劳动法优于协议书

劳动法优于协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发集团有限公司。

甲方地址：北京市朝阳区建国路88号XX大厦18层。

甲方法定代表人/负责人：张明，性别男，1958年出生，中国国籍，身份证号码联系电话

甲方联系方式：电子邮箱zhangming@，传真正好xxgroup@。

甲方是一家经中国工商行政管理总局注册成立的综合性房地产开发企业，主营业务包括房地产开发、物业管理、商业运营等。自2005年成立以来，甲方凭借稳健的经营策略和卓越的市场表现，在行业内建立了良好的声誉。甲方本次与乙方合作，旨在通过租赁XX商业广场的部分商铺，为旗下品牌提供优质的经营场所，进一步扩大市场影响力。XX商业广场位于北京市核心商业区，周边聚集了大量高端写字楼和住宅区，人流量巨大，商业氛围浓厚，是甲方实现品牌战略布局的重要节点。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX商业物业管理有限公司。

乙方地址：北京市海淀区中关村大街1号XX写字楼12层。

乙方法定代表人/负责人：李华，性别女，1975年出生，中国国籍，身份证号码联系电话

乙方联系方式：电子邮箱lihua@，传真正好xxcompany@。

乙方是一家专业的商业物业管理公司，成立于2010年，专注于高端商业地产的租赁、运营和管理。公司凭借丰富的行业经验、专业的服务团队和高效的管理体系，为众多知名品牌提供了优质的物业解决方案。乙方管理的XX商业广场总面积达15万平方米，包含200余家商铺、50家餐饮店和20家娱乐设施，年营业额超过10亿元人民币。本次合作中，乙方将向甲方提供XX商业广场A区3号商铺的租赁服务，该商铺位于广场主入口位置，面积500平方米，视野开阔，适合品牌旗舰店的运营需求。

双方合作的背景及前提条件如下：

XX商业广场作为北京市重要的商业地标之一，自开业以来吸引了众多知名品牌的入驻。甲方作为国内领先的房地产开发商，一直致力于打造高品质的商业空间，提升品牌价值。基于对XX商业广场市场潜力的充分认可，甲方希望租赁该广场的部分商铺用于品牌展示和销售。乙方作为XX商业广场的运营管理方，拥有丰富的租赁资源和专业的服务能力，能够为甲方提供高效的租赁服务。双方本着平等互利、长期合作的原则，经友好协商，决定就XX商业广场A区3号商铺的租赁事宜签订本协议，以明确双方的权利义务，保障合作顺利进行。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲乙双方就XX商业广场A区3号商铺租赁事宜的权利与义务，确保租赁活动依法、依约顺利进行。具体范围包括但不限于：商铺租赁区域的确认、租赁期限的约定、租金及支付方式的确定、商铺交付标准、双方在租赁期间的权利与义务分配、违约责任的处理以及争议解决机制等。通过本协议，甲方获得XX商业广场A区3号商铺的租赁使用权，用于其品牌展示和商业经营活动；乙方则有义务按照协议约定提供符合条件的商铺，并配合甲方完成商铺的交接与使用。双方均应在本协议框架内履行各自责任，共同维护租赁关系的稳定与和谐，保障XX商业广场的商业氛围和品牌形象。

第二条定义

1.“商铺”指位于XX商业广场A区3号，建筑面积500平方米的商业经营场所。

2.“租赁期限”指本协议约定的商铺租赁起始日至终止日的期限。

3.“租金”指甲方根据本协议约定向乙方支付的对商铺租赁使用权的对价。

4.“保证金”指甲方为保障履行本协议义务而向乙方支付的一定金额的货币。

5.“物业管理费”指商铺在使用期间产生的，由乙方负责统一收取并代为支付给相关服务提供商的费用。

6.“维修责任”指因商铺本身或相关设施设备产生的损坏，由责任方负责修复的义务。

7.“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、洪水、战争等。

8.“本协议”指甲乙双方签署的《XX商业广场A区3号商铺租赁协议》及其附件。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务：

(1)甲方有权按照本协议约定使用租赁商铺，开展品牌展示、产品销售等相关商业活动。

甲方有权要求乙方保证商铺符合约定的交付标准，包括但不限于结构安全、水电通畅、消防合格等。

甲方有权监督乙方履行物业管理职责，确保租赁区域的环境卫生、安全秩序符合商业运营要求。

甲方应按时足额向乙方支付租金及其他应承担的费用。

甲方应遵守XX商业广场的整体运营管理规定，不得从事违反商场品牌形象或商业秩序的活动。

甲方有义务妥善保管商铺内的设施设备，非经乙方同意不得擅自改造或增设。

甲方应配合乙方进行商铺的日常检查、维修等管理工作，提供必要的便利条件。

如甲方需要续租，应在租赁期限届满前三个月书面通知乙方，并就续租条件与乙方协商。

甲方如提前终止租赁，应向乙方支付相当于三个月租金的违约金，并承担乙方因此产生的相关损失。

2.乙方的权力与义务：

(1)乙方有权按照本协议约定向甲方收取租金及其他应承担的费用。

乙方有权要求甲方遵守XX商业广场的各项管理规定，维护商场的整体运营秩序。

乙方有权对商铺的交付标准进行验收，确保其符合商业使用的安全要求。

乙方应保证租赁商铺在交付时具备正常使用条件，并配合甲方完成租赁登记手续。

乙方应按照本协议约定提供物业管理服务，包括但不限于公共区域的清洁、安保、设备维护等。

乙方应负责处理租赁商铺所在区域的外部市政维修事宜，并承担相应费用。

乙方应保障商铺的正常水电供应，如遇市政中断应及时通知甲方并尽快恢复。

乙方应尊重甲方的经营自主权，不得无故干涉甲方的正常商业活动。

乙方在进行商铺区域改造或调整商场运营政策时，应提前不少于两个月书面通知甲方，并协商对甲方的影响及补偿方案。

乙方如需提前收回商铺，应至少提前六个月书面通知甲方，并按剩余租赁期限的两倍支付租金作为补偿，但补偿金额不超过本协议总租金的50%。

乙方应确保租赁商铺的消防安全符合国家及地方标准，并承担相应的消防保险费用。

乙方应提供必要的经营支持，包括但不限于参与商场统一营销活动、提供客流数据分析等，具体方式由双方另行协商确定。

第四条价格与支付条件

1.租金：本协议项下租赁商铺的月租金为人民币伍拾万元整（¥500,000.00）。租金标准自本协议生效之日起适用，除非双方另行书面约定。

2.支付方式：甲方应于每月5日前，将当月租金支付至乙方指定的以下银行账户：

开户名称：XX商业物业管理有限公司

开户银行：中国工商银行北京海淀支行

银行账号：6222020100112345678

3.支付时间：首期租金应于本协议生效且商铺正式交付甲方使用之日起30日内支付；后续各期租金应于每期开始前5日内支付。甲方逾期支付租金的，每逾期一日，应按当期应付租金总额的千分之一向乙方支付违约金；逾期超过30日的，乙方有权单方解除本协议，并要求甲方支付相当于三个月租金的违约金，甲方已支付的租金不予退还。

4.其他费用：租赁期间，商铺产生的水费、电费、物业管理费、垃圾处理费等应由甲方承担，并应于乙方开具相关发票后10日内支付。甲方应承担其经营活动中产生的所有税费。

第五条履行期限

1.本协议租赁期限为伍年，自2024年1月1日起至2029年12月31日止。

2.甲方享有优先续租权。在租赁期限届满前三个月，如甲方有意续租，应向乙方提出书面申请，并就续租租金、期限等条件与乙方协商；协商一致的，双方应另行签订续租协议。如甲方未在上述期限内提出续租申请，本协议到期后自动终止。

3.乙方应于2023年12月31日前完成对租赁商铺的装修恢复工作（如需），并确保商铺在2024年1月1日能够满足甲方约定的交付标准。

4.双方均应在本协议约定的期限和条件下全面履行各自义务，任何一方不得擅自变更或解除本协议，除非经对方书面同意或发生法律规定的情况。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

(1)逾期支付租金：如甲方未按本协议第四条约定支付租金，除按日支付千分之一违约金外，乙方有权自逾期之日起每日按当期应付租金的5%加收加速到期费用，直至租金付清之日止。逾期超过30日，乙方有权单方解除本协议，甲方应承担相当于三个月租金的违约金，并赔偿乙方因此遭受的直接经济损失，包括但不限于空置期租金损失、招商费用等。

(2)擅自改变使用性质：若甲方擅自改变商铺原定用途或进行结构性改造，乙方有权要求甲方立即恢复原状，并处以人民币伍拾万元整（¥500,000.00）的违约金；给乙方造成损失的，甲方应予以赔偿。

(3)损坏商铺设施：甲方应爱护商铺及其附属设施，如因甲方或其工作人员故意或重大过失造成设施损坏，甲方应负责修复或赔偿。修复费用超过人民币伍万元（¥50,000.00）的，甲方应直接支付费用；赔偿金额应包括维修费用、合理的折旧损失及乙方因此产生的第三方索赔费用。

(4)违反商场管理规定：若甲方违反XX商业广场的管理规定，影响商场形象或运营秩序，乙方有权书面警告；警告无效的，除要求甲方立即纠正外，可处以人民币拾万元整（¥100,000.00）以下的违约金，并有权解除本协议，已收取的租金不予退还。

(5)提前终止租赁：如甲方单方提前终止本协议，应向乙方支付相当于剩余租赁期限两倍租金的违约金，且已支付但尚未到期的租金不予退还。同时，甲方应赔偿乙方因此造成的空置期损失，包括但不限于乙方为重新招商产生的广告费、中介费等。

2.乙方违约责任：

(1)交付延迟：如乙方未能按本协议约定的时间交付符合使用条件的商铺，每延迟一日，应按当期应付租金的千分之一向甲方支付违约金；延迟超过30日的，甲方有权单方解除本协议，乙方应退还已收取但尚未使用的租金，并支付相当于两个月租金的违约金。若延迟是由于不可抗力或甲方原因造成的除外。

(2)违约交付标准：交付的商铺不符合本协议约定的交付标准（如结构安全、消防合格等），甲方有权要求乙方在15日内完成整改，整改期间租金暂停计算。逾期未整改或整改后仍不合格的，甲方有权解除本协议，乙方应退还已收取的租金并支付相当于两个月租金的违约金。

(3)停水停电：因乙方原因导致商铺在正常营业时间（每日9:00-21:00）内出现停水停电超过4小时，每发生一次，乙方向甲方支付人民币伍仟元整（¥5,000.00）的违约金；连续发生3次或累计发生5次的，甲方有权解除本协议，乙方承担相应违约责任。

(4)干涉经营：乙方不得无故干涉甲方的正常经营活动，如因乙方原因导致甲方无法正常营业，每发生一次，乙方向甲方支付人民币壹万元整（¥10,000.00）的违约金；情节严重的，甲方有权解除本协议。

(5)未经同意转租：乙方不得擅自将本协议项下的权利义务转让给第三方，如擅自转租，甲方有权解除本协议，乙方应支付相当于三个月租金的违约金，并赔偿甲方因此遭受的损失。

3.赔偿责任：任何一方违约给对方造成直接经济损失的，违约方应予以赔偿，赔偿范围包括直接损失和可得利益损失，但赔偿总额不应超过违约方在本协议项下累计应收取的租金总额。双方应就违约事宜保持书面沟通，并在违约发生后30日内协商确定具体的赔偿金额和方式。

4.不可抗力免责：因不可抗力导致本协议无法履行的，双方互不承担违约责任，但应及时通知对方，并提供相关证明文件。不可抗力消除后，双方应继续履行本协议。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、动乱、政府行为（如法律法规的变更、征收、征用等）、流行病疫情以及网络攻击等导致合同无法履行或延迟履行的事件。

2.通知义务：任何一方因不可抗力不能履行本协议义务的，应在不可抗力事件发生后7日内书面通知对方，说明事件情况及其预计影响，并提供相关证明文件。如不可抗力影响持续超过15日，双方应再次协商，根据实际情况决定是否延期履行、部分履行或解除协议。

3.责任免除：因不可抗力导致任何一方不能履行或不能完全履行本协议义务的，该方不承担违约责任，但应采取合理措施减轻损失。双方应根据不可抗力事件的影响，协商调整履行期限或方式。不可抗力事件消除后，受影响方应尽快恢复履行本协议义务。

4.协商解决：发生不可抗力事件时，双方应本着诚实信用原则协商处理，避免因此产生不必要的争议和损失。任何一方不得利用不可抗力事件故意拖延履行义务或逃避责任。

5.协议解除：若不可抗力事件导致本协议标的主要部分无法实现或履行本协议已成为不可能，且该事件在合理期限内无法消除，双方均可单方解除本协议，并互不承担违约责任。解除协议时，已产生的费用按实际履行情况结算，尚未履行的部分不再履行。

6.证明标准：主张不可抗力的一方应承担举证责任，需提供政府机关证明、新闻报道、行业报告或其他权威机构出具的有效文件作为证据。

第八条争议解决

1.协商与调解：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决；协商不成的，可共同委托第三方进行调解，调解达成协议的，应制作调解书并经双方签字盖章后生效，具有合同约束力。

2.仲裁：若协商或调解未能解决争议，任何一方均有权将争议提交北京仲裁委员会，按照其届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁地点为北京市，仲裁语言为中文。

3.诉讼：如在提交仲裁前，双方未能就仲裁机构达成一致，任何一方均有权向租赁商铺所在地（即北京市海淀区）有管辖权的人民法院提起诉讼。法院诉讼应使用中文进行，并适用中华人民共和国法律。诉讼过程中，如一方已申请仲裁，则应立即中止诉讼，待仲裁裁决生效后恢复或终结诉讼程序。

4.证据与费用：双方在争议解决过程中应积极配合，提供真实、完整的证据材料。除仲裁规则或法院判决另有规定外，因争议解决产生的仲裁费、律师费、差旅费等全部费用由败诉方承担；若双方均有责任，则应根据责任大小比例分担。在争议解决期间，除争议事项外，双方应继续履行本协议中其他未受争议影响的条款。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式作出，并可以通过专人递送、挂号信、电子邮件或传真等方式送达。通知在以下时间视为送达：（1）专人递送，交付时；（2）挂号信，寄出后第五日；（3）电子邮件，发送时；（4）传真，发送成功时。地址以本协议首部列明为准，任何一方变更地址应及时书面通知对方。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表书面签署补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。未经双方书面同意，任何一方不得单方变更本协议内容。

3.分割适用：本协议任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的效力。若本协议某一部分被认定为无效或不可执行，双方应协商替换为内容最接近、合法有效的条款，以代替原无效条款。

4.法律适用与完整协议：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。本协议构成双方就本协议标的达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解或安排。

5.可分割性：本协议的各条款相互独立，任一条款的未能履行不影响其他条款的履行效力。

6.转让限制：未经乙方事先书面同意，甲方不得将本协议项下的权利或义务部分或全部转让给任何第三方；未经甲方事先书面同意，乙方不得将本协议项下的权利或义务部分或全部转让给任何第三方。任何转让均需遵守本协议的约定。

7.利益冲突：双方应确保在履行本协议过程中不存在可能影响其公正履行的利益冲突。若发生或可能发生利益冲突，应立即书面通知对方，并采取必要措施避免或消除冲突。

8.保密义务：双方应对在本协议履行过程中获知