瑞玺RICI3.95凤起潮鸣3.93绿城·云庐5.08